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IN ASTA Cessione ramo d’azienda - Stabilimento produttivo Distilleria a Perugia, frazione Ponte Valleceppi - LOTTO 1

Ramo aziendale organizzato pe’ l’attività di produzione e il commercio d’alcool, acquaviti e liquori; lavorazione, trasformazione, commercializzazione di prodotti e sottoprodotti della vinificazione e di tutte le produzioni agricole e non; produzione d’energia, esclusa quella elettrica, dallo sfruttamento di biogas e altre biomasse, e combustibili in generale;
Questo ramo aziendale è composto da:
-Distilleria, Frazione Ponte Valleceppi (PG), Via Della Distilleria (Valore di stima euro 2.379.681,00)
-Complesso edilizio pe’ lo stoccaggio di vinacce, Località Cerro Alto, Marsciano (PG) (Valore di stima euro 1.280.435,00)
-Impianti, macchinari e attrezzature messe nello stabilimento di Ponte Valleceppi (Valore di stima euro 5.390.444,00)
oltre ad autorizzazioni e contratti utili a mantené la continuità del ramo d’azienda, pe’ un totale complessivo di Euro 9.050.560,00.
Il tutto meglio descritto nella perizia di stima fatta dal CTU della Procedura Ing. Mauro Mariotti datata 17.02.2022 e qui sotto dettagliata
All’importo di sopra s’aggiunge la somma di euro 125.991,46 relativa ai rimborsi ad oggi spettanti all’affittuaria ai sensi del contratto d’affitto di ramo aziendale del 04.05.2022 pe’ un totale pari a complessivi euro 9.176.551,46 che s’arrotonda a euro 9.177.000,00.

A)Stabilimento produttivo situato a Perugia, Frazione Ponte Valleceppi, composto da più immobili con diverse destinazioni d’uso e in particolare:
1. STABILIMENTO DI PRODUZIONE
Si intende l’insieme dei corpi di fabbrica la cui destinazione d’uso è finalizzata alla produzione di distillati.
Gli immobili son stati così distinti:
1.1. Magazzini deposito vinacce e vinaccia esausta
1.2. Area di produzione di disalcolazione delle vinacce
1.3. Area d’essiccazione delle vinacce
1.4. Area produttiva di distillazione
1.5. Magazzini scorte
1.6. Laboratorio
1.7. Serbatoi di stoccaggio di:
1.7.1. Materie prime liquide
1.7.2. Flemme
1.7.3. Prodotti in produzione
1.8. Magazzino fiduciario
1.9. Officina
1.10. Locali tecnici di supporto

2. PALAZZINE UFFICI, ALLOGGIO CUSTODE, SPOGLIATOI E LOCALI TECNICI
Insieme ai corpi di fabbrica dove si svolge il processo produttivo si individuano i seguenti immobili funzionali allo stesso:
2.1. Uffici direzionali
2.2. Appartamento
2.3. Locale tecnico uffici
2.4. Locale imbottigliamento
2.5. Locale spaccio
2.6. Laboratorio analisi
2.7. Appartamento del custode
2.8. Ufficio finanziario
2.9. Locali ristoro
2.10. Uffici e spogliatoi a servizio del personale
2.11. Cabina Enel

Gli edifici presentan date di costruzione lontane, legate allo sviluppo dello stabilimento avuto nel corso degli anni.
Gli edifici produttivi son strutturalmente fatti con elementi verticali in calcestruzzo armato gettato in opera, solai in latero-cemento, volte ad arco e catena, tamponature in laterizio, mentre le palazzine uffici son fatte in semplice muratura ordinaria di laterizio, solai piani e inclinati di copertura in latero-cemento.
I corpi di fabbrica che formano lo stabilimento produttivo si presentano a vedersi in uno stato di conservazione precario e han bisogno d’interventi di manutenzione straordinaria anche per assicurare, a parere di chi scrive, la loro stabilità statica.
Per quel che riguarda la palazzina uffici direzionali si nota uno stato di conservazione migliore, almeno nella parte delle finiture e degli impianti, mentre negli altri immobili si rileva uno stato mediocre/scarso di conservazione.
Tutta l’area pertinenziale del complesso si presenta asfaltata e solo in minima parte c’è una massicciata utile al transito de’ mezzi di trasporto.

3. DEPURATORE E LOCALI TECNICI, BIODIGESTORE E IMPIANTI CORRELATI

L’impianto di depurazione, detto anche laguna, è composto da vasche in cemento su terra e impianti a servizio, con serbatoi di stoccaggio e biodigestori realizzati tramite strutture metalliche e basamento in calcestruzzo armato.
La data di costruzione presenta epoche di realizzazione diverse in relazione allo sviluppo dello stabilimento nel corso degli anni.

B)Complesso edilizio pe’ lo stoccaggio composto da una serie di corpi di fabbrica a diversa destinazione d’uso situati dentro l’area industriale-artigianale del comune di Marsciano e in particolare:

1. PALAZZINA UFFICI E ALLOGGIO CUSTODE
Edificio a destinazione mista dove ci son sia gli uffici, sia la casa del custode con annesso locale garage.
Per quel che riguarda la porzione degli uffici ci s’ha una serie di locali comprensivi di bagni con e senza antibagno, ripostigli, e varie superfici di disimpegno come locali d’ingresso e corridoi, dislocati sia al piano terra che al piano primo, quest’ultimo accessibile tramite una scala interna.
Accanto alla palazzina uffici è fatto l’alloggio del custode accessibile tramite una scala esterna. L’unità immobiliare si compone al piano primo d’un soggiorno, una cucina, tre camere, due bagni, un ripostiglio e un corridoio di disimpegno, e d’un piano secondo con vari locali adibiti a soffitta, solo in parte abitabili, raggiungibile tramite una scala interna fatta in ferro con gradini in legno.
A quanto detto s’aggiunge un balcone al piano primo, un lastrico solare al piano secondo, solo in parte calpestabile, e un locale garage posto al piano terra dotato d’ingresso di dimensioni carrabili con infisso a tipo avvolgibile in ferro.
I corpi di fabbrica sopra descritti insistono su una modesta corte scoperta pertinenziale, tutta pavimentata in parte con battuto di cemento e in parte con conglomerato bituminoso, con superficie pari a circa mq. 1.250, al netto dell’area di sedime de’ fabbricati.

2. AREA DI STOCCAGGIO, MAGAZZINO E LOCALI TECNICI.
È composta da una superficie scoperta carrabile, in parte pavimentata con conglomerato bituminoso e in parte a massicciata, usata pe’ lo stoccaggio delle vinacce.
Questa area che collega tutti i corpi di fabbrica presenti è quasi tutta recintata con rete metallica messa su pali in ferro e illuminata con la presenza di n. 13 fari su palo messi lungo tutto il perimetro. Si precisa che per permettere lo stoccaggio delle vinacce è stato fatto un sistema idraulico di captazione del "vinello" composto da un sistema sotterraneo di tubi corredato di n. 12 caditoie, il tutto collegato a una vasca di raccolta in c.a. con capienza di circa 300 m3. Si segnala che dentro questa area, vicino al confine, c’è il fosso Cagina che è stato in parte tombato con una soletta in cls.
In quest’area c’è un magazzino fatto con struttura metallica in profilati di ferro tipo "IPE" e "OMEGA", con copertura a elementi ondulati in lamiera che si presenta in uno stato di conservazione precario. Intorno c’è una tamponatura a altezza parziale fatta in muratura in laterizio forato e intonacata solo all’esterno.
L’ingresso è garantito da due aperture di dimensioni carrabili dotate di serranda scorrevole.
La pavimentazione è fatta in battuto di cemento e mancano sia qualunque tipo di finitura, sia ogni genere d’impianto a servizio del corpo di fabbrica.
Ci son anche un locale tecnico dedicato a cabina elettrica, un box prefabbricato amovibile messo a servizio della pesa lì vicino, oltre che come archivio. Il box è dotato d’aria condizionata e impianto elettrico oltre che d’un WC esterno tipo da cantiere. Confinanti con i beni detti ci son dei terreni non adibiti allo stoccaggio delle vinacce per una superficie complessiva di circa 30.897,00 m2.

Le dotazioni impiantistiche fisse e le attrezzature mobili si concentrano presso l’impianto di produzione sito a Ponte Valleceppi.
L’impianto nella configurazione d’oggi è frutto di diversi interventi di miglioramento, ammodernamento ed efficientamento, non solo in termini produttivi, ma anche di presidio verso l’ambiente, avuti in epoche diverse.
Ad oggi un c’è più il recupero di biogas per la produzione d’energia elettrica e nemmeno c’è la previsione del recupero delle biomasse tramite le caldaie esistenti, viste le difficoltà riscontrate nel rispettare i limiti emissivi previsti dalle autorizzazioni per l’esercizio dell’impianto. A tal proposito si segnala che con l’Autorizzazione Unica Ambientale n. 41 del 19.10.2021, rilasciata dal Comune di Perugia, è stata autorizzata una nuova configurazione impiantistica dove si prevede la dismissione delle caldaie a biomassa e l’installazione d’un medio impianto di combustione alimentato a metano e biogas.
Gli impianti, così come meglio descritti nella perizia di stima richiamata, sono questi: impianto di distillazione, impianto di produzione alcool grezzo, impianto di produzione alcool, impianto di lavorazione e recupero tartrati, impianto di depurazione effluenti liquidi con produzione di bio-gas da biodigestori, sistema d’approvvigionamento idrico, serbatoi di stoccaggio de’ distillati, deposito prodotti finiti e impianto d’imbottigliamento.
Ci son inoltre attrezzature d’ufficio e arredi, macchine da lavoro, autocarri, ruspe, escavatori, carrelli elevatori, attrezzature d’officina, strumenti di laboratorio e accessori connessi e magazzino scorte attrezzature, il tutto come meglio specificato nella perizia allegata.

Si fa presente che il ramo aziendale è oggetto di contratto d’affitto stipulato in data 04/05/2022, decorrente dalla data di sottoscrizione, prima scadenza fissata al 31/07/2024 e rinnovo automatico d’anno in anno, salvo recesso da comunicarsi con un preavviso d’almeno tre mesi sulla data di scadenza come determinata o prorogata.
È prevista anche la cessazione automatica del contratto in caso di vendita dell’azienda.

Il ramo d’azienda comprende anche un contratto di locazione avente per oggetto l’antenna del ripetitore della rete telefonica posizionata dentro il sito produttivo di Ponte Valleceppi.

Catastalmente, gli immobili che costituiscono il ramo aziendale son così individuati:

Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al Foglio 257:
Particella 90 - Sub 8 - Categoria A/2 - Classe 4 - Consistenza 13 vani - Rendita € 839,24
Particella 90 - Sub 10 - Categoria A/4 - Classe 2 - Consistenza 4,5 vani - Rendita € 167,33
Particella 902 - Categoria A/4 - Classe 2 - Consistenza 4 vani - Rendita € 148,74
Particella 90 - Sub 18 - Categoria D/7 - Rendita € 43.565,00
Particella 924 - Categoria D/1 - Rendita € 544,00
Particella 923 - Sub 3 - Categoria D/7 - Rendita € 1.414,00
Particella 923 - Sub 2 - Unità collabenti

Catasto Fabbricati del Comune di Marsciano al Foglio 146:
Particella 112 - Sub 2 - Categoria C/6 - Classe 5 - Rendita € 190,99
Particella 112 - Sub 4 - Categoria A/7 - Classe 1 - Consistenza 9,5 vani - Rendita € 735,95
Particella 112 - Sub 8 - Categoria A/10 - Classe 1 - Consistenza 10 vani - Rendita € 1.859,21
Particella 264 - Sub 5 - Categoria D/7 - Rendita € 9.320,00
Particella 290 - Sub 5
Particella 698 - Sub 5

Catasto Terreni del Comune di Marsciano al Foglio 146:
Particelle 116-284-762-763-764-765-766-767-768-769-770-771-772

Pe’ ulteriori informazioni consultà la perizia e la documentazione in allegato