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Complesso de immobili pe' uso scolastico-formativo a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

Er compendio sta ner Comune de Perugia, su Strada Lacugnano, in na zona mista agricola e residenziale, a poca distanza dar paese de San Sisto, quartiere residenziale bello servito da infrastrutture, mezzi pubblici e servizi d’interesse collettivo tipo la stazione ferroviaria Perugia Silvestrini, l’ospedale Santa Maria della Misericordia e er dipartimento de medicina e chirurgia dell’Università de Perugia.
C’ha na superficie totale pari a 31.577 mq catastali.
Er complesso comprende:
• edificio usato come istituto scolastico;
• porzione adibita a convitto pe’ l’accoglienza e l’alloggio de studenti e de chi frequenta li corsi;
• spazi attrezzati pe’ studi televisivi, già sede de n’emittente locale;
• edificio indipendente adibito a palestra co’ annessi spazi sportivi e locali accessori;
• corpo separato destinato a centrale de impianti tecnologici;
• corte pertinenziale esclusiva adibita a viabilità, parcheggi, aree verdi e zona agricola
È stato tirato su tra er 1984 e er 1986 e se sviluppa in più corpi de fabbrica, messi secondo l’andamento der terreno, visto che è n’area collinare co’ dislivelli naturali, gestiti co’ piani sfalsati e collegamenti interni tra le varie funzioni.
L’accesso principale ar complesso avviene da Strada de Lacugnano tramite un varco carrabile co’ cancello metallico a apertura automatizzata, segnato da due colonne in cemento armato che reggeno na trave orizzontale co’ l’insegna; ai lati ce stanno cancelli pedonali metallici.
Er fronte su Strada de Lacugnano è delimitato da un muretto in cemento co’ sopra na ringhiera metallica, mentre er resto della proprietà è recintato co’ rete metallica e pali in metallo.
Oltre ar’entrata principale, ce stanno due cancelli manuali, uno sempre su Strada de Lacugnano, che porta sulla rata de terreno recintata do’ ricade er pozzo della particella n. 7 e l’artro vicino alla particella n. 1489 (che nun è de proprietà); e pure n’artro cancello pedonale automatizzato messo tra la particella n. 1487 e er piazzale della Chiesa de San Sisto.
Er complesso è diviso in quattro corpi edilizi principali, ognuno co’ caratteristiche funzionali sue:
a) Porzione adibita a convitto e studi televisivi:
La parte de edificio in questione era pensata soprattutto pe’ accoglie studenti e partecipanti ai corsi scolastici e formativi. Dentro, ar piano terra, ce stanno pure li studi televisivi, na vorta sede de n’emittente locale. L’edificio se sviluppa su sei livelli fora terra, così: piano terra co’ sala mensa e cucina attrezzata, locali pe’ lavaggio, dispensa, lavanderia, servizi igienici; piano primo co’ ingresso principale der convitto, studi televisivi che comprendono studio a doppia altezza, regia, uffici produzione, servizi igienici, ex appartamento der custode, uffici dell’emittente, separati dalla zona de produzione; piani secondo, terzo e quarto destinati a ospità studenti e corsisti, co’ n. 67 stanze principali co’ bagno, de varia capienza, e sale comuni; piano quinto co’ n. 9 stanze co’ bagno, un bilocale co’ bagno, sala comune.

b) Porzione adibita a Istituto scolastico:
L’edificio scolastico se sviluppa su cinque livelli fora terra, più due livelli seminterrati, così: piano seminterrato a prevalente uso didattico e autorimessa così composto: aule e laboratori, blocco servizi igienici (omini/donne), deposito, autorimessa (allo stato grezzo), collegamento funzionale co’ le aule sotto la palestra; piano seminterrato a prevalente uso didattico così composto: aule scolastiche, servizi igienici, locali de servizio; piano terra a prevalente uso ingresso e funzioni amministrative così composto: atrio co’ portineria, segreteria, uffici direzionali e amministrativi, servizi igienici pe’ l’uffici; piano primo e secondo co’ aule scolastiche, salette pe’ docenti, locali de servizio, blocco servizi igienici pe’ omini e donne; piani terzo e quarto a prevalente uso corsi professionalizzanti così composto: aule rinnovate pe’ corsi da estetista e massofisioterapista, servizi igienici.

c) Porzione destinata a Palestra:
Er corpo de fabbrica pe’ l’attività sportiva è fatto co’ struttura prefabbricata ed è collegato funzionalmente all’istituto scolastico vicino tramite strutture coperte co’ passaggi interni. La palestra è su tre livelli, così: piano terra destinato a campo da gioco, spogliatoi, gradinate, accessi e locali de servizio; piano rialzato destinato a palestra e locali deposito.

d) Porzione destinata a locali tecnici (centrale impianti tecnologici):
Se tratta de un fabbricato tecnico interrato su due lati, messo attaccato ar piazzale e alla quota der piano mensa, che ospita li locali tecnici delle centrali e li principali impianti generali a servizio de tutto er complesso scolastico e der convitto.
La superficie attorno ar complesso sopra descritto se stende pe’ circa 12.000 mq e pe’ la maggior parte è bitumata e usata come viabilità interna e parcheggi, co’ poche aree a verde pertinenziale e camminamenti.
Er terreno co’ destinazione agricola periurbana "Ep" (particelle 6380-6382) sta a nord-ovest der fabbricato, c’ha na forma regolare e na pendenza leggera; ce stanno piante d’olivo co’ sesto d’impianto quasi regolare e in discreto stato vegetativo.
Come se vede nella perizia allegata, er complesso risulta nel complesso conforme sotto er profilo urbanistico e catastale, tranne piccole difformità relative alla distribuzione interna dei locali e a certe porzioni dei prospetti. Ste difformità so’ sanabili attivanno le procedure previste dalla L.R. n. 1/2015 e s.m.i., co’ successivo aggiornamento della documentazione catastale tramite presentazione de na variazione adatta. Li costi legati a ste regolarizzazioni, sia urbanistiche che catastali, resteno a carico de chi compra e so’ stati considerati, in modo implicito, pe’ determinà er valore de stima.
Er terreno edificabile a sud-est der fabbricato (particelle 1485-1487-1270-1272), tra la proprietà della Parrocchia de San Sisto e l’artre proprietà confinanti, è formato da più particelle co’ diverse destinazioni urbanistiche, de cui la principale è "Fbs*"; c’ha na forma irregolare e na pendenza leggera. Er soprassuolo è in parte occupato da un oliveto co’ sesto d’impianto irregolare, piante de varie età in discreto stato vegetativo, e pe’ er resto libero da alberi. Le particelle 1270-1272, come visto ar sopralluogo, stanno fora dalla recinzione che delimita la proprietà in stima e de fatto risultano sistemate e usate come viabilità pe’ la confinante Parrocchia de San Sisto. Detto questo, ste particelle dovranno esse cedute alla Parrocchia.
Nel comparto Fbs appena descritto è permessa la realizzazione de un auditorium co’ volumetria massima pari a mc. 8.000 e altezza massima de m. 10,00; na foresteria pe’ studenti co’ volumetria massima pari a mc. 2.000 e altezza massima de m. 7,00; spogliatoi a servizio de attrezzature sportive all’aperto co’ volumetria massima pari a mc. 600 e altezza massima de m. 3,50.

Se precisa pure che er ritiro der permesso de costruì dell’Auditorium è subordinato alla cessione gratuita ar Comune delle due aree a parcheggio pubblico vicino ar comparto (nun interamente de proprietà della società in liquidazione) e ar pagamento delle somme necessarie pe’ realizzà li parcheggi stessi.
Rientra tra li immobili de proprietà della società pure n’artro appezzamento de terreno messo a nord-ovest der complesso principale, co’ affacci e accessi potenziali su Strada de Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particelle 854-857). È un lotto edificabile, classificato dar vigente Piano Regolatore Generale in zona "Cn*", co’ superficie catastale totale pari a mq 6.030. Er progetto de lottizzazione indica l’area come lotto n. 8 e prevede la realizzazione de un impianto sportivo privato, formato da piscina, campi da tennis e manufatto pe’ bar/spogliatoi/sala ricreativa, pe’ complessivi 210 mc. Se fa notà che lo stesso progetto indicava dentro ar lotto n. 8 pure le aree da destinà a verde e parcheggio da cede ar Comune, che a oggi nun so’ state realizzate. Ar sopralluogo s’è visto che tutti li lotti so’ stati edificati tranne quello in stima (lotto n. 8) e er lotto n. 3.

Se fa presente che ar momento della stesura della perizia so’ stati trovati diversi contratti de locazione e de affitto de ramo d’azienda, tutti de durata e canone annuo diversi, co’ varie finalità tipo l’attività de organizzazione, gestione ed esercizio der convitto/dormitorio e della mensa, e pure l’organizzazione, la gestione e l’esercizio della palestra pe’ fini sportivi dilettantistici e/o professionali, oltre all’organizzazione e la gestione de scuole e corsi pe’ conseguì l’obbligo formativo, la formazione superiore e la formazione continua, come meglio indicato in perizia.

Catasto Fabbricati der Comune de Perugia ar Foglio 281:
Particella 7 - Piano T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superficie 14.222 mq - Rendita € 67.139,28

Catasto Terreni der Comune de Perugia ar Foglio 281:
Particelle 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pe’ più informazioni vatte a vedé la perizia e la documentazione allegata