Ενδιαφέρεστε να συμμετάσχετε διαδικτυακά; Ζητήστε το εγχειρίδιο

Συγκρότημα ακινήτων με σχολικό-εκπαιδευτικό προορισμό στην Περούτζια, Strada Lacugnano, Τοποθεσία San Sisto

Το σύνολο βρίσκεται στον Δήμο της Περούτζια, στην Strada Lacugnano, σε μικτή αγροτική και οικιστική περιοχή, σε μικρή απόσταση από τη συνοικία San Sisto, οικιστική γειτονιά καλά εξυπηρετούμενη από υποδομές, δημόσιες συγκοινωνίες και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας όπως ο σιδηροδρομικός σταθμός Perugia Silvestrini, το νοσοκομείο Santa Maria della Misericordia και το τμήμα ιατρικής και χειρουργικής του Πανεπιστημίου της Περούτζια.
Έχει συνολική επιφάνεια 31.577 τ.μ. κτηματολογικά.

Το συγκρότημα περιλαμβάνει:
• κτίριο που χρησιμοποιείται ως σχολικό ίδρυμα;
• τμήμα που προορίζεται για οικοτροφείο για τη φιλοξενία και τη διαμονή μαθητών και συμμετεχόντων στα μαθήματα;
• χώρους εξοπλισμένους για τηλεοπτικά στούντιο, παλαιότερα έδρα τοπικού σταθμού;
• αυτόνομο κτίριο που χρησιμοποιείται ως γυμναστήριο με συνοδευτικούς αθλητικούς χώρους και βοηθητικούς χώρους;
• ξεχωριστό κτίσμα που προορίζεται για κεντρικό σταθμό τεχνολογικών εγκαταστάσεων;
• αποκλειστική αυλή παραρτήματος που χρησιμοποιείται για κυκλοφορία, στάθμευση, χώρους πρασίνου και αγροτική ζώνη

Ανεγέρθηκε μεταξύ 1984 και 1986 και αναπτύσσεται σε πολλά οικοδομικά σώματα, διατεταγμένα σύμφωνα με τη διαμόρφωση του εδάφους, καθώς πρόκειται για λοφώδη περιοχή με φυσικές υψομετρικές διαφορές, που διαχειρίζονται μέσω διαφορετικών επιπέδων και εσωτερικών συνδέσεων μεταξύ των διαφόρων λειτουργιών.
Η κύρια πρόσβαση στο ακίνητο συγκρότημα γίνεται από την Strada di Lacugnano μέσω οδικής εισόδου με μεταλλική πόρτα αυτόματης λειτουργίας, που οριοθετείται από δύο κολόνες από οπλισμένο σκυρόδεμα που στηρίζουν οριζόντιο δοκό με την πινακίδα; στα πλάγια υπάρχουν μεταλλικές πεζές πόρτες.
Η πρόσοψη στην Strada di Lacugnano οριοθετείται από τοιχίο από σκυρόδεμα με μεταλλικό κιγκλίδωμα από πάνω, ενώ το υπόλοιπο ακίνητο είναι περιφραγμένο με μεταλλικό πλέγμα και μεταλλικούς στύλους.
Εκτός από την κύρια είσοδο, υπάρχουν δύο χειροκίνητες πόρτες, μία πάντα στην Strada di Lacugnano, που οδηγεί στο περιφραγμένο τμήμα γης στο οποίο βρίσκεται το πηγάδι του τεμαχίου αρ. 7 και η άλλη κοντά στο τεμάχιο αρ. 1489 (μη ιδιοκτησίας); και μια ακόμη αυτοματοποιημένη πεζή πόρτα μεταξύ του τεμαχίου αρ. 1487 και της πλατείας της Εκκλησίας του San Sisto.

Το συγκρότημα διαρθρώνεται σε τέσσερα κύρια οικοδομικά σώματα, καθένα με ειδικά λειτουργικά χαρακτηριστικά:
a) Τμήμα που χρησιμοποιείται ως οικοτροφείο και τηλεοπτικά στούντιο:
Το εν λόγω τμήμα του κτιρίου προοριζόταν κυρίως για τη φιλοξενία μαθητών και συμμετεχόντων σε σχολικά και εκπαιδευτικά μαθήματα. Στο εσωτερικό του, στο ισόγειο, βρίσκονται επίσης τα τηλεοπτικά στούντιο, κάποτε έδρα τοπικού σταθμού. Το κτίριο αναπτύσσεται σε έξι υπέργεια επίπεδα, ως εξής: ισόγειο με αίθουσα τραπεζαρίας με εξοπλισμένη κουζίνα, χώρους πλυντηρίου, αποθήκη τροφίμων, πλυντήριο, τουαλέτες; πρώτος όροφος με κύρια είσοδο του οικοτροφείου, τηλεοπτικά στούντιο συμπεριλαμβανομένου τηλεοπτικού στούντιο διπλού ύψους, σκηνοθεσίας, γραφείων παραγωγής, τουαλετών, παλαιού διαμερίσματος θυρωρού, γραφείων του σταθμού, λειτουργικά διαχωρισμένων από τη ζώνη παραγωγής; δεύτερος, τρίτος και τέταρτος όροφος προορίζονται για τη φιλοξενία μαθητών και καταρτιζόμενων, με 67 κύρια δωμάτια με μπάνιο, διαφόρων χωρητικοτήτων, κοινές αίθουσες; πέμπτος όροφος αποτελούμενος από 9 δωμάτια με μπάνιο, ένα διαμέρισμα δύο χώρων με μπάνιο, κοινή αίθουσα.
b) Τμήμα που χρησιμοποιείται ως σχολικό ίδρυμα:
Το σχολικό κτίριο αναπτύσσεται σε πέντε υπέργεια επίπεδα, πέραν δύο ημιυπόγειων επιπέδων, διαρθρωμένα ως εξής: ημιυπόγειο με κύρια χρήση εκπαιδευτική δραστηριότητα και χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων, αποτελούμενο από: αίθουσες και εργαστήρια, συγκρότημα τουαλετών (ανδρών/γυναικών), αποθήκη, χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων (σε ακατέργαστη κατάσταση), λειτουργική σύνδεση με τις αίθουσες που βρίσκονται κάτω από το γυμναστήριο; ημιυπόγειο με κύρια χρήση εκπαιδευτική δραστηριότητα, αποτελούμενο από: σχολικές αίθουσες, τουαλέτες, βοηθητικούς χώρους; ισόγειο με κύρια χρήση είσοδο και διοικητικές λειτουργίες, αποτελούμενο από: αίθριο με θυρωρείο, γραμματεία, διευθυντικά και διοικητικά γραφεία, τουαλέτες για χρήση γραφείων; πρώτος και δεύτερος όροφος με σχολικές αίθουσες, αίθουσες καθηγητών, βοηθητικούς χώρους, συγκρότημα τουαλετών ανδρών και γυναικών; τρίτος και τέταρτος όροφος με κύρια χρήση επαγγελματικά μαθήματα, αποτελούμενα από: ανακαινισμένες αίθουσες για μαθήματα αισθητικού και φυσιοθεραπευτή, τουαλέτες.
c) Τμήμα που προορίζεται για γυμναστήριο:
Το οικοδομικό σώμα που προορίζεται για αθλητικές δραστηριότητες είναι κατασκευασμένο με προκατασκευασμένη δομή και συνδέεται λειτουργικά με το παρακείμενο σχολικό ίδρυμα μέσω στεγασμένων κατασκευών με εσωτερικές διαβάσεις. Το γυμναστήριο διαρθρώνεται σε τρία επίπεδα, ως εξής: ισόγειο με χρήση αγωνιστικού χώρου, αποδυτηρίων, κερκίδων, εισόδων και βοηθητικών χώρων; ανυψωμένο ισόγειο με χρήση γυμναστηρίου και αποθηκευτικών χώρων.
d) Τμήμα που προορίζεται για τεχνικούς χώρους (κεντρικός σταθμός τεχνολογικών εγκαταστάσεων):
Πρόκειται για τεχνικό κτίριο υπόγειο σε δύο πλευρές, τοποθετημένο δίπλα στην πλατεία και στο επίπεδο του ορόφου τραπεζαρίας, φιλοξενεί τους τεχνικούς χώρους που προορίζονται για τους κεντρικούς σταθμούς και τις κύριες γενικές εγκαταστάσεις στην υπηρεσία ολόκληρου του σχολικού συγκροτήματος και του οικοτροφείου.
Η επιφάνεια που γειτνιάζει με το ανωτέρω περιγραφόμενο ακίνητο εκτείνεται σε περίπου 12.000 τ.μ. και ως επί το πλείστον είναι ασφαλτοστρωμένη και χρησιμοποιείται για εσωτερική κυκλοφορία και στάθμευση, με περιορισμένες περιοχές διαμορφωμένες ως πρασίνου παραρτήματος και διαδρόμους.
Το έδαφος με περιαστική αγροτική χρήση "Ep" (τεμάχια 6380-6382) βρίσκεται σε θέση βόρειο-δυτικά του κτιρίου, παρουσιάζει κανονική διαμόρφωση και ελαφρώς επικλινή κλίση; σε αυτό υπάρχουν ελιές με σχεδόν κανονική φύτευση και σε μέτρια βλαστητική κατάσταση.
Όπως αναφέρεται στην επισυναπτόμενη πραγματογνωμοσύνη, το ακίνητο συγκρότημα, στο σύνολό του, είναι σύμφωνο από πολεοδομική και κτηματολογική άποψη, με εξαίρεση περιορισμένες αποκλίσεις σχετικά με την εσωτερική κατανομή των χώρων και ορισμένα τμήματα των όψεων. Οι αποκλίσεις αυτές μπορούν να τακτοποιηθούν μέσω της ενεργοποίησης των διαδικασιών που προβλέπονται από τον Περιφερειακό Νόμο αρ. 1/2015 και τροποποιήσεις, με μεταγενέστερη ενημέρωση της κτηματολογικής τεκμηρίωσης μέσω υποβολής κατάλληλης μεταβολής. Τα έξοδα που συνδέονται με τις εν λόγω τακτοποιήσεις, τόσο πολεοδομικές όσο και κτηματολογικές, θα βαρύνουν τον αγοραστή και έχουν ληφθεί υπόψη, σιωπηρά, για τον καθορισμό της αξίας εκτίμησης.

Το οικοδομήσιμο έδαφος που βρίσκεται νοτιοανατολικά του κτιρίου (τεμάχια 1485-1487-1270-1272), μεταξύ της ιδιοκτησίας της Ενορίας του San Sisto και άλλων συνορευουσών ιδιοκτησιών, αποτελείται από περισσότερα τεμάχια με διαφορετικές πολεοδομικές χρήσεις, εκ των οποίων η επικρατούσα είναι "Fbs*", παρουσιάζει ακανόνιστη διαμόρφωση και ελαφρώς επικλινή κλίση. Το έδαφος καλύπτεται εν μέρει από ελαιώνα με ακανόνιστη φύτευση και φυτά διαφορετικής ηλικίας σε μέτρια βλαστητική κατάσταση και κατά το υπόλοιπο μέρος είναι ελεύθερο από δενδρώδη είδη. Τα τεμάχια 1270-1272, όπως διαπιστώθηκε κατά την αυτοψία, βρίσκονται εκτός της περίφραξης που οριοθετεί την υπό εκτίμηση ιδιοκτησία και στην πραγματικότητα έχουν διαμορφωθεί και χρησιμοποιούνται ως οδική πρόσβαση για χρήση της συνορεύουσας Ενορίας του San Sisto.
Ως εκ τούτου, τα εν λόγω τεμάχια θα πρέπει να αποτελέσουν αντικείμενο μεταβίβασης στην Ενορία.
Στο τμήμα Fbs που μόλις περιγράφηκε επιτρέπεται η κατασκευή αμφιθεάτρου με μέγιστο όγκο 8.000 κ.μ. και μέγιστο ύψος 10,00 μ., ξενώνα για μαθητές με μέγιστο όγκο 2.000 κ.μ. και μέγιστο ύψος 7,00 μ., αποδυτηρίων στην υπηρεσία υπαίθριων αθλητικών εγκαταστάσεων με μέγιστο όγκο 600 κ.μ. και μέγιστο ύψος 3,50 μ.

Διευκρινίζεται, επιπλέον, ότι η έκδοση της οικοδομικής άδειας του Αμφιθεάτρου εξαρτάται από τη δωρεάν παραχώρηση στον Δήμο των δύο περιοχών δημόσιας στάθμευσης που γειτνιάζουν με το τμήμα (όχι εξ ολοκλήρου ιδιοκτησίας της υπό εκκαθάριση εταιρείας) και από την καταβολή των απαραίτητων ποσών για την κατασκευή των εν λόγω σταθμίσεων.
Στην ακίνητη περιουσία της εταιρείας περιλαμβάνεται επίσης ένα ακόμη οικόπεδο που βρίσκεται βόρειο-δυτικά του κύριου ακινήτου συγκροτήματος, με δυνητικές όψεις και προσβάσεις στην Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri και Via Enrico Caruso (Φύλλο 265 τεμάχια 854-857). Πρόκειται για οικοδομήσιμο οικόπεδο, ταξινομημένο σύμφωνα με το ισχύον Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο στη ζώνη "Cn*", με συνολική κτηματολογική επιφάνεια 6.030 τ.μ. Το σχέδιο οικοπεδοποίησης προσδιορίζει την περιοχή με το οικόπεδο αρ. 8 και προβλέπει την κατασκευή ιδιωτικής αθλητικής εγκατάστασης, αποτελούμενης από πισίνα, γήπεδα τένις και κατασκευή για μπαρ/αποδυτήρια/αίθουσα αναψυχής, συνολικά 210 κ.μ. Επισημαίνεται ότι το ίδιο σχέδιο οικοπεδοποίησης προέβλεπε εντός του οικοπέδου αρ. 8 την εξεύρεση εκτάσεων για πράσινο και στάθμευση, προς παραχώρηση στον δήμο, οι οποίες μέχρι σήμερα δεν έχουν υλοποιηθεί. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι όλα τα οικόπεδα έχουν οικοδομηθεί εκτός από εκείνο υπό εκτίμηση (οικόπεδο αρ. 8) και το οικόπεδο αρ. 3.

Σημειώνεται ότι κατά τον χρόνο σύνταξης της πραγματογνωμοσύνης εντοπίστηκαν διάφορες συμβάσεις μίσθωσης και εκμίσθωσης κλάδου επιχείρησης, όλες διαφορετικής διάρκειας και διαφορετικού ετήσιου μισθώματος, με διάφορους σκοπούς όπως η δραστηριότητα οργάνωσης, διαχείρισης και λειτουργίας του οικοτροφείου/κοιτώνα και της τραπεζαρίας, καθώς και η οργάνωση, διαχείριση και λειτουργία του γυμναστηρίου για ερασιτεχνικούς και/ή επαγγελματικούς αθλητικούς σκοπούς, πέραν της οργάνωσης και διαχείρισης σχολών και μαθημάτων για την εκπλήρωση της εκπαιδευτικής υποχρέωσης, της ανώτερης εκπαίδευσης, της συνεχούς κατάρτισης, όπως αναλυτικότερα αναφέρεται στην πραγματογνωμοσύνη.
Πρέπει να επισημανθούν σχετικά:
- ότι η σύμβαση εκμίσθωσης του κλάδου επιχείρησης που ασκεί τη δραστηριότητα οργάνωσης και διαχείρισης του οικοτροφείου/κοιτώνα, τραπεζαρίας και γυμναστηρίου έχει καταγγελθεί και ως εκ τούτου θα λήξει φυσικά στις 18.10.2026;
- ότι η σύμβαση εκμίσθωσης του κλάδου επιχείρησης που ασκεί τη δραστηριότητα οργάνωσης και διαχείρισης σχολών και μαθημάτων για την εκπλήρωση της εκπαιδευτικής υποχρέωσης, της ανώτερης εκπαίδευσης, της συνεχούς κατάρτισης, θα λήξει φυσικά στις 18.10.2026, χωρίς αυτόματη ανανέωση κατά τη λήξη αυτή.

Κτηματολόγιο Κτιρίων του Δήμου της Περούτζια, Φύλλο 281:
Τεμάχιο 7 - Όροφος T-1-2-3-4-5 - Κατηγορία B/5 - Κλάση 3 - Χωρητικότητα 52.000 κ.μ. - Επιφάνεια 14.222 τ.μ. - Πρόσοδος € 67.139,28

Κτηματολόγιο Γαιών του Δήμου της Περούτζια, Φύλλο 281:
Τεμάχια 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Για περισσότερες πληροφορίες συμβουλευθείτε την πραγματογνωμοσύνη και τα επισυναπτόμενα έγγραφα