Interesat să participi online? Solicită manualul

Ansamblu imobiliar cu destinație școlar-formativă la Perugia, Strada Lacugnano, Localitatea San Sisto

Ansamblul este situat în Comuna Perugia, pe Strada Lacugnano, într-o zonă mixtă agricolă și rezidențială, la mică distanță de fracțiunea San Sisto, cartier rezidențial bine deservit de infrastructuri, transport public și servicii de interes colectiv precum gara Perugia Silvestrini, spitalul Santa Maria della Misericordia și departamentul de medicină și chirurgie al Universității din Perugia.
Are o suprafață totală de 31.577 mp cadastrali.

Ansamblul cuprinde:
• clădire destinată instituției școlare;
• porțiune destinată internatului pentru primirea și cazarea studenților și cursanților;
• spații amenajate pentru studiouri TV, fost sediu al unui post local;
• clădire autonomă destinată sălii de sport, cu spații sportive anexe și încăperi auxiliare;
• corp separat destinat centralei instalațiilor tehnologice;
• curte aferentă exclusivă destinată circulației, parcărilor, spațiilor verzi și zonei agricole

A fost construit între 1984 și 1986 și se dezvoltă în mai multe corpuri de clădire, dispuse în funcție de relieful terenului, fiind vorba de o zonă deluroasă cu denivelări naturale, gestionate prin planuri decalate și legături interne între diferitele funcțiuni.
Accesul principal în ansamblul imobiliar se face din Strada di Lacugnano printr-o poartă carosabilă cu poartă metalică cu deschidere automatizată, delimitată de doi stâlpi din beton armat care susțin o grindă orizontală cu firma; pe laterale există porți pietonale metalice.
Frontul spre Strada di Lacugnano este delimitat de un zid mic din beton cu balustradă metalică deasupra, în timp ce restul proprietății este împrejmuit cu plasă metalică și stâlpi metalici.
Pe lângă intrarea principală, există două porți manuale, una tot pe Strada di Lacugnano, care duce pe parcela de teren împrejmuită în care se află puțul parcelei nr. 7, iar cealaltă în apropierea parcelei nr. 1489 (nu proprietate); și o altă poartă pietonală automatizată situată între parcela nr. 1487 și piațeta Bisericii San Sisto.

Ansamblul este structurat în patru corpuri de clădire principale, fiecare cu caracteristici funcționale specifice:
a) Porțiune destinată internatului și studiourilor TV:
Porțiunea de clădire în cauză era destinată în principal primirii studenților și participanților la cursurile școlare și de formare. În interiorul său, la parter, se află de asemenea studiourile TV, cândva sediul unui post local. Clădirea se dezvoltă pe șase niveluri supraterane, astfel structurate: parter cu sală de mese cu bucătărie utilată, încăperi pentru spălare, cămară, spălătorie, grupuri sanitare; etajul întâi cu intrarea principală a internatului, studiouri TV inclusiv studio TV cu dublă înălțime, regie, birouri de producție, grupuri sanitare, fostul apartament al portarului, birourile postului, separate funcțional de zona de producție; etajele doi, trei și patru destinate cazării studenților și cursanților, cu nr. 67 de camere principale dotate cu baie, de capacități diferite, săli comune; etajul cinci compus din nr. 9 camere cu baie, un apartament cu două camere și baie, sală comună.
b) Porțiune destinată instituției școlare:
Clădirea școlară se dezvoltă pe cinci niveluri supraterane, pe lângă două niveluri semisubsol, structurate după cum urmează: semisubsol cu destinație prevalentă activitate didactică și garaj, compus astfel: săli de clasă și laboratoare, bloc grupuri sanitare (bărbați/femei), depozit, garaj (în stare brută), legătură funcțională cu sălile de clasă situate sub sala de sport; semisubsol cu destinație prevalentă activitate didactică, compus astfel: săli de clasă, grupuri sanitare, încăperi de serviciu; parter cu destinație prevalentă intrare și funcțiuni administrative, compus astfel: atrium cu portărie, secretariat, birouri de conducere și administrative, grupuri sanitare pentru birouri; etajele unu și doi cu săli de clasă, săli pentru profesori, încăperi de serviciu, bloc grupuri sanitare pentru bărbați și femei; etajele trei și patru cu destinație prevalentă cursuri profesionalizante, compuse astfel: săli renovate pentru cursuri de esteticiană și masofizioterapeut, grupuri sanitare.
c) Porțiune destinată sălii de sport:
Corpul de clădire destinat activităților sportive este realizat cu structură prefabricată și este conectat funcțional la instituția școlară adiacentă prin structuri acoperite cu pasaje interne. Sala de sport este structurată pe trei niveluri, astfel distincte: parter destinat terenului de joc, vestiare, gradene, accese și încăperi de serviciu; nivel ridicat destinat sălii de sport și încăperi de depozitare.
d) Porțiune destinată încăperilor tehnice (centrala instalațiilor tehnologice):
Este vorba de o clădire tehnică îngropată pe două laturi, situată în adiacența piațetei și la cota etajului sălii de mese, găzduiește încăperile tehnice destinate centralelor și principalelor instalații generale care deservesc întregul complex școlar și internatul.
Suprafața limitrofă ansamblului imobiliar descris mai sus se întinde pe circa 12.000 mp și în cea mai mare parte este bitumată și destinată circulației interne și parcărilor, cu zone limitate amenajate ca spații verzi aferente și alei pietonale.
Terenul cu destinație agricolă periurbană "Ep" (parcelele 6380-6382) este situat în poziția nord-vest a clădirii, prezintă o conformație regulată și o înclinare ușor ascendentă; pe acesta se află plante de măslin cu plantare aproape regulată și în stare vegetativă satisfăcătoare.
După cum este ilustrat în expertiza anexată, ansamblul imobiliar este, în ansamblu, conform din punct de vedere urbanistic și cadastral, cu excepția unor neconformități limitate referitoare la distribuția internă a încăperilor și la unele porțiuni ale fațadelor. Aceste neconformități pot fi remediate prin activarea procedurilor prevăzute de L.R. nr. 1/2015 și modificările ulterioare, cu actualizarea ulterioară a documentației cadastrale prin prezentarea unei variații corespunzătoare. Cheltuielile legate de respectivele regularizări, atât urbanistice, cât și cadastrale, vor rămâne în sarcina părții cumpărătoare și au fost luate în considerare, implicit, în scopul determinării valorii de evaluare.

Terenul edificabil situat la sud-est de clădire (parcelele 1485-1487-1270-1272), cuprins între proprietatea Parohiei San Sisto și alte proprietăți limitrofe, este format din mai multe parcele cu diferite destinații urbanistice, dintre care prevalenta este "Fbs*", prezintă o conformație neregulată și o înclinare ușor ascendentă. Suprafața este în parte ocupată de o măslinărie cu plantare neregulată, cu plante de vârste diferite în stare vegetativă satisfăcătoare, iar partea rămasă este liberă de specii arboree. Parcelele 1270-1272, după cum s-a verificat la fața locului, se află în afara împrejmuirii care delimitează proprietatea evaluată și de fapt sunt amenajate și utilizate ca circulație în folosul Parohiei San Sisto învecinate.
Având în vedere acestea, parcelele menționate vor trebui să facă obiectul cesiunii către Parohie.
În compartimentul Fbs tocmai descris este admisă realizarea unui auditoriu cu volum maxim de 8.000 mc și înălțime maximă de 10,00 m, un cămin pentru studenți cu volum maxim de 2.000 mc și înălțime maximă de 7,00 m, vestiare în serviciul echipamentelor sportive în aer liber cu volum maxim de 600 mc și înălțime maximă de 3,50 m.

Se precizează, de asemenea, că ridicarea autorizației de construire a Auditoriumului este condiționată de cesiunea gratuită către Comună a celor două zone de parcare publică limitrofe compartimentului (nu în întregime proprietatea societății în lichidare) și de plata sumelor necesare pentru realizarea parcărilor respective.
Intră în consistența imobiliară de proprietate a societății și o altă parcelă de teren situată la nord-vest de ansamblul imobiliar principal, cu perspective și accese potențiale pe Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri și Via Enrico Caruso (Foaie 265 parcelele 854-857). Este vorba de un lot edificabil, clasificat conform Planului Regulator General în vigoare în zona "Cn*", cu o suprafață cadastrală totală de 6.030 mp. Proiectul de parcelare identifică aria cu lotul nr. 8 și prevede realizarea unui complex sportiv privat, format din piscină, terenuri de tenis și construcție pentru bar/vestiare/sală recreativă, pentru un total de 210 mc. Se evidențiază că același proiect de parcelare identifica în interiorul lotului nr. 8 găsirea suprafețelor destinate spațiilor verzi și parcării, care urmează a fi cedate comunei, până în prezent nerealizate. La fața locului s-a constatat că toate loturile au fost edificate, cu excepția celui evaluat (lotul nr. 8) și a lotului nr. 3.

Se face prezent că la momentul redactării expertizei au fost identificate mai multe contracte de locațiune și de închiriere de ramură de activitate, toate cu durată diferită și chirie anuală diferită, cu diverse finalități precum activitatea de organizare, gestionare și exercitare a internatului/căminului și a cantinei, precum și organizarea, gestionarea și exercitarea sălii de sport în scop sportiv-diletantistic și/sau profesional, pe lângă organizarea și gestionarea școlilor și cursurilor pentru obținerea obligației de formare, a formării superioare, formării continue, astfel cum sunt mai bine indicate în expertiză.
Trebuie evidențiat în acest sens:
- că contractul de închiriere a ramurii de activitate care exercită activitatea de organizare și gestionare a internatului/căminului, cantinei și sălii de sport a făcut obiectul denunțării și, prin urmare, va avea scadență naturală la 18.10.2026;
- că contractul de închiriere a ramurii de activitate care exercită activitatea de organizare și gestionare a școlilor și cursurilor pentru obținerea obligației de formare, a formării superioare, formării continue, va avea scadență naturală la 18.10.2026, fără reînnoire automată la această scadență.

Cadastrul de Clădiri al Comunei Perugia la Foaia 281:
Parcela 7 - Etaj T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Clasa 3 - Consistență 52.000 mc - Suprafață 14.222 mp - Rentă € 67.139,28

Cadastrul de Terenuri al Comunei Perugia la Foaia 281:
Parcelele 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pentru informații suplimentare consultați expertiza și documentația anexată