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Complexe immobilier à vocation scolaire et de formation à Pérouse, Strada Lacugnano, Localité San Sisto

L’ensemble est situé dans la commune de Pérouse, Strada Lacugnano, dans une zone mixte agricole et résidentielle, à courte distance du hameau de San Sisto, quartier résidentiel bien desservi par les infrastructures, les transports publics et des services d’intérêt collectif tels que la gare ferroviaire Perugia Silvestrini, l’hôpital Santa Maria della Misericordia et le département de médecine et de chirurgie de l’Université de Pérouse.
Il a une superficie totale de 31
0577 m² cadastraux.
Le complexe comprend :
• bâtiment destiné à un établissement scolaire ;
• partie destinée à un internat pour l’accueil et l’hébergement des étudiants et des participants aux cours ;
• espaces aménagés pour des studios de télévision, ancien siège d’une chaîne locale ;
• bâtiment autonome destiné à une salle de sport avec espaces sportifs et locaux annexes ;
• corps séparé destiné à la centrale des installations technologiques ;
• cour de dépendance exclusive destinée à la voirie, aux parkings, aux espaces verts et à la zone agricole
Il a été construit entre 1984 et 1986 et se développe en plusieurs corps de bâtiment, disposés selon le relief du terrain, s’agissant d’une zone collinéenne avec des dénivelés naturels, gérés au moyen de demi-niveaux et de liaisons internes entre les différentes fonctions.
L’accès principal au complexe immobilier se fait depuis Strada di Lacugnano par une ouverture carrossable avec portail métallique à ouverture automatisée, délimitée par deux colonnes en béton armé soutenant une poutre horizontale portant l’enseigne ; sur les côtés se trouvent des portails piétons métalliques.
La façade sur Strada di Lacugnano est délimitée par un muret en béton surmonté d’une grille métallique, tandis que le reste de la propriété est clôturé par un grillage métallique et des poteaux métalliques.
Outre l’entrée principale, deux portails manuels sont présents : l’un également sur Strada di Lacugnano, donnant accès à la bande de terrain clôturée où se trouve le puits de la parcelle n° 7, et l’autre à proximité de la parcelle n° 1489 (non propriété) ; ainsi qu’un portail piéton automatisé supplémentaire situé entre la parcelle n° 1487 et le parvis de l’église de San Sisto.
Le complexe est articulé en quatre principaux corps de bâtiment, chacun présentant des caractéristiques fonctionnelles spécifiques :
a) Partie destinée à l’internat et aux studios de télévision :
La portion de bâtiment en objet était principalement destinée à l’accueil des étudiants et des participants aux cours scolaires et de formation. À l’intérieur, au rez-de-chaussée, se trouvent également les studios de télévision, autrefois siège d’une chaîne locale. Le bâtiment se développe sur six niveaux hors sol, ainsi répartis : rez-de-chaussée avec salle de restauration et cuisine équipée, locaux de lavage, réserve, buanderie, sanitaires ; premier étage avec entrée principale de l’internat, studios de télévision comprenant un studio TV en double hauteur, régie, bureaux de production, sanitaires, ancien appartement du gardien, bureaux de la chaîne, fonctionnellement séparés de la zone de production ; deuxième, troisième et quatrième étages destinés à l’hébergement des étudiants et stagiaires, avec n° 67 chambres principales avec salle de bain, de capacité variable, salles communes ; cinquième étage composé de n° 9 chambres avec salle de bain, un deux-pièces avec salle de bain, salle commune.
b) Partie destinée à l’établissement scolaire :
Le bâtiment scolaire se développe sur cinq niveaux hors sol, plus deux niveaux en sous-sol, répartis comme suit : premier sous-sol à destination principalement d’activité pédagogique et de garage, composé de : salles de classe et laboratoires, bloc sanitaires (hommes/femmes), dépôt, garage (à l’état brut), liaison fonctionnelle avec les salles situées sous la salle de sport ; deuxième sous-sol à destination principalement d’activité pédagogique, composé de : salles de classe, sanitaires, locaux de service ; rez-de-chaussée à destination principalement d’entrée et de fonctions administratives, composé de : hall avec conciergerie, secrétariat, bureaux de direction et administratifs, sanitaires à usage des bureaux ; premier et deuxième étages avec salles de classe, salles pour enseignants, locaux de service, bloc sanitaires hommes et femmes ; troisième et quatrième étages à destination principalement de cours professionnalisants, composés de : salles rénovées pour cours d’esthéticien(ne) et de masseur-kinésithérapeute, sanitaires.
c) Partie destinée à la salle de sport :
Le corps de bâtiment destiné aux activités sportives est réalisé avec une structure préfabriquée et est fonctionnellement relié à l’établissement scolaire adjacent par des structures couvertes avec passages intérieurs. La salle de sport est articulée sur trois niveaux, ainsi distingués : rez-de-chaussée destiné au terrain de jeu, vestiaires, gradins, accès et locaux de service ; demi-niveau destiné à la salle de sport et aux locaux de stockage.
d) Partie destinée aux locaux techniques (centrale des installations technologiques) :
Il s’agit d’un bâtiment technique enterré sur deux côtés, situé à proximité du parvis et au niveau du plan de la cantine ; il abrite les locaux techniques destinés aux centrales et aux principales installations générales au service de l’ensemble du complexe scolaire et de l’internat.
La surface attenante au complexe immobilier décrit ci-dessus s’étend sur environ 12
000 m² et, pour la plupart, est bitumée et destinée à la voirie interne et aux parkings, avec des zones limitées aménagées en espaces verts de dépendance et des cheminements.
Le terrain à destination agricole périurbaine « Ep » (parcelles 6380-6382) est situé au nord-ouest du bâtiment ; il présente une configuration régulière et une pente légèrement inclinée ; il est planté d’oliviers avec un espacement de plantation presque régulier et dans un état végétatif satisfaisant.
Comme illustré dans l’expertise jointe, le complexe immobilier est, dans l’ensemble, conforme du point de vue urbanistique et cadastral, à l’exception de difformités limitées relatives à la distribution intérieure des locaux et à certaines portions des façades. Ces difformités peuvent être régularisées par l’activation des procédures prévues par la L.R. n° 1/2015 et s.m.i., avec mise à jour ultérieure de la documentation cadastrale par le dépôt d’une variation appropriée. Les charges liées auxdites régularisations, tant urbanistiques que cadastrales, resteront à la charge de la partie acquéreuse et ont été prises en compte, de manière implicite, aux fins de la détermination de la valeur estimée.
Le terrain constructible situé au sud-est du bâtiment (parcelles 1485-1487-1270-1272), compris entre la propriété de la Paroisse de San Sisto et d’autres propriétés voisines, est constitué de plusieurs parcelles avec différentes affectations urbanistiques dont la prédominante est « Fbs* » ; il présente une configuration irrégulière et une pente légèrement inclinée. La couverture végétale est en partie occupée par une oliveraie à espacement de plantation irrégulier avec des arbres d’âges différents dans un état végétatif satisfaisant, et pour le reste libre d’essences arborées. Les parcelles 1270-1272, comme vérifié lors de l’inspection, se trouvent à l’extérieur de la clôture délimitant la propriété faisant l’objet de l’estimation et sont de fait aménagées et utilisées comme voirie au service de la Paroisse voisine de San Sisto. Cela étant précisé, lesdites parcelles devront faire l’objet d’une cession à la Paroisse.
Dans le secteur Fbs décrit ci-dessus, la réalisation d’un auditorium est autorisée avec une volumétrie maximale de 8
000 m³ et une hauteur maximale de 10,00 m, d’une résidence (foresterie) pour étudiants avec une volumétrie maximale de 2
000 m³ et une hauteur maximale de 7,00 m, ainsi que de vestiaires au service d’équipements sportifs de plein air avec une volumétrie maximale de 600 m³ et une hauteur maximale de 3,50 m.

Il est précisé, en outre, que le retrait du permis de construire de l’Auditorium est subordonné à la cession gratuite à la Commune des deux zones de parking public limitrophes au secteur (n’appartenant pas entièrement à la société en liquidation) ainsi qu’au versement des sommes nécessaires à la réalisation desdits parkings.
Fait également partie du patrimoine immobilier appartenant à la société un autre terrain situé au nord-ouest du complexe immobilier principal, avec des vues et des accès potentiels sur Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri et Via Enrico Caruso (Feuille 265 parcelles 854-857). Il s’agit d’un lot constructible, classé selon le Plan Régulateur Général en vigueur en zone « Cn* », avec une superficie cadastrale totale de 6
030 m². Le projet de lotissement identifie la zone comme le lot n° 8 et y prévoit la réalisation d’un équipement sportif privé, composé d’une piscine, de courts de tennis et d’un bâtiment pour bar/vestiaires/salle récréative, pour un total de 210 m³. Il est souligné que le même projet de lotissement prévoyait, à l’intérieur du lot n° 8, la réservation des zones à destiner aux espaces verts et au parking, à céder à la commune, non encore réalisés à ce jour. Lors de l’inspection, il a été constaté que tous les lots ont été construits à l’exception de celui faisant l’objet de l’estimation (lot n° 8) et du lot n° 3.

Il est précisé qu’au moment de la rédaction de l’expertise, divers contrats de location et de location-gérance de branche d’entreprise ont été retrouvés, tous de durées et de loyers annuels différents, avec diverses finalités telles que l’activité d’organisation, de gestion et d’exploitation de l’internat/dortoir et de la cantine, ainsi que l’organisation, la gestion et l’exploitation de la salle de sport à des fins sportives amateurs et/ou professionnelles, en plus de l’organisation et de la gestion d’écoles et de cours pour l’accomplissement de l’obligation de formation, de la formation supérieure, de la formation continue, comme mieux indiqué dans l’expertise.

Cadastre des Bâtiments de la Commune de Pérouse, Feuille 281 :
Parcelle 7 - Niveaux RDC-1-2-3-4-5 - Catégorie B/5 - Classe 3 - Contenance 52
000 m³ - Superficie 14
222 m² - Revenu cadastral 67
139,28 €

Cadastre des Terrains de la Commune de Pérouse, Feuille 281 :
Parcelles 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pour plus d’informations, consulter l’expertise et la documentation en annexe