Ενδιαφέρεστε να συμμετάσχετε διαδικτυακά; Ζητήστε το εγχειρίδιο

Ακίνητο συγκρότημα με σχολική-εκπαιδευτική χρήση στην Περούτζια, Strada Lacugnano, Τοποθεσία San Sisto

Το συγκρότημα βρίσκεται στον Δήμο Περούτζια, στην Strada Lacugnano, σε μικτή αγροτική και οικιστική περιοχή, σε μικρή απόσταση από τον οικισμό San Sisto, μια καλά εξυπηρετούμενη κατοικημένη συνοικία με υποδομές, δημόσιες συγκοινωνίες και υπηρεσίες συλλογικού ενδιαφέροντος όπως ο σιδηροδρομικός σταθμός Perugia Silvestrini, το νοσοκομείο Santa Maria della Misericordia και το Τμήμα Ιατρικής και Χειρουργικής του Πανεπιστημίου της Περούτζια.
Έχει συνολική επιφάνεια 31.577 τ.μ. (κτηματολογικά).
Το συγκρότημα περιλαμβάνει:
• κτίριο που χρησιμοποιείται ως σχολικό ίδρυμα;
• τμήμα που προορίζεται ως οικοτροφείο για υποδοχή και διαμονή μαθητών και συμμετεχόντων στα μαθήματα;
• εξοπλισμένους χώρους για τηλεοπτικά στούντιο, πρώην έδρα τοπικού τηλεοπτικού σταθμού;
• αυτοτελές κτίριο που χρησιμοποιείται ως γυμναστήριο με παρακείμενους αθλητικούς χώρους και βοηθητικούς χώρους;
• ανεξάρτητο τμήμα που προορίζεται για κέντρο τεχνολογικών εγκαταστάσεων;
• αποκλειστική αυλή/περιβάλλων χώρος που χρησιμοποιείται για εσωτερική οδοποιία, στάθμευση, χώρους πρασίνου και αγροτική ζώνη
Κατασκευάστηκε μεταξύ 1984 και 1986 και αναπτύσσεται σε περισσότερα κτιριακά σώματα, διατεταγμένα σύμφωνα με τη μορφολογία του εδάφους, καθώς πρόκειται για λοφώδη περιοχή με φυσικές υψομετρικές διαφορές, οι οποίες αντιμετωπίζονται με διαδοχικά επίπεδα και εσωτερικές συνδέσεις μεταξύ των διαφορετικών λειτουργιών.
Η κύρια πρόσβαση στο ακίνητο συγκρότημα γίνεται από την Strada di Lacugnano μέσω οχηματικής εισόδου με μεταλλική πύλη αυτόματου ανοίγματος, οριοθετημένη από δύο κολώνες οπλισμένου σκυροδέματος που φέρουν οριζόντια δοκό με την πινακίδα· στα πλάγια υπάρχουν μεταλλικές πεζές πύλες.
Το μέτωπο επί της Strada di Lacugnano οριοθετείται από χαμηλό τοιχίο από σκυρόδεμα με επάνω μεταλλικό κιγκλίδωμα, ενώ το υπόλοιπο της ιδιοκτησίας είναι περιφραγμένο με μεταλλικό πλέγμα και μεταλλικούς πασσάλους.
Πέραν της κύριας εισόδου, υπάρχουν δύο χειροκίνητες πύλες, μία επίσης επί της Strada di Lacugnano, που οδηγεί στο περιφραγμένο τμήμα γης όπου βρίσκεται το πηγάδι του τεμαχίου αρ. 7, και μία άλλη πλησίον του τεμαχίου αρ. 1489 (μη ιδιόκτητο)· καθώς και μία επιπλέον αυτοματοποιημένη πεζή πύλη τοποθετημένη μεταξύ του τεμαχίου αρ. 1487 και της πλατείας της Εκκλησίας του San Sisto.
Το συγκρότημα διαρθρώνεται σε τέσσερα κύρια κτιριακά σώματα, καθένα με ειδικά λειτουργικά χαρακτηριστικά:
α) Τμήμα που χρησιμοποιείται ως οικοτροφείο και τηλεοπτικά στούντιο:
Το συγκεκριμένο τμήμα του κτιρίου προοριζόταν κυρίως για την υποδοχή μαθητών και συμμετεχόντων σε σχολικά και εκπαιδευτικά προγράμματα. Στο εσωτερικό του, στο ισόγειο, βρίσκονται επίσης τα τηλεοπτικά στούντιο, παλαιότερα έδρα τοπικού τηλεοπτικού σταθμού. Το κτίριο αναπτύσσεται σε έξι επίπεδα άνω του εδάφους, ως εξής: ισόγειο με αίθουσα εστιατορίου με εξοπλισμένη κουζίνα, χώρους πλύσης, αποθήκη τροφίμων, πλυντήριο, χώρους υγιεινής· πρώτος όροφος με κύρια είσοδο του οικοτροφείου, τηλεοπτικά στούντιο που περιλαμβάνουν τηλεοπτικό στούντιο διπλού ύψους, κοντρόλ, γραφεία παραγωγής, χώρους υγιεινής, πρώην διαμέρισμα φύλακα, γραφεία του σταθμού, λειτουργικά διαχωρισμένα από τη ζώνη παραγωγής· δεύτερος, τρίτος και τέταρτος όροφος για φιλοξενία μαθητών και εκπαιδευομένων, με αρ. 67 κύρια δωμάτια με λουτρό, διαφόρων χωρητικοτήτων, κοινόχρηστους χώρους· πέμπτος όροφος αποτελούμενος από αρ. 9 δωμάτια με λουτρό, ένα δυάρι με λουτρό, κοινόχρηστη αίθουσα.
β) Τμήμα που χρησιμοποιείται ως σχολικό ίδρυμα:
Το σχολικό κτίριο αναπτύσσεται σε πέντε επίπεδα άνω του εδάφους, πλέον δύο ημιυπόγειων επιπέδων, διαρθρωμένων ως εξής: ημιυπόγειο με κύρια χρήση εκπαιδευτικές δραστηριότητες και γκαράζ, αποτελούμενο από: αίθουσες και εργαστήρια, μπλοκ χώρων υγιεινής (άνδρες/γυναίκες), αποθήκη, γκαράζ (σε αδρή κατάσταση), λειτουργική σύνδεση με τις αίθουσες κάτω από το γυμναστήριο· ημιυπόγειο με κύρια χρήση εκπαιδευτικές δραστηριότητες, αποτελούμενο από: σχολικές αίθουσες, χώρους υγιεινής, βοηθητικούς χώρους· ισόγειο με κύρια χρήση είσοδο και διοικητικές λειτουργίες, αποτελούμενο από: προθάλαμο με θυρωρείο, γραμματεία, διευθυντικά και διοικητικά γραφεία, χώρους υγιεινής για χρήση των γραφείων· πρώτος και δεύτερος όροφος με σχολικές αίθουσες, μικρές αίθουσες για καθηγητές, βοηθητικούς χώρους, μπλοκ χώρων υγιεινής για άνδρες και γυναίκες· τρίτος και τέταρτος όροφος με κύρια χρήση επαγγελματικά/εξειδικευμένα μαθήματα, αποτελούμενος από: ανακαινισμένες αίθουσες για μαθήματα αισθητικού και μαλακτοθεραπευτή, χώρους υγιεινής.
γ) Τμήμα που προορίζεται για γυμναστήριο:
Το κτιριακό σώμα για αθλητικές δραστηριότητες είναι κατασκευασμένο με προκατασκευασμένο φέροντα οργανισμό και συνδέεται λειτουργικά με το παρακείμενο σχολικό ίδρυμα μέσω στεγασμένων δομών με εσωτερικές διελεύσεις. Το γυμναστήριο διαρθρώνεται σε τρία επίπεδα, ως εξής: ισόγειο με χρήση αγωνιστικού χώρου, αποδυτηρίων, κερκίδων, εισόδων και βοηθητικών χώρων· υπερυψωμένο επίπεδο με χρήση γυμναστηρίου και αποθηκευτικών χώρων.
δ) Τμήμα που προορίζεται για τεχνικούς χώρους (κέντρο τεχνολογικών εγκαταστάσεων):
Πρόκειται για τεχνικό κτίσμα, εν μέρει υπόγειο από δύο πλευρές, σε γειτνίαση με τον αύλειο χώρο και στο υψόμετρο του επιπέδου της τραπεζαρίας, το οποίο στεγάζει τους τεχνικούς χώρους που προορίζονται για τις κεντρικές μονάδες και τις βασικές γενικές εγκαταστάσεις που εξυπηρετούν ολόκληρο το σχολικό συγκρότημα και το οικοτροφείο.
Η παρακείμενη επιφάνεια γύρω από το ανωτέρω περιγραφόμενο ακίνητο συγκρότημα εκτείνεται σε περίπου 12.000 τ.μ. και κατά το μεγαλύτερο μέρος είναι ασφαλτοστρωμένη και χρησιμοποιείται για εσωτερική κυκλοφορία και στάθμευση, με περιορισμένες περιοχές διαμορφωμένες σε περιβάλλον πράσινο και διαδρόμους.
Το γήπεδο με περιαστική αγροτική χρήση "Ep" (τεμάχια 6380-6382) βρίσκεται στη βορειοδυτική θέση του κτίσματος, έχει κανονικό σχήμα και ελαφρώς επικλινή μορφολογία· επ’ αυτού υπάρχουν ελαιόδεντρα με σχεδόν κανονική διάταξη φύτευσης και σε ικανοποιητική βλαστική κατάσταση.
Όπως απεικονίζεται στην συνημμένη πραγματογνωμοσύνη, το ακίνητο συγκρότημα είναι συνολικά σύμφωνο από πολεοδομική και κτηματολογική άποψη, με εξαίρεση περιορισμένες αποκλίσεις που αφορούν την εσωτερική διαρρύθμιση των χώρων και ορισμένα τμήματα των όψεων. Οι εν λόγω αποκλίσεις δύνανται να τακτοποιηθούν με την ενεργοποίηση των διαδικασιών που προβλέπονται από τον Περιφερειακό Νόμο (L.R.) αρ. 1/2015 και τις τροποποιήσεις/συμπληρώσεις του, με επακόλουθη ενημέρωση των κτηματολογικών εγγράφων μέσω υποβολής κατάλληλης μεταβολής. Τα κόστη που συνδέονται με τις ανωτέρω τακτοποιήσεις, τόσο πολεοδομικές όσο και κτηματολογικές, θα βαρύνουν τον αγοραστή και έχουν ληφθεί υπόψη, εμμέσως, για τον προσδιορισμό της εκτιμώμενης αξίας.
Το οικοδομήσιμο γήπεδο που βρίσκεται νοτιοανατολικά του κτίσματος (τεμάχια 1485-1487-1270-1272), μεταξύ της ιδιοκτησίας της Ενορίας San Sisto και άλλων όμορων ιδιοκτησιών, αποτελείται από περισσότερα τεμάχια με διαφορετικές πολεοδομικές χρήσεις, εκ των οποίων η επικρατούσα είναι "Fbs*"· έχει ακανόνιστο σχήμα και ελαφρώς επικλινή μορφολογία. Η επιφάνεια εδάφους καλύπτεται εν μέρει από ελαιώνα με ακανόνιστη διάταξη φύτευσης, με δέντρα διαφορετικών ηλικιών σε ικανοποιητική βλαστική κατάσταση, και κατά το υπόλοιπο είναι ελεύθερη από δενδρώδη είδη. Τα τεμάχια 1270-1272, όπως διαπιστώθηκε κατά την αυτοψία, βρίσκονται εκτός της περίφραξης που οριοθετεί την υπό εκτίμηση ιδιοκτησία και στην πράξη έχουν διαμορφωθεί και χρησιμοποιούνται ως οδός εξυπηρέτησης της όμορης Ενορίας San Sisto. Υπό τα δεδομένα αυτά, τα εν λόγω τεμάχια θα πρέπει να αποτελέσουν αντικείμενο παραχώρησης προς την Ενορία.
Στον ανωτέρω περιγραφόμενο τομέα Fbs επιτρέπεται η κατασκευή αμφιθεάτρου με μέγιστο όγκο 8.000 κ.μ. και μέγιστο ύψος 10,00 μ., ξενώνα/φοιτητικής εστίας για σπουδαστές με μέγιστο όγκο 2.000 κ.μ. και μέγιστο ύψος 7,00 μ., αποδυτηρίων για την εξυπηρέτηση υπαίθριων αθλητικών εγκαταστάσεων με μέγιστο όγκο 600 κ.μ. και μέγιστο ύψος 3,50 μ.

Διευκρινίζεται, επιπλέον, ότι η παραλαβή της άδειας δόμησης για το Αμφιθέατρο εξαρτάται από τη δωρεάν παραχώρηση στον Δήμο των δύο όμορων εκτάσεων που προορίζονται για δημόσια στάθμευση (οι οποίες δεν ανήκουν εξ ολοκλήρου στην υπό εκκαθάριση εταιρεία) καθώς και από την καταβολή των ποσών που απαιτούνται για την κατασκευή των εν λόγω χώρων στάθμευσης.
Στην ακίνητη περιουσία της εταιρείας περιλαμβάνεται επίσης ένα επιπλέον τμήμα γης που βρίσκεται βορειοδυτικά του κύριου συγκροτήματος, με πιθανές όψεις και προσβάσεις από την Strada di Lacugnano, τη Via Gregorio Allegri και τη Via Enrico Caruso (Φύλλο 265 τεμάχια 854-857). Πρόκειται για οικοδομήσιμο οικόπεδο, το οποίο σύμφωνα με το ισχύον Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο κατατάσσεται στη ζώνη "Cn*", με συνολική κτηματολογική επιφάνεια 6.030 τ.μ. Το σχέδιο ρυμοτόμησης/κατάτμησης προσδιορίζει την περιοχή ως οικόπεδο αρ. 8 και προβλέπει την κατασκευή ιδιωτικής αθλητικής εγκατάστασης, αποτελούμενης από πισίνα, γήπεδα τένις και κτίσμα για μπαρ/αποδυτήρια/αίθουσα αναψυχής, συνολικού όγκου 210 κ.μ. Επισημαίνεται ότι το ίδιο σχέδιο προέβλεπε εντός του οικοπέδου αρ. 8 την εξασφάλιση εκτάσεων για πράσινο και στάθμευση, προς παραχώρηση στον Δήμο, οι οποίες έως σήμερα δεν έχουν υλοποιηθεί. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι όλα τα οικόπεδα έχουν οικοδομηθεί, με εξαίρεση εκείνο που αποτελεί αντικείμενο εκτίμησης (οικόπεδο αρ. 8) και το οικόπεδο αρ. 3.

Γίνεται γνωστό ότι κατά τον χρόνο σύνταξης της πραγματογνωμοσύνης εντοπίστηκαν διάφορες συμβάσεις μίσθωσης και ενοικίασης κλάδου επιχείρησης, όλες διαφορετικής διάρκειας και διαφορετικού ετήσιου μισθώματος, με διάφορους σκοπούς όπως η δραστηριότητα οργάνωσης, διαχείρισης και λειτουργίας του οικοτροφείου/κοιτώνα και της τραπεζαρίας, καθώς και η οργάνωση, διαχείριση και λειτουργία του γυμναστηρίου για ερασιτεχνικούς και/ή επαγγελματικούς αθλητικούς σκοπούς, πέραν της οργάνωσης και διαχείρισης σχολείων και μαθημάτων για την εκπλήρωση της υποχρεωτικής εκπαίδευσης, της ανώτερης εκπαίδευσης, της δια βίου μάθησης/συνεχιζόμενης κατάρτισης, όπως αναφέρεται αναλυτικότερα στην πραγματογνωμοσύνη.

Κτηματολόγιο Κτιρίων του Δήμου Περούτζια στο Φύλλο 281:
Τεμάχιο 7 - Όροφοι Ισ.-1-2-3-4-5 - Κατηγορία B/5 - Κλάση 3 - Όγκος 52.000 κ.μ. - Επιφάνεια 14.222 τ.μ. - Πρόσοδος € 67.139,28

Κτηματολόγιο Γαιών του Δήμου Περούτζια στο Φύλλο 281:
Τεμάχια 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Για περισσότερες πληροφορίες, συμβουλευτείτε την πραγματογνωμοσύνη και τη συνημμένη τεκμηρίωση