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Complexo imobiliário com finalidade escolar-formativa em Perugia, Strada Lacugnano, Localidade San Sisto

O conjunto imobiliário está localizado no Município de Perugia, na Strada Lacugnano, numa zona mista agrícola e residencial, a curta distância da freguesia de San Sisto, bairro residencial bem servido por infraestruturas, transportes públicos e serviços de interesse coletivo, como a estação ferroviária Perugia Silvestrini, o hospital Santa Maria della Misericordia e o departamento de medicina e cirurgia da Universidade de Perugia.
Tem uma superfície total de 31.577 m2 cadastrais.

O complexo compreende:
• edifício destinado a estabelecimento de ensino;
• porção destinada a internato para acolhimento e alojamento de estudantes e frequentadores dos cursos;
• espaços equipados para estúdios de televisão, anteriormente sede de uma emissora local;
• edifício autónomo destinado a ginásio, com espaços desportivos e instalações acessórias anexas;
• corpo separado destinado a central de instalações tecnológicas;
• pátio de pertença exclusiva destinado a arruamentos, estacionamentos, áreas verdes e zona agrícola

Foi edificado entre 1984 e 1986 e desenvolve-se em vários corpos de fábrica, dispostos segundo a inclinação do terreno, tratando-se de uma área colinar com desníveis naturais, geridos através de pisos desnivelados e ligações internas entre as diferentes funções.
O acesso principal ao complexo imobiliário faz-se a partir da Strada di Lacugnano através de um portão de entrada para veículos com portão metálico de abertura automatizada, delimitado por duas colunas em betão armado que suportam uma viga horizontal com o letreiro; nos lados existem portões metálicos para peões.
A frente para a Strada di Lacugnano é delimitada por murete de cimento com gradeamento metálico sobreposto, enquanto o resto da propriedade é vedado com rede metálica e postes de metal.
Além da entrada principal, existem dois portões manuais, um ainda na Strada di Lacugnano, que dá acesso à parcela de terreno vedada onde se encontra o poço da parcela n.º 7, e o outro nas proximidades da parcela n.º 1489 (não pertencente); e um portão pedonal automatizado adicional situado entre a parcela n.º 1487 e o largo da Igreja de San Sisto.

O complexo está articulado em quatro corpos edificados principais, cada um com características funcionais específicas:
a) Porção destinada a internato e estúdios de televisão:
A porção de edifício em questão era destinada prevalentemente ao acolhimento de estudantes e dos participantes nos cursos escolares e formativos. No seu interior, no rés-do-chão, encontram-se também os estúdios de televisão, outrora sede de uma emissora local. O edifício desenvolve-se em seis pisos acima do solo, assim articulados: rés-do-chão com sala de refeitório com cozinha equipada, instalações para lavagem, despensa, lavandaria, instalações sanitárias; primeiro andar com entrada principal do internato, estúdios de televisão incluindo estúdio de televisão com pé-direito duplo, realização, escritórios de produção, instalações sanitárias, antigo apartamento do guarda, escritórios da emissora, funcionalmente separados da zona de produção; segundo, terceiro e quarto andares destinados ao alojamento de estudantes e formandos, com 67 quartos principais providos de casa de banho, de capacidade variável, salas comuns; quinto andar composto por 9 quartos com casa de banho, um apartamento de dois ambientes com casa de banho, sala comum.
b) Porção destinada a estabelecimento de ensino:
O edifício escolar desenvolve-se em cinco pisos acima do solo, além de dois pisos semienterrados, articulados como se segue: piso semienterrado com destinação prevalecente a atividade didática e garagem, assim composto: salas de aula e laboratórios, bloco de instalações sanitárias (homens/mulheres), depósito, garagem (em estado bruto), ligação funcional com as salas de aula situadas sob o ginásio; piso semienterrado com destinação prevalecente a atividade didática, assim composto: salas de aula escolares, instalações sanitárias, instalações de serviço; rés-do-chão com destinação prevalecente a entrada e funções administrativas, assim composto: átrio com portaria, secretaria, escritórios de direção e administrativos, instalações sanitárias para uso dos escritórios; primeiro e segundo andares com salas de aula escolares, salas para docentes, instalações de serviço, bloco de instalações sanitárias para homens e mulheres; terceiro e quarto andares com destinação prevalecente a cursos profissionalizantes, assim composto: salas de aula renovadas para cursos de esteticista e massofisioterapeuta, instalações sanitárias.
c) Porção destinada a ginásio:
O corpo de fábrica destinado a atividades desportivas é realizado com estrutura pré-fabricada e está funcionalmente ligado ao estabelecimento de ensino adjacente através de estruturas cobertas com passagens internas. O ginásio está articulado em três pisos, assim distintos: rés-do-chão destinado a campo de jogo, vestiários, bancadas, acessos e instalações de serviço; piso elevado destinado a ginásio e instalações de depósito.
d) Porção destinada a instalações técnicas (central de instalações tecnológicas):
Trata-se de um edifício técnico enterrado em dois lados, colocado junto ao largo e ao nível do piso do refeitório, que alberga as instalações técnicas destinadas às centrais e às principais instalações gerais ao serviço de todo o complexo escolar e do internato.
A superfície limítrofe ao complexo imobiliário acima descrito estende-se por cerca de 12.000 m2 e, na sua maior parte, encontra-se asfaltada e destinada a arruamentos internos e estacionamentos, com limitadas áreas tratadas como verde de pertença e caminhos.
O terreno com destinação agrícola periurbana "Ep" (parcelas 6380-6382) está situado na posição noroeste do edifício, apresenta uma conformação regular e implantação ligeiramente inclinada; no mesmo existem oliveiras com compasso de plantio quase regular e em razoável estado vegetativo.
Como ilustrado na perícia anexa, o complexo imobiliário revela-se, no seu conjunto, conforme do ponto de vista urbanístico e cadastral, exceto por limitadas desconformidades relativas à distribuição interna das instalações e a algumas porções das fachadas. Tais desconformidades são sanáveis mediante a ativação dos procedimentos previstos pela Lei Regional n.º 1/2015 e alterações posteriores, com posterior atualização da documentação cadastral mediante apresentação de variação idónea. Os encargos relacionados com as referidas regularizações, tanto urbanísticas como cadastrais, ficarão a cargo da parte adquirente e foram tidos em consideração, de forma implícita, para efeitos da determinação do valor de avaliação.

O terreno edificável situado a sudeste do edifício (parcelas 1485-1487-1270-1272), compreendido entre a propriedade da Paróquia de San Sisto e outras propriedades confinantes, é constituído por várias parcelas com diferentes destinações urbanísticas, das quais a prevalecente é "Fbs*", apresenta uma conformação irregular e uma implantação ligeiramente inclinada. O coberto vegetal é em parte ocupado por um olival com compasso de plantio irregular, com plantas de idades desiguais em razoável estado vegetativo, e na restante parte livre de espécies arbóreas. As parcelas 1270-1272, como verificado em inspeção, situam-se fora da vedação que delimita a propriedade em avaliação e, de facto, encontram-se organizadas e utilizadas como arruamento ao serviço da confinante Paróquia de San Sisto.
Posto isto, as referidas parcelas deverão ser objeto de cedência à Paróquia.
No compartimento Fbs acima descrito é admitida a realização de um auditório com volumetria máxima igual a 8.000 m3 e altura máxima de 10,00 m, uma hospedaria para estudantes com volumetria máxima igual a 2.000 m3 e altura máxima de 7,00 m, vestiários ao serviço de equipamentos desportivos ao ar livre com volumetria máxima igual a 600 m3 e altura máxima de 3,50 m.

Precisa-se, além disso, que a obtenção da licença de construção do Auditório está subordinada à cedência gratuita ao Município das duas áreas de estacionamento público limítrofes ao compartimento (não inteiramente pertencentes à sociedade em liquidação) e ao pagamento das quantias necessárias para a realização dos referidos estacionamentos.
Faz também parte do património imobiliário pertencente à sociedade uma parcela adicional de terreno situada a noroeste do complexo imobiliário principal, com frentes e acessos potenciais pela Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Folha 265, parcelas 854-857). Trata-se de um lote edificável, classificado segundo o vigente Plano Regulador Geral na zona "Cn*", com uma superfície cadastral total de 6.030 m2. O projeto de loteamento identifica a área com o lote n.º 8 e prevê a realização de um equipamento desportivo privado, constituído por piscina, campos de ténis e construção para bar/vestiários/sala recreativa, num total de 210 m3. Salienta-se que o mesmo projeto de loteamento identificava, no interior do lote n.º 8, a obtenção das áreas a destinar a verde e estacionamento, a ceder ao município, até hoje não realizadas. Em inspeção, verificou-se que todos os lotes foram edificados, exceto o que está em avaliação (lote n.º 8) e o lote n.º 3.

Informa-se que, no momento da elaboração da perícia, foram encontrados diversos contratos de arrendamento e de cessão temporária de ramo de empresa, todos de duração diferente e de renda anual diferente, com várias finalidades, como a atividade de organização, gestão e exploração do internato/dormitório e do refeitório, bem como a organização, gestão e exploração do ginásio para fins desportivos amadores e/ou profissionais, além da organização e gestão de escolas e cursos para o cumprimento da escolaridade obrigatória, formação superior, formação contínua, conforme melhor indicado na perícia.
Deve evidenciar-se a este respeito:
- que o contrato de arrendamento do ramo de empresa que exerce a atividade de organização e gestão do internato/dormitório, refeitório e ginásio foi objeto de denúncia e terá, portanto, termo natural em 18.10.2026;
- que o contrato de arrendamento do ramo de empresa que exerce a atividade de organização e gestão de escolas e cursos para o cumprimento da escolaridade obrigatória, formação superior, formação contínua, terá termo natural em 18.10.2026, sem renovação automática nesse termo.

Cadastro Predial do Município de Perugia, Folha 281:
Parcela 7 - Piso T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistência 52.000 m3 - Superfície 14.222 m2 - Rendimento € 67.139,28

Cadastro de Terrenos do Município de Perugia, Folha 281:
Parcelas 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Para mais informações, consultar a perícia e a documentação em anexo