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EN VENTE AUX ENCHÈRES Cession de branche d’entreprise - Établissement de production Distillerie à Pérouse, hameau Ponte Valleceppi - LOT 1

Branche d’entreprise organisée pour l’activité de production et de commerce d’alcool, eaux-de-vie et liqueurs ; traitement, transformation, commercialisation de produits et sous-produits de la vinification et de toutes les productions agricoles et non ; production d’énergie, à l’exclusion de l’électricité, par l’exploitation de biogaz et d’autres biomasses, et de combustibles en général ;
Cette branche d’entreprise est constituée de :
-Distillerie, hameau Ponte Valleceppi (PG), Via Della Distilleria (Valeur d’expertise 2 379 681,00 €)
-Complexe immobilier pour le stockage des marcs, Localité Cerro Alto, Marsciano (PG) (Valeur d’expertise 1 280 435,00 €)
-Installations, machines et équipements situés dans l’établissement de Ponte Valleceppi (Valeur d’expertise 5 390 444,00 €)
ainsi que des autorisations et des contrats fonctionnels à la continuité de la branche d’entreprise, pour un total global de 9 050 560,00 €.
Le tout est mieux décrit dans le rapport d’expertise rédigé par l’expert judiciaire (CTU) de la Procédure, Ing. Mauro Mariotti, daté du 17/02/2022 et détaillé ci-après.
Au montant susmentionné s’ajoute la somme de 125 991,46 € relative aux remboursements dus à ce jour au locataire-gérant conformément au contrat de location de branche d’entreprise du 04/05/2022, pour un total de 9 176 551,46 €, arrondi à 9 177 000,00 €.

A) Établissement de production situé à Pérouse, hameau Ponte Valleceppi, composé de plusieurs immeubles à usages divers et notamment :
1. ÉTABLISSEMENT DE PRODUCTION
On entend par là l’ensemble des bâtiments dont l’usage est destiné à la production de distillats.
Les immeubles ont été distingués comme suit :
1.1. Entrepôts de dépôt de marcs et de marcs épuisés
1.2. Zone de production de désalcoolisation des marcs
1.3. Zone de séchage des marcs
1.4. Zone de production de distillation
1.5. Entrepôts de stocks
1.6. Laboratoire
1.7. Réservoirs de stockage de :
1.7.1. Matières premières liquides
1.7.2. Flemme
1.7.3. Produits en cours de fabrication
1.8. Entrepôt sous douane
1.9. Atelier
1.10. Locaux techniques de support

2. BÂTIMENTS DE BUREAUX, LOGEMENT DU GARDIEN, VESTIAIRES ET LOCAUX TECHNIQUES
En plus des bâtiments où se déroule le processus de production, on identifie les immeubles suivants, fonctionnels à celui-ci :
2.1. Bureaux de direction
2.2. Appartement
2.3. Local technique des bureaux
2.4. Local d’embouteillage
2.5. Boutique/point de vente
2.6. Laboratoire d’analyses
2.7. Appartement du gardien
2.8. Bureau financier
2.9. Locaux de pause/restauration
2.10. Bureaux et vestiaires au service du personnel
2.11. Poste Enel

Les bâtiments présentent des dates de construction anciennes, liées au développement de l’établissement au fil des années.
Les bâtiments de production sont structurellement réalisés avec des éléments verticaux en béton armé coulé en place, des planchers en poutrelles-hourdis, des voûtes en arc avec tirants, des remplissages en brique, tandis que les bâtiments de bureaux sont réalisés en maçonnerie ordinaire simple en brique, avec des planchers plats et des toitures inclinées en poutrelles-hourdis.
Les bâtiments constituant l’établissement de production se présentent visuellement dans un état de conservation précaire et nécessitent des travaux d’entretien extraordinaire, également afin d’assurer, de l’avis du soussigné, leur stabilité structurelle.
S’agissant du bâtiment des bureaux de direction, on constate un meilleur état de conservation, au moins pour les finitions et les installations, tandis que les autres immeubles présentent un état de conservation moyen/faible.
L’ensemble de l’aire d’appartenance du complexe est asphalté et seule une partie minime présente un empierrement utile au passage des moyens de transport.

3. STATION D’ÉPURATION ET LOCAUX TECHNIQUES, BIODIGESTEUR ET INSTALLATIONS ASSOCIÉES

L’installation d’épuration, également définie comme lagune, est composée de bassins en béton sur terre et d’installations de service, avec des réservoirs de stockage et des biodigesteurs réalisés au moyen de structures métalliques et d’un radier en béton armé.
La date de construction couvre différentes périodes de réalisation en fonction du développement de l’établissement au fil des années.

B) Complexe immobilier de stockage composé d’une série de bâtiments à usages divers situés à l’intérieur de la zone industrielle-artisanale de la commune de Marsciano et notamment :

1. BÂTIMENT DE BUREAUX ET LOGEMENT DU GARDIEN
Bâtiment à usage mixte où se trouvent à la fois les bureaux et la maison du gardien avec un garage attenant.
En ce qui concerne la partie bureaux, on trouve une série de locaux comprenant des sanitaires avec et sans antichambre, des débarras, ainsi que diverses surfaces de dégagement telles que hall d’entrée et couloirs, répartis au rez-de-chaussée et au premier étage, ce dernier accessible par un escalier intérieur.
Adossé au bâtiment de bureaux se trouve le logement du gardien, accessible par un escalier extérieur. L’unité immobilière se compose, au premier étage, d’un séjour, d’une cuisine, de trois chambres, de deux salles de bains, d’un débarras et d’un couloir de dégagement ; au deuxième étage, de divers locaux à usage de combles, seulement partiellement habitables, accessibles par un escalier intérieur en fer avec marches en bois.
À cela s’ajoutent un balcon au premier étage, une terrasse au deuxième étage, seulement partiellement praticable, et un garage au rez-de-chaussée doté d’un accès carrossable avec fermeture de type rideau métallique en fer.
Les bâtiments décrits ci-dessus se trouvent sur une cour extérieure d’appoint modeste, entièrement pavée en partie en béton lissé et en partie en enrobé bitumineux, d’une surface d’environ 1 250 m², nette de l’emprise au sol des bâtiments.

2. ZONE DE STOCKAGE, ENTREPÔT ET LOCAUX TECHNIQUES.
Elle est constituée d’une surface extérieure carrossable, en partie pavée en enrobé bitumineux et en partie empierrée, utilisée pour le stockage des marcs.
Cette zone qui relie tous les bâtiments présents est presque entièrement clôturée par un grillage métallique fixé sur des poteaux en fer et éclairée par la présence de 13 projecteurs sur mât disposés tout le long du périmètre. Il est précisé qu’afin de permettre le stockage des marcs, un système hydraulique de captation du « vinello » a été réalisé, composé d’un réseau souterrain de tuyaux équipé de 12 avaloirs, le tout raccordé à un bassin de collecte en béton armé d’une capacité d’environ 300 m3. Il est signalé qu’à l’intérieur de cette zone, à proximité de la limite, se trouve le fossé Cagina qui a été partiellement busé avec une dalle en béton.
Dans cette zone se trouve un entrepôt réalisé avec une structure métallique en profilés de fer de type « IPE » et « OMEGA », avec une couverture en éléments ondulés en tôle, qui se présente dans un état de conservation précaire. Périmétriquement, il existe un remplissage à hauteur partielle réalisé en maçonnerie de briques perforées et enduites seulement à l’extérieur.
L’accès est assuré par deux ouvertures de dimensions carrossables équipées de portes coulissantes.
Le sol est réalisé en béton lissé et il n’existe ni finitions ni aucun type d’installation au service du bâtiment.
Sont également présents un local technique dédié au poste électrique, un box préfabriqué amovible au service du pont-bascule situé à proximité, ainsi qu’à usage d’archives. Le box est équipé de climatisation et d’installation électrique ainsi que d’un WC extérieur de type chantier. Jouxtant les biens précités se trouvent des terrains non destinés au stockage des marcs pour une surface totale d’environ 30 897,00 m2.

Les dotations d’installations fixes et d’équipements mobiles se concentrent sur l’installation de production située à Ponte Valleceppi.
L’installation, dans sa configuration actuelle, est le résultat de diverses interventions d’amélioration, de modernisation et d’optimisation, non seulement en termes de production, mais aussi de maîtrise environnementale, réalisées à différentes époques.
À ce jour, il n’y a plus de récupération de biogaz pour la production d’énergie électrique et il n’existe pas non plus de projet de valorisation des biomasses par les chaudières existantes, compte tenu des difficultés rencontrées pour respecter les limites d’émission prévues par les autorisations d’exploitation de l’installation. À cet effet, il est signalé qu’avec l’Autorisation Unique Environnementale n° 41 du 19/10/2021, délivrée par la Commune de Pérouse, une nouvelle configuration d’installation a été autorisée, prévoyant la mise hors service des chaudières biomasse et l’installation d’une installation de combustion moyenne alimentée au méthane et au biogaz.
Les installations, telles que mieux décrites dans le rapport d’expertise cité, sont les suivantes : installation de distillation, installation de production d’alcool brut, installation de production d’alcool, installation de traitement et de récupération des tartrates, installation d’épuration des effluents liquides avec production de biogaz par biodigesteurs, système d’approvisionnement en eau, réservoirs de stockage des distillats, dépôt de produits finis et installation d’embouteillage.
Sont également présents des équipements et mobiliers de bureau, des machines de travail, des camions, des bulldozers, des excavatrices, des chariots élévateurs, des équipements d’atelier, des instruments de laboratoire et des accessoires connexes ainsi qu’un stock de pièces/équipements, le tout tel que mieux précisé dans l’expertise jointe.

Il est précisé que la branche d’entreprise fait l’objet d’un contrat de location-gérance signé le 04/05/2022, prenant effet à la date de signature, avec première échéance fixée au 31/07/2024 et renouvellement automatique d’année en année, sauf résiliation à communiquer avec un préavis d’au moins trois mois avant la date d’échéance telle que fixée ou prorogée.
Il est également prévu la cessation automatique du contrat en cas de vente de l’entreprise.

La branche d’entreprise comprend également un contrat de location portant sur l’antenne du relais du réseau téléphonique positionnée à l’intérieur du site de production de Ponte Valleceppi.

Au cadastre, les immeubles constituant la branche d’entreprise sont identifiés comme suit :

Cadastre des Bâtiments de la Commune de Pérouse, Feuille 257 :
Parcelle 90 - Sous 8 - Catégorie A/2 - Classe 4 - Consistance 13 pièces - Revenu cadastral 839,24 €
Parcelle 90 - Sous 10 - Catégorie A/4 - Classe 2 - Consistance 4,5 pièces - Revenu cadastral 167,33 €
Parcelle 902 - Catégorie A/4 - Classe 2 - Consistance 4 pièces - Revenu cadastral 148,74 €
Parcelle 90 - Sous 18 - Catégorie D/7 - Revenu cadastral 43 565,00 €
Parcelle 924 - Catégorie D/1 - Revenu cadastral 544,00 €
Parcelle 923 - Sous 3 - Catégorie D/7 - Revenu cadastral 1 414,00 €
Parcelle 923 - Sous 2 - Unités en ruine

Cadastre des Bâtiments de la Commune de Marsciano, Feuille 146 :
Parcelle 112 - Sous 2 - Catégorie C/6 - Classe 5 - Revenu cadastral 190,99 €
Parcelle 112 - Sous 4 - Catégorie A/7 - Classe 1 - Consistance 9,5 pièces - Revenu cadastral 735,95 €
Parcelle 112 - Sous 8 - Catégorie A/10 - Classe 1 - Consistance 10 pièces - Revenu cadastral 1 859,21 €
Parcelle 264 - Sous 5 - Catégorie D/7 - Revenu cadastral 9 320,00 €
Parcelle 290 - Sous 5
Parcelle 698 - Sous 5

Cadastre des Terrains de la Commune de Marsciano, Feuille 146 :
Parcelles 116-284-762-763-764-765-766-767-768-769-770-771-772

Pour plus d’informations, consulter l’expertise et la documentation en annexe