Uzaktan katılmak istiyor musunuz? Kılavuzu isteyin

Perugia’da okul-eğitim amaçlı gayrimenkul kompleksi, Strada Lacugnano, San Sisto Mevkii

Kompleks, Perugia Belediyesi sınırları içinde, Strada Lacugnano üzerinde, tarımsal ve konut kullanımının karışık olduğu bir bölgede; altyapı, toplu taşıma ve Perugia Silvestrini tren istasyonu, Santa Maria della Misericordia Hastanesi ile Perugia Üniversitesi Tıp ve Cerrahi Bölümü gibi toplumsal hizmetlere iyi şekilde erişimi bulunan yerleşim bölgesi San Sisto’ya kısa mesafede konumlanmıştır.
Kadastroya göre toplam yüzölçümü 31.577 m²’dir.
Kompleks şunlardan oluşur:
• okul binası;
• öğrencilerin ve kursiyerlerin kabulü ile konaklamasına ayrılmış pansiyon/yatılı bölüm;
• daha önce yerel bir yayın kuruluşuna ev sahipliği yapmış, televizyon stüdyoları için donatılmış alanlar;
• ek spor alanları ve yardımcı hacimler ile birlikte spor salonu (palestra) olarak kullanılan bağımsız bina;
• teknolojik tesisler merkezi (mekanik/teknik tesisat merkezi) olarak ayrılmış müstakil blok;
• iç yol, otoparklar, yeşil alanlar ve tarımsal alan olarak kullanılan, mülke ait münhasır avlu/yerleşke alanı.
1984-1986 yılları arasında inşa edilmiş olup, doğal kot farkları bulunan tepelik bir alanda yer aldığından, arazinin eğimine göre kademeli katlar ve farklı işlevler arasında iç bağlantılarla düzenlenmiş birden fazla yapı kütlesinden oluşmaktadır.
Gayrimenkul kompleksine ana giriş, Strada di Lacugnano’dan, otomatik açılır metal kapılı araç girişinden sağlanır; giriş, üzerinde tabela bulunan yatay bir kirişi taşıyan iki betonarme kolonla sınırlandırılmıştır; yanlarda metal yaya kapıları mevcuttur.
Strada di Lacugnano cephesi üstünde metal korkuluk bulunan beton bir duvarla çevrilidir; mülkün geri kalanı ise metal direkler üzerine tel çitle çevrilidir.
Ana girişe ek olarak iki adet manuel kapı bulunmaktadır: biri yine Strada di Lacugnano üzerinde olup, 7 no’lu parselin kuyusunun bulunduğu çevrili arazi şeridine açılmaktadır; diğeri ise 1489 no’lu parsel yakınındadır (mülkiyete dahil değildir). Ayrıca, 1487 no’lu parsel ile San Sisto Kilisesi’nin meydanı arasında yer alan otomatik yaya kapısı da vardır.
Kompleks, her biri belirli işlevsel özelliklere sahip dört ana yapı kütlesinden oluşur:

a) Pansiyon ve televizyon stüdyolarına ayrılmış bölüm:
Söz konusu bina bölümü ağırlıklı olarak öğrencilerin ve okul/eğitim kurslarına katılanların kabulü için tasarlanmıştır. Ayrıca zemin katta, bir dönem yerel bir yayın kuruluşunun merkezi olmuş televizyon stüdyoları yer almaktadır. Bina, zemin üstü altı kattan oluşur ve şu şekilde düzenlenmiştir: zemin katta donanımlı mutfaklı yemekhane, yıkama alanları, kiler, çamaşırhane, tuvaletler; birinci katta pansiyonun ana girişi, çift yükseklikli televizyon stüdyosu, reji, prodüksiyon ofisleri, tuvaletler, eski görevli dairesi, prodüksiyon bölümünden işlevsel olarak ayrılmış yayın kuruluşu ofisleri; ikinci, üçüncü ve dördüncü katlarda öğrenci ve kursiyer konaklaması için farklı kapasitelerde, banyolu 67 ana oda ve ortak alanlar; beşinci katta banyolu 9 oda, banyolu bir iki odalı daire ve ortak salon.

b) Okul (eğitim kurumu) olarak kullanılan bölüm:
Okul binası, iki bodrum katın yanı sıra zemin üstü beş kattan oluşur ve şu şekilde düzenlenmiştir: ağırlıklı olarak eğitim faaliyetleri ve otopark amaçlı bodrum kat: derslikler ve laboratuvarlar, tuvalet bloğu (erkek/kadın), depo, kaba inşaat halinde otopark, spor salonunun altındaki dersliklerle işlevsel bağlantı; ağırlıklı olarak eğitim faaliyetleri amaçlı bodrum kat: sınıflar, tuvaletler, servis hacimleri; ağırlıklı olarak giriş ve idari işlevlere ayrılmış zemin kat: danışma/güvenlikli antre, sekreterlik, yönetim ve idari ofisler, ofislere ait tuvaletler; birinci ve ikinci katlar: derslikler, öğretmen odaları, servis hacimleri, erkek ve kadınlar için tuvalet bloğu; üçüncü ve dördüncü katlar ağırlıklı olarak mesleki kurslara ayrılmıştır: estetisyen ve masofizyoterapist kursları için yenilenmiş sınıflar, tuvaletler.

c) Spor salonu (palestra) olarak ayrılmış bölüm:
Spor faaliyetlerine ayrılan yapı kütlesi prefabrik taşıyıcı sistemle inşa edilmiş olup, bitişiğindeki okul binasına, iç geçişleri olan üstü kapalı bağlantılarla işlevsel olarak bağlıdır. Spor salonu üç seviyeye ayrılmıştır: zemin kat oyun alanı, soyunma odaları, tribünler, girişler ve servis hacimleri; yükseltilmiş kat spor salonu ve depo hacimleri.

d) Teknik hacimlere ayrılmış bölüm (teknolojik tesisler merkezi):
İki cephesi toprak altında kalan, meydan ile yemekhane kat kotu seviyesinde, bitişik konumdaki teknik bir yapıdır; tüm okul kompleksi ve pansiyona hizmet eden merkezler ve ana genel tesisatlara ayrılmış teknik hacimleri barındırır.
Yukarıda açıklanan gayrimenkul kompleksine bitişik alan yaklaşık 12.000 m²’dir; büyük ölçüde asfaltlanmış olup iç ulaşım ve otopark olarak kullanılmakta, sınırlı ölçüde ise yeşil alan düzenlemeleri ve yaya yolları bulunmaktadır.
Kentsel çevrede tarımsal kullanım amaçlı “Ep” (6380-6382 parseller) arazi, yapının kuzeybatısında yer almakta, düzenli bir forma ve hafif eğimli bir topoğrafyaya sahiptir; üzerinde dikim aralığı/planı neredeyse düzenli olan zeytin ağaçları bulunmakta ve bitkisel durumları makuldür.
Ekli ekspertiz raporunda gösterildiği üzere, gayrimenkul kompleksi genel olarak imar ve kadastro açısından uyumludur; yalnızca mahallerin iç dağılımına ve bazı cephe kısımlarına ilişkin sınırlı aykırılıklar mevcuttur. Bu aykırılıklar, L.R. n. 1/2015 ve sonraki değişikliklerde öngörülen prosedürlerin işletilmesiyle giderilebilir; akabinde uygun bir değişiklik beyanı sunularak kadastro belgelerinin güncellenmesi gerekir. Söz konusu düzenlemelere ilişkin (hem imar hem kadastro) masraflar alıcı tarafa ait olacak olup, değer takdirinde örtülü biçimde dikkate alınmıştır.
Yapının güneydoğusunda bulunan yapılaşabilir arsa (1485-1487-1270-1272 parseller), San Sisto Parokyası’na ait mülk ile diğer komşu mülkler arasında yer almakta, farklı imar fonksiyonlarına sahip birden fazla parselden oluşmaktadır; baskın fonksiyon “Fbs*”tir. Düzensiz bir forma ve hafif eğimli bir topoğrafyaya sahiptir. Üst örtü kısmen farklı yaşlarda ağaçlardan oluşan, düzensiz dikim aralıklı bir zeytinlikle kaplı olup bitkisel durumu makuldür; kalan kısmı ise ağaçsızdır. Yerinde incelemede tespit edildiği üzere 1270-1272 parseller, değerlemeye konu mülkü sınırlandıran çitin dışında kalmakta ve fiilen komşu San Sisto Parokyası’nın kullandığı yol/ulaşım alanı olarak düzenlenmiş ve kullanılmaktadır. Bu nedenle, söz konusu parseller Parokya’ya devre konu edilmelidir.
Yukarıda tanımlanan Fbs bölgesinde; azami hacmi 8.000 m³ ve azami yüksekliği 10,00 m olan bir oditoryum, azami hacmi 2.000 m³ ve azami yüksekliği 7,00 m olan öğrenciler için misafirhane/yurt, açık hava spor tesislerine hizmet edecek azami hacmi 600 m³ ve azami yüksekliği 3,50 m olan soyunma odaları yapılmasına izin verilmektedir.

Ayrıca, Oditoryumun yapı ruhsatının alınmasının; bölgeye bitişik iki kamu otopark alanının Belediyeye bedelsiz devrine (tasfiye halindeki şirkete ait olmayan kısımlar da bulunmaktadır) ve söz konusu otoparkların yapımı için gerekli bedellerin ödenmesine bağlı olduğu belirtilir.
Şirkete ait gayrimenkul varlığı kapsamında, ana kompleksin kuzeybatısında yer alan ve Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri ve Via Enrico Caruso’ya cephe ve potansiyel girişleri olan ilave bir arazi parçası da bulunmaktadır (Pafta 265 parseller 854-857). Bu, yürürlükteki Genel İmar Planına göre “Cn*” bölgesinde sınıflandırılmış, toplam kadastro alanı 6.030 m² olan yapılaşabilir bir parsel/lot’tur. Parselasyon (lottizzazione) projesi alanı 8 no’lu lot olarak belirlemekte ve burada havuz, tenis kortları ve bar/soyunma odaları/rekreasyon salonu için yapıdan oluşan, toplam 210 m³ hacimli özel bir spor tesisinin yapılmasını öngörmektedir. Aynı parselasyon projesinin, 8 no’lu lot içinde yeşil alan ve otopark olarak ayrılıp belediyeye devredilecek alanların ayrılmasını da öngördüğü, ancak bunların bugüne kadar gerçekleştirilmediği belirtilir. Yerinde incelemede, değerlemeye konu olan (8 no’lu lot) ve 3 no’lu lot dışında tüm lotların yapılaşmış olduğu tespit edilmiştir.

Ekspertiz raporunun düzenlendiği tarihte, farklı süre ve farklı yıllık bedellere sahip çeşitli kira sözleşmeleri ve işletme kolu kiralama sözleşmeleri bulunmuştur. Bu sözleşmeler; pansiyon/yatakhane ve yemekhane organizasyonu, yönetimi ve işletilmesi ile amatör ve/veya profesyonel spor amaçlı spor salonunun organizasyonu, yönetimi ve işletilmesi; ayrıca zorunlu eğitim yükümlülüğünün yerine getirilmesi, yükseköğretim düzeyi eğitim ve sürekli eğitim için okul ve kursların organizasyonu ve yönetimi gibi amaçlara yöneliktir; ayrıntılar ekspertiz raporunda daha iyi belirtilmiştir.

Perugia Belediyesi Bina Kadastrosu, Pafta 281:
Parsel 7 - Katlar Z-1-2-3-4-5 - Kategori B/5 - Sınıf 3 - Hacim 52.000 m³ - Alan 14.222 m² - Gelir (rendita) € 67.139,28

Perugia Belediyesi Arazi Kadastrosu, Pafta 281:
Parseller 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Daha fazla bilgi için ekli ekspertiz raporu ve belgeleri inceleyiniz