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IN ASTA Cessione ramo di azienda - Stabilimento produttivo Distilleria a Perugia, frazione Ponte Valleceppi - LOTTO 1

Ramo aziendale organizzato per l’attività di produzione ed il commercio di alcool, acquaviti e liquori; lavorazione, trasformazione, commercializzazione di prodotti e sottoprodotti della vinificazione e di tutte le produzioni agricole e non; produzione di energia, esclusa quella elettrica, dallo sfruttamento di biogas e altre biomasse, e combustibili in genere;
Detto ramo aziendale è costituito da:
- Distilleria, Frazione Ponte Valleceppi (PG), Via Della Distilleria (Valore di stima euro 2.379.681,00)
- Complesso edilizio per lo stoccaggio di vinacce, Località Cerro Alto, Marsciano (PG) (Valore di stima euro 1.280.435,00)
- Impianti, macchinari ed attrezzature poste nello stabilimento di Ponte Valleceppi (Valore di stima euro 5.390.444,00)
oltre ad autorizzazioni e contratti funzionali alla continuità del ramo d’azienda, per un totale complessivo di Euro 9.050.560,00.
Il tutto meglio descritto nella perizia di stima redatta dal CTU della Procedura Ing. Mauro Mariotti datata 17.02.2022 e di seguito dettagliato
All’importo di cui sopra si aggiunge la somma di euro 125.991,46 relativa ai rimborsi ad oggi spettanti alla affittuaria ai sensi del contratto di affitto di ramo aziendale del 04.05.2022 per un totale pari a complessivi euro 9.176.551,46 che si arrotonda a euro 9.177.000,00.

A) Stabilimento produttivo ubicato in Perugia, Frazione Ponte Valleceppi, costituito da più immobili con diverse destinazioni di uso e in particolare :
1. STABILIMENTO DI PRODUZIONE
Si intende l’insieme dei corpi di fabbrica la cui destinazione di uso è finalizzata alla produzione di distillati.
Gli immobili sono stati così distinti:
1.1. Magazzini deposito vinacce e vinaccia esausta
1.2. Area di produzione di disalcolazione delle vinacce
1.3. Area di essicazione delle vinacce
1.4. Area produttiva di distillazione
1.5. Magazzini scorte
1.6. Laboratorio
1.7. Serbatoi di stoccaggio di:
1.7.1. Materie prime liquide
1.7.2. Flemme
1.7.3. Prodotti in produzione
1.8. Magazzino fiduciario
1.9. Officina
1.10. Locali tecnici di supporto

2. PALAZZINE UFFICI, ALLOGGIO CUSTODE, SPOGLIATOI E LOCALI TECNICI
Unitamente ai corpi di fabbrica dove si svolge il processo produttivo si individuano i seguenti immobili funzionali allo stesso:
2.1. Uffici direzionali
2.2. Appartamento
2.3. Locale tecnico uffici
2.4. Locale imbottigliamento
2.5. Locale spaccio
2.6. Laboratorio analisi
2.7. Appartamento custode
2.8. Ufficio finanziario
2.9. Locali ristoro
2.10. Uffici e spogliatoi a servizio del personale
2.11. Cabina Enel

Gli edifici presentano date di edificazione remote, legate allo sviluppo dello stabilimento avutosi nel corso degli anni.
Gli edifici produttivi sono strutturalmente realizzati con elementi verticali in calcestruzzo armato gettato in opera, solai in latero-cemento, volte ad arco e catena, tamponature in laterizio, mentre le palazzine uffici sono realizzate in semplice muratura ordinaria di laterizio, solai piani e inclinati di copertura in late-cemento.
I corpi di fabbrica che costituiscono lo stabilimento produttivo si presentano visivamente in precario stato di conservazione e necessitano di interventi di manutenzione straordinaria anche al fine di assicurare, a parere dello scrivente, una loro la stabilità statica.
Per quanto riguarda la palazzina uffici direzionali si evidenzia un migliore stato di conservazione, almeno nella parte delle finiture e degli impianti, mentre nei restanti immobili si ravvisa un mediocre/scarso stato di conservazione.
L’intera area pertinenziale del complesso si presenta asfaltata e solo in minima parte è presente una massicciata utile al transito di mezzi di trasporto.

3. DEPURATORE E LOCALI TECNICI, BIODIGESTORE ED IMPIANTI CORRELATI

L’impianto di depurazione, definito anche laguna, è composto da  vasche in cemento su terra e impianti a servizio, con  serbatoi di stoccaggio e  biodigestori  realizzati mediante strutture metalliche e basamento in calcestruzzo armato.
La data di edificazione presenta epoche di realizzazione differenti in relazione allo sviluppo dello stabilimento nel corso degli anni.

B) Complesso edilizio per lo stoccaggio composto da una serie di corpi di fabbrica a diversa destinazione d'uso ubicati all'interno dell'area industriale-artigianale del comune di Marsciano e in particolare:

1. PALAZZINA UFFICI ED ALLOGGIO CUSTODE
Edificio a destinazione mista dove sono presenti sia gli uffici, sia la casa del custode con annesso locale garage.
Per ciò che concerne la porzione degli uffici si hanno una serie di locali comprensivi di bagni con e senza antibagno, ripostigli, nonché varie superfici di disimpegno quali locali ingresso e corridoi, dislocati sia al piano terra che al piano primo, quest'ultimo accessibile a mezzo di una scala interna.
In adiacenza alla palazzina uffici è realizzato l’alloggio del custode accessibile a mezzo di una scala esterna. L’unità immobiliare si compone al piano primo da un soggiorno, una cucina, tre camere, due bagni, un ripostiglio ed un corridoio di disimpegno, un piano secondo con vari locali adibiti a soffitta, solo in parte abitabili, raggiungibile a mezzo di una scala interna realizzata in ferro con gradini in legno.
A quanto sopra si aggiunge un balcone al piano primo, un lastrico solare al piano secondo, solo parzialmente pedonabile, e un locale garage posto a piano terra dotato di ingresso di dimensioni carrabili con infisso di tipo avvolgibile in ferro.
I corpi di fabbrica sopra descritti insistono su una modesta corte scoperta pertinenziale, interamente pavimentata in parte con battuto di cemento e in parte con conglomerato bituminoso, avente superficie pari a circa mq. 1.250, al netto dell'area di sedime dei fabbricati.

2. AREA DI STOCCAGGIO, MAGAZZINO E LOCALI TECNICI.
È costituita da una superficie scoperta carrabile, in parte pavimentata con conglomerato bituminoso ed in parte a massicciata, utilizzata per lo stoccaggio delle vinacce.
Tale area che collega tutti i corpi di fabbrica presenti è quasi interamente recintata con rete metallica posta su pali in ferro ed illuminata con la presenza di n. 13 fari su palo posti lungo tutto il perimetro. Si precisa che al fine di permettere lo stoccaggio delle vinacce è stato realizzato un sistema idraulico di captazione del “vinello” composto da un sistema sotterraneo di tubi corredato di n. 12 caditoie, il tutto collettato ad una vasca di raccolta in c.a. della capienza di circa 300 m3. Si segnala che all'interno di detta area, in prossimità del confine, è presente il fosso Cagina che è stato in parte tombato con una soletta in Cls.
In detta area insiste un magazzino realizzato con struttura metallica in profilati di ferro del tipo “IPE” ed “OMEGA”, con copertura ad elementi ondulati in lamiera che si presenta in un precario stato di conservazione. Perimetralmente è presente una tamponatura ad altezza parziale realizzata in muratura in laterizio forati ed intonacati solo all'esterno.
L'ingresso è garantito da due aperture di dimensioni carrabili dotate di serranda scorrevole.
La pavimentazione è realizzata in battuto di cemento e sono assenti sia qualsiasi tipo di finitura, sia ogni genere di impianto a servizio del corpo di fabbrica.
Sono altresì presenti un locale tecnico dedicato a cabina elettrica, un box prefabbricato di tipo amovibile posto a servizio della pesa posta nelle sue vicinanze, oltre che come archivio. Il box è dotato di aria condizionata ed impianto elettrico oltre che di un WC esterno del tipo da cantiere. Confinanti ai predetti beni sono presenti dei terreni non adibiti a stoccaggio delle vinacce per una superficie complessiva di circa 30.897,00 m2.

Le dotazioni impiantistiche fisse e di attrezzature mobili si concentrano presso l’impianto di produzione sito in Ponte Valleceppi.
L’impianto nella sua configurazione odierna è frutto di diversi interventi di miglioramento, ammodernamento ed efficientamento, non solo in termini produttivi, ma anche di presidio verso l’ambiente, avuti in epoche diverse.
Ad oggi non si ha più il recupero di biogas per la produzione di energia elettrica e neanche sussiste la previsione del recupero delle biomasse tramite le caldaie esistenti, viste le difficoltà riscontrate nel rispettare i limiti emissivi previsti dall’autorizzazioni per l’esercizio dell’impianto. A tal fine si segnala che con l’Autorizzazione Unica Ambientale n. 41 del 19.10.2021, rilasciata dal Comune di Perugia, è stata autorizzata una nuova configurazione impiantistica dove si prevede la dismissione delle caldaie a biomassa e l’installazione di un medio impianto di combustione alimentato a metano e biogas.
Gli impianti, così come meglio descritti nella perizia di stima richiamata, sono i seguenti: impianto di distillazione, impianto di produzione alcool grezzo, impianto di produzione alcool, impianto di lavorazione e recupero tartrati, impianto di depurazione effluenti liquidi con produzione di bio-gas da biodigestori, sistema di approvvigionamento idrico, serbatoi di stoccaggio dei distillati, deposito prodotti finiti e impianto di imbottigliamento.
Sono presenti inoltre attrezzature di ufficio e arredi, macchine da lavoro, autocarri, ruspe, escavatori, carrelli elevatori, attrezzature di officina, strumenti di laboratorio ed accessori connessi e magazzino scorte attrezzature, il tutto come meglio specificato nella perizia allegata.

Si fa presente che il ramo aziendale è oggetto di contratto di affitto  stipulato in data 04/05/2022, decorrente dalla data di sottoscrizione, prima scadenza fissata al 31/07/2024 e rinnovo automatico di anno in anno, salvo recesso da comunicarsi con un preavviso di almeno tre mesi sulla data di scadenza come determinata o prorogata.
E' prevista altresì l'automatica cessazione del contratto in caso di vendita dell'azienda.

Il ramo d’azienda comprende anche un contratto di locazione avente ad oggetto l’antenna del ripetitore della rete telefonica posizionata all’interno del sito produttivo di Ponte Valleceppi.

Catastalmente, gli immobili costituenti il ramo aziendale sono così individuati:

Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al Foglio 257:
Particella 90 - Sub 8 - Categoria A/2 - Classe 4 - Consistenza 13 vani - Rendita € 839,24
Particella 90 - Sub 10 - Categoria A/4 - Classe 2 - Consistenza 4,5 vani - Rendita € 167,33
Particella 902 - Categoria A/4 - Classe 2 - Consistenza 4 vani - Rendita € 148,74
Particella 90 - Sub 18 - Categoria D/7 - Rendita € 43.565,00
Particella 924 - Categoria D/1 - Rendita € 544,00
Particella 923 - Sub 3 - Categoria D/7 - Rendita € 1.414,00
Particella 923 - Sub 2 - Unità collabenti

Catasto Fabbricati del Comune di Marsciano al Foglio 146:
Particella 112 - Sub 2 - Categoria C/6 - Classe 5 - Rendita € 190,99
Particella 112 - Sub 4 - Categoria A/7 - Classe 1 - Consistenza 9,5 vani - Rendita € 735,95
Particella 112 - Sub 8 - Categoria A/10 - Classe 1 - Consistenza 10 vani - Rendita € 1.859,21
Particella 264 - Sub 5 - Categoria D/7 - Rendita € 9.320,00
Particella 290 - Sub 5
Particella 698 - Sub 5

Catasto Terreni del Comune di Marsciano al Foglio 146:
Particelle 116-284-762-763-764-765-766-767-768-769-770-771-772

Per ulteriori informazioni consultare la perizia e la documentazione in allegato