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Complessu immobiliare pe destinazzione scola-formazzione a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

Lu compendiu se trova nel Comune de Perugia, in Strada Lacugnano, in una zona mista agricola e residenziale, a poca distanza da la frazione de San Sisto, quartiere residenziale ben servito da infrastrutture, trasporti pubblici e servizi d'interesse collettivo come la stazione ferroviaria Perugia Silvestrini, l'ospedale Santa Maria della Misericordia e lu dipartimento de medicina e chirurgia de l'Università de Perugia.
Tene una superficie totale de 31.577 mq catastali.

Lu complessu comprende:
• edificio adibito a istituto scolastico;
• porzione destinata a convitto pe accoglie e alloggia studenti e chi frequenta li corsi;
• spazi attrezzati pe studi televisivi, già sede de una emittente locale;
• edificio a sé adibito a palestra co spazi sportivi annessi e locali accessori;
• corpo separato destinato a centrale impianti tecnologici;
• corte pertinenziale esclusiva adibita a viabilità, parcheggi, aree verdi e zona agricola

Jè stato edificato tra lu 1984 e lu 1986 e se sviluppa in più corpi de fabbrica, disposti secondo l'andamento del terreno, che jè un'area collinare co dislivelli naturali, gestiti co piani sfalsati e collegamenti interni tra le diverse funzioni.
L'accesso principale a lu complessu immobiliare se fa da Strada de Lacugnano attraverso un varco carrabile co cancello metallico ad apertura automatizzata, delimitato da due colonne in cemento armato che reggono una trave orizzontale co l'insegna; ai lati ce stanno cancelli pedonali metallici.
Lu fronte su Strada de Lacugnano jè delimitato da muretto in cemento co sopra ringhiera metallica, mentre lu resto de la proprietà jè recintato co rete metallica e pali in metallo.
Oltre a l'ingresso principale, ce stanno due cancelli manuali, uno sempre su Strada de Lacugnano, che immette su la rata de terreno recintata addò ce sta lu pozzo de la particella n. 7 e l'altro vicino a la particella n. 1489 (no de proprietà); e un altro cancello pedonale automatizzato messo tra la particella n. 1487 e lu piazzale de la Chiesa de San Sisto.

Lu complessu jè articolato in quattro corpi edilizi principali, ognuno co caratteristiche funzionali sue:
a) Porzione adibita a convitto e studi televisivi:
La porzione de edificio in oggetto era destinata soprattutto a accoglie li studenti e chi partecipa a li corsi scolastici e formativi. Dentro, a lu piano terra, ce stanno pure li studi televisivi, che una volta era sede de una emittente locale. L'edificio se sviluppa su sei livelli fora terra, articolati accussì: piano terra co sala mensa co cucina attrezzata, locali pe lavaggio, dispensa, lavanderia, servizi igienici; piano primo co ingresso principale del convitto, studi televisivi comprensivi de studio televisivo a doppia altezza, regia, uffici de produzione, servizi igienici, ex appartamento del custode, uffici de l'emittente, separati funzionalmente da la zona de produzione; piani secondo, terzo e quarto destinati a ospità studenti e corsisti, co n. 67 stanze principali dotate de bagno, de capienza varia, sale comuni; piano quinto composto da n. 9 stanze co bagno, un bilocale co bagno, sala comune.
b) Porzione adibita a Istituto scolastico:
L'edificio scolastico se sviluppa su cinque livelli fora terra, oltre a due livelli seminterrati, articolati come segue: piano seminterrato a destinazione prevalente attività didattica e autorimessa accussì composto: aule e laboratori, blocco servizi igienici (omini/donne), deposito, autorimessa (allo stato grezzo), collegamento funzionale co le aule messe sotto la palestra; piano seminterrato a destinazione prevalente attività didattica accussì composto: aule scolastiche, servizi igienici, locali de servizio; piano terra a destinazione prevalente ingresso e funzioni amministrative accussì composto: atrio co portineria, segreteria, uffici direzionali e amministrativi, servizi igienici pe uso uffici; piano primo e secondo co aule scolastiche, salette pe docenti, locali de servizio, blocco servizi igienici pe omini e donne; piani terzo e quarto a destinazione prevalente corsi professionalizzanti accussì composto: aule rinnovate pe corsi de estetista e massofisioterapista, servizi igienici.
c) Porzione destinata a Palestra:
Lu corpo de fabbrica destinato a attività sportive jè realizzato co struttura prefabbricata e jè funzionalmente connesso a l'istituto scolastico vicino tramite strutture coperte co passaggi interni. La palestra jè articolata su tre livelli, accussì distinti: piano terra a destinazione campo de gioco, spogliatoi, gradinate, accessi e locali de servizio; piano rialzato a destinazione palestra e locali de deposito.
d) Porzione destinata a locali tecnici (centrale impianti tecnologici):
Trattasi de un fabbricato tecnico interrato su due lati, messo vicino a lu piazzale e a la quota del piano mensa, ospita li locali tecnici destinati a le centrali e a li principali impianti generali a servizio de tutto lu complessu scolastico e del convitto.
La superficie vicina a lu complessu immobiliare descritto sopra se estende pe circa 12.000 mq e pe la maggior parte jè bitumata e adibita a viabilità interna e parcheggi, co limitate aree sistemate a verde pertinenziale e camminamenti.
Lu terreno co destinazione agricola periurbana 'Ep' (particelle 6380-6382) jè messo in posizione nord-ovest del fabbricato, presenta una conformazione regolare e giacitura lievemente in salita; sopra ce stanno piante de olivo co sesto d'impianto quasi regolare e in discreto stato vegetativo.
Come illustrato ne la perizia allegata lu complessu immobiliare risulta, nel suo insieme, conforme sotto lu profilo urbanistico e catastale, fatta eccezione pe limitate difformità relative a la distribuzione interna dei locali e a alcune porzioni dei prospetti. Tali difformità risultano sanabili tramite l'attivazione de le procedure previste da la L.R. n. 1/2015 e s.m.i., co successivo aggiornamento de la documentazione catastale tramite presentazione de idonea variazione. Li oneri connessi a le suddette regolarizzazioni, sia urbanistiche che catastali, resteranno a carico de la parte acquirente e sono stati tenuti in considerazione, in via implicita, ai fini de la determinazione del valore de stima.

Lu terreno edificabile messo a sud-est del fabbricato (particelle 1485-1487-1270-1272), compreso tra la proprietà de la Parrocchia de San Sisto e altre proprietà confinanti, jè costituito da più particelle co diverse destinazioni urbanistiche de le quali la prevalente jè 'Fbs*', presenta una conformazione irregolare e una giacitura lievemente in salita. Lu soprassuolo jè in parte occupato da un oliveto a sesto d'impianto irregolare co piante disetanee in discreto stato vegetativo e pe la restante parte libero da specie arboree. Le particelle 1270-1272, come verificato in sede de sopralluogo, ricadono fora de la recinzione che delimita la proprietà in stima e de fatto risultano sistemate e utilizzate come viabilità a uso de la confinante Parrocchia de San Sisto.
Ciò premesso, le predette particelle dovranno essere oggetto de cessione a la Parrocchia.
Nel comparto Fbs appena descritto jè ammessa la realizzazione de un auditorium co volumetria massima pari a mc.8.000 e h. massima de m. 10,00, una foresteria pe studenti co volumetria massima pari a mc. 2.000 e h. massima de m. 7,00, spogliatoi a servizio de attrezzature sportive all'aperto co volumetria massima pari a mc. 600 e h. massima de m. 3,50.

Se precisa, inoltre, che lu ritiro del permesso de costruire de l'Auditorium jè subordinato a la cessione gratuita a lu Comune de le due aree a parcheggio pubblico vicine a lu comparto (no interamente de proprietà de la società in liquidazione) e da la corresponsione de le somme necessarie pe la realizzazione dei parcheggi medesimi.
Rientra ne la consistenza immobiliare de proprietà de la società pure un altro appezzamento de terreno messo a Nord-Ovest del complessu immobiliare principale, co affacci e accessi potenziali su Strada de Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particelle 854-857). Se tratta de un lotto edificabile, classificato secondo lu vigente Piano Regolatore Generale in zona 'Cn*', co una superficie catastale totale pari a mq 6.030. Lu progetto de lottizzazione individua l'area co lu lotto n. 8 e vi prevede la realizzazione de un impianto sportivo privato, costituito da piscina, campi da tennis e manufatto pe bar/spogliatoi/sala ricreativa, pe complessivi 210 mc. Se evidenzia che lu stesso progetto de lottizzazione individuava dentro lu lotto n. 8 lu reperimento de le aree da destinà a verde e parcheggio, da cedé a lu comune, ad oggi non realizzati. In sede de sopralluogo se jè accertato che tutti li lotti sono stati edificati a eccezione de quello in stima (lotto n. 8) e del lotto n. 3.

Se fa presente che a lu momento de la redazione de la perizia sono stati reperiti diversi contratti de locazione e de affitto de ramo d'azienda, tutti de diversa durata e de diverso canone annuo, co varie finalità come l'attività de organizzazione, gestione e esercizio del convitto/dormitorio e de la mensa, nonché l'organizzazione, la gestione e l'esercizio de la palestra pe finalità sportivo dilettantistico e/o professionale, oltre a l'organizzazione e la gestione de scuole e corsi pe lu conseguimento de l'obbligo formativo, de la formazione superiore, formazione continua, accussì come meglio indicati in perizia.
Se deve evidenziare al riguardo:
- che lu contratto de affitto del ramo de azienda che esercita l'attività de organizzazione e gestione del convitto/dormitorio, mensa e palestra jè stato oggetto de disdetta e avrà quindi naturale scadenza lu 18.10.2026;
- che lu contratto de affitto del ramo de azienda che esercita l'attività de organizzazione e gestione de scuole e corsi pe lu conseguimento de l'obbligo formativo, de la formazione superiore, formazione continua, avrà naturale scadenza lu 18.10.2026, senza automatico rinnovo a tale scadenza.

Catasto Fabbricati del Comune de Perugia a lu Foglio 281:
Particella 7 - Piano T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superficie 14.222 mq - Rendita € 67.139,28

Catasto Terreni del Comune de Perugia a lu Foglio 281:
Particelle 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pe ulteriori informazioni consultà la perizia e la documentazione in allegato