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Complexe immobilier à destination scolaire et formatrice à Pérouse, Route Lacugnano, Localité San Sisto

Le bien est situé dans la commune de Pérouse, sur la Route Lacugnano, dans une zone mixte agricole et résidentielle, à courte distance du hameau de San Sisto, un quartier résidentiel bien desservi par des infrastructures, des transports publics et des services d'intérêt collectif tels que la gare de Pérouse Silvestrini, l'hôpital Santa Maria della Misericordia et le département de médecine et de chirurgie de l'Université de Pérouse.
Il a une superficie totale de 31.577 m² cadastraux.
Le complexe comprend :
b7 bâtiment destiné à un institut scolaire ;
b7 portion destinée à un internat pour l'accueil et le logement d'étudiants et de participants aux cours ;
b7 espaces équipés pour des studios de télévision, déjà siège d'une station locale ;
b7 bâtiment autonome destiné à une salle de sport avec espaces sportifs annexes et locaux accessoires ;
b7 corps séparé destiné à la centrale des installations technologiques ;
b7 cour exclusive destinée à la circulation, parkings, espaces verts et zone agricole
Il a été construit entre 1984 et 1986 et se développe en plusieurs corps de bâtiment, disposés selon le relief du terrain, étant donné qu'il s'agit d'une zone vallonnée avec des dénivelés naturels, gérés par des niveaux décalés et des connexions internes entre les différentes fonctions.
L'accès principal au complexe immobilier se fait par la Route de Lacugnano à travers un passage carrossable avec un portail métallique à ouverture automatisée, délimité par deux colonnes en béton armé soutenant une poutre horizontale avec l'enseigne ; de chaque côté, il y a des portails piétonniers métalliques.
La façade sur la Route de Lacugnano est délimitée par un muret en béton avec une balustrade métallique surplombante, tandis que le reste de la propriété est clôturé par un grillage métallique et des poteaux en métal.
En plus de l'entrée principale, il y a deux portails manuels, l'un toujours sur la Route de Lacugnano, qui donne sur la parcelle clôturée où se trouve le puits de la parcelle n° 7 et l'autre à proximité de la parcelle n° 1489 (non propriété) ; et un autre portail piéton automatisé situé entre la parcelle n° 1487 et la place de l'Église de San Sisto.
Le complexe est articulé en quatre principaux corps de bâtiments, chacun avec des caractéristiques fonctionnelles spécifiques :
a) Portion destinée à l'internat et aux studios de télévision :
La portion de bâtiment en question était principalement destinée à l'accueil des étudiants et des participants aux cours scolaires et formatifs. À l'intérieur, au rez-de-chaussée, se trouvent également les studios de télévision, siège d'une station locale (actuellement soumise à une procédure de concours). Le bâtiment se développe sur six niveaux hors sol, ainsi articulés : rez-de-chaussée avec salle à manger avec cuisine équipée, locaux à usage de lavage, réserve, buanderie, sanitaires ; premier étage avec entrée principale de l'internat, studios de télévision comprenant un studio de télévision à double hauteur, régie, bureaux de production, sanitaires, ancien appartement du gardien, bureaux de la station, séparés fonctionnellement de la zone de production ; deuxième, troisième et quatrième étages destinés à l'hébergement des étudiants et des participants aux cours, avec n° 67 chambres principales dotées de salle de bain, de capacité variable, salles communes ; cinquième étage composé de n° 9 chambres avec salle de bain, un appartement de deux pièces avec salle de bain, salle commune.
b) Portion destinée à l'Institut scolaire :
Le bâtiment scolaire se développe sur cinq niveaux hors sol, en plus de deux niveaux semi-enterrés, articulés comme suit : niveau semi-enterré à destination prédominante d'activités didactiques et de garage composé comme suit : salles de classe et laboratoires, bloc de sanitaires (hommes/femmes), dépôt, garage (à l'état brut), connexion fonctionnelle avec les salles situées sous la salle de sport ; niveau semi-enterré à destination prédominante d'activités didactiques composé comme suit : salles de classe, sanitaires, locaux de service ; rez-de-chaussée à destination prédominante d'entrée et de fonctions administratives composé comme suit : hall avec conciergerie, secrétariat, bureaux de direction et administratifs, sanitaires à usage de bureaux ; premier et deuxième étages avec salles de classe, salles pour enseignants, locaux de service, bloc de sanitaires pour hommes et femmes ; troisième et quatrième étages à destination prédominante de cours professionnalisants composés comme suit : salles rénovées pour des cours d'esthéticienne et de masso-kinésithérapeute, sanitaires.
c) Portion destinée à la salle de sport :
Le corps de bâtiment destiné aux activités sportives est réalisé avec une structure préfabriquée et est fonctionnellement connecté à l'institut scolaire adjacent par des structures couvertes avec des passages internes. La salle de sport est articulée sur trois niveaux, ainsi distincts : rez-de-chaussée à destination de terrain de jeu, vestiaires, gradins, accès et locaux de service ; niveau surélevé à destination de salle de sport et locaux de dépôt.
d) Portion destinée aux locaux techniques (centrale des installations technologiques) :
Il s'agit d'un bâtiment technique semi-enterré sur deux côtés, situé à proximité de la place et au niveau du rez-de-chaussée de la salle à manger, abritant les locaux techniques destinés aux centrales et aux principaux systèmes généraux au service de l'ensemble du complexe scolaire et de l'internat.
La surface adjacente au complexe immobilier décrit ci-dessus s'étend sur environ 12.000 m² et est pour la plupart bitumée et destinée à la circulation interne et aux parkings, avec des zones limitées aménagées en espaces verts et en cheminements. Le terrain à destination agricole périurbaine "Ep" (parcelles 6380-6382) est situé au nord-ouest du bâtiment, présente une configuration régulière et une pente légèrement inclinée ; il est planté d'oliviers avec un espacement de plantation presque régulier et en état végétatif satisfaisant.
Comme illustré dans le "Rapport technique d'estimation des biens immobiliers" rédigé par les CTU Dott Agr. Riccardo Trabalza et ing. Pietro Barberini, le complexe immobilier objet de la vente est, dans son ensemble, conforme sous le profil urbanistique et cadastral, à l'exception de quelques irrégularités limitées relatives à la distribution interne des locaux et à certaines portions des façades. Ces irrégularités peuvent être régularisées par l'activation des procédures prévues par la L.R. n. 1/2015 et s.m.i., avec mise à jour ultérieure de la documentation cadastrale par la présentation d'une variation appropriée. Les charges liées à ces régularisations, tant urbanistiques que cadastrales, resteront à la charge de l'acheteur et ont été prises en compte, de manière implicite, aux fins de la détermination de la valeur d'estimation.
Le terrain constructible situé au sud-est du bâtiment (parcelles 1485-1487-1270-1272), compris entre la propriété de la Paroisse de San Sisto et d'autres propriétés voisines, est constitué de plusieurs parcelles avec différentes destinations urbanistiques dont la principale est "Fbs*", présente une configuration irrégulière et une pente légèrement inclinée. Le sol est en partie occupé par un oliveraie à espacement de plantation irrégulier avec des plantes de différentes années en état végétatif satisfaisant et pour le reste libre d'espèces arborées. Les parcelles 1270-1272, comme vérifié lors de la visite, se trouvent à l'extérieur de la clôture délimitant la propriété en estimation et sont en fait aménagées et utilisées comme voie d'accès pour la Paroisse voisine de San Sisto. Cela dit, lesdites parcelles devront faire l'objet d'une cession à la Paroisse.
Dans le secteur Fbs décrit ci-dessus, la réalisation d'un auditorium avec un volume maximum de 8.000 m³ et une hauteur maximale de 10,00 m est autorisée, une maison d'accueil pour étudiants avec un volume maximum de 2.000 m³ et une hauteur maximale de 7,00 m, des vestiaires au service d'équipements sportifs en plein air avec un volume maximum de 600 m³ et une hauteur maximale de 3,50 m.
Il est également précisé que le retrait du permis de construire de l'Auditorium est subordonné à la cession gratuite à la commune des deux zones de stationnement public limitrophes au secteur (non entièrement propriété de la société en liquidation) et au paiement des sommes nécessaires à la réalisation des parkings concernés.
Fait partie de la consistance immobilière de propriété de la société un autre terrain situé au nord-ouest du complexe immobilier principal, avec façades et accès potentiels sur la Route de Lacugnano, Via Gregorio Allegri et Via Enrico Caruso (Feuille 265 parcelles 854-857). Il s'agit d'un lot constructible, classé selon le Plan Régional en vigueur en zone "Cn*", avec une superficie cadastrale totale de 6.030 m². Le projet de lotissement identifie la zone avec le lot n° 8 et prévoit la réalisation d'un complexe sportif privé, constitué d'une piscine, de courts de tennis et d'un bâtiment pour bar/vestiaires/salle récréative, pour un total de 210 m³. Il est à noter que le même projet de lotissement identifiait à l'intérieur du lot n° 8 la recherche des zones à destiner à des espaces verts et à des parkings, à céder à la commune, qui n'ont pas encore été réalisés. Lors de la visite, il a été constaté que tous les lots ont été construits à l'exception de celui en estimation (indiqué dans le projet de lotissement comme lot n° 8) et du lot n° 3.

Il est à noter qu'au moment de la rédaction de l'expertise, plusieurs contrats de location et de location de branche d'entreprise ont été trouvés, tous de durée et de loyer annuels différents, avec divers objectifs tels que l'organisation, la gestion et l'exploitation de l'internat/dortoir et de la cantine, ainsi que l'organisation, la gestion et l'exploitation de la salle de sport à des fins sportives amateurs et/ou professionnelles, en plus de l'organisation et de la gestion d'écoles et de cours pour l'accomplissement de l'obligation de formation, de la formation supérieure, de la formation continue, comme mieux indiqué dans l'expertise.

Le bien est cadastralement enregistré comme suit :
- Cadastre des Bâtiments de la Commune de Pérouse au Feuille 281 :
b7 Parcelle 7 - Niveau T-1-2-3-4-5 - Catégorie B/5 - Classe 3 - Consistance 52.000 m³ - Superficie 14.222 m² - Rendement e0 67.139,28 €
- Cadastre des Terrains de la Commune de Pérouse au Feuille 281 :
b7 Parcelles 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pour plus d'informations, veuillez consulter l'expertise et la documentation jointe.