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Complesse immobiliare pe scola e formazione a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

Lu complesse se trove 'ndu Comune de Perugia, 'nda Strada Lacugnano, 'nda na zona mista agricola e residenziale, a poca distanza da la frazione de San Sisto, quartiere residenziale serviute bbuene da infrastrutture, trasporti pubblece e servizie d'interesse collettivo comme la stazione ferroviaria Perugia Silvestrini, l'ospedale Santa Maria della Misericordia e lu dipartimente de medicina e chirurgia de l'Università de Perugia.
Tene 'na superficie totale de 31.577 mq catastali.

Lu complesse cumprende:
• edificie adibite a istitute scolastiche;
• porzione destinate a convitte pe accogliere e alloggiare studenti e frequentatore de li curse;
• spazie attrezzate pe studi televisive, già sede de 'n'emittente locale;
• edificie autonome adibite a palestra cu spazie sportive e locali accessorie annesse;
• corpe separate destinate a centrale impianti tecnologice;
• corte pertinenziale esclusiva adibite a viabilità, parchegge, aree verde e zona agricola

Ha state edificate 'mbrà lu 1984 e lu 1986 e se spànne 'ndre cchiù corpe de fabbrica, disposte secondo l'andamente de lu terrene, ca se tratte de n'area collinare cu dislivelli naturale, gestite cu pianie sfalsate e collegamende 'nderni 'mbrà le diverse funzioni.
L'accesse principale a lu complesse immobiliare se fa da Strada di Lacugnano attravers'a 'n varche carrabile cu 'nu cancellu metalliche a apertura automatizzata, delimitate da doje culonne de cimente armate ca sostenene 'na trave orizzontale cu l'insegne; a li late stonne cancelli pedonali metallice.
Lu fronte su Strada di Lacugnano è delimitate da 'nu muretto de cimente cu 'na ringhiera metallica susute, mentre lu rieste de la proprietà è recintate cu rete metallica e pale de metallo.
Oltre a l'ingresse principale, stonne doje cancelli manuale, une sempre su Strada di Lacugnano, ca mène sus a la rata de terrene recintate addò cade lu pozze de la particella n. 7 e l'ate 'nda vicinanza de la particella n. 1489 (non de proprietà); e 'n'atre cancellu pedonale automatizzate mise 'mbrà la particella n. 1487 e lu piazzale de la Chiesia de San Sisto.

Lu complesse è articolate 'ndre quattre corpe edilizie principale, ognune cu caratteristiche funzionali specifiche:
a) Porzione adibite a convitte e studi televisive:
La porzione de edificie in oggette era destinate prevalentemente a l'accoglienza de li studenti e de li partecipante a li curse scolastici e formative. 'Nderne soje, a lu pianu terre, se trovano pure li studi televisive, 'na vota sede de 'n'emittente locale. L'edificie se sviluppe sus a sei livelli forze terre, articolate accussì: pianu terre cu sala mensa cu cucina attrezzate, locali pe lavaggio, dispensa, lavanderia, servizie igienice; pianu prime cu ingresse principale de lu convitte, studi televisive cumprende de studie televisive a doppia altezza, regia, ufficie de produzione, servizie igienice, ex appartamente de lu custode, ufficie de l'emittente, separate funzionalmente da la zona de produzione; pianie seconde, terze e quarte destinate a l'ospitalità de li studenti e corsisti, cu n. 67 camere principale cu bagno, de varia capienza, sale comune; pianu quinte composte da n. 9 camere cu bagno, 'nu bilocale cu bagno, sala comune.
b) Porzione adibite a Istitute scolastiche:
L'edificie scolastiche se sviluppe sus a cinque livelli forze terre, oltre a doje livelli seminterrate, articolate accussì: pianu seminterrate a destinazione prevalente attività didattica e autorimessa accussì composte: aule e laboratorie, blocco servizie igienice (uommene/femmene), deposite, autorimessa (allo statu grezze), collegamente funzionale cu le aule mise sotte a la palestra; pianu seminterrate a destinazione prevalente attività didattica accussì composte: aule scolastiche, servizie igienice, locali de servizie; pianu terre a destinazione prevalente ingresse e funzioni amministrative accussì composte: atrie cu portineria, segreteria, ufficie direzionale e amministrative, servizie igienice pe ufficie; pianu prime e seconde cu aule scolastiche, salette pe docente, locali de servizie, blocco servizie igienice pe uommene e femmene; pianie terze e quarte a destinazione prevalente curse professionalizzante accussì composte: aule rinnovate pe curse de estetista e massofisioterapista, servizie igienice.
c) Porzione destinate a Palestra:
Lu corpe de fabbrica destinate a attività sportive è fatte cu struttura prefabbricate ed è funzionalmente cunnesse a l'istitute scolastiche vicine tramite strutture coperte cu passagge 'nderni. La palestra è articolate sus a tre livelli, accussì distinte: pianu terre a destinazione campe de gioche, spogliatoi, gradinate, accesse e locali de servizie; pianu rialzate a destinazione palestra e locali de deposite.
d) Porzione destinate a locali tecniche (centrale impianti tecnologice):
Se tratte de 'nu fabbricate tecniche interrate sus a doje late, mise vicine a lu piazzale e a la quote de lu pianu mensa, ospite li locali tecniche destinate a le centrali e a li principale impianti generale a servizie de tuttu lu complesse scolastiche e de lu convitte.
La superficie vicina a lu complesse immobiliare descritte sus se stenne pe circa 12.000 mq e pe la maggior parte è bitumate e adibite a viabilità 'nderna e parchegge, cu aree limitate sistemate a verde pertinenziale e camminamente.
Lu terrene cu destinazione agricola periurbana 'Ep' (particelle 6380-6382) è mise 'nda posizione nord-ovest de lu fabbricate, presende 'na conformazione regolare e giacitura lievemente acclive; sus a jidde stonne piante de olivo cu seste d'impiante quase regolare e 'ndu discrete state vegetativo.
Comme illustrate 'nda perizia allegate lu complesse immobiliare risulte, 'ndu soje complesse, conforme sotte a lu profile urbanistiche e catastale, fatta eccezione pe limitate difformità relative a la distribuzione 'nderna de li locali e ad alcune porzioni de li prospetti. Tale difformità risultane sanabile mediante l'attivazione de le procedure previste da la L.R. n. 1/2015 e s.m.i., cu successive aggiornamente de la documentazione catastale mediante presentazione de idonea variazione. Li oneri cunnesse a le suddette regolarizzazioni, sia urbanistiche ca catastali, resteranno a cariche de la parte acquirente e stonne state tenute 'n considerazione, 'n via implicite, a li fine de la determinazione de lu valore de stima.

Lu terrene edificabile mise a sud-est de lu fabbricate (particelle 1485-1487-1270-1272), cumprende 'mbrà la proprietà de la Parrocchia de San Sisto e altre proprietà confinanti, è costituite da cchiù particelle cu diverse destinazioni urbanistiche de le quale la prevalente è 'Fbs*', presende 'na conformazione irregolare e 'na giacitura lievemente acclive. Lu soprassuolo è in parte occupate da 'n oliveto a seste d'impiante irregolare cu piante disetanee 'ndu discrete state vegetativo e pe la parte restante libere da specie arboree. Le particelle 1270-1272, comme verificate 'nda sede de sopralluogo, cadono a l'esterne de la recinzione ca delimite la proprietà in stima e de fatte risultane sistemate e utilizzate comme viabilità a use de la confinante Parrocchia de San Sisto.
Ciò premesse, le predette particelle avranno da essere oggette de cessione a la Parrocchia.
'Ndru comparto Fbs appena descritte è ammesse la realizzazione de 'n auditorium cu volumetria massima pari a mc. 8.000 e h. massima de m. 10,00, 'na foresteria pe studenti cu volumetria massima pari a mc. 2.000 e h. massima de m. 7,00, spogliatoi a servizie de attrezzature sportive a l'aperte cu volumetria massima pari a mc. 600 e h. massima de m. 3,50.

Se precise, inoltre, ca lu ritire de lu permesse de costruire de l'Auditorium è subordinato a la cessione gratuita a lu Comune de le doje aree a parchegge pubbleche vicine a lu comparto (non interamente de proprietà de la società in liquidazione) e da la corresponsione de le somme necessarie pe la realizzazione de li parchegge stesse.
Rientre 'nda la consistenza immobiliare de proprietà de la società pure 'n'atre appezzamente de terrene mise a Nord-Ovest de lu complesse immobiliare principale, cu affacce e accesse potenziale sus a Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particelle 854-857). Se tratte de 'nu lotto edificabile, classificate secondo lu vigente Piane Regolatore Generale in zona 'Cn*', cu 'na superficie catastale totale pari a mq 6.030. Lu pruggette de lottizzazione individue l'area cu lu lotto n. 8 e vi prevede la realizzazione de 'n impiante sportive private, costituite da piscina, campe de tennis e manufatte pe bar/spogliatoi/sala ricreativa, pe complessive 210 mc. Se evidenzie ca lu stesse pruggette de lottizzazione individuava 'ndern'a lu lotto n. 8 lu reperimento de le aree da destinare a verde e parchegge, da cedere a lu comune, ad ogge non realizzate. 'Nda sede de sopralluogo s'è accertate ca tutte li lotti stonne state edificate a eccezione de chidde in stima (lotto n. 8) e de lu lotto n. 3.

Se fa presente ca a lu mumende de la redazione de la perizia stonne state reperite diverse contrate de locazione e de affitte de rame d'azienda, tutte de diversa durata e de diverso canone annue, cu varie finalità comme l'attività de organizzazione, gestione ed esercizio de lu convitte/dormitorie e de la mensa, nonché l'organizzazione, la gestione e l'esercizio de la palestra pe finalità sportivo dilettantistiche e/o professionale, oltre a l'organizzazione e la gestione de scole e curse pe lu conseguimente de l'obbligo formativo, de la formazione superiore, formazione continue, accussì comme megghie indicate 'nda perizia.
S'ha da evidenziare a riguarde:
- ca lu contratte de affitte de lu rame de azienda esercente l'attività de organizzazione e gestione de lu convitte/dormitorie, mensa e palestra è state oggette de disdetta ed avrà pe tale scadenza naturale lu 18.10.2026;
- ca lu contratte de affitte de lu rame de azienda esercente l'attività de organizzazione e gestione de scole e curse pe lu conseguimente de l'obbligo formativo, de la formazione superiore, formazione continue, avrà scadenza naturale lu 18.10.2026, senza rinnove automatiche a tale scadenza.

Catasto Fabbricati de lu Comune de Perugia a lu Foglio 281:
Particella 7 - Pianu T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superficie 14.222 mq - Rendita € 67.139,28

Catasto Terreni de lu Comune de Perugia a lu Foglio 281:
Particelle 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pe ulteriori informazioni consultare la perizia e la documentazione in allegato