Sei interessato a partecipare in via telematica? Richiedi il manuale

Complesso immobiliare a uso scolastico-formativo a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

Ir compendio l’è situato ner Comune di Perugia, in Strada Lacugnano, in una zona mista tra campagna e case, a poca distanza dalla frazione di San Sisto, quartiere residenziale bellino servito da infrastrutture, mezzi pubblici e servizi d’interesse collettivo come la stazione ferroviaria Perugia Silvestrini, l’ospedale Santa Maria della Misericordia e ir dipartimento di medicina e chirurgia dell’Università di Perugia.
Ha una superficie complessiva di 31.577 mq catastali.
Ir complesso comprende:
• edificio adibito a istituto scolastico;
• porzione destinata a convitto per l’accoglienza e l’alloggio di studenti e frequentatori de’ corsi;
• spazi attrezzati per studi televisivi, già sede d’una emittente locale;
• edificio autonomo adibito a palestra con annessi spazi sportivi e locali accessori;
• corpo separato destinato a centrale impianti tecnologici;
• corte pertinenziale esclusiva adibita a viabilità, parcheggi, aree verdi e zona agricola.
L’è stato tirato su tra ’84 e ’86 e si sviluppa in più corpi di fabbrica, messi seguendo l’andamento der terreno, essendo una zona collinare con dislivelli naturali, gestiti co’ piani sfalsati e collegamenti interni tra le varie funzioni.
L’accesso principale ar complesso si fa da Strada di Lacugnano tramite un varco carrabile con cancello metallico a apertura automatizzata, delimitato da due colonne in cemento armato che reggono una trave orizzontale con l’insegna; ai lati ci son cancelli pedonali metallici.
Ir fronte su Strada di Lacugnano è delimitato da un muretto in cemento con sopra una ringhiera metallica, mentre il resto della proprietà l’è recintato con rete metallica e pali di metallo.
Oltre all’ingresso principale, ci son due cancelli manuali: uno sempre su Strada di Lacugnano, che porta sulla rata di terreno recintata dove c’è ir pozzo della particella n. 7, e l’altro vicino alla particella n. 1489 (che un è di proprietà); e un altro cancello pedonale automatizzato messo tra la particella n. 1487 e ir piazzale della Chiesa di San Sisto.
Ir complesso l’è diviso in quattro corpi edilizi principali, ognuno con le sue caratteristiche funzionali:

a) Porzione adibita a convitto e studi televisivi:
Questa parte d’edificio era destinata soprattutto all’accoglienza degli studenti e de’ partecipanti ai corsi scolastici e formativi. Dentro, ar piano terra, ci son anche gli studi televisivi, un tempo sede d’una emittente locale. L’edificio si sviluppa su sei livelli fuori terra, così fatti: piano terra con sala mensa con cucina attrezzata, locali per lavaggio, dispensa, lavanderia, servizi igienici; piano primo con ingresso principale der convitto, studi televisivi compresi studio a doppia altezza, regia, uffici di produzione, servizi igienici, ex appartamento der custode, uffici dell’emittente separati funzionalmente dalla zona di produzione; piani secondo, terzo e quarto destinati all’ospitalità di studenti e corsisti, con n. 67 camere principali con bagno, di capienza varia, e sale comuni; piano quinto con n. 9 camere con bagno, un bilocale con bagno, sala comune.

b) Porzione adibita a Istituto scolastico:
L’edificio scolastico si sviluppa su cinque livelli fuori terra, più due livelli seminterrati, così articolati: piano seminterrato a destinazione prevalente per attività didattica e autorimessa, composto da aule e laboratori, blocco servizi igienici (omini/donne), deposito, autorimessa (allo stato grezzo), collegamento funzionale con le aule sotto la palestra; piano seminterrato a destinazione prevalente attività didattica composto da aule scolastiche, servizi igienici, locali di servizio; piano terra a destinazione prevalente ingresso e funzioni amministrative composto da atrio con portineria, segreteria, uffici direzionali e amministrativi, servizi igienici a uso uffici; piano primo e secondo con aule scolastiche, salette per docenti, locali di servizio, blocco servizi igienici per omini e donne; piani terzo e quarto a destinazione prevalente corsi professionalizzanti con aule rinnovate per corsi da estetista e massofisioterapista, servizi igienici.

c) Porzione destinata a Palestra:
Ir corpo di fabbrica per l’attività sportiva l’è fatto con struttura prefabbricata ed è collegato funzionalmente all’istituto scolastico accanto tramite strutture coperte con passaggi interni. La palestra è su tre livelli, così distinti: piano terra destinato a campo da gioco, spogliatoi, gradinate, accessi e locali di servizio; piano rialzato destinato a palestra e locali di deposito.

d) Porzione destinata a locali tecnici (centrale impianti tecnologici):
Si tratta d’un fabbricato tecnico interrato su due lati, posto accanto ar piazzale e alla quota der piano mensa, che ospita i locali tecnici destinati alle centrali e ai principali impianti generali a servizio di tutto ir complesso scolastico e der convitto.

La superficie intorno ar complesso sopra descritto si stende per circa 12.000 mq e per la maggior parte risulta bitumata e adibita a viabilità interna e parcheggi, con poche aree sistemate a verde pertinenziale e camminamenti.

Ir terreno a destinazione agricola periurbana "Ep" (particelle 6380-6382) è a nord-ovest der fabbricato, ha una forma regolare e pende leggermente; sopra ci son piante d’olivo con sesto d’impianto quasi regolare e in discreto stato vegetativo.

Come si vede nella perizia allegata, ir complesso immobiliare risulta nel complesso conforme sotto ir profilo urbanistico e catastale, salvo piccole difformità sulla distribuzione interna dei locali e su alcune porzioni de’ prospetti. Queste difformità son sanabili attivando le procedure previste dalla L.R. n. 1/2015 e s.m.i., con poi aggiornamento della documentazione catastale tramite presentazione d’una variazione adatta. Gli oneri legati a dette regolarizzazioni, sia urbanistiche che catastali, restano a carico della parte acquirente e son stati considerati, in modo implicito, per determinare ir valore di stima.

Ir terreno edificabile a sud-est der fabbricato (particelle 1485-1487-1270-1272), compreso tra la proprietà della Parrocchia di San Sisto e altre proprietà confinanti, è fatto da più particelle con diverse destinazioni urbanistiche, di cui la principale è "Fbs*"; ha una forma irregolare e pende leggermente. Ir soprassuolo è in parte occupato da un oliveto a sesto d’impianto irregolare con piante d’età diversa in discreto stato vegetativo e per il resto libero da specie arboree. Le particelle 1270-1272, come visto ar sopralluogo, cascan fuori dalla recinzione che delimita la proprietà in stima e di fatto son sistemate e usate come viabilità a uso della Parrocchia di San Sisto confinante. Detto questo, le suddette particelle dovranno esse’ cedute alla Parrocchia.

Nel comparto Fbs appena descritto è ammessa la realizzazione d’un auditorium con volumetria massima pari a mc. 8.000 e altezza massima di m. 10,00, una foresteria per studenti con volumetria massima pari a mc. 2.000 e altezza massima di m. 7,00, spogliatoi a servizio d’attrezzature sportive all’aperto con volumetria massima pari a mc. 600 e altezza massima di m. 3,50.

Si precisa inoltre che ir ritiro der permesso di costruì dell’Auditorium è subordinato alla cessione gratuita ar Comune delle due aree a parcheggio pubblico vicine ar comparto (un interamente di proprietà della società in liquidazione) e ar pagamento delle somme necessarie per realizzà i parcheggi stessi.

Fa parte della consistenza immobiliare di proprietà della società anche un altro pezzo di terreno a nord-ovest der complesso principale, con affacci e accessi potenziali su Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particelle 854-857). È un lotto edificabile, classificato ner vigente Piano Regolatore Generale in zona "Cn*", con superficie catastale complessiva di mq 6.030. Ir progetto di lottizzazione individua l’area col lotto n. 8 e prevede la realizzazione d’un impianto sportivo privato, fatto da piscina, campi da tennis e manufatto per bar/spogliatoi/sala ricreativa, per complessivi 210 mc. Si sottolinea che lo stesso progetto individuava dentro ir lotto n. 8 anche le aree da destinà a verde e parcheggio, da cede’ ar Comune, a oggi un realizzate. Ar sopralluogo s’è visto che tutti i lotti son stati edificati tranne quello in stima (lotto n. 8) e ir lotto n. 3.

Si fa presente che, ar momento della stesura della perizia, son stati trovati diversi contratti di locazione e d’affitto di ramo d’azienda, tutti con durata e canone annuo diversi, con varie finalità come l’attività d’organizzazione, gestione ed esercizio der convitto/dormitorio e della mensa, e anche l’organizzazione, la gestione e l’esercizio della palestra per fini sportivi dilettantistici e/o professionali, oltre all’organizzazione e gestione di scuole e corsi per ottene’ l’obbligo formativo, la formazione superiore e quella continua, come meglio indicato in perizia.

Catasto Fabbricati der Comune di Perugia ar Foglio 281:
Particella 7 - Piano T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superficie 14.222 mq - Rendita € 67.139,28

Catasto Terreni der Comune di Perugia ar Foglio 281:
Particelle 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Per più info guarda la perizia e la documentazione in allegato