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Complesso immobiliare pe destinazzione scolastico-formativa a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

Er complesso se trova ner Comune de Perugia, in Strada Lacugnano, in una zona mista agricola e residenziale, a poca distanza da la frazione de San Sisto, quartiere residenziale ben servito da infrastrutture, trasporti pubblici e servizi d’interesse collettivo come la stazzione ferroviaria Perugia Silvestrini, l’ospedale Santa Maria de la Misericordia e er dipartimento de medicina e chirurgia de l’Università de Perugia.
C’ha una superficie complessiva pari a 31.577 mq catastali.

Er complesso comprende:
• edificio adibito a istituto scolastico;
• porzione destinata a convitto pe l’accoglienza e l’alloggio de studenti e frequentatori dei corsi;
• spazi attrezzati pe studi televisivi, già sede de una emittente locale;
• edificio autonomo adibito a palestra con annessi spazi sportivi e locali accessori;
• corpo separato destinato a centrale impianti tecnologici;
• corte pertinenziale esclusiva adibita a viabilità, parcheggi, aree verdi e zona agricola

È stato edificato tra er 1984 e er 1986 e se sviluppa in più corpi de fabbrica, disposti secondo l’andamento der terreno, trattandose de un’area collinare con dislivelli naturali, gestiti mediante piani sfalsati e collegamenti interni tra le diverse funzioni.
L’accesso principale ar complesso immobiliare avviene da Strada de Lacugnano attraverso un varco carrabile con cancello metallico ad apertura automatizzata, delimitato da due colonne in cemento armato che sorreggono una trave orizzontale con l’insegna; ai lati stanno cancelli pedonali metallici.
Er fronte su Strada de Lacugnano è delimitato da muretto in cemento con sovrastante ringhiera metallica, mentre er resto de la proprietà è recintato con rete metallica e pali in metallo.
Oltre a l’ingresso principale, stanno due cancelli manuali, uno sempre su Strada de Lacugnano, che immette su la rata de terreno recintata in cui ricade er pozzo de la particella n. 7 e l’artro in prossimità de la particella n. 1489 (nun de proprietà); e un ulteriore cancello pedonale automatizzato posto tra la particella n. 1487 e er piazzale de la Chiesa de San Sisto.

Er complesso è articolato in quattro corpi edilizi principali, ognuno con specifiche caratteristiche funzionali:
a) Porzione adibita a convitto e studi televisivi:
La porzione de edificio in oggetto era destinata prevalentemente a l’accoglienza de studenti e partecipanti ai corsi scolastici e formativi. Dentro, ar piano terra, se trovano pure li studi televisivi, na vorta sede de una emittente locale. L’edificio se sviluppa su sei livelli fora terra, così articolati: piano terra con sala mensa con cucina attrezzata, locali pe lavaggio, dispensa, lavanderia, servizi igienici; piano primo con ingresso principale der convitto, studi televisivi comprensivi de studio televisivo a doppia altezza, regia, uffici de produzione, servizi igienici, ex appartamento der custode, uffici de l’emittente, separati funzionalmente da la zona de produzione; piani secondo, terzo e quarto destinati a l’ospitalità de studenti e corsisti, con n. 67 stanze principali dotate de bagno, de varia capienza, sale comuni; piano quinto composto da n. 9 stanze con bagno, un bilocale con bagno, sala comune.
b) Porzione adibita a Istituto scolastico:
L’edificio scolastico se sviluppa su cinque livelli fora terra, oltre a due livelli seminterrati, articolati come segue: piano seminterrato a destinazzione prevalente attività didattica e autorimessa così composto: aule e laboratori, blocco servizi igienici (uomini/donne), deposito, autorimessa (allo stato grezzo), collegamento funzionale con le aule poste sotto la palestra; piano seminterrato a destinazzione prevalente attività didattica così composto: aule scolastiche, servizi igienici, locali de servizio; piano terra a destinazzione prevalente ingresso e funzioni amministrative così composto: atrio con portineria, segreteria, uffici direzionali e amministrativi, servizi igienici a uso uffici; piano primo e secondo con aule scolastiche, salette pe docenti, locali de servizio, blocco servizi igienici pe uomini e donne; piani terzo e quarto a destinazzione prevalente corsi professionalizzanti così composto: aule rinnovate pe corsi de estetista e massofisioterapista, servizi igienici.
c) Porzione destinata a Palestra:
Er corpo de fabbrica destinato ad attività sportive è realizzato con struttura prefabbricata ed è funzionalmente connesso a l’istituto scolastico adiacente tramite strutture coperte con passaggi interni. La palestra è articolata su tre livelli, così distinti: piano terra a destinazzione campo da gioco, spogliatoi, gradinate, accessi e locali de servizio; piano rialzato a destinazzione palestra e locali de deposito.
d) Porzione destinata a locali tecnici (centrale impianti tecnologici):
Trattasi de un fabbricato tecnico interrato su due lati, posto in adiacenza ar piazzale e a la quota der piano mensa, ospita li locali tecnici destinati a le centrali e ai principali impianti generali a servizio de tutto er complesso scolastico e der convitto.
La superficie limitrofa ar complesso immobiliare sopra descritto se estende pe circa 12.000 mq e pe la maggior parte risulta bitumata e adibita a viabilità interna e parcheggi, con limitate aree sistemate a verde pertinenziale e camminamenti.
Er terreno con destinazzione agricola periurbana "Ep" (particelle 6380-6382) è posto in posizione nord-ovest der fabbricato, presenta una conformazzione regolare e giacitura lievemente acclive; sopra ce stanno piante de olivo con sesto d’impianto pressoché regolare e in discreto stato vegetativo.
Come illustrato ne la perizia allegata er complesso immobiliare risulta, ner suo insieme, conforme sotto er profilo urbanistico e catastale, fatta eccezzione pe limitate difformità relative a la distribuzione interna dei locali e ad alcune porzioni dei prospetti. Tali difformità risultano sanabili mediante l’attivazzione de le procedure previste da la L.R. n. 1/2015 e s.m.i., con successivo aggiornamento de la documentazzione catastale mediante presentazzione de idonea variazione. Li oneri connessi a le suddette regolarizzazzioni, sia urbanistiche che catastali, resteranno a carico de la parte acquirente e sono stati tenuti in considerazzione, in via implicita, ai fini de la determinazzione der valore de stima.

Er terreno edificabile ubicato a sud-est der fabbricato (particelle 1485-1487-1270-1272), compreso tra la proprietà de la Parrocchia de San Sisto e altre proprietà confinanti, è costituito da più particelle con diverse destinazzioni urbanistiche de le quali la prevalente è "Fbs*", presenta una conformazzione irregolare e una giacitura lievemente acclive. Er soprassuolo è in parte occupato da un oliveto a sesto d’impianto irregolare con piante disetanee in discreto stato vegetativo e pe la restante parte libero da specie arboree. Le particelle 1270-1272, come verificato in sede de sopralluogo, ricadono a l’esterno de la recinzione delimitante la proprietà in stima e de fatto risultano sistemate e utilizzate come viabilità a uso de la confinante Parrocchia de San Sisto.
Ciò premesso, le predette particelle dovranno essere oggetto de cessione a la Parrocchia.
Ner comparto Fbs appena descritto è ammessa la realizzazione de un auditorium con volumetria massima pari a mc. 8.000 e h. massima de m. 10,00, una foresteria pe studenti con volumetria massima pari a mc. 2.000 e h. massima de m. 7,00, spogliatoi a servizio de attrezzature sportive a l’aperto con volumetria massima pari a mc. 600 e h. massima de m. 3,50.

Se precisa, inoltre, che er ritiro der permesso de costruire de l’Auditorium è subordinato a la cessione gratuita ar Comune de le due aree a parcheggio pubblico limitrofe ar comparto (nun interamente de proprietà de la società in liquidazzione) e da la corresponsione de le somme necessarie pe la realizzazzione dei parcheggi medesimi.
Rientra ne la consistenza immobiliare de proprietà de la società pure un ulteriore appezzamento de terreno ubicato a Nord-Ovest der complesso immobiliare principale, con affacci e accessi potenziali su Strada de Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particelle 854-857). Se tratta de un lotto edificabile, classificato secondo er vigente Piano Regolatore Generale in zona "Cn*", con una superficie catastale complessiva pari a mq 6.030. Er progetto de lottizzazione individua l’area con er lotto n. 8 e ce prevede la realizzazzione de un impianto sportivo privato, costituito da piscina, campi da tennis e manufatto pe bar/spogliatoi/sala ricreativa, pe complessivi 210 mc. Se evidenzia che lo stesso progetto de lottizzazione individuava dentro ar lotto n. 8 er reperimento de le aree da destinare a verde e parcheggio, da cede ar comune, ad oggi non realizzati. In sede de sopralluogo s’è accertato che tutti li lotti sono stati edificati a eccezzione de quello in stima (lotto n. 8) e der lotto n. 3.

Se fa presente che ar momento de la redazzione de la perizia sono stati reperiti diversi contratti de locazzione e de affitto de ramo d’azienda, tutti de diversa durata e de diverso canone annuo, con varie finalità come l’attività de organizzazzione, gestione ed esercizio der convitto/dormitorio e de la mensa, nonché l’organizzazzione, la gestione e l’esercizio de la palestra pe finalità sportivo dilettantistico e/o professionale, oltre a l’organizzazzione e la gestione de scuole e corsi pe er conseguimento de l’obbligo formativo, de la formazione superiore, formazione continua, così come meglio indicati in perizia.
Se deve evidenzia in proposito:
- che er contratto de affitto der ramo d’azienda esercente l’attività de organizzazzione e gestione der convitto/dormitorio, mensa e palestra è stato oggetto de disdetta e avrà pertanto naturale scadenza er 18.10.2026;
- che er contratto de affitto der ramo d’azienda esercente l’attività de organizzazzione e gestione de scuole e corsi pe er conseguimento de l’obbligo formativo, de la formazione superiore, formazione continua, avrà naturale scadenza er 18.10.2026, senza automatico rinnovo a tale scadenza.

Catasto Fabbricati der Comune de Perugia ar Foglio 281:
Particella 7 - Piano T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superficie 14.222 mq - Rendita € 67.139,28

Catasto Terreni der Comune de Perugia ar Foglio 281:
Particelle 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pe ulteriori informazioni consulta la perizia e la documentazzione in allegato