Kiinnostunut osallistumaan etänä? Pyydä opas

Koulutus- ja opetuskäyttöön tarkoitettu kiinteistökokonaisuus Perugiassa, Strada Lacugnano, San Sisto

Kiinteistökokonaisuus sijaitsee Perugian kunnassa, Strada Lacugnanolla, maatalous- ja asuinalueen sekavyöhykkeellä, lyhyen matkan päässä San Siston kylästä, joka on hyvin palveltua asuinaluetta, jossa on infrastruktuuri, julkinen liikenne ja yhteiskunnalliset palvelut, kuten Perugia Silvestrinin rautatieasema, Santa Maria della Misericordian sairaala ja Perugian yliopiston lääketieteen ja kirurgian laitos.
Sen kokonaispinta-ala on 31 577 m² kiinteistörekisterin mukaan.

Kokonaisuus käsittää:
• rakennus, jota käytetään kouluna;
• osa, joka on tarkoitettu asuntolaksi opiskelijoiden ja kurssien osallistujien vastaanottamiseen ja majoittamiseen;
• tilat televisiostudioille, jotka ovat aiemmin olleet paikallisen lähetystoiminnan harjoittajan kotipaikka;
• erillinen rakennus, jossa on kuntosali ja siihen liittyvät urheilutilat ja aputilat;
• erillinen rakennus, joka on tarkoitettu teknisten järjestelmien keskusyksiköksi;
• yksinomainen piha-alue, jota käytetään liikenneväylänä, pysäköintialueena, viheralueina ja maatalousalueena

Se on rakennettu vuosien 1984 ja 1986 välillä, ja se koostuu useista rakennusosista, jotka on sijoitettu maaston muotojen mukaan, koska kyseessä on mäkialue, jossa on luonnollisia korkeuseroja, jotka on hallittu porrastetuilla tasoilla ja sisäisillä yhteyksillä eri toimintojen välillä.
Pääsisäänkäynti kiinteistökokonaisuuteen tapahtuu Strada di Lacugnanosta ajoneuvoliittymän kautta, jossa on metallinen automaattisesti avautuva portti, jota rajaa kaksi teräsbetonipylvästä, jotka kannattavat vaakasuoraa palkkia, jossa on kyltti; sivuilla on metalliset jalankulkuportit.
Strada di Lacugnano -puoleinen julkisivu on rajattu betonimuuriin, jonka päällä on metallinen kaide, kun taas muu osa kiinteistöstä on aidattu metalliverkolla ja metallipylväillä.
Pääsisäänkäynnin lisäksi on kaksi manuaalista porttia, yksi edelleen Strada di Lacugnanolla, joka johtaa aidatulle maa-alueelle, jolla sijaitsee tontin nro 7 kaivo, ja toinen tontin nro 1489 läheisyydessä (ei omistuksessa); sekä yksi ylimääräinen automatisoitu jalankulkuportti tontin nro 1487 ja San Siston kirkon piazzalen välissä.

Kokonaisuus jakautuu neljään päärakennusosaan, joilla kullakin on erityiset toiminnalliset ominaisuudet:
a) Osa, joka on tarkoitettu asuntolaksi ja televisiostudioiksi:
Kyseinen rakennuksen osa oli pääasiassa tarkoitettu opiskelijoiden ja koulutus- ja kurssitoimintaan osallistuvien vastaanottoon. Sisätiloissa, pohjakerroksessa, sijaitsevat lisäksi televisiostudiot, jotka olivat aikoinaan paikallisen lähetystoiminnan harjoittajan kotipaikka. Rakennuksessa on kuusi maanpäällistä tasoa, jotka jakautuvat seuraavasti: pohjakerros, jossa on ruokala, jossa on varusteltu keittiö, pesutilat, ruokakomero, pyykkihuone, wc-tilat; ensimmäinen kerros, jossa on asuntolan pääsisäänkäynti, televisiostudiot, mukaan lukien kaksinkertainen televisiostudio, ohjaamo, tuotantotoimistot, wc-tilat, entinen vahtimestarin asunto, lähetystoiminnan harjoittajan toimistot, jotka on toiminnallisesti erotettu tuotantoalueesta; toinen, kolmas ja neljäs kerros on tarkoitettu opiskelijoiden ja kurssilaisten majoitukseen, joissa on 67 päähuonetta, joissa on kylpyhuone, eri kapasiteeteilla, yhteiset tilat; viides kerros koostuu 9 huoneesta, joissa on kylpyhuone, yksi kaksio, jossa on kylpyhuone, yhteinen tila.
b) Osa, joka on tarkoitettu kouluksi:
Koulurakennuksessa on viisi maanpäällistä tasoa sekä kaksi kellarikerrosta, jotka jakautuvat seuraavasti: kellarikerros, joka on pääasiassa tarkoitettu opetustoimintaan ja autotalliin, koostuu seuraavasti: luokkahuoneet ja laboratoriot, wc-tilat (miehet/naiset), varasto, autotalli (raakarakenteena), toiminnallinen yhteys kuntosalin alla oleviin luokkahuoneisiin; kellarikerros, joka on pääasiassa tarkoitettu opetustoimintaan, koostuu seuraavasti: koululuokat, wc-tilat, aputilat; pohjakerros, joka on pääasiassa tarkoitettu sisäänkäyntiin ja hallinnollisiin toimintoihin, koostuu seuraavasti: aula, jossa on portieeri, toimisto, johto- ja hallintotoimistot, toimistokäyttöön tarkoitetut wc-tilat; ensimmäinen ja toinen kerros, joissa on koululuokat, opettajien huoneet, aputilat, wc-tilat miehille ja naisille; kolmas ja neljäs kerros, jotka on pääasiassa tarkoitettu ammatilliseen koulutukseen, koostuvat seuraavasti: uudistetut luokkahuoneet kosmetologin ja hierojan koulutukseen, wc-tilat.
c) Osa, joka on tarkoitettu kuntosaliksi:
Urheilutoimintaan tarkoitettu rakennus on valmistettu elementtirakenteena ja on toiminnallisesti yhteydessä viereiseen kouluun katettujen rakenteiden ja sisäisten käytävien kautta. Kuntosali jakautuu kolmeen tasoon seuraavasti: pohjakerros, jossa on pelikenttä, pukuhuoneet, katsomot, sisäänkäynnit ja aputilat; korotettu kerros, jossa on kuntosali ja varastotilat.
d) Osa, joka on tarkoitettu teknisiin tiloihin (teknisten järjestelmien keskus):
Kyseessä on tekninen rakennus, joka on kahdelta sivulta maan alla, sijaitsee piazzalen vieressä ja ruokalan kerroksen tasolla, ja siinä sijaitsevat tekniset tilat, jotka on tarkoitettu keskusyksiköille ja tärkeimmille yleisille järjestelmille, jotka palvelevat koko koulukokonaisuutta ja asuntolaa.
Yllä kuvatun kiinteistökokonaisuuden läheisyydessä oleva alue on noin 12 000 m², ja suurin osa siitä on asfaltoitua ja tarkoitettu sisäiseen liikenteeseen ja pysäköintiin, ja siinä on rajoitetusti viheralueita ja kävelyteitä.
Maa-alue, jonka käyttötarkoitus on esikaupunkimainen maatalous "Ep" (tontit 6380-6382), sijaitsee rakennuksen luoteispuolella, on muodoltaan säännöllinen ja lievästi viettävä; sillä kasvaa oliivipuita, joiden istutusväli on lähes säännöllinen ja kasvukunto kohtalainen.
Kuten liitteenä olevassa asiantuntijalausunnossa on esitetty, kiinteistökokonaisuus on kokonaisuutena kaavoituksen ja kiinteistörekisterin osalta vaatimusten mukainen, lukuun ottamatta rajoitettuja poikkeamia, jotka liittyvät tilojen sisäiseen jakautumiseen ja julkisivujen joihinkin osiin. Nämä poikkeamat voidaan laillistaa käynnistämällä L.R. n. 1/2015 ja sitä muuttavien säännösten mukaiset menettelyt, minkä jälkeen kiinteistörekisteriasiakirjat päivitetään jättämällä asianmukainen muutosilmoitus. Näihin laillistamisiin, sekä kaavoitukseen että kiinteistörekisteriin, liittyvät kustannukset jäävät ostajan vastattaviksi, ja ne on otettu implisiittisesti huomioon arvoa määritettäessä.

Rakennuksen kaakkoispuolella sijaitseva rakennuskelpoinen maa-alue (tontit 1485-1487-1270-1272), joka on San Siston seurakunnan omistaman kiinteistön ja muiden rajoittuvien kiinteistöjen välissä, koostuu useista tonteista, joilla on eri kaavoitustarkoituksia, joista vallitseva on "Fbs*", ja sen muoto on epäsäännöllinen ja lievästi viettävä. Kasvillisuus koostuu osittain oliivitarhasta, jonka istutusväli on epäsäännöllinen ja puut ovat eri-ikäisiä ja kohtalaisessa kasvukunnossa, ja loput alueesta on vapaa puulajeista. Tontit 1270-1272, kuten paikan päällä tehdyssä tarkastuksessa todettiin, sijaitsevat arvioitavan kiinteistön raja-aidan ulkopuolella, ja ne on käytännössä järjestetty ja niitä käytetään viereisen San Siston seurakunnan liikenneväylänä.
Edellä mainitun perusteella kyseiset tontit on luovutettava seurakunnalle.
Juuri kuvatussa Fbs-vyöhykkeessä sallitaan auditorion rakentaminen, jonka enimmäistilavuus on 8 000 m³ ja enimmäiskorkeus 10,00 m, opiskelija-asuntolan rakentaminen, jonka enimmäistilavuus on 2 000 m³ ja enimmäiskorkeus 7,00 m, sekä ulkoilmaurheiluvälineiden yhteyteen tarkoitettujen pukuhuoneiden rakentaminen, joiden enimmäistilavuus on 600 m³ ja enimmäiskorkeus 3,50 m.

Lisäksi täsmennetään, että auditorion rakennusluvan noutaminen edellyttää, että kunnalle luovutetaan ilmaiseksi kaksi vyöhykkeen vieressä olevaa julkista pysäköintialuetta (jotka eivät ole kokonaan selvitystilassa olevan yhtiön omistuksessa) ja että maksetaan tarvittavat summat kyseisten pysäköintialueiden toteuttamiseksi.
Yhtiön omistamaan kiinteistömassaan kuuluu myös toinen maa-alue, joka sijaitsee pääkiinteistökokonaisuuden luoteispuolella ja jolla on potentiaaliset näkymät ja sisäänkäynnit Strada di Lacugnanolta, Via Gregorio Allegrilta ja Via Enrico Carusolta (lehti 265, tontit 854-857). Kyseessä on rakennuskelpoinen tontti, joka on nykyisen yleiskaavan mukaan luokiteltu vyöhykkeeseen "Cn*", ja jonka kokonaiskiinteistörekisteripinta-ala on 6 030 m². Tonttijakoprojektissa alue on merkitty tontiksi nro 8, ja siihen suunnitellaan yksityisen urheilukeskuksen rakentamista, joka koostuu uima-altaasta, tenniskentistä ja baarin/pukuhuoneiden/virkistyshuoneen rakennuksesta, yhteensä 210 m³. Huomautetaan, että sama tonttijakoprojekti osoitti tontin nro 8 sisällä alueet, jotka on tarkoitettu viheralueiksi ja pysäköintialueiksi ja jotka on luovutettava kunnalle, mutta joita ei ole tähän mennessä toteutettu. Paikan päällä tehdyssä tarkastuksessa todettiin, että kaikki tontit on rakennettu lukuun ottamatta arvioitavaa tonttia (tontti nro 8) ja tonttia nro 3.

Huomautetaan, että asiantuntijalausunnon laatimishetkellä on löydetty useita vuokrasopimuksia ja liiketoimintakokonaisuuden vuokrasopimuksia, jotka ovat kaikki eri pituisia ja eri vuosivuokraltaan, ja joilla on eri tarkoituksia, kuten asuntolan/makuusalan ja ruokalan organisointi, hallinnointi ja harjoittaminen, sekä kuntosalin organisointi, hallinnointi ja harjoittaminen amatööri- ja/tai ammattiurheilutarkoituksiin, mukaan lukien koulujen ja kurssien organisointi ja hallinnointi koulutusvelvollisuuden, korkeakoulutuksen ja jatkokoulutuksen suorittamiseksi, kuten asiantuntijalausunnossa tarkemmin ilmoitetaan.
Tässä yhteydessä on korostettava:
- että liiketoimintakokonaisuuden vuokrasopimus, joka koskee asuntolan/makuusalan, ruokalan ja kuntosalin organisointi- ja hallinnointitoimintaa, on irtisanottu, ja siksi sen luonnollinen päättymispäivä on 18.10.2026;
- että liiketoimintakokonaisuuden vuokrasopimus, joka koskee koulujen ja kurssien organisointi- ja hallinnointitoimintaa koulutusvelvollisuuden, korkeakoulutuksen ja jatkokoulutuksen suorittamiseksi, päättyy luonnollisesti 18.10.2026 ilman automaattista uusimista tähän päivämäärään mennessä.

Perugian kunnan rakennusrekisteri, lehti 281:
Tontti 7 - Kerros T-1-2-3-4-5 - Luokka B/5 - Luokka 3 - Tilavuus 52 000 m³ - Pinta-ala 14 222 m² - Tuotto € 67 139,28

Perugian kunnan maarekisteri, lehti 281:
Tontit 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Lisätietoja saat tutustumalla asiantuntijalausuntoon ja liitteenä oleviin asiakirjoihin