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Immobilienkomplex mit schulisch-ausbildungsbezogener Zweckbestimmung in Perugia, Strada Lacugnano, Ortsteil San Sisto

Das Anwesen befindet sich in der Gemeinde Perugia, in der Strada Lacugnano, in einer gemischten landwirtschaftlichen und Wohngegend, in kurzer Entfernung vom Ortsteil San Sisto, einem gut mit Infrastruktur, öffentlichen Verkehrsmitteln und Dienstleistungen von kollektivem Interesse wie dem Bahnhof Perugia Silvestrini, dem Krankenhaus Santa Maria della Misericordia und der Abteilung für Medizin und Chirurgie der Universität Perugia ausgestatteten Wohnviertel.
Es hat eine Gesamtfläche von 31.577 m² laut Kataster.

Der Komplex umfasst:
• ein Gebäude, das als Schule genutzt wird;
• einen Teil, der als Internat für die Aufnahme und Unterbringung von Schülern und Kursteilnehmern bestimmt ist;
• ausgestattete Räume für Fernsehstudios, ehemals Sitz eines lokalen Senders;
• ein eigenständiges Gebäude, das als Turnhalle mit angeschlossenen Sportflächen und Nebenräumen genutzt wird;
• einen separaten Körper für die zentrale technische Anlagen;
• einen ausschließlichen Zubehörhof, der für Verkehrsflächen, Parkplätze, Grünflächen und landwirtschaftliche Zone genutzt wird

Es wurde zwischen 1984 und 1986 erbaut und erstreckt sich über mehrere Gebäudekörper, die entsprechend der Geländeneigung angeordnet sind, da es sich um ein Hügelgebiet mit natürlichen Höhenunterschieden handelt, die durch versetzte Ebenen und interne Verbindungen zwischen den verschiedenen Funktionen bewältigt werden.
Der Hauptzugang zum Immobilienkomplex erfolgt von der Strada di Lacugnano durch eine Fahrzeugdurchfahrt mit automatisch öffnendem Metalltor, das von zwei Stahlbetonsäulen flankiert wird, die einen horizontalen Balken mit dem Schild tragen; an den Seiten befinden sich metallene Fußgängertore.
Die Front zur Strada di Lacugnano wird von einer Betonmauer mit darüber liegendem Metallgeländer begrenzt, während der Rest des Grundstücks mit Maschendrahtzaun und Metallpfosten eingezäunt ist.
Neben dem Haupteingang gibt es zwei manuelle Tore, eines ebenfalls an der Strada di Lacugnano, das auf das eingezäunte Grundstück führt, auf dem sich der Brunnen der Parzelle Nr. 7 befindet, und das andere in der Nähe der Parzelle Nr. 1489 (nicht im Besitz); und ein weiteres automatisiertes Fußgängertor zwischen der Parzelle Nr. 1487 und dem Platz der Kirche San Sisto.

Der Komplex ist in vier Hauptgebäudekörper gegliedert, jeder mit spezifischen funktionalen Merkmalen:
a) Teil, der als Internat und Fernsehstudios genutzt wird:
Der betreffende Gebäudeteil war vorwiegend für die Unterbringung von Schülern und Teilnehmern an schulischen und Ausbildungslehrgängen bestimmt. Im Inneren, im Erdgeschoss, befinden sich außerdem die Fernsehstudios, die einst Sitz eines lokalen Senders waren. Das Gebäude erstreckt sich über sechs oberirdische Ebenen, wie folgt gegliedert: Erdgeschoss mit Speisesaal mit ausgestatteter Küche, Räume zum Waschen, Vorratsraum, Waschküche, Sanitäranlagen; erstes Obergeschoss mit Haupteingang des Internats, Fernsehstudios einschließlich eines doppelgeschossigen Fernsehstudios, Regie, Produktionsbüros, Sanitäranlagen, ehemalige Hausmeisterwohnung, Büros des Senders, funktional getrennt vom Produktionsbereich; zweites, drittes und viertes Obergeschoss für die Unterbringung von Schülern und Kursteilnehmern, mit 67 Hauptzimmern mit Bad, unterschiedlicher Kapazität, Gemeinschaftsräumen; fünftes Obergeschoss bestehend aus 9 Zimmern mit Bad, einer Zweizimmerwohnung mit Bad, Gemeinschaftsraum.
b) Teil, der als Schule genutzt wird:
Das Schulgebäude erstreckt sich über fünf oberirdische Ebenen sowie zwei Souterrain-Ebenen, wie folgt gegliedert: Souterrain-Ebene mit vorwiegender Nutzung für Unterrichtsaktivitäten und Garage, bestehend aus: Klassenzimmern und Labors, Sanitärblock (Herren/Damen), Lager, Garage (im Rohzustand), funktionale Verbindung mit den Klassenzimmern unter der Turnhalle; Souterrain-Ebene mit vorwiegender Nutzung für Unterrichtsaktivitäten, bestehend aus: Schulklassen, Sanitäranlagen, Serviceräumen; Erdgeschoss mit vorwiegender Nutzung für Eingang und Verwaltungsfunktionen, bestehend aus: Foyer mit Pförtnerloge, Sekretariat, Direktions- und Verwaltungsbüros, Sanitäranlagen für Büros; erstes und zweites Obergeschoss mit Schulklassen, Lehrerzimmern, Serviceräumen, Sanitärblock für Herren und Damen; drittes und viertes Obergeschoss mit vorwiegender Nutzung für berufsqualifizierende Kurse, bestehend aus: renovierten Klassen für Kosmetiker- und Massage-/Physiotherapeutenkurse, Sanitäranlagen.
c) Teil, der als Turnhalle bestimmt ist:
Der Gebäudekörper für sportliche Aktivitäten ist mit vorgefertigter Struktur errichtet und funktional mit der angrenzenden Schule durch überdachte Strukturen mit internen Durchgängen verbunden. Die Turnhalle ist auf drei Ebenen gegliedert, wie folgt: Erdgeschoss mit Spielfeld, Umkleidekabinen, Tribünen, Zugängen und Serviceräumen; erhöhtes Erdgeschoss mit Turnhalle und Lagerräumen.
d) Teil, der für technische Räume bestimmt ist (zentrale technische Anlagen):
Es handelt sich um ein technisches Gebäude, das auf zwei Seiten unterkellert ist und neben dem Platz auf Höhe des Speisesaals liegt; es beherbergt die technischen Räume für die Zentralen und die wichtigsten allgemeinen Anlagen, die dem gesamten Schulkomplex und dem Internat dienen.
Die an den oben beschriebenen Immobilienkomplex angrenzende Fläche erstreckt sich über etwa 12.000 m² und ist größtenteils asphaltiert und als interne Verkehrsfläche und Parkplätze genutzt, mit begrenzten Grünflächen als Zubehör und Fußwegen.
Das Grundstück mit periurbaner landwirtschaftlicher Zweckbestimmung "Ep" (Parzellen 6380-6382) liegt in nordwestlicher Position des Gebäudes, hat eine regelmäßige Form und eine leicht ansteigende Lage; darauf stehen Olivenbäume mit nahezu regelmäßigem Pflanzabstand und in mäßigem vegetativem Zustand.
Wie im beigefügten Gutachten dargestellt, ist der Immobilienkomplex in seiner Gesamtheit städtebaulich und katastermäßig konform, mit Ausnahme begrenzter Abweichungen hinsichtlich der internen Raumaufteilung und einiger Fassadenabschnitte. Diese Abweichungen können durch die Inanspruchnahme der Verfahren nach L.R. Nr. 1/2015 und späteren Änderungen bereinigt werden, mit anschließender Aktualisierung der Katasterunterlagen durch Einreichung einer geeigneten Änderung. Die mit diesen Regularisierungen verbundenen Kosten, sowohl städtebaulich als auch katastermäßig, gehen zu Lasten des Käufers und wurden implizit bei der Bestimmung des Schätzwertes berücksichtigt.

Das bebaubare Grundstück südöstlich des Gebäudes (Parzellen 1485-1487-1270-1272), zwischen dem Eigentum der Pfarrei San Sisto und anderen angrenzenden Grundstücken gelegen, besteht aus mehreren Parzellen mit unterschiedlichen städtebaulichen Zweckbestimmungen, von denen die vorherrschende "Fbs*" ist, weist eine unregelmäßige Form und eine leicht ansteigende Lage auf. Der Bewuchs ist teilweise von einem Olivenhain mit unregelmäßigem Pflanzabstand und ungleichmäßigen Pflanzen in mäßigem vegetativem Zustand bedeckt und im Rest frei von Baumarten. Die Parzellen 1270-1272, wie bei der Ortsbesichtigung festgestellt, liegen außerhalb des Zauns, der das zu schätzende Eigentum begrenzt, und sind tatsächlich als Verkehrsfläche für die angrenzende Pfarrei San Sisto hergerichtet und genutzt.
Vorausgesetzt, die genannten Parzellen müssen an die Pfarrei übertragen werden.
Im beschriebenen Fbs-Kompartiment ist die Errichtung eines Auditoriums mit einem maximalen Volumen von 8.000 m³ und einer maximalen Höhe von 10,00 m, eines Studentenwohnheims mit einem maximalen Volumen von 2.000 m³ und einer maximalen Höhe von 7,00 m, Umkleidekabinen für den Außensport mit einem maximalen Volumen von 600 m³ und einer maximalen Höhe von 3,50 m zulässig.

Es wird ferner klargestellt, dass die Erteilung der Baugenehmigung für das Auditorium von der unentgeltlichen Übertragung der beiden öffentlichen Parkflächen in der Nähe des Kompartiments an die Gemeinde (nicht vollständig im Eigentum der in Liquidation befindlichen Gesellschaft) und von der Zahlung der für die Realisierung dieser Parkplätze erforderlichen Beträge abhängig ist.
Zum Immobilienbestand der Gesellschaft gehört auch ein weiteres Grundstück nordwestlich des Hauptimmobilienkomplexes, mit potenziellen Ausblicken und Zugängen zur Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri und Via Enrico Caruso (Blatt 265 Parzellen 854-857). Es handelt sich um ein bebaubares Los, das nach dem geltenden Generalbebauungsplan in die Zone "Cn*" eingestuft ist, mit einer gesamten Katasterfläche von 6.030 m². Das Erschließungsprojekt weist das Gebiet als Los Nr. 8 aus und sieht dort die Errichtung einer privaten Sportanlage vor, bestehend aus Schwimmbad, Tennisplätzen und einem Bauwerk für Bar/Umkleidekabinen/Freizeitraum, insgesamt 210 m³. Es wird darauf hingewiesen, dass dasselbe Erschließungsprojekt innerhalb des Loses Nr. 8 die Bereitstellung von Flächen für Grün und Parkplatz vorsah, die an die Gemeinde abzutreten sind, bis heute nicht realisiert. Bei der Ortsbesichtigung wurde festgestellt, dass alle Lose bebaut sind, mit Ausnahme des zu schätzenden (Los Nr. 8) und des Loses Nr. 3.

Es wird darauf hingewiesen, dass zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens verschiedene Miet- und Pachtverträge für Unternehmensteile gefunden wurden, alle mit unterschiedlicher Laufzeit und unterschiedlicher Jahresmiete, mit verschiedenen Zwecken wie der Tätigkeit der Organisation, Verwaltung und Führung des Internats/Schlafsaals und der Mensa sowie der Organisation, Verwaltung und Führung der Turnhalle für amateur- und/oder professionelle Sportzwecke, ferner der Organisation und Verwaltung von Schulen und Kursen zum Erwerb der Ausbildungspflicht, der höheren Bildung, der Weiterbildung, wie im Gutachten näher angegeben.
Es ist diesbezüglich hervorzuheben:
- dass der Pachtvertrag für den Unternehmensteil, der die Tätigkeit der Organisation und Verwaltung des Internats/Schlafsaals, der Mensa und der Turnhalle ausübt, gekündigt wurde und somit am 18.10.2026 naturgemäß ausläuft;
- dass der Pachtvertrag für den Unternehmensteil, der die Tätigkeit der Organisation und Verwaltung von Schulen und Kursen zum Erwerb der Ausbildungspflicht, der höheren Bildung, der Weiterbildung ausübt, am 18.10.2026 naturgemäß ausläuft, ohne automatische Verlängerung zu diesem Zeitpunkt.

Kataster der Gebäude der Gemeinde Perugia, Blatt 281:
Parzelle 7 - Ebene T-1-2-3-4-5 - Kategorie B/5 - Klasse 3 - Konsistenz 52.000 m³ - Fläche 14.222 m² - Rendite 67.139,28 €

Kataster der Grundstücke der Gemeinde Perugia, Blatt 281:
Parzellen 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Für weitere Informationen konsultieren Sie das Gutachten und die beigefügten Unterlagen.