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Cumplessu immobiliare a scòpu scolàstico-formativu a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

Lu cumpendiu sta nel Cumune de Perugia, in Strada Lacugnano, in 'na zona mista agricola e residenziale, a poca distanza da la frazione de San Sisto, quartiere residenziale bè servitu da infrastrutture, trasporti pubblichi e servizi d’interesse collettivu comu la stazione ferroviaria Perugia Silvestrini, l’ospedale Santa Maria della Misericordia e lu dipartimentu de medicina e chirurgia de l’Università de Perugia.
Ha 'na superfìcie cumplessiva pari a 31.577 mq catàstali.
Lu cumplessu comprende:
• edifìciu adibitu a istitutu scolàsticu;
• porziò destinata a convittu pe l’accoglienza e l’allòggiu de studenti e frequentatori dei corsi;
• spazi attrezzati pe studi televisivi, già sede de 'n'emittente locale;
• edifìciu autonomu adibitu a palestra co annessi spazi sportivi e locali accessori;
• corpu separatu destinatu a centrale impianti tecnologici;
• corte pertinenziale esclusiva adibita a viabilità, parcheggi, aree verdi e zona agricola
È statu tiratu su tra lu 1984 e lu 1986 e se sviluppa in più corpi de fabbrica, messi secondo l’andamentu del terreno, essennu 'n’area collinare co dislivelli naturali, gestiti co piani sfalsati e collegamenti interni tra le diverse funzioni.
L’accessu principale ar cumplessu immobiliare avvìe da Strada de Lacugnano attraversu 'n varcu carrabile co cancello metallico a apertura automatizzata, delimitatu da do colonne in cemento armatu che reggenu 'na trave orizzontale co l’insegna; ai lati ce stanno cancelli pedonali metallici.
Lu fronte su Strada de Lacugnano è delimitatu da muretto in cemento co sopra ringhiera metallica, mentre lu restu de la proprietà è recintatu co rete metallica e pali in metallu.
Oltre all’ingressu principale, ce stanno do cancelli manuali, unu sempre su Strada de Lacugnano, che fa entrà su la rata de terreno recintata addò ce sta lu pozzu de la particella n. 7 e l’alteru in prossimità de la particella n. 1489 (nun de proprietà); e 'n artu cancello pedonale automatizzato messu tra la particella n. 1487 e lu piazzale de la Chiesa de San Sisto.
Lu cumplessu è articulatu in quattru corpi edilizi principali, ognunu co caratteristiche funzionali specifiche:
a) Porziò adibita a convittu e studi televisivi:
La porziò d’edifìciu in oggettu era destinata soprattutto all’accoglienza de studenti e partecipanti ai corsi scolàstici e formativi. Dentro, ar pianu terra, ce stanno puru li studi televisivi, 'na vorta sede de 'n'emittente locale. L’edifìciu se sviluppa su sei livelli fora terra, cusì articulati: pianu terra co sala mensa co cucina attrezzata, locali pe lavaggiu, dispensa, lavanderia, servizi igienici; pianu primu co ingressu principale del convittu, studi televisivi che comprendenu studio televisivu a doppia altezza, regia, uffici de produzione, servizi igienici, ex appartamentu del custode, uffici de l’emittente, separati funzionalmente da la zona de produzione; piani secondu, terzu e quartu destinati all’ospitalità de studenti e corsisti, co n. 67 stanze principali co bagnu, de varia capienza, sale comuni; pianu quintu cumpostu da n. 9 stanze co bagnu, 'n bilocale co bagnu, sala comune.
b) Porziò adibita a Istitutu scolàsticu:
L’edifìciu scolàsticu se sviluppa su cinque livelli fora terra, più do livelli seminterrati, articulati cusì: pianu seminterratu a destinazione prevalente attività didàttica e autorimessa cusì cumpostu: aule e laboratorii, bloccu servizi igienici (òmini/donne), depositu, autorimessa (allo statu grezzu), collegamentu funzionale co le aule poste sotto la palestra; pianu seminterratu a destinazione prevalente attività didàttica cusì cumpostu: aule scolàstiche, servizi igienici, locali de serviziu; pianu terra a destinazione prevalente ingressu e funzioni amministrative cusì cumpostu: atriu co portineria, segreteria, uffici direzionali e amministrativi, servizi igienici ad usu uffici; pianu primu e secondu co aule scolàstiche, salette pe docenti, locali de serviziu, bloccu servizi igienici pe òmini e donne; piani terzu e quartu a destinazione prevalente corsi professionalizzanti cusì cumpostu: aule rinnovate pe corsi de estetista e massofisioterapista, servizi igienici.
c) Porziò destinata a Palestra:
Lu corpu de fabbrica destinatu all’attività sportive è fattu co struttura prefabbricata ed è funzionalmente collegatu all’adiacente istitutu scolàsticu tramite strutture coperte co passaggi interni. La palestra è articulata su tre livelli, cusì distinti: pianu terra a destinazione campu da ghjocu, spogliatoi, gradinate, accessi e locali de serviziu; pianu rialzatu a destinazione palestra e locali de depositu.
d) Porziò destinata a locali tecnici (centrale impianti tecnologici):
Se tratta de 'n fabbricatu tecnicu interratu su do lati, postu vicino ar piazzale e a la quota del pianu mensa, ospita li locali tecnici destinati alle centrali e ai principali impianti generali a serviziu de tuttu lu cumprensoriu scolàsticu e del convittu.
La superfìcie vicina ar cumplessu immobiliare sopra descrittu se stende pe circa 12.000 mq e pe la maggior parte è bitumata e adibita a viabilità interna e parcheggi, co poche aree messe a verde pertinenziale e camminamenti.
Lu terreno co destinazione agricola periurbana "Ep" (particelle 6380-6382) sta a nord-ovest del fabbricatu, ha 'na forma regolare e 'na giacitura leggermente acclive; sopra ce stanno piante d’olivo co sesto d’impiantu quasi regolare e in discreto statu vegetativu.
Comu illustratu ne la perizia allegata lu cumplessu immobiliare risulta, nel so 'nsieme, cunforme sotto lu profilu urbanìsticu e catàstale, salvo poche difformità riguardanti la distribuzione interna dei locali e alcune porzioni dei prospetti. Ste difformità se ponnu sanà attivannu le procedure previste da la L.R. n. 1/2015 e s.m.i., co successivu aggiornamentu de la documentazione catàstale tramite presentazione de 'na variazione adatta. Li oneri legati a ste regolarizzazioni, sia urbanìstiche che catàstali, resterannu a caricu de la parte acquirente e so' stati tenuti in conto, in manera implicita, pe determinà lu valore de stima.
Lu terreno edificabile messo a sud-est del fabbricatu (particelle 1485-1487-1270-1272), tra la proprietà de la Parrocchia de San Sisto e altre proprietà confinanti, è fattu da più particelle co diverse destinazioni urbanìstiche de cui la prevalente è "Fbs*", ha 'na forma irregolare e 'na giacitura leggermente acclive. Lu soprassuolu è in parte occupatu da 'n olivetu co sesto d’impiantu irregolare co piante de età diversa in discreto statu vegetativu e pe la parte restante liberu da specie arboree. Le particelle 1270-1272, comu verificatu al sopralluogu, ricadenu fora da la recinzione che delimita la proprietà in stima e de fattu so' sistemate e usate comu viabilità a usu de la confinante Parrocchia de San Sisto. Detta sta cosa, ste particelle dovrannu esse oggettu de cessione a la Parrocchia.
Nel compartu Fbs appena descrittu è permessa la realizazione de 'n auditorium co volumetria massima pari a mc. 8.000 e h. massima de m. 10,00, 'na foresteria pe studenti co volumetria massima pari a mc. 2.000 e h. massima de m. 7,00, spogliatoi a serviziu de attrezzature sportive all’apertu co volumetria massima pari a mc. 600 e h. massima de m. 3,50.

Se precisa, inoltre, che lu ritiru del permessu de costruì dell’Auditorium è subordinatu a la cessione gratuita ar Cumune de le do aree a parcheggiu pubblicu vicine ar compartu (nun interamente de proprietà de la società in liquidazione) e a lu pagamentu de le somme necessarie pe la realizazione dei parcheggi stessi.
Rientra nella consistenza immobiliare de proprietà de la società pure 'n artu appezzamentu de terreno messo a Nord-Ovest del cumplessu immobiliare principale, co affacci e accessi potenziali su Strada de Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particelle 854-857). È 'n lotu edificabile, classificatu seconnu lu Piano Regolatore Generale vigente in zona "Cn*", co 'na superfìcie catàstale cumplessiva pari a mq 6.030. Lu pruggettu de lottizzazione individua l’area co lu lotu n. 8 e ce prevede la realizazione de 'n impiantu sportivu privatu, fattu da piscina, campi da tennis e manufattu pe bar/spogliatoi/sala ricreativa, pe complessivi 210 mc. Se mette in evidenza che lu stessu pruggettu de lottizzazione individuava dentro ar lotu n. 8 lu reperimentu de le aree da destinà a verde e parcheggiu, da cedè ar Cumune, ad oggi nun realizzati. Al sopralluogu s’è accertatu che tutti li lotti so' stati edificati tranne quillu in stima (lotu n. 8) e lu lotu n. 3.

Se fa presente che ar mumentu de la redazione de la perizia so' stati trovati diversi contratti de locazione e de affittu de ramu d’azienda, tutti de durata diversa e de canone annuu diversu, co varie finalità comu l’attività de organizzazione, gestione ed eserciziu del convittu/dormitoriu e de la mensa, e pure l’organizzazione, la gestione e l’eserciziu de la palestra pe finalità sportive dilettantistiche e/o professionali, oltre a l’organizzazione e la gestione de scole e corsi pe ottenè l’obbligu formativu, la formazione superiore, la formazione continua, comu mejo indicatu in perizia.

Catastu Fabbricati del Cumune de Perugia al Foglio 281:
Particella 7 - Pianu T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superficie 14.222 mq - Rendita € 67.139,28

Catastu Terreni del Cumune de Perugia al Foglio 281:
Particelle 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pe avè più infurmazioni guardà la perizia e la documentazione in allegatu