Interessat a participar de forma telemàtica? Sol·licita el manual

Complex immobiliari amb destinació escolar-formativa a Perugia, Strada Lacugnano, localitat de San Sisto

El conjunt està situat al municipi de Perugia, a Strada Lacugnano, en una zona mixta agrícola i residencial, a curta distància de la fracció de San Sisto, barri residencial ben servit per infraestructures, transports públics i serveis d'interès col·lectiu com l'estació ferroviària Perugia Silvestrini, l'hospital Santa Maria della Misericordia i el departament de medicina i cirurgia de la Universitat de Perugia.
Té una superfície total de 31.577 m² cadastrals.

El conjunt comprèn:
• edifici destinat a institut escolar;
• porció destinada a internat per a l'acollida i l'allotjament d'estudiants i assistents als cursos;
• espais equipats per a estudis de televisió, antiga seu d'una emissora local;
• edifici autònom destinat a gimnàs amb espais esportius annexos i locals accessoris;
• cos separat destinat a central d'instal·lacions tecnològiques;
• pati de pertinença exclusiva destinat a vialitat, aparcaments, zones verdes i zona agrícola

Va ser edificat entre el 1984 i el 1986 i es desenvolupa en diversos cossos de fàbrica, disposats segons el pendent del terreny, tractant-se d'una àrea de turó amb desnivells naturals, gestionats mitjançant plantes esglaonades i connexions internes entre les diferents funcions.
L'accés principal al conjunt immobiliari es fa des de Strada di Lacugnano a través d'un pas per a vehicles amb porta metàl·lica d'obertura automatitzada, delimitat per dues columnes de formigó armat que suporten una biga horitzontal amb el rètol; als costats hi ha portes metàl·liques per a vianants.
La façana a Strada di Lacugnano està delimitada per un mur de formigó amb barana metàl·lica al damunt, mentre que la resta de la propietat està tancada amb malla metàl·lica i pals de metall.
A més de l'entrada principal, hi ha dues portes manuals, una sempre a Strada di Lacugnano, que dona accés a la porció de terreny tancada on es troba el pou de la parcel·la núm. 7, i l'altra a prop de la parcel·la núm. 1489 (no propietat); i una altra porta per a vianants automatitzada situada entre la parcel·la núm. 1487 i la plaça de l'Església de San Sisto.

El conjunt s'articula en quatre cossos edificats principals, cadascun amb característiques funcionals específiques:
a) Porció destinada a internat i estudis de televisió:
La porció d'edifici en qüestió estava destinada prevalentment a l'acollida dels estudiants i dels participants als cursos escolars i formatius. A l'interior, a la planta baixa, també s'hi troben els estudis de televisió, antigament seu d'una emissora local. L'edifici es desenvolupa en sis nivells sobre rasant, articulats així: planta baixa amb sala menjador amb cuina equipada, locals per a rentatge, rebost, bugaderia, serveis higiènics; primera planta amb entrada principal de l'internat, estudis de televisió incloent-hi estudi de televisió de doble alçada, control de realització, oficines de producció, serveis higiènics, antic apartament del conserge, oficines de l'emissora, separades funcionalment de la zona de producció; plantes segona, tercera i quarta destinades a l'hospitalitat d'estudiants i cursistes, amb 67 habitacions principals amb bany, de capacitat diversa, sales comunes; cinquena planta composta per 9 habitacions amb bany, un apartament de dos ambients amb bany, sala comuna.
b) Porció destinada a institut escolar:
L'edifici escolar es desenvolupa en cinc nivells sobre rasant, a més de dos nivells semisoterranis, articulats de la manera següent: planta semisoterrani amb destinació prevalent d'activitat docent i aparcament, composta així: aules i laboratoris, bloc de serveis higiènics (homes/dones), magatzem, aparcament (en estat sense acabar), connexió funcional amb les aules situades sota el gimnàs; planta semisoterrani amb destinació prevalent d'activitat docent, composta així: aules escolars, serveis higiènics, locals de servei; planta baixa amb destinació prevalent d'entrada i funcions administratives, composta així: vestíbul amb porteria, secretaria, despatxos direccionals i administratius, serveis higiènics per a ús d'oficines; primera i segona planta amb aules escolars, sales per a professors, locals de servei, bloc de serveis higiènics per a homes i dones; plantes tercera i quarta amb destinació prevalent de cursos professionalitzadors, compostes així: aules renovades per a cursos d'esteticista i massofisioterapeuta, serveis higiènics.
c) Porció destinada a gimnàs:
El cos de fàbrica destinat a activitats esportives està construït amb estructura prefabricada i està funcionalment connectat a l'institut escolar adjacent mitjançant estructures cobertes amb passadissos interiors. El gimnàs s'articula en tres nivells, distingits així: planta baixa destinada a camp de joc, vestidors, grades, accessos i locals de servei; planta elevada destinada a gimnàs i locals de magatzem.
d) Porció destinada a locals tècnics (central d'instal·lacions tecnològiques):
Es tracta d'un edifici tècnic soterrat per dos costats, situat adjacent a la plaça i a la cota de la planta de menjador, que acull els locals tècnics destinats a les centrals i a les principals instal·lacions generals al servei de tot el conjunt escolar i de l'internat.
La superfície limítrofa al conjunt immobiliari descrit anteriorment s'estén per uns 12.000 m² i per la major part està asfaltada i destinada a vialitat interna i aparcaments, amb limitades àrees enjardinades de pertinença i camins.
El terreny amb destinació agrícola periurbana "Ep" (parcel·les 6380-6382) està situat al nord-oest de l'edifici, presenta una conformació regular i una posició lleugerament en pendent; hi ha oliveres amb un marc de plantació gairebé regular i en estat vegetatiu acceptable.
Com s'il·lustra a la pericial adjunta, el conjunt immobiliari resulta, en el seu conjunt, conforme pel que fa a urbanisme i cadastre, excepte per limitades disconformitats relatives a la distribució interna dels locals i a algunes porcions de les façanes. Aquestes disconformitats es poden regularitzar mitjançant l'activació dels procediments previstos per la L.R. núm. 1/2015 i modificacions successives, amb la posterior actualització de la documentació cadastral mitjançant la presentació de la variació idònia. Els càrrecs relacionats amb les esmentades regularitzacions, tant urbanístiques com cadastrals, quedaran a càrrec de la part compradora i s'han tingut en compte, de manera implícita, per a la determinació del valor de taxació.

El terreny edificable situat al sud-est de l'edifici (parcel·les 1485-1487-1270-1272), comprès entre la propietat de la Parròquia de San Sisto i altres propietats confrontants, està constituït per diverses parcel·les amb destinacions urbanístiques diferents, de les quals la prevalent és "Fbs*", presenta una conformació irregular i una posició lleugerament en pendent. El sòl està en part ocupat per un olivar amb marc de plantació irregular amb plantes de diferents edats en estat vegetatiu acceptable i la resta lliure d'espècies arbòries. Les parcel·les 1270-1272, com es va verificar en la inspecció, queden fora de la tanca que delimita la propietat objecte de taxació i, de fet, estan condicionades i utilitzades com a vialitat per a ús de la Parròquia de San Sisto confrontant.
Això dit, les esmentades parcel·les hauran de ser objecte de cessió a la Parròquia.
En el sector Fbs acabat de descriure s'admet la realització d'un auditori amb volum màxim de 8.000 m³ i alçada màxima de 10,00 m, una residència per a estudiants amb volum màxim de 2.000 m³ i alçada màxima de 7,00 m, vestidors al servei d'equipaments esportius a l'aire lliure amb volum màxim de 600 m³ i alçada màxima de 3,50 m.

Es precisa, a més, que la retirada del permís de construir de l'Auditori està subordinada a la cessió gratuïta a l'Ajuntament de les dues àrees d'aparcament públic limítrofes al sector (no íntegrament propietat de la societat en liquidació) i al pagament de les sumes necessàries per a la realització dels aparcaments mateixos.
També forma part de la consistència immobiliària propietat de la societat una altra parcel·la de terreny situada al nord-oest del conjunt immobiliari principal, amb façanes i accessos potencials a Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri i Via Enrico Caruso (Full 265 parcel·les 854-857). Es tracta d'un lot edificable, classificat segons el vigent Pla Regulador General en zona "Cn*", amb una superfície cadastral total de 6.030 m². El projecte de parcel·lació identifica l'àrea amb el lot núm. 8 i hi preveu la realització d'una instal·lació esportiva privada, constituïda per piscina, pistes de tennis i construcció per a bar/vestidors/sala recreativa, per un total de 210 m³. Es destaca que el mateix projecte de parcel·lació identificava dins del lot núm. 8 la localització de les àrees destinades a verd i aparcament, a cedir a l'Ajuntament, avui no realitzades. En la inspecció es va comprovar que tots els lots han estat edificats excepte el objecte de taxació (lot núm. 8) i el lot núm. 3.

Es fa avinent que en el moment de la redacció de la pericial es van localitzar diversos contractes d'arrendament i d'arrendament de branca d'empresa, tots de durada diferent i de cànon anual diferent, amb diverses finalitats com l'activitat d'organització, gestió i exercici de l'internat/dormitori i de la menjador, així com l'organització, la gestió i l'exercici del gimnàs amb finalitats esportives diletants i/o professionals, a més de l'organització i la gestió d'escoles i cursos per a l'obtenció de l'obligació formativa, formació superior, formació contínua, tal com s'indica millor a la pericial.
S'ha de destacar al respecte:
- que el contracte d'arrendament de la branca d'empresa que exerceix l'activitat d'organització i gestió de l'internat/dormitori, menjador i gimnàs ha estat objecte de rescissió i, per tant, tindrà la seva finalització natural el 18.10.2026;
- que el contracte d'arrendament de la branca d'empresa que exerceix l'activitat d'organització i gestió d'escoles i cursos per a l'obtenció de l'obligació formativa, de la formació superior, formació contínua, tindrà finalització natural el 18.10.2026, sense renovació automàtica a aquesta data.

Cadastre d'Edificis del Municipi de Perugia al Full 281:
Parcel·la 7 - Planta T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistència 52.000 m³ - Superfície 14.222 m² - Renda 67.139,28 €

Cadastre de Terrenys del Municipi de Perugia al Full 281:
Parcel·les 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Per a més informació, consulteu la pericial i la documentació adjunta