Zainteresirani za sudjelovanje putem interneta? Zatražite priručnik

Nekretninski kompleks školske i obrazovne namjene u Perugii, Strada Lacugnano, lokalitet San Sisto

Kompleks se nalazi u općini Perugia, u Stradi Lacugnano, u mješovitom poljoprivredno-stambenom području, nedaleko od naselja San Sisto, stambene četvrti dobro opskrbljene infrastrukturom, javnim prijevozom i uslugama od zajedničkog interesa kao što su željeznička stanica Perugia Silvestrini, bolnica Santa Maria della Misericordia i odjel za medicinu i kirurgiju Sveučilišta u Perugii.
Ukupna površina iznosi 31.577 m2 katastarskih.

Kompleks obuhvaća:
• zgradu namijenjenu školskoj ustanovi;
• dio namijenjen internatu za prihvat i smještaj učenika i polaznika tečajeva;
• prostore opremljene za televizijske studije, nekada sjedište lokalne televizijske postaje;
• samostalnu zgradu namijenjenu teretani s pripadajućim sportskim prostorima i pomoćnim prostorijama;
• odvojeni objekt namijenjen središnjoj tehnološkoj stanici;
• isključivo pripadajuće dvorište namijenjeno prometu, parkiralištima, zelenim površinama i poljoprivrednom području

Izgrađen je između 1984. i 1986. godine i razvija se u više građevinskih tijela, raspoređenih prema konfiguraciji terena, budući da je riječ o brežuljkastom području s prirodnim visinskim razlikama, riješenima pomoću deniveliranih etaža i unutarnjih veza između različitih funkcija.
Glavni pristup nekretninskom kompleksu ostvaruje se iz Strade di Lacugnano kroz kolni prolaz s metalnim vratima na automatsko otvaranje, omeđen dvama stupovima od armiranog betona koji nose vodoravnu gredu s natpisom; sa strana se nalaze metalna pješačka vrata.
Pročelje na Stradi di Lacugnano omeđeno je betonskim zidićem s metalnom ogradom iznad, dok je ostatak posjeda ograđen metalnom mrežom i metalnim stupovima.
Osim glavnog ulaza, prisutna su i dva ručna vrata, jedna također na Stradi di Lacugnano, koja vode na ograđenu česticu zemljišta na kojoj se nalazi bunar čestice br. 7, a druga u blizini čestice br. 1489 (nije u vlasništvu); te dodatna automatizirana pješačka vrata smještena između čestice br. 1487 i platoa crkve San Sisto.

Kompleks se sastoji od četiri glavna građevinska tijela, svako s posebnim funkcionalnim karakteristikama:
a) Dio namijenjen internatu i televizijskim studijima:
Dio zgrade o kojem je riječ bio je pretežno namijenjen prihvatu učenika i polaznika školskih i obrazovnih tečajeva. U njemu se, u prizemlju, također nalaze televizijski studiji, nekada sjedište lokalne televizijske postaje. Zgrada se razvija na šest nadzemnih razina, raspoređenih na sljedeći način: prizemlje s blagovaonicom s opremljenom kuhinjom, prostorijama za pranje, smočnicom, praonicom rublja, sanitarnim čvorovima; prvi kat s glavnim ulazom internata, televizijskim studijima uključujući dvostruko visoki televizijski studio, režiju, produkcijske urede, sanitarne čvorove, bivši stan domara, urede televizijske postaje, funkcionalno odvojene od produkcijskog područja; drugi, treći i četvrti kat namijenjeni smještaju učenika i polaznika tečajeva, sa 67 glavnih soba s kupaonicom, različitog kapaciteta, zajedničkim sobama; peti kat sastoji se od 9 soba s kupaonicom, dvosobnog stana s kupaonicom, zajedničke sobe.
b) Dio namijenjen školskoj ustanovi:
Školska zgrada razvija se na pet nadzemnih razina, uz dvije podrumske razine, raspoređene kako slijedi: podrumska razina pretežno namijenjena nastavnoj djelatnosti i garaži, sastavljena od: učionica i laboratorija, bloka sanitarnih čvorova (muški/ženski), spremišta, garaže (u grubom stanju), funkcionalne veze s učionicama smještenima ispod teretane; podrumska razina pretežno namijenjena nastavnoj djelatnosti, sastavljena od: školskih učionica, sanitarnih čvorova, servisnih prostorija; prizemlje pretežno namijenjeno ulazu i administrativnim funkcijama, sastavljeno od: atrija s portirnicom, tajništva, upravnih i administrativnih ureda, sanitarnih čvorova za potrebe ureda; prvi i drugi kat sa školskim učionicama, sobama za nastavnike, servisnim prostorijama, blokom sanitarnih čvorova za muškarce i žene; treći i četvrti kat pretežno namijenjeni stručnim tečajevima, sastavljeni od: obnovljenih učionica za tečajeve kozmetičara i masažnog fizioterapeuta, sanitarnih čvorova.
c) Dio namijenjen teretani:
Građevinsko tijelo namijenjeno sportskim aktivnostima izvedeno je montažnom konstrukcijom i funkcionalno je povezano sa susjednom školskom ustanovom putem natkrivenih struktura s unutarnjim prolazima. Teretana je organizirana na tri razine, kako slijedi: prizemlje namijenjeno igralištu, svlačionicama, gledalištu, pristupima i servisnim prostorijama; povišeno prizemlje namijenjeno teretani i spremištima.
d) Dio namijenjen tehničkim prostorijama (središnja tehnološka stanica):
Riječ je o tehničkom objektu ukopanom s dviju strana, smještenom uz plato i na razini blagovaonice, u kojem se nalaze tehničke prostorije namijenjene središnjicama i glavnim općim instalacijama koje služe cijelom školskom kompleksu i internatu.
Površina uz gore opisani nekretninski kompleks prostire se na približno 12.000 m2 i većinom je asfaltirana te namijenjena unutarnjem prometu i parkiralištima, s ograničenim površinama uređenima kao pripadajuće zelenilo i staze.
Zemljište poljoprivredne periurbane namjene "Ep" (čestice 6380-6382) smješteno je sjeverozapadno od zgrade, pravilnog je oblika i blago nagnutog položaja; na njemu se nalaze stabla masline s gotovo pravilnim rasporedom sadnje i u dobrom vegetativnom stanju.
Kao što je prikazano u priloženom vještačenju, nekretninski kompleks u cjelini je sukladan s urbanističkog i katastarskog stajališta, osim ograničenih odstupanja koja se odnose na unutarnji raspored prostorija i neke dijelove pročelja. Ta su odstupanja otklonjiva pokretanjem postupaka predviđenih Regionalnim zakonom br. 1/2015 i kasnijim izmjenama i dopunama, uz naknadno ažuriranje katastarske dokumentacije podnošenjem odgovarajuće promjene. Troškovi povezani s navedenim legalizacijama, kako urbanističkim tako i katastarskim, ostat će na teret kupca te su implicitno uzeti u obzir pri određivanju procijenjene vrijednosti.

Građevinsko zemljište smješteno jugoistočno od zgrade (čestice 1485-1487-1270-1272), između vlasništva Župe San Sisto i drugih susjednih nekretnina, sastoji se od više čestica s različitim urbanističkim namjenama, od kojih je prevladavajuća "Fbs*", nepravilnog je oblika i blago nagnutog položaja. Površina je dijelom prekrivena maslinikom nepravilnog rasporeda sadnje s nejednakim stablima u dobrom vegetativnom stanju, a preostalim dijelom slobodna od drvenastih vrsta. Čestice 1270-1272, kako je utvrđeno tijekom očevida, nalaze se izvan ograde koja omeđuje procijenjeni posjed i zapravo su uređene i koriste se kao prometnica za potrebe susjedne Župe San Sisto.
S obzirom na navedeno, spomenute čestice morat će se prenijeti Župi.
U opisanom obuhvatu Fbs dopuštena je izgradnja auditorija najveće volumetrije od 8.000 m3 i najveće visine od 10,00 m, studentskog doma za studente najveće volumetrije od 2.000 m3 i najveće visine od 7,00 m, svlačionica u službi vanjskih sportskih sadržaja najveće volumetrije od 600 m3 i najveće visine od 3,50 m.

Također se precizira da je preuzimanje građevinske dozvole za Auditorij uvjetovano besplatnim prijenosom Gradu dviju površina javnog parkirališta uz obuhvat (koje nisu u cijelosti u vlasništvu društva u likvidaciji) i plaćanjem iznosa potrebnih za izgradnju tih parkirališta.
U nekretninsku imovinu društva ulazi i dodatna čestica zemljišta smještena sjeverozapadno od glavnog nekretninskog kompleksa, s potencijalnim pogledima i pristupima na Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri i Via Enrico Caruso (list 265, čestice 854-857). Riječ je o građevinskom lotu, klasificiranom prema važećem Generalnom urbanističkom planu u zonu "Cn*", ukupne katastarske površine 6.030 m2. Projekt parcelacije određuje to područje kao lot br. 8 i predviđa izgradnju privatnog sportskog kompleksa koji se sastoji od bazena, teniskih terena i objekta za bar/svlačionice/prostoriju za rekreaciju, ukupno 210 m3. Napominje se da je isti projekt parcelacije unutar lota br. 8 predviđao pronalaženje površina namijenjenih zelenilu i parkiralištu, koje treba prenijeti gradu, a koje do danas nisu izvedene. Tijekom očevida utvrđeno je da su svi lotovi izgrađeni osim onoga koji se procjenjuje (lot br. 8) i lota br. 3.

Napominje se da su u trenutku izrade vještačenja pronađeni različiti ugovori o najmu i zakupu poslovne jedinice, svi različitog trajanja i različite godišnje najamnine, s različitim namjenama kao što su djelatnost organizacije, upravljanja i vođenja internata/studentskog doma i menze, kao i organizacija, upravljanje i vođenje teretane za amaterske i/ili profesionalne sportske svrhe, uz organizaciju i upravljanje školama i tečajevima za stjecanje obveznog obrazovanja, visokog obrazovanja, cjeloživotnog obrazovanja, kako je detaljnije navedeno u vještačenju.
S tim u vezi treba istaknuti:
- da je ugovor o zakupu poslovne jedinice koja obavlja djelatnost organizacije i upravljanja internatom/studentskim domom, menzom i teretanom otkazan te će stoga prirodno isteći 18.10.2026.;
- da će ugovor o zakupu poslovne jedinice koja obavlja djelatnost organizacije i upravljanja školama i tečajevima za stjecanje obveznog obrazovanja, visokog obrazovanja, cjeloživotnog obrazovanja prirodno isteći 18.10.2026., bez automatskog obnavljanja na taj datum.

Katastar zgrada Općine Perugia, list 281:
Čestica 7 - kat T-1-2-3-4-5 - kategorija B/5 - razred 3 - obujam 52.000 m3 - površina 14.222 m2 - prihod € 67.139,28

Katastar zemljišta Općine Perugia, list 281:
Čestice 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Za dodatne informacije pogledajte vještačenje i priloženu dokumentaciju