Uzaktan katılmak istiyor musunuz? Kılavuzu isteyin

Perugia'da okul-eğitim amaçlı gayrimenkul kompleksi, Lacugnano Caddesi, San Sisto Mevkii

Kompleks, Perugia Belediyesi'nde, Lacugnano Caddesi'nde, tarım ve yerleşim karma bölgesinde, altyapı, toplu taşıma ve Perugia Silvestrini tren istasyonu, Santa Maria della Misericordia hastanesi ve Perugia Üniversitesi tıp ve cerrahi bölümü gibi kolektif hizmetlerle iyi hizmet alan San Sisto mahallesine kısa mesafede yer almaktadır.
Toplam kadastral yüzölçümü 31.577 m²'dir.

Kompleks şunları içerir:
• okul kurumu olarak kullanılan bina;
• öğrencilerin ve kurs katılımcılarının karşılanması ve barındırılması için yatakhane olarak ayrılmış bölüm;
• daha önce yerel bir yayın kuruluşunun merkezi olan, televizyon stüdyoları için donatılmış alanlar;
• bağlı spor alanları ve yardımcı mekânlarıyla spor salonu olarak kullanılan müstakil bina;
• teknolojik tesis merkezine ayrılmış ayrı blok;
• yollar, otoparklar, yeşil alanlar ve tarım bölgesi olarak kullanılan münhasır eklenti avlusu

1984-1986 yılları arasında inşa edilmiştir ve doğal kot farkları olan tepelik bir arazi olduğundan, farklı kotlardaki katlar ve farklı işlevler arasındaki iç bağlantılarla yönetilen arazi eğimine göre yerleştirilmiş birden fazla yapı bloğundan oluşur.
Gayrimenkul kompleksine ana giriş, Lacugnano Caddesi'nden, otomatik açılan metal kapılı bir araç girişi ile sağlanır; bu giriş, tabelayı taşıyan yatay bir kirişi destekleyen iki betonarme kolonla sınırlandırılmıştır; yanlarda metal yaya kapıları bulunmaktadır.
Lacugnano Caddesi'ne bakan cephe, üzerinde metal korkuluk bulunan beton bir duvarla çevrilidir; mülkün geri kalanı ise metal tel örgü ve metal direklerle çevrilmiştir.
Ana girişin yanı sıra, biri yine Lacugnano Caddesi üzerinde olan ve 7 no.lu parselin kuyusunun bulunduğu çevrili arazi şeridine açılan, diğeri 1489 no.lu parselin (mülkiyete ait değildir) yakınında bulunan iki manuel kapı vardır; ayrıca 1487 no.lu parsel ile San Sisto Kilisesi meydanı arasında otomatik bir yaya kapısı daha bulunmaktadır.

Kompleks, her biri belirli işlevsel özelliklere sahip dört ana yapı bloğundan oluşur:
a) Yatakhane ve televizyon stüdyolarına ayrılmış bölüm:
Söz konusu bina bölümü ağırlıklı olarak öğrencilerin ve okul ve eğitim kursları katılımcılarının karşılanmasına ayrılmıştı. İçinde, zemin katta ayrıca bir zamanlar yerel bir yayın kuruluşunun merkezi olan televizyon stüdyoları bulunmaktadır. Bina, altı yer üstü seviyeden oluşur ve şu şekilde düzenlenmiştir: zemin kat; donanımlı mutfaklı yemekhane salonu, yıkama amaçlı mekânlar, kiler, çamaşırhane, tuvaletler; birinci kat; yatakhanenin ana girişi, çift yükseklikte televizyon stüdyosu, yayın kontrol odası, prodüksiyon ofisleri, tuvaletler, eski kapıcı dairesi, yayın kuruluşu ofisleri (prodüksiyon alanından işlevsel olarak ayrılmış); ikinci, üçüncü ve dördüncü katlar; öğrencilerin ve kursiyerlerin konaklamasına ayrılmış olup banyolu, farklı kapasitelerde 67 ana oda ve ortak salonlar; beşinci kat; banyolu 9 oda, banyolu bir iki odalı daire, ortak salon.
b) Okul kurumuna ayrılmış bölüm:
Okul binası, iki yarı bodrum katın yanı sıra beş yer üstü seviyeden oluşur ve şu şekilde düzenlenmiştir: ağırlıklı olarak öğretim faaliyetleri ve garaj amaçlı yarı bodrum kat; derslikler ve laboratuvarlar, tuvalet bloğu (erkek/kadın), depo, garaj (kaba yapı halinde), spor salonunun altındaki dersliklerle işlevsel bağlantı; ağırlıklı olarak öğretim faaliyetlerine ayrılmış yarı bodrum kat; okul derslikleri, tuvaletler, hizmet mekânları; ağırlıklı olarak giriş ve idari işlevlere ayrılmış zemin kat; kapıcılı atriyum, sekreterlik, yönetim ve idari ofisler, ofis kullanımına yönelik tuvaletler; okul derslikleri, öğretmen odaları, hizmet mekânları, erkek ve kadın tuvalet bloğu bulunan birinci ve ikinci katlar; ağırlıklı olarak mesleki eğitim kurslarına ayrılmış üçüncü ve dördüncü katlar; estetisyenlik ve masaj-fizyoterapist kursları için yenilenmiş derslikler, tuvaletler.
c) Spor salonuna ayrılmış bölüm:
Spor faaliyetlerine ayrılmış yapı bloğu, prefabrik yapıdan inşa edilmiştir ve iç geçitli kapalı yapılar aracılığıyla bitişik okul kurumuyla işlevsel olarak bağlantılıdır. Spor salonu üç seviyeden oluşur ve şu şekilde ayrılır: zemin kat; oyun alanı, soyunma odaları, tribünler, girişler ve hizmet mekânları; yükseltilmiş kat; spor salonu ve depo mekânları.
d) Teknik mekânlara ayrılmış bölüm (teknolojik tesis merkezi):
İki taraftan toprağa gömülü, meydana ve yemekhane katı kotuna bitişik teknik bir yapıdır; tüm okul kompleksine ve yatakhaneye hizmet eden merkezler ile ana genel tesislere ayrılmış teknik mekânları barındırır.
Yukarıda açıklanan gayrimenkul kompleksine komşu alan yaklaşık 12.000 m² olup büyük kısmı asfaltlanmış ve iç yollar ile otopark olarak kullanılmaktadır; sınırlı sayıda eklenti yeşil alanı ve yürüyüş yolu düzenlenmiştir.
Peri-kentsel tarım amaçlı "Ep" arazisi (6380-6382 parseller), binanın kuzeybatısında yer alır; düzenli bir şekle ve hafif eğimli bir yatışa sahiptir; üzerinde neredeyse düzenli dikim aralıklı ve iyi durumda zeytin ağaçları bulunmaktadır.
Ekli bilirkişi raporunda gösterildiği üzere, gayrimenkul kompleksi bir bütün olarak imar ve kadastro açısından uygun durumdadır; yalnızca mekânların iç dağılımı ve cephelerin bazı kısımlarıyla ilgili sınırlı aykırılıklar vardır. Bu aykırılıklar, 1/2015 sayılı Bölge Kanunu ve sonraki değişikliklerinde öngörülen prosedürlerin başlatılması ve ardından uygun bir değişiklik sunularak kadastro belgelerinin güncellenmesi yoluyla giderilebilir. Söz konusu imar ve kadastro düzenlemelerine ilişkin masraflar alıcı tarafa ait olacak ve tahmin değerinin belirlenmesinde zımnen dikkate alınmıştır.

Binanın güneydoğusunda yer alan imarlı arazi (1485-1487-1270-1272 parseller), San Sisto Kilisesi Cemaati mülkiyeti ile diğer komşu mülkiyetler arasında olup farklı imar amaçlarına sahip birden fazla parselden oluşur; bunların çoğunluk amaçlı olanı "Fbs*"dir, düzensiz bir şekle ve hafif eğimli bir yatışa sahiptir. Üst örtü kısmen düzensiz dikim aralıklı, farklı yaşlarda ve iyi durumda zeytin ağaçlarıyla kaplıdır; geri kalan kısmı ağaç türlerinden arınmıştır. 1270-1272 parseller, yerinde yapılan incelemede doğrulandığı üzere, değerleme konusu mülkiyeti sınırlayan çitin dışında kalmakta ve fiilen komşu San Sisto Kilisesi Cemaati tarafından yol olarak düzenlenip kullanılmaktadır.
Bu nedenle, söz konusu parseller Kilise Cemaati'ne devredilmelidir.

Az önce açıklanan Fbs bölümünde, maksimum 8.000 m³ hacimli ve maksimum 10,00 m yüksekliğinde bir oditoryum, maksimum 2.000 m³ hacimli ve maksimum 7,00 m yüksekliğinde öğrenciler için bir misafirhane, maksimum 600 m³ hacimli ve maksimum 3,50 m yüksekliğinde açık hava spor tesislerine hizmet eden soyunma odaları yapılmasına izin verilmektedir.

Ayrıca, Oditoryum yapı ruhsatının alınmasının, bölüme komşu iki kamu otoparkı alanının Belediye'ye bedelsiz devrine (tasfiye halindeki şirketin tamamen mülkiyetinde değildir) ve söz konusu otoparkların yapımı için gerekli tutarların ödenmesine bağlı olduğu belirtilir.
Şirketin mülkiyetindeki gayrimenkul varlığına, ana gayrimenkul kompleksinin kuzeybatısında yer alan, Lacugnano Caddesi, Via Gregorio Allegri ve Via Enrico Caruso'ya potansiyel cepheleri ve girişleri olan bir arazi parçası daha dahildir (Pafta 265, parseller 854-857). Yürürlükteki Genel İmar Planı'na göre "Cn*" bölgesinde sınıflandırılmış, toplam kadastral yüzölçümü 6.030 m² olan imarlı bir arsadır. Parselasyon projesi, alanı 8 no.lu arsa olarak belirlemekte ve burada havuz, tenis kortları ve bar/soyunma odaları/dinlenme salonu için toplam 210 m³ hacimli bir yapıdan oluşan özel bir spor tesisi yapılmasını öngörmektedir. Aynı parselasyon projesinin, 8 no.lu arsa içinde belediyeye devredilecek yeşil alan ve otopark olarak ayrılacak alanların bulunmasını öngördüğü, ancak bunların bugüne kadar yapılmadığı belirtilmelidir. Yerinde yapılan incelemede, değerleme konusu olan (8 no.lu arsa) ve 3 no.lu arsa dışında tüm arsaların üzerine bina yapıldığı tespit edilmiştir.

Bilirkişi raporunun hazırlandığı sırada, farklı sürelerde ve farklı yıllık kiralarla, yatakhane/yurt ve yemekhane faaliyetinin organizasyonu, yönetimi ve işletilmesi; amatör ve/veya profesyonel spor amaçlı spor salonunun organizasyonu, yönetimi ve işletilmesi; ayrıca zorunlu eğitim, yükseköğretim ve sürekli eğitim okulları ile kurslarının organizasyonu ve yönetimi gibi çeşitli amaçlarla çeşitli kira ve işletme kolu kira sözleşmelerinin bulunduğu belirtilir; bunlar raporda daha ayrıntılı olarak gösterilmiştir.
Bu konuda şunlar vurgulanmalıdır:
- yatakhane/yurt, yemekhane ve spor salonunun organizasyonu ve yönetimi faaliyetini yürüten işletme kolu kira sözleşmesi feshedilmiş olup bu nedenle doğal olarak 18.10.2026 tarihinde sona erecektir;
- zorunlu eğitim, yükseköğretim ve sürekli eğitim okulları ile kurslarının organizasyonu ve yönetimi faaliyetini yürüten işletme kolu kira sözleşmesi, bu tarihte otomatik yenilenme olmaksızın doğal olarak 18.10.2026 tarihinde sona erecektir.

Perugia Belediyesi Bina Kadastrosu, Pafta 281:
Parsel 7 - Kat T-1-2-3-4-5 - Kategori B/5 - Sınıf 3 - Hacim 52.000 m³ - Yüzölçümü 14.222 m² - Gelir € 67.139,28

Perugia Belediyesi Arazi Kadastrosu, Pafta 281:
Parseller 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Daha fazla bilgi için bilirkişi raporuna ve ekteki belgelere bakınız.