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Complejo inmobiliario destinado a uso escolar-formativo en Perugia, Strada Lacugnano, Localidad San Sisto

El conjunto está ubicado en el Municipio de Perugia, en Strada Lacugnano, en una zona mixta agrícola y residencial, a breve distancia de la pedanía de San Sisto, barrio residencial bien servido por infraestructuras, transportes públicos y servicios de interés colectivo como la estación ferroviaria Perugia Silvestrini, el hospital Santa Maria della Misericordia y el departamento de medicina y cirugía de la Universidad de Perugia.
Tiene una superficie total de 31.577 m2 catastrales.

El complejo comprende:
• edificio destinado a centro educativo;
• porción destinada a internado para la acogida y el alojamiento de estudiantes y asistentes a los cursos;
• espacios equipados para estudios de televisión, antiguamente sede de una emisora local;
• edificio independiente destinado a gimnasio con espacios deportivos anexos y locales auxiliares;
• cuerpo separado destinado a central de instalaciones tecnológicas;
• patio de pertinencia exclusivo destinado a vialidad, aparcamientos, zonas verdes y zona agrícola

Fue edificado entre 1984 y 1986 y se desarrolla en varios cuerpos de fábrica, dispuestos según la pendiente del terreno, tratándose de una zona de colinas con desniveles naturales, gestionados mediante plantas escalonadas y conexiones internas entre las distintas funciones.
El acceso principal al complejo inmobiliario se realiza desde Strada di Lacugnano a través de un paso para vehículos con portón metálico de apertura automatizada, delimitado por dos columnas de hormigón armado que sostienen una viga horizontal con el rótulo; a los lados hay portones peatonales metálicos.
El frente sobre Strada di Lacugnano está delimitado por un murete de cemento con barandilla metálica superior, mientras que el resto de la propiedad está cercado con malla metálica y postes metálicos.
Además del acceso principal, hay dos portones manuales, uno siempre en Strada di Lacugnano, que da acceso a la porción de terreno cercada en la que se encuentra el pozo de la parcela n.º 7, y el otro cerca de la parcela n.º 1489 (no de propiedad); y otro portón peatonal automatizado situado entre la parcela n.º 1487 y la plaza de la Iglesia de San Sisto.

El complejo está articulado en cuatro cuerpos de edificios principales, cada uno con características funcionales específicas:
a) Porción destinada a internado y estudios de televisión:
La porción de edificio en cuestión estaba destinada prevalentemente a la acogida de los estudiantes y de los participantes en los cursos escolares y formativos. En su interior, en la planta baja, se ubican además los estudios de televisión, antiguamente sede de una emisora local. El edificio se desarrolla en seis niveles sobre rasante, articulados así: planta baja con comedor con cocina equipada, locales para lavado, despensa, lavandería, aseos; primera planta con entrada principal del internado, estudios de televisión que incluyen estudio de televisión de doble altura, sala de control, oficinas de producción, aseos, antiguo apartamento del conserje, oficinas de la emisora, separadas funcionalmente de la zona de producción; plantas segunda, tercera y cuarta destinadas al alojamiento de estudiantes y alumnos de cursos, con 67 habitaciones principales con baño, de capacidad variable, salas comunes; quinta planta compuesta por 9 habitaciones con baño, un apartamento de dos ambientes con baño, sala común.
b) Porción destinada a Instituto escolar:
El edificio escolar se desarrolla en cinco niveles sobre rasante, además de dos niveles semisótano, articulados como sigue: planta semisótano con destino predominante a actividad didáctica y garaje, compuesta así: aulas y laboratorios, bloque de aseos (hombres/mujeres), depósito, garaje (en estado bruto), conexión funcional con las aulas situadas bajo el gimnasio; planta semisótano con destino predominante a actividad didáctica, compuesta así: aulas escolares, aseos, locales de servicio; planta baja con destino predominante a entrada y funciones administrativas, compuesta así: vestíbulo con portería, secretaría, oficinas directivas y administrativas, aseos para uso de oficinas; plantas primera y segunda con aulas escolares, salas para profesores, locales de servicio, bloque de aseos para hombres y mujeres; plantas tercera y cuarta con destino predominante a cursos profesionalizantes, compuestas así: aulas renovadas para cursos de esteticista y masofisioterapeuta, aseos.
c) Porción destinada a Gimnasio:
El cuerpo de fábrica destinado a actividades deportivas está realizado con estructura prefabricada y está funcionalmente conectado al centro educativo adyacente mediante estructuras cubiertas con pasos internos. El gimnasio está articulado en tres niveles, distinguidos así: planta baja destinada a campo de juego, vestuarios, gradas, accesos y locales de servicio; planta elevada destinada a gimnasio y locales de depósito.
d) Porción destinada a locales técnicos (central de instalaciones tecnológicas):
Se trata de un edificio técnico enterrado por dos lados, situado junto a la plaza y a la cota de la planta del comedor, alberga los locales técnicos destinados a las centrales y a las principales instalaciones generales al servicio de todo el complejo escolar y del internado.
La superficie colindante con el complejo inmobiliario descrito arriba se extiende por aproximadamente 12.000 m2 y en su mayor parte está asfaltada y destinada a vialidad interna y aparcamientos, con áreas limitadas acondicionadas como zonas verdes de pertinencia y caminos.
El terreno con destino agrícola periurbano "Ep" (parcelas 6380-6382) está situado al noroeste del edificio, presenta una conformación regular y pendiente ligeramente inclinada; en él se encuentran olivos con marco de plantación casi regular y en estado vegetativo aceptable.
Como se ilustra en el informe pericial adjunto, el complejo inmobiliario resulta, en su conjunto, conforme desde el punto de vista urbanístico y catastral, salvo limitadas irregularidades relativas a la distribución interna de los locales y a algunas porciones de las fachadas. Dichas irregularidades pueden regularizarse mediante la activación de los procedimientos previstos por la L.R. n.º 1/2015 y sus modificaciones e integraciones, con posterior actualización de la documentación catastral mediante la presentación de la variación correspondiente. Los gastos derivados de dichas regularizaciones, tanto urbanísticas como catastrales, quedarán a cargo de la parte compradora y han sido tenidos en cuenta, de forma implícita, a efectos de la determinación del valor de tasación.

El terreno edificable situado al sureste del edificio (parcelas 1485-1487-1270-1272), comprendido entre la propiedad de la Parroquia de San Sisto y otras propiedades colindantes, está constituido por varias parcelas con diferentes destinos urbanísticos, de los cuales el predominante es "Fbs*", presenta una conformación irregular y una pendiente ligeramente inclinada. El suelo está en parte ocupado por un olivar de marco de plantación irregular con plantas de edades desiguales en estado vegetativo aceptable y la parte restante libre de especies arbóreas. Las parcelas 1270-1272, como se verificó durante la inspección, quedan fuera del cerramiento que delimita la propiedad tasada y de hecho resultan acondicionadas y utilizadas como vialidad para uso de la colindante Parroquia de San Sisto.
Sentado lo anterior, dichas parcelas deberán ser objeto de cesión a la Parroquia.
En el sector Fbs recién descrito se admite la realización de un auditorio con volumetría máxima de 8.000 m3 y altura máxima de 10,00 m, una residencia para estudiantes con volumetría máxima de 2.000 m3 y altura máxima de 7,00 m, vestuarios al servicio de equipamientos deportivos al aire libre con volumetría máxima de 600 m3 y altura máxima de 3,50 m.

Se precisa, además, que la obtención del permiso de construcción del Auditorio está subordinada a la cesión gratuita al Municipio de las dos áreas de aparcamiento público colindantes con el sector (no enteramente de propiedad de la sociedad en liquidación) y al pago de las sumas necesarias para la realización de dichos aparcamientos.
También forma parte del patrimonio inmobiliario de propiedad de la sociedad otra parcela de terreno situada al noroeste del complejo inmobiliario principal, con fachadas y accesos potenciales a Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri y Via Enrico Caruso (Hoja 265 parcelas 854-857). Se trata de un lote edificable, clasificado según el vigente Plan Regulador General en zona "Cn*", con una superficie catastral total de 6.030 m2. El proyecto de parcelación identifica el área con el lote n.º 8 y prevé en ella la realización de una instalación deportiva privada, constituida por piscina, pistas de tenis y edificación para bar/vestuarios/sala recreativa, por un total de 210 m3. Se destaca que el mismo proyecto de parcelación identificaba dentro del lote n.º 8 la localización de las áreas destinadas a zona verde y aparcamiento, que debían cederse al municipio, hoy no realizadas. Durante la inspección se comprobó que todos los lotes han sido edificados, excepto el tasado (lote n.º 8) y el lote n.º 3.

Se hace constar que en el momento de la redacción del informe pericial se encontraron diversos contratos de arrendamiento y de alquiler de rama de empresa, todos de distinta duración y distinta renta anual, con diversas finalidades como la actividad de organización, gestión y explotación del internado/dormitorio y del comedor, así como la organización, gestión y explotación del gimnasio con fines deportivo-recreativos y/o profesionales, además de la organización y gestión de escuelas y cursos para la consecución de la obligación formativa, formación superior y formación continua, tal como se indican mejor en el informe pericial.
Debe destacarse al respecto:
- que el contrato de alquiler de la rama de empresa que ejerce la actividad de organización y gestión del internado/dormitorio, comedor y gimnasio ha sido objeto de rescisión y, por tanto, tendrá vencimiento natural el 18.10.2026;
- que el contrato de alquiler de la rama de empresa que ejerce la actividad de organización y gestión de escuelas y cursos para la consecución de la obligación formativa, formación superior y formación continua tendrá vencimiento natural el 18.10.2026, sin renovación automática a dicho vencimiento.

Catastro de Edificios del Municipio de Perugia en la Hoja 281:
Parcela 7 - Plantas T-1-2-3-4-5 - Categoría B/5 - Clase 3 - Consistencia 52.000 m3 - Superficie 14.222 m2 - Renta 67.139,28 €

Catastro de Terrenos del Municipio de Perugia en la Hoja 281:
Parcelas 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Para más información, consulte el informe pericial y la documentación adjunta