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EM LEILÃO Cessão de ramo de empresa - Estabelecimento produtivo Destilaria em Perugia, fração Ponte Valleceppi - LOTE 1

Ramo empresarial organizado para a atividade de produção e comércio de álcool, aguardentes e licores; elaboração, transformação e comercialização de produtos e subprodutos da vinificação e de todas as produções agrícolas e não; produção de energia, excluída a elétrica, a partir do aproveitamento de biogás e outras biomassas, e combustíveis em geral;
O referido ramo empresarial é composto por:
-Destilaria, Frazione Ponte Valleceppi (PG), Via Della Distilleria (Valor de avaliação euros 2.379.681,00)
-Conjunto edificatório para o armazenamento de bagaço de uva, Località Cerro Alto, Marsciano (PG) (Valor de avaliação euros 1.280.435,00)
-Instalações, máquinas e equipamentos situados no estabelecimento de Ponte Valleceppi (Valor de avaliação euros 5.390.444,00)
além de autorizações e contratos funcionais à continuidade do ramo de empresa, num total global de Euro 9.050.560,00.
Tudo melhor descrito no relatório de avaliação elaborado pelo Perito do Tribunal (CTU) da Procedura Eng. Mauro Mariotti, datado de 17.02.2022, e detalhado a seguir
Ao montante acima acrescenta-se a quantia de euros 125.991,46 relativa aos reembolsos atualmente devidos ao arrendatário nos termos do contrato de arrendamento do ramo empresarial de 04.05.2022, totalizando euros 9.176.551,46, arredondados para euros 9.177.000,00.

A)Estabelecimento produtivo situado em Perugia, Frazione Ponte Valleceppi, constituído por vários imóveis com diferentes destinações de uso e, em particular:
1. ESTABELECIMENTO DE PRODUÇÃO
Entende-se o conjunto dos corpos de fábrica cuja destinação de uso é finalizada à produção de destilados.
Os imóveis foram assim distinguidos:
1.1. Armazéns de depósito de bagaço de uva e bagaço esgotado
1.2. Área de produção de desalcoolização do bagaço de uva
1.3. Área de secagem do bagaço de uva
1.4. Área produtiva de destilação
1.5. Armazéns de existências
1.6. Laboratório
1.7. Tanques de armazenamento de:
1.7.1. Matérias-primas líquidas
1.7.2. Flemme
1.7.3. Produtos em produção
1.8. Armazém fiduciário
1.9. Oficina
1.10. Salas técnicas de apoio

2. EDIFÍCIOS DE ESCRITÓRIOS, ALOJAMENTO DO GUARDA, VESTIÁRIOS E SALAS TÉCNICAS
Juntamente com os corpos de fábrica onde se desenvolve o processo produtivo, identificam-se os seguintes imóveis funcionais ao mesmo:
2.1. Escritórios de direção
2.2. Apartamento
2.3. Sala técnica dos escritórios
2.4. Sala de engarrafamento
2.5. Loja de venda direta
2.6. Laboratório de análises
2.7. Apartamento do guarda
2.8. Escritório financeiro
2.9. Salas de refeitório/descanso
2.10. Escritórios e vestiários ao serviço do pessoal
2.11. Cabine Enel

Os edifícios apresentam datas de construção antigas, ligadas ao desenvolvimento do estabelecimento ao longo dos anos.
Os edifícios produtivos são estruturalmente realizados com elementos verticais em betão armado moldado in situ, lajes em tijolo-betão, abóbadas em arco e tirante, fechamentos em tijolo, enquanto os edifícios de escritórios são realizados em simples alvenaria ordinária de tijolo, lajes planas e inclinadas de cobertura em tijolo-betão.
Os corpos de fábrica que constituem o estabelecimento produtivo apresentam-se visualmente em estado precário de conservação e necessitam de intervenções de manutenção extraordinária, também para assegurar, na opinião do subscritor, a sua estabilidade estrutural.
Quanto ao edifício de escritórios de direção, evidencia-se um melhor estado de conservação, pelo menos na parte dos acabamentos e das instalações, enquanto nos restantes imóveis se verifica um estado de conservação medíocre/fraco.
Toda a área de pertença do complexo apresenta-se asfaltada e apenas em mínima parte existe um enrocamento útil para o trânsito de meios de transporte.

3. ETAR E SALAS TÉCNICAS, BIODIGESTOR E INSTALAÇÕES CORRELATAS

A instalação de depuração, também definida como lagoa, é composta por tanques em cimento sobre o terreno e instalações de serviço, com reservatórios de armazenamento e biodigestores realizados mediante estruturas metálicas e base em betão armado.
A data de construção apresenta épocas de realização diferentes em relação ao desenvolvimento do estabelecimento ao longo dos anos.

B)Conjunto edificatório para armazenamento composto por uma série de corpos de fábrica com diferente destinação de uso, situados no interior da área industrial-artesanal do município de Marsciano e, em particular:

1. EDIFÍCIO DE ESCRITÓRIOS E ALOJAMENTO DO GUARDA
Edifício de destinação mista onde estão presentes tanto os escritórios como a casa do guarda com anexo compartimento de garagem.
No que diz respeito à porção dos escritórios, existem vários compartimentos, incluindo casas de banho com e sem antecâmara, arrumos, bem como várias superfícies de circulação, como átrio de entrada e corredores, distribuídos tanto no rés-do-chão como no primeiro piso, este último acessível por escada interior.
Adjacente ao edifício de escritórios foi realizado o alojamento do guarda, acessível por escada exterior. A unidade imobiliária compõe-se, no primeiro piso, de uma sala de estar, uma cozinha, três quartos, duas casas de banho, um arrumo e um corredor de circulação; um segundo piso com vários compartimentos destinados a sótão, apenas parcialmente habitáveis, alcançável por escada interior em ferro com degraus em madeira.
Ao exposto acrescentam-se uma varanda no primeiro piso, um terraço/solário no segundo piso, apenas parcialmente transitável, e uma garagem ao rés-do-chão com entrada de dimensões para viaturas, com portão de enrolar em ferro.
Os corpos de fábrica acima descritos assentam numa modesta área exterior de pertença, totalmente pavimentada em parte com betão afagado e em parte com conglomerado betuminoso, com superfície de cerca de 1.250 m², líquida da área de implantação dos edifícios.

2. ÁREA DE ARMAZENAMENTO, ARMAZÉM E SALAS TÉCNICAS.
É constituída por uma superfície exterior acessível a veículos, em parte pavimentada com conglomerado betuminoso e em parte com enrocamento, utilizada para o armazenamento do bagaço de uva.
Esta área, que liga todos os corpos de fábrica presentes, está quase inteiramente vedada com rede metálica montada em postes de ferro e iluminada com a presença de 13 projetores em poste colocados ao longo de todo o perímetro. Esclarece-se que, para permitir o armazenamento do bagaço, foi realizado um sistema hidráulico de captação do "vinello", composto por um sistema subterrâneo de tubos equipado com 12 sarjetas, tudo conduzido a um tanque de recolha em betão armado com capacidade de cerca de 300 m3. Assinala-se que, no interior desta área, próximo do limite, existe a vala Cagina, que foi parcialmente entubada com uma laje em betão.
Nesta área existe um armazém realizado com estrutura metálica em perfis de ferro do tipo "IPE" e "OMEGA", com cobertura em elementos ondulados de chapa que se apresenta em estado precário de conservação. Perimetralmente existe um fechamento a altura parcial realizado em alvenaria de tijolo furado e rebocado apenas pelo exterior.
A entrada é assegurada por duas aberturas de dimensões para veículos dotadas de portão/grade de correr.
O pavimento é realizado em betão afagado e estão ausentes tanto quaisquer tipos de acabamento como qualquer género de instalação ao serviço do corpo de fábrica.
Estão também presentes uma sala técnica dedicada a cabina elétrica, um módulo pré-fabricado amovível ao serviço da balança situada nas suas proximidades, além de funcionar como arquivo. O módulo está dotado de ar condicionado e instalação elétrica, além de um WC exterior do tipo de estaleiro. Confinantes com os referidos bens existem terrenos não destinados ao armazenamento de bagaço de uva, com uma superfície total de cerca de 30.897,00 m2.

As dotações de instalações fixas e de equipamentos móveis concentram-se na unidade de produção situada em Ponte Valleceppi.
A instalação, na sua configuração atual, é o resultado de várias intervenções de melhoria, modernização e eficiência, não apenas em termos produtivos, mas também de proteção ambiental, realizadas em épocas distintas.
Atualmente já não existe recuperação de biogás para a produção de energia elétrica e também não está prevista a recuperação de biomassas através das caldeiras existentes, face às dificuldades encontradas em respeitar os limites de emissões previstos pelas autorizações para o exercício da instalação. Para o efeito, assinala-se que, com a Autorização Única Ambiental n.º 41 de 19.10.2021, emitida pelo Município de Perugia, foi autorizada uma nova configuração da instalação que prevê a desativação das caldeiras a biomassa e a instalação de uma instalação de combustão de média dimensão alimentada a metano e biogás.
As instalações, conforme melhor descritas no relatório de avaliação referido, são as seguintes: instalação de destilação, instalação de produção de álcool bruto, instalação de produção de álcool, instalação de processamento e recuperação de tartaratos, instalação de depuração de efluentes líquidos com produção de biogás por biodigestores, sistema de abastecimento hídrico, tanques de armazenamento dos destilados, depósito de produtos acabados e instalação de engarrafamento.
Existem ainda equipamentos e mobiliário de escritório, máquinas de trabalho, camiões, bulldozers, escavadoras, empilhadores, equipamentos de oficina, instrumentos de laboratório e acessórios conexos, bem como armazém de existências de equipamentos, tudo conforme melhor especificado no relatório anexo.

Informa-se que o ramo empresarial é objeto de contrato de arrendamento celebrado em 04/05/2022, com efeitos a partir da data de assinatura, primeira caducidade fixada em 31/07/2024 e renovação automática ano a ano, salvo denúncia a comunicar com um pré-aviso de pelo menos três meses relativamente à data de caducidade conforme determinada ou prorrogada.
Está prevista também a cessação automática do contrato em caso de venda da empresa.

O ramo de empresa inclui também um contrato de locação relativo à antena do repetidor da rede telefónica posicionada no interior do sítio produtivo de Ponte Valleceppi.

Cadastralmente, os imóveis que constituem o ramo empresarial são assim identificados:

Cadastro de Edifícios do Município de Perugia na Folha 257:
Parcela 90 - Sub 8 - Categoria A/2 - Classe 4 - Consistência 13 divisões - Renda € 839,24
Parcela 90 - Sub 10 - Categoria A/4 - Classe 2 - Consistência 4,5 divisões - Renda € 167,33
Parcela 902 - Categoria A/4 - Classe 2 - Consistência 4 divisões - Renda € 148,74
Parcela 90 - Sub 18 - Categoria D/7 - Renda € 43.565,00
Parcela 924 - Categoria D/1 - Renda € 544,00
Parcela 923 - Sub 3 - Categoria D/7 - Renda € 1.414,00
Parcela 923 - Sub 2 - Unidades em ruína

Cadastro de Edifícios do Município de Marsciano na Folha 146:
Parcela 112 - Sub 2 - Categoria C/6 - Classe 5 - Renda € 190,99
Parcela 112 - Sub 4 - Categoria A/7 - Classe 1 - Consistência 9,5 divisões - Renda € 735,95
Parcela 112 - Sub 8 - Categoria A/10 - Classe 1 - Consistência 10 divisões - Renda € 1.859,21
Parcela 264 - Sub 5 - Categoria D/7 - Renda € 9.320,00
Parcela 290 - Sub 5
Parcela 698 - Sub 5

Cadastro de Terrenos do Município de Marsciano na Folha 146:
Parcelas 116-284-762-763-764-765-766-767-768-769-770-771-772

Para mais informações, consultar o relatório pericial e a documentação em anexo