Interessiert, an der Online-Teilnahme interessiert? Fordern Sie das Handbuch an

AUKTION: Abtretung eines Unternehmensteils – Produktionsstandort Brennerei in Perugia, Ortsteil Ponte Valleceppi – LOS 1

Organisierter Unternehmenszweig für die Tätigkeit der Herstellung und des Handels mit Alkohol, Branntweinen und Likören; Verarbeitung, Umwandlung und Vermarktung von Produkten und Nebenprodukten der Weinbereitung sowie aller landwirtschaftlichen und nichtlandwirtschaftlichen Erzeugnisse; Energieerzeugung, ausgenommen elektrische Energie, durch Nutzung von Biogas und anderen Biomassen sowie Brennstoffen im Allgemeinen;
Dieser Unternehmenszweig besteht aus:
- Brennerei, Ortsteil Ponte Valleceppi (PG), Via Della Distilleria (Schätzwert Euro 2.379.681,00)
- Gebäudekomplex zur Lagerung von Trester, Ort Cerro Alto, Marsciano (PG) (Schätzwert Euro 1.280.435,00)
- Anlagen, Maschinen und Ausrüstungen im Werk Ponte Valleceppi (Schätzwert Euro 5.390.444,00)
zuzüglich Genehmigungen und Verträgen, die für die Fortführung des Unternehmensteils funktional sind, mit einem Gesamtsumme von Euro 9.050.560,00.
Alles ist ausführlicher im Schätzgutachten beschrieben, erstellt vom gerichtlichen Sachverständigen (CTU) der Verfahrenssache Ing. Mauro Mariotti vom 17.02.2022 und nachstehend im Detail dargestellt.
Zu dem vorgenannten Betrag kommt die Summe von Euro 125.991,46 hinzu, die sich auf die bis heute der Pächterin zustehenden Erstattungen gemäß dem Vertrag über die Pacht eines Unternehmensteils vom 04.05.2022 bezieht, sodass sich ein Gesamtbetrag von Euro 9.176.551,46 ergibt, gerundet auf Euro 9.177.000,00.

A) Produktionsstandort in Perugia, Ortsteil Ponte Valleceppi, bestehend aus mehreren Immobilien mit unterschiedlichen Nutzungszwecken, insbesondere:
1. PRODUKTIONSANLAGE
Darunter versteht man die Gesamtheit der Baukörper, deren Nutzung der Herstellung von Destillaten dient.
Die Immobilien wurden wie folgt unterteilt:
1.1. Lagerhallen für Trester und ausgelaugten Trester
1.2. Produktionsbereich zur Entalkoholisierung des Tresters
1.3. Bereich zur Trocknung des Tresters
1.4. Produktionsbereich der Destillation
1.5. Lager für Vorräte
1.6. Labor
1.7. Lagertanks für:
1.7.1. Flüssige Rohstoffe
1.7.2. Flemme
1.7.3. Produkte in Herstellung
1.8. Zoll-/Treuhandlager
1.9. Werkstatt
1.10. Unterstützende Technikräume

2. BÜROGEBÄUDE, WOHNUNG DES WÄRTERS, UMKLEIDERÄUME UND TECHNIKRÄUME
Zusammen mit den Baukörpern, in denen der Produktionsprozess stattfindet, werden folgende hierfür funktionale Immobilien identifiziert:
2.1. Leitungsbüros
2.2. Wohnung
2.3. Technikraum Büros
2.4. Abfüllraum
2.5. Verkaufsraum
2.6. Analyselabor
2.7. Hausmeisterwohnung
2.8. Finanzbüro
2.9. Aufenthalts-/Pausenräume
2.10. Büros und Umkleiden für das Personal
2.11. Enel-Trafostation

Die Gebäude weisen ältere Bauzeiten auf, die mit der Entwicklung des Werks im Laufe der Jahre zusammenhängen.
Die Produktionsgebäude sind konstruktiv mit vertikalen Ortbeton-Stahlbetonelementen, Ziegel-Beton-Decken, Tonnengewölben mit Zugankern, Ziegelmauerwerk als Ausfachung ausgeführt, während die Bürogebäude in einfacher Ziegelmauerwerksbauweise errichtet sind, mit flachen und geneigten Dachdecken aus Ziegel-Beton.
Die Baukörper der Produktionsanlage befinden sich optisch in einem schlechten Erhaltungszustand und benötigen außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen, auch um nach Ansicht des Unterzeichners ihre statische Stabilität zu gewährleisten.
Hinsichtlich des Leitungsbürogebäudes ist ein besserer Erhaltungszustand erkennbar, zumindest bei Oberflächen und Anlagen, während bei den übrigen Immobilien ein mittelmäßiger/schlechter Erhaltungszustand festzustellen ist.
Das gesamte zugehörige Areal des Komplexes ist asphaltiert, und nur zu einem geringen Teil ist eine Schottertragschicht vorhanden, die für die Durchfahrt von Transportmitteln geeignet ist.

3. KLÄRANLAGE UND TECHNIKRÄUME, BIODIGESTER UND ZUGEHÖRIGE ANLAGEN

Die Kläranlage, auch als Lagune bezeichnet, besteht aus Betonbecken auf Erdreich und zugehörigen Serviceanlagen, mit Lagertanks und Biodigestern, die mittels Metallkonstruktionen und Stahlbetonfundament ausgeführt sind.
Das Baujahr weist unterschiedliche Ausführungszeiträume auf, in Abhängigkeit von der Entwicklung des Werks im Laufe der Jahre.

B) Gebäudekomplex zur Lagerung, bestehend aus einer Reihe von Baukörpern mit unterschiedlicher Nutzung innerhalb des Industrie-/Handwerksgebiets der Gemeinde Marsciano, insbesondere:

1. BÜROGEBÄUDE UND WOHNUNG DES WÄRTERS
Gebäude mit Mischnutzung, in dem sowohl Büros als auch das Haus des Wächters mit angeschlossenem Garagenraum vorhanden sind.
Für den Bürobereich gibt es eine Reihe von Räumen einschließlich Bädern mit und ohne Vorraum, Abstellräumen sowie verschiedenen Erschließungsflächen wie Eingangsbereiche und Flure, sowohl im Erdgeschoss als auch im ersten Obergeschoss, letzteres über eine Innentreppe erreichbar.
An das Bürogebäude angrenzend ist die Wohnung des Wächters errichtet, die über eine Außentreppe zugänglich ist. Die Immobilieneinheit besteht im ersten Obergeschoss aus einem Wohnzimmer, einer Küche, drei Schlafzimmern, zwei Bädern, einem Abstellraum und einem Erschließungsflur; einem zweiten Obergeschoss mit verschiedenen als Dachboden genutzten Räumen, nur teilweise bewohnbar, erreichbar über eine innenliegende Treppe aus Eisen mit Holzstufen.
Hinzu kommen ein Balkon im ersten Obergeschoss, eine Dachterrasse im zweiten Obergeschoss, nur teilweise begehbar, sowie eine Garage im Erdgeschoss mit einem Einfahrtstor in Fahrzeugbreite und einem rollbaren Eisenschließelement.
Die oben beschriebenen Baukörper liegen auf einem kleinen zugehörigen offenen Hof, vollständig befestigt, teils mit Betonbelag und teils mit Bitumenmischbelag, mit einer Fläche von ca. 1.250 m², abzüglich der Grundflächen der Gebäude.

2. LAGERFLÄCHE, LAGERHALLE UND TECHNIKRÄUME.
Sie besteht aus einer befahrbaren Freifläche, teils mit Bitumenmischbelag befestigt und teils geschottert, die zur Lagerung von Trester genutzt wird.
Diese Fläche, die alle vorhandenen Baukörper verbindet, ist nahezu vollständig mit einem auf Eisenpfosten montierten Metallzaun eingefriedet und durch 13 Maststrahler entlang des gesamten Umfangs beleuchtet. Es wird darauf hingewiesen, dass zur Ermöglichung der Tresterlagerung ein hydraulisches System zur Erfassung des „vinello“ geschaffen wurde, bestehend aus einem unterirdischen Rohrsystem mit 12 Einläufen, das alles in ein Stahlbetonsammelbecken mit einem Fassungsvermögen von ca. 300 m3 eingeleitet wird. Es wird darauf hingewiesen, dass innerhalb dieser Fläche in Grenznähe der Graben Cagina vorhanden ist, der teilweise mit einer Betondecke überdeckt wurde.
In diesem Bereich befindet sich eine Lagerhalle mit Metallkonstruktion aus Eisenprofilen vom Typ „IPE“ und „OMEGA“, mit einer Dachdeckung aus wellförmigen Blechelementen, die sich in einem schlechten Erhaltungszustand befindet. Umlaufend ist eine teilweise hohe Ausfachung aus gelochtem Ziegelmauerwerk vorhanden, nur außen verputzt.
Der Zugang ist durch zwei Öffnungen in Fahrzeugbreite mit Schiebetoren gewährleistet.
Der Boden ist als Betonbelag ausgeführt, und es fehlen sowohl jegliche Art von Ausbau/Finish als auch sämtliche Anlagen zur Versorgung des Baukörpers.
Ferner sind ein Technikraum für eine elektrische Trafostation, ein vorgefertigter, versetzbarer Container in der Nähe der Waage zu deren Bedienung sowie als Archiv vorhanden. Der Container ist mit Klimaanlage und Elektroanlage sowie mit einem externen WC vom Baustellentyp ausgestattet. Angrenzend an die genannten Güter befinden sich Flächen, die nicht zur Tresterlagerung genutzt werden, mit einer Gesamtfläche von ca. 30.897,00 m2.

Die festen Anlagen- und mobilen Ausstattungen konzentrieren sich am Produktionsstandort in Ponte Valleceppi.
Die Anlage in ihrer heutigen Konfiguration ist das Ergebnis verschiedener Verbesserungs-, Modernisierungs- und Effizienzmaßnahmen, nicht nur in produktiver Hinsicht, sondern auch im Hinblick auf den Umweltschutz, die zu unterschiedlichen Zeiten durchgeführt wurden.
Derzeit erfolgt keine Biogasrückgewinnung mehr zur Erzeugung elektrischer Energie, und es besteht auch keine Planung zur Nutzung der Biomasse über die vorhandenen Kessel, angesichts der Schwierigkeiten, die Emissionsgrenzwerte einzuhalten, die in den Genehmigungen für den Betrieb der Anlage vorgesehen sind. Zu diesem Zweck wird darauf hingewiesen, dass mit der Einheitlichen Umweltgenehmigung Nr. 41 vom 19.10.2021, erteilt von der Gemeinde Perugia, eine neue Anlagenkonfiguration genehmigt wurde, die die Stilllegung der Biomassekessel und die Installation einer mittelgroßen Feuerungsanlage vorsieht, die mit Methan und Biogas betrieben wird.
Die Anlagen, wie im genannten Schätzgutachten näher beschrieben, sind die folgenden: Destillationsanlage, Anlage zur Herstellung von Rohalkohol, Alkoholproduktionsanlage, Anlage zur Verarbeitung und Rückgewinnung von Tartraten, Anlage zur Reinigung flüssiger Abwässer mit Biogasproduktion aus Biodigestern, Wasserversorgungssystem, Lagertanks für Destillate, Lager für Fertigprodukte und Abfüllanlage.
Außerdem sind Büroausstattungen und Möbel, Arbeitsmaschinen, Lastkraftwagen, Planierraupen, Bagger, Gabelstapler, Werkstattausrüstungen, Laborinstrumente und zugehöriges Zubehör sowie ein Lager für Ersatz- und Ausrüstungsbestände vorhanden, alles wie im beigefügten Gutachten näher spezifiziert.

Es wird darauf hingewiesen, dass der Unternehmensteil Gegenstand eines Pachtvertrags ist, der am 04/05/2022 abgeschlossen wurde, wirksam ab Unterzeichnung, mit erster Fälligkeit am 31/07/2024 und automatischer Verlängerung von Jahr zu Jahr, vorbehaltlich einer Kündigung, die mit einer Frist von mindestens drei Monaten zum Ablaufdatum, wie festgelegt oder verlängert, mitzuteilen ist.
Außerdem ist die automatische Beendigung des Vertrags im Falle des Verkaufs des Unternehmens vorgesehen.

Der Unternehmensteil umfasst auch einen Mietvertrag über die Antenne des Mobilfunk-Repeaternetzes, die innerhalb des Produktionsstandorts Ponte Valleceppi positioniert ist.

Katasterlich sind die Immobilien, die den Unternehmensteil bilden, wie folgt identifiziert:

Gebäudekataster der Gemeinde Perugia, Blatt 257:
Parzelle 90 – Sub 8 – Kategorie A/2 – Klasse 4 – Umfang 13 Zimmer – Katasterertrag € 839,24
Parzelle 90 – Sub 10 – Kategorie A/4 – Klasse 2 – Umfang 4,5 Zimmer – Katasterertrag € 167,33
Parzelle 902 – Kategorie A/4 – Klasse 2 – Umfang 4 Zimmer – Katasterertrag € 148,74
Parzelle 90 – Sub 18 – Kategorie D/7 – Katasterertrag € 43.565,00
Parzelle 924 – Kategorie D/1 – Katasterertrag € 544,00
Parzelle 923 – Sub 3 – Kategorie D/7 – Katasterertrag € 1.414,00
Parzelle 923 – Sub 2 – Einsturzgefährdete Einheiten

Gebäudekataster der Gemeinde Marsciano, Blatt 146:
Parzelle 112 – Sub 2 – Kategorie C/6 – Klasse 5 – Katasterertrag € 190,99
Parzelle 112 – Sub 4 – Kategorie A/7 – Klasse 1 – Umfang 9,5 Zimmer – Katasterertrag € 735,95
Parzelle 112 – Sub 8 – Kategorie A/10 – Klasse 1 – Umfang 10 Zimmer – Katasterertrag € 1.859,21
Parzelle 264 – Sub 5 – Kategorie D/7 – Katasterertrag € 9.320,00
Parzelle 290 – Sub 5
Parzelle 698 – Sub 5

Grundstückskataster der Gemeinde Marsciano, Blatt 146:
Parzellen 116-284-762-763-764-765-766-767-768-769-770-771-772

Für weitere Informationen konsultieren Sie das Gutachten und die beigefügte Dokumentation