Заинтересованы в участии в аукционе онлайн? Запросите руководство

Комплекс недвижимости учебно-образовательного назначения в Перудже, Страда Лакуньяно, местность Сан-Систо

Объект расположен в коммуне Перуджа, на Страда Лакуньяно, в смешанной сельскохозяйственной и жилой зоне, недалеко от фракции Сан-Систо, жилого района, хорошо обеспеченного инфраструктурой, общественным транспортом и услугами общественного значения, такими как железнодорожная станция Перуджа Сильвестрини, больница Санта-Мария-делла-Мизерикордия и отделение медицины и хирургии Университета Перуджи.
Общая площадь составляет 31 577 кв. м кадастровых.

Комплекс включает:
• здание, используемое как учебное заведение;
• часть, предназначенную для пансиона для приёма и проживания студентов и слушателей курсов;
• помещения, оборудованные для телестудий, ранее являвшиеся местом размещения местной телекомпании;
• отдельное здание, используемое как спортивный зал, с прилегающими спортивными площадками и вспомогательными помещениями;
• отдельный корпус, предназначенный для центра технологических установок;
• исключительный прилегающий двор, используемый для проездов, парковок, зелёных зон и сельскохозяйственной зоны

Он был построен между 1984 и 1986 годами и состоит из нескольких корпусов, расположенных в соответствии с рельефом местности, поскольку речь идёт о холмистой территории с естественными перепадами высот, решёнными посредством разновысотных этажей и внутренних связей между различными функциями.
Основной доступ к комплексу недвижимости осуществляется со Страда ди Лакуньяно через проезд с металлическими автоматическими воротами, ограниченный двумя железобетонными колоннами, поддерживающими горизонтальную балку с вывеской; по бокам имеются металлические пешеходные калитки.
Фасад со стороны Страда ди Лакуньяно ограничен бетонной стенкой с металлическими перилами сверху, тогда как остальная часть собственности огорожена металлической сеткой и металлическими столбами.
Помимо главного входа, имеются двое ручных ворот, одни также на Страда ди Лакуньяно, которые ведут на огороженный участок земли, где находится колодец участка № 7, а другие — вблизи участка № 1489 (не в собственности); а также дополнительные автоматические пешеходные ворота, расположенные между участком № 1487 и площадью церкви Сан-Систо.

Комплекс разделён на четыре основных строительных корпуса, каждый с особыми функциональными характеристиками:
a) Часть, используемая под пансион и телестудии:
Указанная часть здания была предназначена преимущественно для приёма студентов и участников школьных и образовательных курсов. Внутри неё на первом этаже также размещаются телестудии, когда-то являвшиеся местом размещения местной телекомпании. Здание имеет шесть надземных уровней, распределённых следующим образом: первый этаж с обеденным залом с оборудованной кухней, помещениями для мойки, кладовой, прачечной, санитарными узлами; второй этаж с главным входом пансиона, телестудиями, включающими телевизионную студию двойной высоты, аппаратную, производственные офисы, санитарные узлы, бывшую квартиру сторожа, офисы телекомпании, функционально отделённые от производственной зоны; третий, четвёртый и пятый этажи предназначены для размещения студентов и слушателей курсов, с 67 основными комнатами с санузлом, различной вместимости, общими залами; шестой этаж состоит из 9 комнат с санузлом, двухкомнатной квартиры с санузлом, общего зала.
b) Часть, используемая под учебное заведение:
Школьное здание имеет пять надземных уровней, а также два полуподземных уровня, распределённых следующим образом: полуподземный этаж преимущественно для учебной деятельности и гаража, состоящий из: аудиторий и лабораторий, блока санитарных узлов (мужских/женских), склада, гаража (в черновом состоянии), функциональной связи с аудиториями, расположенными под спортивным залом; полуподземный этаж преимущественно для учебной деятельности, состоящий из: школьных аудиторий, санитарных узлов, служебных помещений; первый этаж преимущественно для входа и административных функций, состоящий из: вестибюля с вахтой, секретариата, директорских и административных офисов, санитарных узлов для офисов; второй и третий этажи со школьными аудиториями, комнатами для преподавателей, служебными помещениями, блоком санитарных узлов для мужчин и женщин; четвёртый и пятый этажи преимущественно для профессиональных курсов, состоящие из: обновлённых аудиторий для курсов эстетиста и массажиста-физиотерапевта, санитарных узлов.
c) Часть, предназначенная под спортивный зал:
Корпус, предназначенный для спортивной деятельности, выполнен из сборных конструкций и функционально связан с прилегающим учебным заведением посредством крытых конструкций с внутренними переходами. Спортивный зал разделён на три уровня, а именно: первый этаж предназначен для игровой площадки, раздевалок, трибун, входов и служебных помещений; приподнятый этаж предназначен для спортивного зала и складских помещений.
d) Часть, предназначенная для технических помещений (центр технологических установок):
Речь идёт о техническом здании, заглублённом с двух сторон, расположенном рядом с площадью и на уровне этажа столовой; в нём размещаются технические помещения для центральных установок и основных общих инженерных систем, обслуживающих весь школьный комплекс и пансион.
Поверхность, прилегающая к описанному выше комплексу недвижимости, простирается примерно на 12 000 кв. м и в большей части заасфальтирована и используется для внутренних проездов и парковок, с ограниченными участками, благоустроенными под прилегающую зелёную зону, и пешеходными дорожками.
Земельный участок сельскохозяйственного пригородного назначения «Ep» (участки 6380-6382) расположен к северо-западу от здания, имеет правильную конфигурацию и слегка наклонный рельеф; на нём произрастают оливковые деревья с почти регулярной схемой посадки и в удовлетворительном вегетативном состоянии.
Как указано в прилагаемом заключении, комплекс недвижимости в целом соответствует градостроительным и кадастровым требованиям, за исключением ограниченных несоответствий, касающихся внутренней планировки помещений и некоторых частей фасадов. Такие несоответствия могут быть устранены путём применения процедур, предусмотренных Региональным законом № 1/2015 и последующими изменениями, с последующим обновлением кадастровой документации путём представления соответствующего изменения. Расходы, связанные с указанными узакониваниями, как градостроительными, так и кадастровыми, останутся на покупателе и были учтены, в неявной форме, при определении оценочной стоимости.

Земельный участок под застройку, расположенный к юго-востоку от здания (участки 1485-1487-1270-1272), между собственностью прихода Сан-Систо и другими соседними собственностями, состоит из нескольких участков с различным градостроительным назначением, преобладающим из которых является «Fbs*»; он имеет неправильную конфигурацию и слегка наклонный рельеф. Часть поверхности занята оливковой рощей с нерегулярной схемой посадки, с разновозрастными деревьями в удовлетворительном вегетативном состоянии, а остальная часть свободна от древесных пород. Участки 1270-1272, как установлено при осмотре, находятся за пределами ограждения, ограничивающего оцениваемую собственность, и фактически обустроены и используются как проезд для соседнего прихода Сан-Систо.
С учётом вышеизложенного указанные участки должны быть переданы приходу.
В только что описанной зоне Fbs допускается строительство аудитория с максимальным объёмом 8 000 куб. м и максимальной высотой 10,00 м, гостевого дома для студентов с максимальным объёмом 2 000 куб. м и максимальной высотой 7,00 м, раздевалок для обслуживания открытых спортивных сооружений с максимальным объёмом 600 куб. м и максимальной высотой 3,50 м.

Кроме того, уточняется, что получение разрешения на строительство Аудитория обусловлено безвозмездной передачей коммуне двух зон публичной парковки, прилегающих к зоне (не полностью принадлежащих обществу в ликвидации), и уплатой сумм, необходимых для создания этих парковок.
В состав недвижимости, принадлежащей обществу, входит также дополнительный земельный участок, расположенный к северо-западу от основного комплекса недвижимости, с потенциальными выходами и доступами на Страда ди Лакуньяно, Виа Грегорио Аллегри и Виа Энрико Карузо (лист 265, участки 854-857). Речь идёт о участке под застройку, классифицированном согласно действующему Генеральному плану в зоне «Cn*», с общей кадастровой площадью 6 030 кв. м. Проект разбивки на участки определяет эту территорию как участок № 8 и предусматривает на нём создание частного спортивного комплекса, состоящего из бассейна, теннисных кортов и строения для бара/раздевалок/комнаты отдыха, общей площадью 210 куб. м. Отмечается, что тот же проект разбивки на участки в пределах участка № 8 предусматривал выделение зон под зелёные насаждения и парковку, подлежащих передаче коммуне, которые на сегодняшний день не созданы. При осмотре установлено, что все участки были застроены, за исключением оцениваемого (участок № 8) и участка № 3.

Следует отметить, что на момент составления заключения были выявлены несколько договоров аренды и аренды бизнес-единицы, все разной продолжительности и с разной годовой арендной платой, с различными целями, такими как деятельность по организации, управлению и эксплуатации пансиона/общежития и столовой, а также организация, управление и эксплуатация спортивного зала для любительских и/или профессиональных спортивных целей, помимо организации и управления школами и курсами для получения обязательного образовательного уровня, высшего образования, непрерывного образования, как более подробно указано в заключении.
В связи с этим необходимо отметить:
- что договор аренды бизнес-единицы, осуществляющей деятельность по организации и управлению пансионом/общежитием, столовой и спортивным залом, был расторгнут и, следовательно, естественно истекает 18.10.2026;
- что договор аренды бизнес-единицы, осуществляющей деятельность по организации и управлению школами и курсами для получения обязательного образовательного уровня, высшего образования, непрерывного образования, естественно истекает 18.10.2026, без автоматического продления по истечении этого срока.

Кадастр зданий коммуны Перуджа, лист 281:
Участок 7 — этажи T-1-2-3-4-5 — категория B/5 — класс 3 — объём 52 000 куб. м — площадь 14 222 кв. м — доход € 67 139,28

Кадастр земель коммуны Перуджа, лист 281:
Участки 7 — 1272 — 6380 — 6381 — 6382 — 6383 — 1485 — 1487 — 1490 — 1270 — 854 — 857

Для получения дополнительной информации см. заключение и прилагаемую документацию