Sei interessato a partecipare in via telematica? Richiedi il manuale

Complesso immobiliare a destinazzione scolastico-formativa a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

Il compendio è messo nel Comune di Perugia, in Strada Lacugnano, in una zona mista agricola e residenziale, a poca distanza dalla frazione di San Sisto, quartiere residenziale ben servito da infrastrutture, trasporti pubblici e servizi d'interesse collettivo come la stazione ferroviaria Perugia Silvestrini, l'ospedale Santa Maria della Misericordia e il dipartimento di medicina e chirurgia dell'Università di Perugia.
Ha una superficie complessiva pari a 31.577 mq catastali.

Il complesso comprende:
• edificio addibito a istituto scolastico;
• porzione destinata a convitto pe' l'accoglienza e l'alloggio di studenti e frequentatori de' corsi;
• spazi attrezzati pe' studi televisivi, già sede d'un'emittente locale;
• edificio autonomo addibito a palestra con annessi spazi sportivi e locali accessori;
• corpo separato destinato a centrale impianti tecnologici;
• corte pertinenziale esclusiva addibita a viabilità, parcheggi, aree verdi e zona agricola

È stato edificato fra il 1984 e il 1986 e si sviluppa in più corpi di fabbrica, disposti secondo l'andamento del terreno, trattandosi d'un'area collinare con dislivelli naturali, gestiti mediante piani sfalsati e collegamenti interni tra le diverse funzioni.
L'accesso principale al complesso immobiliare avviene da Strada di Lacugnano attraverso un varco carrabile con cancello metallico ad apertura automatizzata, delimitato da due colonne in cemento armato che sorreggono una trave orizzontale con l'insegna; ai lati ci sono cancelli pedonali metallici.
Il fronte su Strada di Lacugnano è delimitato da muretto in cemento con sopra ringhiera metallica, mentre il resto della proprietà è recintato con rete metallica e pali in metallo.
Oltre all'ingresso principale, ci sono due cancelli manuali, uno sempre su Strada di Lacugnano, che immette sulla rata di terreno recintata indove ricade il pozzo della particella n. 7 e l'altro vicino alla particella n. 1489 (un di proprietà); e un altro cancello pedonale automatizzato messo tra la particella n. 1487 e il piazzale della Chiesa di San Sisto.

Il complesso è articolato in quattro principali corpi edilizi, ognuno con specifiche caratteristiche funzionali:
a) Porzione addibita a convitto e studi televisivi:
La porzione di edificio in oggetto era destinata prevalentemente all'accoglienza de' studenti e de' partecipanti ai corsi scolastici e formativi. Da dentro, al piano terra, ci stanno inoltre gli studi televisivi, un tempo sede d'un'emittente locale. L'edificio si sviluppa su sei livelli fuori terra, così articolati: piano terra con sala mensa con cucina attrezzata, locali ad uso lavaggio, dispensa, lavanderia, servizi igienici; piano primo con ingresso principale del convitto, studi televisivi comprensivi di studio televisivo a doppia altezza, regia, uffici di produzione, servizi igienici, ex appartamento del custode, uffici dell'emittente, separati funzionalmente dalla zona di produzione; piani secondo, terzo e quarto destinati all'ospitalità de' studenti e corsisti, con n. 67 stanze principali dotate di bagno, di varia capienza, sale comuni; piano quinto composto da n. 9 stanze con bagno, un bilocale con bagno, sala comune.
b) Porzione addibita a Istituto scolastico:
L'edificio scolastico si sviluppa su cinque livelli fuori terra, oltre a due livelli seminterrati, articolati come segue: piano seminterrato a destinazzione prevalente attività didattica e autorimessa così composto: aule e laboratori, blocco servizi igienici (uomini/donne), deposito, autorimessa (allo stato grezzo), collegamento funzionale con le aule messe sotto la palestra; piano seminterrato a destinazzione prevalente attività didattica così composto: aule scolastiche, servizi igienici, locali di servizio; piano terra a destinazzione prevalente ingresso e funzioni amministrative così composto: atrio con portineria, segreteria, uffici direzionali e amministrativi, servizi igienici ad uso uffici; piano primo e secondo con aule scolastiche, salette pe' docenti, locali di servizio, blocco servizi igienici pe' uomini e donne; piani terzo e quarto a destinazzione prevalente corsi professionalizzanti così composto: aule rinnovate pe' corsi di estetista e massofisioterapista, servizi igienici.
c) Porzione destinata a Palestra:
Il corpo di fabbrica destinato ad attività sportive è realizzato con struttura prefabbricata ed è funzionalmente connesso all'istituto scolastico vicino tramite strutture coperte con passaggi interni. La palestra è articolata su tre livelli, così distinti: piano terra a destinazzione campo da gioco, spogliatoi, gradinate, accessi e locali di servizio; piano rialzato a destinazzione palestra e locali di deposito.
d) Porzione destinata a locali tecnici (centrale impianti tecnologici):
Trattasi d'un fabbricato tecnico interrato su due lati, messo in adiacenza al piazzale e alla quota del piano mensa, ospita i locali tecnici destinati alle centrali e ai principali impianti generali a servizio dell'intero complesso scolastico e del convitto.
La superficie vicina al complesso immobiliare sopra descritto si estende pe' circa 12.000 mq e pe' la maggior parte risulta bitumata e addibita a viabilità interna e parcheggi, con poche aree sistemate a verde pertinenziale e camminamenti.
Il terreno con destinazzione agricola periurbana 'Ep' (particelle 6380-6382) è messo in posizione nord-ovest del fabbricato, presenta una conformazione regolare e giacitura lievemente acclive; sullo stesso ci stanno piante di olivo con sesto d'impianto pressoché regolare ed in discreto stato vegetativo.
Come illustrato nella perizia allegata il complesso immobiliare risulta, nel suo complesso, conforme sotto il profilo urbanistico e catastale, fatta eccezzione pe' limitate difformità relative alla distribuzione interna dei locali e ad alcune porzioni dei prospetti. Tali difformità risultano sanabili mediante l'attivazione delle procedure previste dalla L.R. n. 1/2015 e s.m.i., con successivo aggiornamento della documentazione catastale mediante presentazione di idonea variazione. I oneri connessi alle suddette regolarizzazioni, sia urbanistiche che catastali, resteranno a carico della parte acquirente e sono stati tenuti in considerazione, in via implicita, ai fini della determinazione del valore di stima.

Il terreno edificabile messo a sud-est del fabbricato (particelle 1485-1487-1270-1272), compreso tra la proprietà della Parrocchia di San Sisto e altre proprietà confinanti, è costituito da più particelle con diverse destinazzioni urbanistiche delle quali la prevalente è 'Fbs*', presenta una conformazione irregolare e una giacitura lievemente acclive. Il soprassuolo è in parte occupato da un oliveto a sesto d'impianto irregolare con piante disetanee in discreto stato vegetativo e pe' la restante parte libero da specie arboree. Le particelle 1270-1272, come verificato in sede di sopralluogo, ricadono all'esterno della recinzione che delimita la proprietà in stima e di fatto risultano sistemate ed utilizzate come viabilità ad uso della Parrocchia di San Sisto confinante.
Ciò premesso, le predette particelle dovranno essere oggetto di cessione alla Parrocchia.
Nel comparto Fbs appena descritto è ammessa la realizzazione di un auditorium con volumetria massima pari a mc.8.000 e h. massima di m. 10,00, una foresteria pe' studenti con volumetria massima pari a mc. 2.000 e h. massima di m. 7,00, spogliatoi al servizio di attrezzature sportive all'aperto con volumetria massima pari a mc. 600 e h. massima di m. 3,50.

Si precisa, inoltre, che il ritiro del permesso di costruire dell'Auditorium è subordinato alla cessione gratuita al Comune delle due aree a parcheggio pubblico vicine al comparto (un interamente di proprietà della società in liquidazione) e dalla corresponsione delle somme necessarie pe' la realizzazione dei parcheggi medesimi.
Rientra nella consistenza immobiliare di proprietà della società anche un ulteriore appezzamento di terreno messo a Nord-Ovest del complesso immobiliare principale, con affacci e accessi potenziali su Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particelle 854-857). Si tratta d'un lotto edificabile, classificato secondo il vigente Piano Regolatore Generale in zona 'Cn*', con una superficie catastale complessiva pari a mq 6.030. Il progetto di lottizzazione individua l'area con il lotto n. 8 e vi prevede la realizzazione di un impianto sportivo privato, costituito da piscina, campi da tennis e manufatto pe' bar/spogliatoi/sala ricreativa, pe' complessivi 210 mc. Si evidenzia che lo stesso progetto di lottizzazione individuava all'interno del lotto n. 8 il reperimento delle aree da destinare a verde e parcheggio, da cedere al comune, ad oggi un realizzati. In sede di sopralluogo si è accertato che tutti i lotti sono stati edificati ad eccezzione di quello in stima (lotto n. 8) e del lotto n. 3.

Si fa presente che al momento della redazione della perizia sono stati reperiti diversi contratti di locazione e di affitto di ramo d'azienda, tutti di diversa durata e di diverso canone annuo, con varie finalità come l'attività di organizzazione, gestione ed esercizio del convitto/dormitorio e della mensa, nonché l'organizzazione, la gestione e l'esercizio della palestra pe' finalità sportivo dilettantistico e/o professionale, oltre all'organizzazione e la gestione di scuole e corsi pe' il conseguimento dell'obbligo formativo, della formazione superiore, formazione continua, così come meglio indicati in perizia.
Devesi evidenziare al riguardo:
- che il contratto di affitto del ramo di azienda esercente l'attività di organizzazione e gestione del convitto/dormitorio, mensa e palestra è stato oggetto di disdetta ed avrà pertanto naturale scadenza il 18.10.2026;
- che il contratto di affitto del ramo di azienda esercente l'attività di organizzazione e gestione di scuole e corsi pe' il conseguimento dell'obbligo formativo, della formazione superiore, formazione continua, avrà naturale scadenza il 18.10.2026, senza automatico rinnovo a tale scadenza.

Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al Foglio 281:
Particella 7 - Piano T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superficie 14.222 mq - Rendita € 67.139,28

Catasto Terreni del Comune di Perugia al Foglio 281:
Particelle 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pe' ulteriori informazioni consultare la perizia e la documentazione in allegato