Zainteresowany udziałem w trybie zdalnym? Poproś o podręcznik

Kompleks nieruchomości o przeznaczeniu szkolno-szkoleniowym w Perugii, Strada Lacugnano, miejscowość San Sisto

Zespół znajduje się w Gminie Perugia, przy Strada Lacugnano, w strefie mieszanej rolniczo-mieszkalnej, w niewielkiej odległości od frakcji San Sisto, dzielnicy mieszkalnej dobrze obsługiwanej przez infrastrukturę, transport publiczny i usługi użyteczności publicznej, takie jak stacja kolejowa Perugia Silvestrini, szpital Santa Maria della Misericordia oraz wydział medycyny i chirurgii Uniwersytetu w Perugii.
Ma łączną powierzchnię 31 577 m² katastralnych.

Kompleks obejmuje:
• budynek przeznaczony na placówkę szkolną;
• część przeznaczoną na internat dla przyjmowania i zakwaterowania uczniów oraz uczestników kursów;
• pomieszczenia wyposażone na studia telewizyjne, dawniej siedziba lokalnego nadawcy;
• samodzielny budynek przeznaczony na salę gimnastyczną z przyległymi przestrzeniami sportowymi i pomieszczeniami pomocniczymi;
• oddzielny obiekt przeznaczony na centralę instalacji technologicznych;
• wyłączny dziedziniec przynależny przeznaczony na komunikację, parkingi, tereny zielone i strefę rolniczą

Został wzniesiony w latach 1984–1986 i składa się z kilku brył budynków, rozmieszczonych zgodnie z ukształtowaniem terenu, ponieważ jest to obszar pagórkowaty z naturalnymi różnicami wysokości, rozwiązanymi za pomocą przesuniętych poziomów i wewnętrznych połączeń między różnymi funkcjami.
Główne wejście do kompleksu nieruchomości odbywa się od Strada di Lacugnano przez przejazd dla pojazdów z metalową bramą o automatycznym otwieraniu, ograniczony dwiema kolumnami z żelbetu podtrzymującymi poziomą belkę z szyldem; po bokach znajdują się metalowe bramy dla pieszych.
Front od Strada di Lacugnano jest ograniczony murkiem betonowym z metalową balustradą powyżej, natomiast pozostała część posesji jest ogrodzona siatką metalową i metalowymi słupkami.
Oprócz głównego wejścia znajdują się dwie bramy ręczne, jedna również od Strada di Lacugnano, która prowadzi na ogrodzonym pasie gruntu, na którym znajduje się studnia z działki nr 7, a druga w pobliżu działki nr 1489 (niebędącej własnością); oraz dodatkowa automatyczna brama dla pieszych umieszczona między działką nr 1487 a placem Kościoła San Sisto.

Kompleks dzieli się na cztery główne bryły budynków, każda o określonych cechach funkcjonalnych:
a) Część przeznaczona na internat i studia telewizyjne:
Przedmiotowa część budynku była przeznaczona głównie na przyjmowanie uczniów i uczestników kursów szkolnych i szkoleniowych. Na jej terenie, na parterze, znajdują się ponadto studia telewizyjne, niegdyś siedziba lokalnego nadawcy. Budynek ma sześć kondygnacji nadziemnych, podzielonych następująco: parter ze stołówką z wyposażoną kuchnią, pomieszczeniami do prania, spiżarnią, pralnią, węzłami sanitarnymi; pierwsze piętro z głównym wejściem do internatu, studiami telewizyjnymi obejmującymi studio telewizyjne o podwójnej wysokości, reżyserkę, biura produkcyjne, węzły sanitarne, dawnym mieszkaniem dozorcy, biurami nadawcy, oddzielonymi funkcjonalnie od strefy produkcyjnej; drugie, trzecie i czwarte piętro przeznaczone na zakwaterowanie uczniów i kursantów, z 67 pokojami głównymi wyposażonymi w łazienkę, o różnej pojemności, salami wspólnymi; piąte piętro składające się z 9 pokoi z łazienką, mieszkania dwupokojowego z łazienką, sali wspólnej.
b) Część przeznaczona na placówkę szkolną:
Budynek szkolny ma pięć kondygnacji nadziemnych oraz dwie kondygnacje podziemne, podzielone następująco: kondygnacja podziemna o przeważającym przeznaczeniu na działalność dydaktyczną i garaż, złożona z: sal i laboratoriów, bloku węzłów sanitarnych (męskie/żeńskie), magazynu, garażu (w stanie surowym), połączenia funkcjonalnego z salami znajdującymi się pod salą gimnastyczną; kondygnacja podziemna o przeważającym przeznaczeniu na działalność dydaktyczną, złożona z: sal szkolnych, węzłów sanitarnych, pomieszczeń usługowych; parter o przeważającym przeznaczeniu na wejście i funkcje administracyjne, złożony z: holu z portiernią, sekretariatu, biur dyrekcji i administracji, węzłów sanitarnych do użytku biur; pierwsze i drugie piętro z salami szkolnymi, pokojami nauczycielskimi, pomieszczeniami usługowymi, blokiem węzłów sanitarnych dla mężczyzn i kobiet; trzecie i czwarte piętro o przeważającym przeznaczeniu na kursy zawodowe, złożone z: odnowionych sal dla kursów kosmetyczki i masażysty fizjoterapeuty, węzłów sanitarnych.
c) Część przeznaczona na salę gimnastyczną:
Bryła budynku przeznaczona na działalność sportową jest wykonana w konstrukcji prefabrykowanej i funkcjonalnie połączona z przylegającą placówką szkolną za pomocą zadaszonych konstrukcji z wewnętrznymi przejściami. Sala gimnastyczna ma trzy poziomy, podzielone następująco: parter przeznaczony na boisko do gry, szatnie, trybuny, wejścia i pomieszczenia usługowe; poziom podwyższony przeznaczony na salę gimnastyczną i pomieszczenia magazynowe.
d) Część przeznaczona na pomieszczenia techniczne (centrala instalacji technologicznych):
Jest to budynek techniczny zagłębiony z dwóch stron, położony przy placu i na poziomie parteru ze stołówką, mieszczący pomieszczenia techniczne przeznaczone na centrale i główne instalacje ogólne obsługujące cały kompleks szkolny i internat.
Powierzchnia przylegająca do opisanego powyżej kompleksu nieruchomości rozciąga się na około 12 000 m² i w większości jest bitumiczna i przeznaczona na komunikację wewnętrzną i parkingi, z ograniczonymi terenami zielonymi przynależnymi i ścieżkami.
Teren o przeznaczeniu rolniczym podmiejskim "Ep" (działki 6380-6382) znajduje się w północno-zachodniej części budynku, ma regularny kształt i lekko nachylone położenie; rosną na nim drzewa oliwne w niemal regularnym rozstawie i w dostatecznym stanie wegetacyjnym.
Jak przedstawiono w załączonej opinii, kompleks nieruchomości jako całość jest zgodny pod względem urbanistycznym i katastralnym, z wyjątkiem ograniczonych niezgodności dotyczących wewnętrznego rozkładu pomieszczeń i niektórych części elewacji. Niezgodności te można uregulować poprzez uruchomienie procedur przewidzianych w ustawie regionalnej nr 1/2015 z późn. zm., z następczą aktualizacją dokumentacji katastralnej poprzez złożenie właściwej zmiany. Koszty związane z powyższymi regulacjami, zarówno urbanistycznymi, jak i katastralnymi, pozostaną po stronie nabywcy i zostały uwzględnione, w sposób dorozumiany, przy określaniu wartości szacunkowej.

Teren budowlany położony na południowy wschód od budynku (działki 1485-1487-1270-1272), zawarty między własnością Parafii San Sisto i innymi sąsiednimi nieruchomościami, składa się z kilku działek o różnych przeznaczeniach urbanistycznych, z których przeważające to "Fbs*", ma nieregularny kształt i lekko nachylone położenie. Wierzchnia warstwa jest częściowo zajęta przez gaj oliwny o nieregularnym rozstawie, z drzewami w różnym wieku w dostatecznym stanie wegetacyjnym, a w pozostałej części wolna od gatunków drzewiastych. Działki 1270-1272, jak stwierdzono podczas oględzin, znajdują się poza ogrodzeniem wyznaczającym granice wycenianej nieruchomości i w rzeczywistości są urządzone i wykorzystywane jako komunikacja na użytek sąsiedniej Parafii San Sisto.
W związku z powyższym wspomniane działki będą musiały zostać przeniesione na Parafię.
W opisanym właśnie obszarze Fbs dopuszcza się realizację audytorium o maksymalnej kubaturze 8 000 m³ i maksymalnej wysokości 10,00 m, domu gościnnego dla studentów o maksymalnej kubaturze 2 000 m³ i maksymalnej wysokości 7,00 m, szatni na potrzeby otwartych urządzeń sportowych o maksymalnej kubaturze 600 m³ i maksymalnej wysokości 3,50 m.

Ponadto precyzuje się, że odbiór pozwolenia na budowę Audytorium jest uzależniony od nieodpłatnego przekazania Gminie dwóch obszarów parkingów publicznych sąsiadujących z obszarem (niebędących w całości własnością spółki w likwidacji) oraz od uiszczenia kwot niezbędnych do realizacji tych parkingów.
W skład majątku nieruchomościowego będącego własnością spółki wchodzi również dodatkowa działka gruntu położona na północny zachód od głównego kompleksu nieruchomości, z potencjalnymi widokami i dostępami od Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri i Via Enrico Caruso (Arkusz 265 działki 854-857). Jest to działka budowlana, sklasyfikowana zgodnie z obowiązującym Planem Regulacyjnym Ogólnym w strefie "Cn*", o łącznej powierzchni katastralnej 6 030 m². Projekt podziału wyznacza ten obszar jako działkę nr 8 i przewiduje na niej realizację prywatnego obiektu sportowego, składającego się z basenu, kortów tenisowych i obiektu na bar/szatnie/salę rekreacyjną, o łącznej kubaturze 210 m³. Podkreśla się, że ten sam projekt podziału wyznaczał w obrębie działki nr 8 pozyskanie obszarów przeznaczonych na zieleń i parking, do przekazania gminie, dotychczas niezrealizowanych. Podczas oględzin stwierdzono, że wszystkie działki zostały zabudowane z wyjątkiem działki będącej przedmiotem wyceny (działka nr 8) i działki nr 3.

Zaznacza się, że w chwili sporządzania opinii pozyskano różne umowy najmu i dzierżawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wszystkie o różnym czasie trwania i różnym czynszu rocznym, o różnych celach, takich jak działalność polegająca na organizacji, zarządzaniu i prowadzeniu internatu/dormitorium i stołówki, a także organizacja, zarządzanie i prowadzenie sali gimnastycznej na cele sportu amatorskiego i/lub zawodowego, oprócz organizacji i zarządzania szkołami i kursami w celu uzyskania obowiązku szkoleniowego, kształcenia wyższego, kształcenia ustawicznego, jak lepiej wskazano w opinii.
Należy w tym zakresie podkreślić:
- że umowa dzierżawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa prowadzącego działalność polegającą na organizacji i zarządzaniu internatem/dormitorium, stołówką i salą gimnastyczną została wypowiedziana i dlatego wygaśnie naturalnie w dniu 18.10.2026;
- że umowa dzierżawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa prowadzącego działalność polegającą na organizacji i zarządzaniu szkołami i kursami w celu uzyskania obowiązku szkoleniowego, kształcenia wyższego, kształcenia ustawicznego, wygaśnie naturalnie w dniu 18.10.2026, bez automatycznego odnowienia w tym terminie.

Kataster Budynków Gminy Perugia, Arkusz 281:
Działka 7 - Poziom T-1-2-3-4-5 - Kategoria B/5 - Klasa 3 - Kubatura 52 000 m³ - Powierzchnia 14 222 m² - Renta € 67.139,28

Kataster Gruntów Gminy Perugia, Arkusz 281:
Działki 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

W celu uzyskania dalszych informacji należy zapoznać się z opinią i dokumentacją załączoną