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Complexe immobilier à usage scolaire et de formation à Pérouse, Strada Lacugnano, Localité San Sisto

L'ensemble immobilier est situé dans la Commune de Pérouse, sur Strada Lacugnano, dans une zone mixte agricole et résidentielle, à courte distance du hameau de San Sisto, quartier résidentiel bien desservi par des infrastructures, des transports publics et des services d'intérêt collectif tels que la gare ferroviaire Perugia Silvestrini, l'hôpital Santa Maria della Misericordia et le département de médecine et de chirurgie de l'Université de Pérouse.
Il présente une superficie totale de 31 577 m² cadastraux.

Le complexe comprend :
• bâtiment affecté à un établissement scolaire ;
• partie destinée à l'internat pour l'accueil et l'hébergement des étudiants et des participants aux cours ;
• espaces équipés pour des studios de télévision, autrefois siège d'une chaîne locale ;
• bâtiment autonome affecté à un gymnase avec espaces sportifs annexes et locaux accessoires ;
• corps séparé destiné à la centrale des installations techniques ;
• cour de dépendance exclusive affectée à la circulation, aux stationnements, aux espaces verts et à la zone agricole

Il a été construit entre 1984 et 1986 et se développe en plusieurs corps de bâtiment, disposés selon la configuration du terrain, s'agissant d'une zone collinaire avec des dénivelés naturels, gérés au moyen de niveaux décalés et de liaisons internes entre les différentes fonctions.
L'accès principal au complexe immobilier se fait depuis Strada di Lacugnano par un passage carrossable avec portail métallique à ouverture automatisée, délimité par deux colonnes en béton armé qui supportent une poutre horizontale avec l'enseigne ; sur les côtés se trouvent des portails piétons métalliques.
La façade sur Strada di Lacugnano est délimitée par un muret en béton surmonté d'une rambarde métallique, tandis que le reste de la propriété est clôturé avec un grillage métallique et des poteaux métalliques.
Outre l'entrée principale, il existe deux portails manuels, l'un toujours sur Strada di Lacugnano, qui donne sur la parcelle de terrain clôturée où se trouve le puits de la parcelle n° 7, et l'autre à proximité de la parcelle n° 1489 (non propriété) ; et un autre portail piéton automatisé situé entre la parcelle n° 1487 et la place de l'église de San Sisto.

Le complexe est articulé en quatre corps de bâtiment principaux, chacun avec des caractéristiques fonctionnelles spécifiques :
a) Partie affectée à l'internat et aux studios de télévision :
La partie de bâtiment en question était principalement destinée à l'accueil des étudiants et des participants aux cours scolaires et de formation. À l'intérieur, au rez-de-chaussée, se trouvent en outre les studios de télévision, autrefois siège d'une chaîne locale. Le bâtiment comporte six niveaux hors sol, articulés comme suit : rez-de-chaussée avec salle de cantine avec cuisine équipée, locaux à usage de lavage, garde-manger, buanderie, sanitaires ; premier étage avec entrée principale de l'internat, studios de télévision comprenant un studio de télévision à double hauteur, régie, bureaux de production, sanitaires, ancien appartement du concierge, bureaux de la chaîne, fonctionnellement séparés de la zone de production ; deuxième, troisième et quatrième étages destinés à l'hébergement des étudiants et des stagiaires, avec n° 67 chambres principales dotées de salle de bains, de capacité variable, salles communes ; cinquième étage composé de n° 9 chambres avec salle de bains, un deux-pièces avec salle de bains, salle commune.
b) Partie affectée à l'établissement scolaire :
Le bâtiment scolaire comporte cinq niveaux hors sol, outre deux niveaux semi-enterrés, articulés comme suit : niveau semi-enterré à vocation prédominante d'activité didactique et garage, composé ainsi : salles de classe et laboratoires, bloc sanitaires (hommes/femmes), dépôt, garage (à l'état brut), liaison fonctionnelle avec les salles de classe situées sous le gymnase ; niveau semi-enterré à vocation prédominante d'activité didactique, composé ainsi : salles de classe, sanitaires, locaux de service ; rez-de-chaussée à vocation prédominante d'entrée et de fonctions administratives, composé ainsi : atrium avec conciergerie, secrétariat, bureaux de direction et administratifs, sanitaires à usage de bureaux ; premier et deuxième étages avec salles de classe, salles pour enseignants, locaux de service, bloc sanitaires pour hommes et femmes ; troisième et quatrième étages à vocation prédominante de cours professionnalisants, composés ainsi : salles rénovées pour cours d'esthéticienne et de masseur-kinésithérapeute, sanitaires.
c) Partie destinée au gymnase :
Le corps de bâtiment destiné aux activités sportives est réalisé avec une structure préfabriquée et est fonctionnellement relié à l'établissement scolaire adjacent par des structures couvertes avec passages internes. Le gymnase est articulé sur trois niveaux, ainsi distingués : rez-de-chaussée à destination de terrain de jeu, vestiaires, gradins, accès et locaux de service ; niveau surélevé à destination de gymnase et locaux de dépôt.
d) Partie destinée aux locaux techniques (centrale des installations techniques) :
Il s'agit d'un bâtiment technique enterré sur deux côtés, attenant à la place et au niveau du réfectoire, il abrite les locaux techniques destinés aux centrales et aux principales installations générales au service de l'ensemble du complexe scolaire et de l'internat.
La surface limitrophe du complexe immobilier décrit ci-dessus s'étend sur environ 12 000 m² et, pour la majeure partie, est bitumée et affectée à la circulation interne et aux stationnements, avec des zones limitées aménagées en espaces verts de dépendance et en cheminements.
Le terrain à destination agricole périurbaine « Ep » (parcelles 6380-6382) est situé au nord-ouest du bâtiment, présente une conformation régulière et une pente légèrement ascendante ; y sont implantés des oliviers avec un espacement de plantation presque régulier et dans un état végétatif correct.
Comme illustré dans l'expertise jointe, le complexe immobilier apparaît, dans son ensemble, conforme du point de vue urbanistique et cadastral, à l'exception de divergences limitées relatives à la distribution interne des locaux et à certaines portions des façades. Ces divergences sont régularisables par l'activation des procédures prévues par la L.R. n° 1/2015 et modifications ultérieures, avec mise à jour ultérieure de la documentation cadastrale au moyen de la présentation d'une variation appropriée. Les charges liées auxdites régularisations, tant urbanistiques que cadastrales, resteront à la charge de l'acquéreur et ont été prises en compte, de manière implicite, aux fins de la détermination de la valeur d'estimation.

Le terrain constructible situé au sud-est du bâtiment (parcelles 1485-1487-1270-1272), compris entre la propriété de la Paroisse de San Sisto et d'autres propriétés voisines, est constitué de plusieurs parcelles avec différentes destinations urbanistiques, dont la prédominante est « Fbs* » ; il présente une conformation irrégulière et une pente légèrement ascendante. Le sol est en partie occupé par une oliveraie à espacement de plantation irrégulier avec des plants d'âges différents dans un état végétatif correct et, pour le reste, libre d'espèces arborescentes. Les parcelles 1270-1272, comme vérifié lors de l'inspection, se trouvent à l'extérieur de la clôture délimitant la propriété estimée et sont de fait aménagées et utilisées comme voirie à l'usage de la Paroisse voisine de San Sisto.
Cela étant, lesdites parcelles devront faire l'objet d'une cession à la Paroisse.
Dans le secteur Fbs décrit ci-dessus, la réalisation est admise d'un auditorium d'un volume maximal de 8 000 m³ et d'une hauteur maximale de 10,00 m, d'un foyer pour étudiants d'un volume maximal de 2 000 m³ et d'une hauteur maximale de 7,00 m, de vestiaires au service d'équipements sportifs en plein air d'un volume maximal de 600 m³ et d'une hauteur maximale de 3,50 m.

Il est précisé, en outre, que la délivrance du permis de construire de l'Auditorium est subordonnée à la cession gratuite à la Commune des deux zones de stationnement public limitrophes au secteur (non entièrement propriété de la société en liquidation) et au versement des sommes nécessaires à la réalisation desdits stationnements.
Fait également partie du patrimoine immobilier de la société une parcelle de terrain supplémentaire située au nord-ouest du complexe immobilier principal, avec perspectives et accès potentiels sur Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri et Via Enrico Caruso (Feuille 265 parcelles 854-857). Il s'agit d'un lot constructible, classé selon le Plan d'urbanisme général en vigueur en zone « Cn* », avec une superficie cadastrale totale de 6 030 m². Le projet de lotissement identifie la zone avec le lot n° 8 et y prévoit la réalisation d'une installation sportive privée, constituée d'une piscine, de courts de tennis et d'un ouvrage pour bar/vestiaires/salle récréative, pour un total de 210 m³. Il est à noter que le même projet de lotissement identifiait à l'intérieur du lot n° 8 l'identification des zones à destiner à espaces verts et stationnement, à céder à la commune, à ce jour non réalisées. Lors de l'inspection, il a été constaté que tous les lots ont été construits à l'exception de celui faisant l'objet de l'estimation (lot n° 8) et du lot n° 3.

Il est signalé qu'au moment de la rédaction de l'expertise, plusieurs contrats de location et de bail de branche d'entreprise ont été trouvés, tous de durée et de loyer annuel différents, avec diverses finalités telles que l'activité d'organisation, de gestion et d'exploitation de l'internat/dortoir et de la cantine, ainsi que l'organisation, la gestion et l'exploitation du gymnase à des fins sportives amateurs et/ou professionnelles, outre l'organisation et la gestion d'écoles et de cours pour l'obtention de l'obligation de formation, de la formation supérieure, de la formation continue, comme mieux indiqué dans l'expertise.
Il convient de souligner à cet égard :
- que le contrat de bail de la branche d'entreprise exerçant l'activité d'organisation et de gestion de l'internat/dortoir, cantine et gymnase a fait l'objet d'un congé et aura donc son échéance naturelle le 18.10.2026 ;
- que le contrat de bail de la branche d'entreprise exerçant l'activité d'organisation et de gestion d'écoles et de cours pour l'obtention de l'obligation de formation, de la formation supérieure, de la formation continue, aura son échéance naturelle le 18.10.2026, sans renouvellement automatique à cette échéance.

Cadastre des bâtiments de la Commune de Pérouse à la Feuille 281 :
Parcelle 7 - Niveau T-1-2-3-4-5 - Catégorie B/5 - Classe 3 - Consistance 52 000 m³ - Superficie 14 222 m² - Revenu 67 139,28 €

Cadastre des terrains de la Commune de Pérouse à la Feuille 281 :
Parcelles 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pour plus d'informations, consulter l'expertise et la documentation en pièce jointe