Zainteresirani za sodelovanje prek spleta? Zahtevajte priročnik

Nepremičninski kompleks z izobraževalno-šolsko namembnostjo v Perugii, Strada Lacugnano, lokaliteta San Sisto

Kompleks se nahaja v občini Perugia, na Strada Lacugnano, v mešanem kmetijsko-stanovanjskem območju, nedaleč od zaselka San Sisto, stanovanjske četrti, dobro oskrbovane z infrastrukturo, javnim prevozom in storitvami javnega interesa, kot so železniška postaja Perugia Silvestrini, bolnišnica Santa Maria della Misericordia in oddelek za medicino in kirurgijo Univerze v Perugii.
Skupna površina znaša 31.577 m² katastrskih.

Kompleks obsega:
• stavbo, namenjeno šolskemu zavodu;
• del, namenjen internatu za sprejem in nastanitev študentov in udeležencev tečajev;
• prostore, opremljene za televizijske studie, nekoč sedež lokalnega izdajatelja;
• samostojno stavbo, namenjeno telovadnici s pripadajočimi športnimi prostori in pomožnimi prostori;
• ločen objekt, namenjen centralni tehnološki postaji;
• izključno pripadajoče dvorišče, namenjeno prometnicam, parkiriščem, zelenim površinam in kmetijskemu območju

Zgrajen je bil med letoma 1984 in 1986 ter se razteza v več stavbnih objektih, razporejenih glede na potek terena, saj gre za hribovito območje z naravnimi višinskimi razlikami, urejenimi s premičnimi etažami in notranjimi povezavami med različnimi funkcijami.
Glavni dostop do nepremičninskega kompleksa je s Strada di Lacugnano skozi vozna vrata z kovinskimi vrati na avtomatsko odpiranje, omejena z dvema armiranobetonskima stebroma, ki nosita vodoravni nosilec z napisom; ob straneh so kovinska peš vrata.
Pročelje na Strada di Lacugnano je omejeno z betonskim zidcem s kovinsko ograjo nad njim, preostali del posesti pa je ograjen s kovinsko mrežo in kovinskimi stebri.
Poleg glavnega vhoda sta prisotna še dve ročni vrati, ena prav tako na Strada di Lacugnano, ki vodi na ograjeni del zemljišča, v katerega spada vodnjak parcele št. 7, druga pa v bližini parcele št. 1489 (ni v lasti); ter dodatna avtomatizirana peš vrata med parcelo št. 1487 in ploščadjo cerkve San Sisto.

Kompleks je razdeljen na štiri glavne stavbne objekte, vsak s posebnimi funkcijskimi značilnostmi:
a) Del, namenjen internatu in televizijskim studiem:
Obravnavani del stavbe je bil pretežno namenjen sprejemu študentov in udeležencev šolskih in izobraževalnih tečajev. V njem so v pritličju nameščeni tudi televizijski studii, nekoč sedež lokalnega izdajatelja. Stavba se razteza na šestih nadzemnih nivojih, razporejenih takole: pritličje z jedilnico z opremljeno kuhinjo, prostori za pranje, shrambo, pralnico, sanitarijami; prvo nadstropje z glavnim vhodom internata, televizijskimi studii, vključno s televizijskim studiem dvojne višine, režijo, produkcijskimi pisarnami, sanitarijami, nekdanjim stanovanjem hišnika, pisarnami izdajatelja, funkcijsko ločenimi od produkcijskega območja; drugo, tretje in četrto nadstropje, namenjeno nastanitvi študentov in tečajnikov, s 67 glavnimi sobami z lastno kopalnico, različnih kapacitet, skupnimi prostori; peto nadstropje sestavlja 9 sob s kopalnico, dvosobno stanovanje s kopalnico, skupni prostor.
b) Del, namenjen šolskemu zavodu:
Šolska stavba se razteza na petih nadzemnih nivojih, poleg dveh kletnih nivojev, razporejenih takole: kletna etaža s pretežno namembnostjo poučevanja in garažo, sestavljena tako: učilnice in laboratoriji, sanitarni blok (moški/ženske), skladišče, garaža (v surovem stanju), funkcijska povezava z učilnicami pod telovadnico; kletna etaža s pretežno namembnostjo poučevanja, sestavljena tako: šolske učilnice, sanitarije, servisni prostori; pritličje s pretežno namembnostjo vhoda in upravnih funkcij, sestavljeno tako: preddverje z vratarjem, tajništvo, vodstvene in upravne pisarne, sanitarije za pisarne; prvo in drugo nadstropje s šolskimi učilnicami, sobami za učitelje, servisnimi prostori, sanitarnim blokom za moške in ženske; tretje in četrto nadstropje s pretežno namembnostjo poklicnih tečajev, sestavljeno tako: prenovljene učilnice za tečaje kozmetičarke in masažnega fizioterapevta, sanitarije.
c) Del, namenjen telovadnici:
Stavbni objekt, namenjen športnim dejavnostim, je izdelan s prefabricirano konstrukcijo in je funkcijsko povezan s sosednjim šolskim zavodom prek pokritih struktur z notranjimi prehodi. Telovadnica je razdeljena na tri nivoje, in sicer: pritličje, namenjeno igrišču, slačilnicam, tribunam, dostopom in servisnim prostorom; dvignjeno pritličje, namenjeno telovadnici in skladiščnim prostorom.
d) Del, namenjen tehničnim prostorom (centralna tehnološka postaja):
Gre za tehnični objekt, vkopan na dveh straneh, ki leži ob ploščadi in na ravni jedilnice, v njem so tehnični prostori, namenjeni centralam in glavnim splošnim napravam za celoten šolski kompleks in internat.
Površina ob zgoraj opisanem nepremičninskem kompleksu se razteza na približno 12.000 m² in je večinoma asfaltirana ter namenjena notranjemu prometu in parkiriščem, z omejenimi površinami, urejenimi kot pripadajoče zelenice in pešpoti.
Zemljišče s periurbanistično kmetijsko namembnostjo "Ep" (parceli 6380-6382) leži severozahodno od objekta, ima pravilno obliko in rahlo nagnjeno lego; na njem rastejo oljke s skoraj pravilnim sadilnim redom in v zadovoljivem vegetativnem stanju.
Kot je prikazano v priloženem izvedeniškem mnenju, je nepremičninski kompleks v celoti skladen z urbanističnega in katastrskega vidika, razen omejenih odstopanj v notranji razporeditvi prostorov in nekaterih delih fasad. Ta odstopanja je mogoče sanirati z aktiviranjem postopkov, predvidenih z deželnim zakonom št. 1/2015 in naslednjimi spremembami, z naknadno posodobitvijo katastrske dokumentacije z vložitvijo ustrezne spremembe. Stroški, povezani z navedenimi ureditvami, tako urbanističnimi kot katastrskimi, bodo ostali v breme kupca in so bili implicitno upoštevani pri določitvi ocenjene vrednosti.

Zemljišče, primerno za gradnjo, ki leži jugovzhodno od objekta (parcele 1485-1487-1270-1272), med lastnino župnije San Sisto in drugimi mejnimi lastniki, sestavlja več parcel z različnimi urbanističnimi namembnostmi, med katerimi je prevladujoča "Fbs*", ima nepravilno obliko in rahlo nagnjeno lego. Rastje je delno poraščeno z oljčnikom z nepravilnim sadilnim redom in neenakomerno starimi drevesi v zadovoljivem vegetativnem stanju, preostali del pa je brez drevesnih vrst. Parceli 1270-1272, kot je bilo ugotovljeno ob ogledu, ležita zunaj ograje, ki omejuje ocenjevano posest, in sta dejansko urejeni ter uporabljeni kot prometnica za potrebe sosednje župnije San Sisto.
Glede na navedeno bosta navedeni parceli predmet prenosa na župnijo.
V pravkar opisanem območju Fbs je dovoljena izvedba avditorija z največjo prostornino 8.000 m³ in največjo višino 10,00 m, gostišča za študente z največjo prostornino 2.000 m³ in največjo višino 7,00 m, slačilnic za zunanje športne naprave z največjo prostornino 600 m³ in največjo višino 3,50 m.

Poleg tega se pojasnjuje, da je prevzem gradbenega dovoljenja za avditorij pogojen z brezplačnim prenosom dveh območij javnih parkirišč, ki mejita na območje, na občino (niso v celoti v lasti družbe v likvidaciji), in s plačilom potrebnih zneskov za izvedbo teh parkirišč.
V nepremičninsko maso v lasti družbe spada tudi dodatno zemljišče, ki leži severozahodno od glavnega nepremičninskega kompleksa, z možnimi pogledi in dostopi na Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri in Via Enrico Caruso (katastrski vložek 265, parceli 854-857). Gre za zazidljivo parcelo, razvrščeno po veljavnem splošnem urbanističnem načrtu v območje "Cn*", s skupno katastrsko površino 6.030 m². Projekt parcelacije to območje opredeljuje kot parcelo št. 8 in predvideva izvedbo zasebnega športnega objekta, ki ga sestavljajo bazen, teniška igrišča in objekt za bar/slačilnice/prostor za rekreacijo, v skupni prostornini 210 m³. Poudarja se, da je isti projekt parcelacije znotraj parcele št. 8 predvideval pridobitev površin za zelenice in parkirišča, ki naj bi se prenesle na občino, a do danes niso izvedene. Ob ogledu je bilo ugotovljeno, da so bile vse parcele pozidane razen ocenjevane (parcela št. 8) in parcele št. 3.

Opozarja se, da je bilo v času priprave izvedeniškega mnenja najdenih več najemnih pogodb in pogodb o najemu podjetja, vseh različnih trajanj in različnih letnih najemnin, z različnimi nameni, kot so dejavnost organizacije, vodenja in obratovanja internata/doma in menze, pa tudi organizacija, vodenje in obratovanje telovadnice za ljubiteljske in/ali profesionalne športne namene, poleg organizacije in vodenja šol ter tečajev za pridobitev izobrazbene obveznosti, višjega izobraževanja, nadaljnjega usposabljanja, kot je podrobneje navedeno v izvedeniškem mnenju.
V zvezi s tem je treba poudariti:
- da je bila pogodba o najemu podjetja, ki opravlja dejavnost organizacije in vodenja internata/doma, menze in telovadnice, odpovedana in bo zato naravno potekla 18.10.2026;
- da bo pogodba o najemu podjetja, ki opravlja dejavnost organizacije in vodenja šol in tečajev za pridobitev izobrazbene obveznosti, višjega izobraževanja, nadaljnjega usposabljanja, naravno potekla 18.10.2026, brez samodejnega podaljšanja ob tem roku.

Kataster stavb Občine Perugia, vložek 281:
Parcela 7 - Etaža T-1-2-3-4-5 - Kategorija B/5 - Razred 3 - Obseg 52.000 m³ - Površina 14.222 m² - Donos 67.139,28 €

Zemljiški kataster Občine Perugia, vložek 281:
Parcele 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Za dodatne informacije glejte izvedeniško mnenje in priloženo dokumentacijo