Uzaktan katılmak istiyor musunuz? Kılavuzu isteyin

AÇIK ARTIRMADA İşletme kolu devri - Perugia, Ponte Valleceppi mahallesi’ndeki damıtımevinin üretim tesisi - LOT 1

Alkol, distile içkiler (akvavit) ve likörlerin üretimi ve ticareti; şarapçılık (vinifikasyon) süreçlerinin ürün ve yan ürünlerinin ve tüm tarımsal ve tarım dışı üretimlerin işlenmesi, dönüştürülmesi ve pazarlanması; biyogaz ve diğer biyokütlelerin değerlendirilmesinden ve genel olarak yakıtlardan (elektrik hariç) enerji üretimi faaliyetleri için organize edilmiş işletme kolu;
Söz konusu işletme kolu şunlardan oluşur:
- Damıtımevi, Ponte Valleceppi Mahallesi (PG), Via Della Distilleria (Tahmini değer 2.379.681,00 €)
- Cibre depolamaya yönelik yapı kompleksi, Cerro Alto Mevkii, Marsciano (PG) (Tahmini değer 1.280.435,00 €)
- Ponte Valleceppi tesisinde bulunan tesisatlar, makineler ve ekipmanlar (Tahmini değer 5.390.444,00 €)
ayrıca işletme kolunun sürekliliğine hizmet eden izinler ve sözleşmelerle birlikte, toplam 9.050.560,00 €.
Tümü, 17.02.2022 tarihli, Prosedürün CTU’su Müh. Mauro Mariotti tarafından düzenlenen değerleme raporunda daha ayrıntılı biçimde açıklanmış olup aşağıda detaylandırılmıştır.
Yukarıdaki tutara, 04.05.2022 tarihli işletme kolu kira sözleşmesi uyarınca kiracıya bugün itibarıyla düşen iadelerle ilgili 125.991,46 € tutarı da eklenmekte olup toplam 9.176.551,46 € eder; bu tutar 9.177.000,00 €’ya yuvarlanmıştır.

A) Perugia, Ponte Valleceppi Mahallesi’nde bulunan, farklı kullanım amaçlarına sahip birden fazla taşınmazdan oluşan üretim tesisi, özellikle:
1. ÜRETİM TESİSİ
Damıtık içki üretimine yönelik kullanım amacına sahip bina kütlelerinin bütününü ifade eder.
Taşınmazlar şu şekilde ayrılmıştır:
1.1. Cibre ve tükenmiş cibre depoları
1.2. Cibrelerin dealkolizasyon üretim alanı
1.3. Cibre kurutma alanı
1.4. Damıtma üretim alanı
1.5. Stok depoları
1.6. Laboratuvar
1.7. Depolama tankları:
1.7.1. Sıvı hammadde
1.7.2. Flemme
1.7.3. Üretimdeki ürünler
1.8. Emanet/teminatlı depo
1.9. Atölye
1.10. Destek teknik hacimler

2. OFİS BİNALARI, BEKÇİ LOJMANI, SOYUNMA ODALARI VE TEKNİK HACİMLER
Üretim sürecinin yürütüldüğü bina kütleleriyle birlikte, sürece hizmet eden aşağıdaki taşınmazlar da belirlenmiştir:
2.1. Yönetim ofisleri
2.2. Daire
2.3. Ofis teknik hacmi
2.4. Şişeleme bölümü
2.5. Satış noktası
2.6. Analiz laboratuvarı
2.7. Bekçi dairesi
2.8. Mali işler ofisi
2.9. Dinlenme/ikram alanları
2.10. Personel için ofisler ve soyunma odaları
2.11. Enel trafo kabini

Binaların inşa tarihleri, tesisin yıllar içindeki gelişimine bağlı olarak eski dönemlere uzanmaktadır.
Üretim binaları yapısal olarak yerinde dökülmüş betonarme düşey elemanlar, tuğla-betonarme döşemeler, kemer ve gergi zincirli tonozlar, tuğla dolgu duvarlar ile; ofis binaları ise basit yığma tuğla duvar, düz ve eğimli çatı döşemeleri (tuğla-betonarme) ile inşa edilmiştir.
Üretim tesisini oluşturan bina kütleleri görsel olarak bakımsız/olumsuz bir korunma durumundadır ve yazanın kanaatine göre statik stabilitelerinin sağlanması için de olağanüstü bakım müdahalelerine ihtiyaç duymaktadır.
Yönetim ofis binası için, en azından kaplamalar ve tesisatlar açısından daha iyi bir korunma durumu göze çarparken, diğer taşınmazlarda orta/kötü düzeyde bir korunma durumu görülmektedir.
Kompleksin tüm eklenti alanı asfaltlı olup, yalnızca çok küçük bir bölümünde taşıt trafiğine elverişli stabilize dolgu bulunmaktadır.

3. ARITMA TESİSİ VE TEKNİK HACİMLER, BİYODİJESTÖR VE İLGİLİ TESİSLER

Lagün olarak da adlandırılan arıtma tesisi; zemine oturan beton havuzlar ve hizmet tesisatlarından, depolama tanklarından ve metal konstrüksiyon ile betonarme kaide üzerinde yapılmış biyodijestörlerden oluşur.
İnşa tarihi, tesisin yıllar içindeki gelişimine bağlı olarak farklı uygulama dönemleri göstermektedir.

B) Marsciano belediyesinin sanayi-zanaat bölgesi içinde yer alan, farklı kullanım amaçlarına sahip bir dizi bina kütlesinden oluşan depolama amaçlı yapı kompleksi, özellikle:

1. OFİS BİNASI VE BEKÇİ LOJMANI
Hem ofislerin hem de ek garaj hacmiyle birlikte bekçi evinin bulunduğu karma kullanımlı bina.
Ofis bölümünde, antreli ve antresiz banyoları da içeren bir dizi oda, depolar ve giriş alanları ile koridorlar gibi çeşitli dolaşım alanları bulunur; bunlar hem zemin katta hem de iç merdivenle erişilen birinci katta yer almaktadır.
Ofis binasına bitişik olarak, dış merdivenle erişilen bekçi lojmanı yapılmıştır. Taşınmaz birimi birinci katta bir oturma odası, bir mutfak, üç oda, iki banyo, bir depo ve bir dağılım koridorundan; ikinci katta ise yalnızca kısmen yaşanabilir olan çatı arası olarak kullanılan çeşitli hacimlerden oluşur; ikinci kata, ahşap basamaklı demirden yapılmış iç merdivenle ulaşılır.
Bunlara ek olarak birinci katta bir balkon, ikinci katta yalnızca kısmen yaya kullanılabilir bir çatı terası ve zemin katta, demirden panjur tipinde kıvrılır kapılı, araç giriş ölçülerine sahip bir garaj hacmi bulunmaktadır.
Yukarıda açıklanan bina kütleleri, binaların oturduğu alan hariç yaklaşık 1.250 m² yüzölçümlü, tamamen döşeli; kısmen beton şap, kısmen bitümlü kaplama ile kaplanmış mütevazı bir açık avlu/eklenti alanı üzerinde yer alır.

2. DEPOLAMA ALANI, DEPO VE TEKNİK HACİMLER.
Cibre depolamak için kullanılan, kısmen bitümlü kaplama kısmen stabilize dolgu olan, araç girişine uygun açık bir yüzeyden oluşur.
Mevcut tüm bina kütlelerini birbirine bağlayan bu alan, demir direkler üzerine oturan metal ağ çitle neredeyse tamamen çevrilidir ve tüm çevre boyunca yerleştirilmiş 13 adet direk projektörü ile aydınlatılmaktadır. Cibre depolanmasına imkân vermek amacıyla, 12 adet ızgaralı yağmur suyu gideriyle donatılmış yeraltı boru sisteminden oluşan ve tamamı yaklaşık 300 m3 kapasiteli betonarme bir toplama havuzuna bağlanan “vinello” yakalama için bir hidrolik sistem yapılmıştır. Bu alan içinde, sınır hattına yakın bir yerde, kısmen betonarme bir plakla üzeri kapatılmış Cagina hendeğinin bulunduğu belirtilir.
Bu alanda, “IPE” ve “OMEGA” tipinde demir profillerden metal konstrüksiyonla yapılmış, sac ondüle elemanlarla örtülü çatısı bulunan ve kötü bir korunma durumunda olan bir depo yer almaktadır. Çevresel olarak, yalnızca dıştan sıvalı, delikli tuğla örgüyle yapılmış kısmi yükseklikte bir dolgu duvar bulunmaktadır.
Giriş, sürgülü kepenkli araç geçiş ölçülerinde iki açıklıkla sağlanmaktadır.
Zemin döşemesi beton şaptır ve hem her türlü kaplama, hem de bina kütlesine hizmet eden her türlü tesisat bulunmamaktadır.
Ayrıca elektrik kabinine ayrılmış bir teknik hacim, yakınındaki kantara hizmet eden ve ayrıca arşiv olarak kullanılan, sökülebilir tipte prefabrik bir kabin bulunmaktadır. Kabinde klima ve elektrik tesisatı ile şantiye tipinde dış bir WC mevcuttur. Söz konusu varlıklara bitişik olarak, cibre depolama amacıyla kullanılmayan toplam yaklaşık 30.897,00 m2 yüzölçümlü araziler bulunmaktadır.

Sabit tesisat donanımları ve mobil ekipmanlar, Ponte Valleceppi’deki üretim tesisinde yoğunlaşmaktadır.
Tesisin bugünkü konfigürasyonu; farklı dönemlerde gerçekleştirilmiş çeşitli iyileştirme, modernizasyon ve verimlilik artırma müdahalelerinin sonucudur; yalnızca üretim açısından değil, çevresel koruma/uyum açısından da.
Bugün itibarıyla, biyogazın elektrik enerjisi üretimi için geri kazanımı artık yapılmamaktadır ve mevcut kazanlar aracılığıyla biyokütle geri kazanımına yönelik bir öngörü de bulunmamaktadır; zira tesisin işletilmesine ilişkin izinlerde öngörülen emisyon limitlerine uymada yaşanan zorluklar dikkate alınmıştır. Bu amaçla, Perugia Belediyesi tarafından verilen 19.10.2021 tarihli 41 sayılı Tek Çevresel Yetkilendirme (AUA) ile biyokütle kazanlarının devreden çıkarılması ve metan ve biyogazla beslenen orta ölçekli bir yakma tesisinin kurulmasının öngörüldüğü yeni bir tesis konfigürasyonunun yetkilendirildiği belirtilir.
Söz konusu değerleme raporunda daha iyi açıklandığı üzere tesisler şunlardır: damıtma tesisi, ham alkol üretim tesisi, alkol üretim tesisi, tartarat işleme ve geri kazanım tesisi, biyodijestörlerden biyogaz üretimiyle sıvı atık su arıtma tesisi, su temin sistemi, distilat depolama tankları, bitmiş ürün deposu ve şişeleme tesisi.
Ayrıca ofis ekipmanları ve mobilyalar, iş makineleri, kamyonlar, dozerler, ekskavatörler, forkliftler, atölye ekipmanları, laboratuvar cihazları ve ilgili aksesuarlar ile ekipman yedek stok deposu bulunmaktadır; tümü ekli raporda daha ayrıntılı belirtilmiştir.

İşletme kolunun, 04/05/2022 tarihinde imzalanan ve imza tarihinden itibaren yürürlüğe giren; ilk bitiş tarihi 31/07/2024 olarak belirlenen ve en az üç ay önce, belirlenen ya da uzatılan bitiş tarihine ilişkin bildirimle fesih olmadıkça yıldan yıla otomatik yenilenen bir kira sözleşmesine konu olduğu belirtilir.
Şirketin satılması halinde sözleşmenin otomatik olarak sona ermesi de öngörülmüştür.

İşletme kolu ayrıca, Ponte Valleceppi üretim sahası içerisinde konumlandırılmış telefon şebekesi tekrarlayıcı antenine ilişkin bir kira sözleşmesini de kapsamaktadır.

Kadastro bakımından, işletme kolunu oluşturan taşınmazlar aşağıdaki şekilde tespit edilmiştir:

Perugia Belediyesi Bina Kadastrosu, Pafta 257:
Parsel 90 - Alt 8 - Kategori A/2 - Sınıf 4 - Büyüklük 13 oda - Gelir 839,24 €
Parsel 90 - Alt 10 - Kategori A/4 - Sınıf 2 - Büyüklük 4,5 oda - Gelir 167,33 €
Parsel 902 - Kategori A/4 - Sınıf 2 - Büyüklük 4 oda - Gelir 148,74 €
Parsel 90 - Alt 18 - Kategori D/7 - Gelir 43.565,00 €
Parsel 924 - Kategori D/1 - Gelir 544,00 €
Parsel 923 - Alt 3 - Kategori D/7 - Gelir 1.414,00 €
Parsel 923 - Alt 2 - Harap/bakımsız birimler

Marsciano Belediyesi Bina Kadastrosu, Pafta 146:
Parsel 112 - Alt 2 - Kategori C/6 - Sınıf 5 - Gelir 190,99 €
Parsel 112 - Alt 4 - Kategori A/7 - Sınıf 1 - Büyüklük 9,5 oda - Gelir 735,95 €
Parsel 112 - Alt 8 - Kategori A/10 - Sınıf 1 - Büyüklük 10 oda - Gelir 1.859,21 €
Parsel 264 - Alt 5 - Kategori D/7 - Gelir 9.320,00 €
Parsel 290 - Alt 5
Parsel 698 - Alt 5

Marsciano Belediyesi Arazi Kadastrosu, Pafta 146:
Parseller 116-284-762-763-764-765-766-767-768-769-770-771-772

Daha fazla bilgi için ekli rapora ve belgelere bakınız