Заинтересовани ли сте да участвате онлайн? Изискайте ръководството

Недвижим комплекс с учебно-образователно предназначение в Перуджа, Strada Lacugnano, местност Сан Систо

Имотният комплекс се намира в община Перуджа, на Strada Lacugnano, в смесена селскостопанска и жилищна зона, на кратко разстояние от селището Сан Систо — добре обслужван жилищен квартал с инфраструктура, обществен транспорт и услуги от обществен интерес, като жп гара Perugia Silvestrini, болница Santa Maria della Misericordia и департаментът по медицина и хирургия на Университета в Перуджа.
Има обща площ 31 577 кв.м по кадастър.
Комплексът включва:
• сграда, използвана като учебно заведение;
• част, предназначена за пансион/общежитие за прием и настаняване на ученици и участници в курсовете;
• оборудвани пространства за телевизионни студиа, бивша база на местен оператор;
• самостоятелна сграда, използвана като спортна зала с прилежащи спортни пространства и помощни помещения;
• отделен корпус, предназначен за централа на технологичните инсталации;
• изключителен прилежащ двор, използван за вътрешна пътна мрежа, паркинги, зелени площи и селскостопанска зона.
Построен е между 1984 и 1986 г. и се развива в няколко корпусa, разположени според релефа, тъй като районът е хълмист с естествени денивелации, решени чрез размествани нива и вътрешни връзки между различните функции.
Основният достъп до комплекса е от Strada di Lacugnano през автомобилен вход с метална врата с автоматизирано отваряне, ограничен от две колони от стоманобетон, които поддържат хоризонтална греда с табела; отстрани има метални пешеходни врати.
Лицето към Strada di Lacugnano е ограничено с бетонен зид с метална ограда отгоре, а останалата част от имота е оградена с телена мрежа и метални колове.
Освен основния вход има две ръчни врати: едната също на Strada di Lacugnano, която води към оградената земна площ, където се намира кладенецът на парцел № 7, а другата е в близост до парцел № 1489 (не е собственост); както и допълнителна автоматизирана пешеходна врата, разположена между парцел № 1487 и площада на църквата San Sisto.
Комплексът е структуриран в четири основни сгради, всяка със специфични функционални характеристики:
а) Част, използвана като пансион и телевизионни студиа:
Разглежданата част от сградата е била предназначена предимно за настаняване на ученици и участници в учебни и квалификационни курсове. На партерния етаж се намират и телевизионните студиа, някога седалище на местен оператор. Сградата е на шест надземни нива, разпределени както следва: партер с столова с оборудвана кухня, помещения за миене, складово помещение, пералня, санитарни възли; първи етаж с главен вход на пансиона, телевизионни студиа, включително студио с двойна височина, режисьорска, производствени офиси, санитарни възли, бивш апартамент на пазача, офиси на оператора, функционално отделени от производствената зона; втори, трети и четвърти етаж предназначени за настаняване на ученици и курсисти, с 67 основни стаи с баня, с различен капацитет, общи зали; пети етаж състоящ се от 9 стаи с баня, двустаен апартамент с баня, обща зала.
б) Част, използвана като учебно заведение:
Учебната сграда се развива на пет надземни нива, плюс две полусутеренни нива, разпределени както следва: полусутеренен етаж с преобладаващо предназначение учебна дейност и гараж, състоящ се от: класни стаи и лаборатории, блок санитарни възли (мъже/жени), склад, гараж (в груб строеж), функционална връзка с класните стаи под спортната зала; полусутеренен етаж с преобладаващо предназначение учебна дейност, състоящ се от: класни стаи, санитарни възли, обслужващи помещения; партер с преобладаващо предназначение вход и административни функции, състоящ се от: фоайе с портиер, секретариат, ръководни и административни офиси, санитарни възли за офиси; първи и втори етаж с класни стаи, стаи за преподаватели, обслужващи помещения, блок санитарни възли за мъже и жени; трети и четвърти етаж с преобладаващо предназначение професионални курсове, състоящ се от: обновени класни стаи за курсове за козметик и масофизиотерапевт, санитарни възли.
в) Част, предназначена за спортна зала:
Корпусът, предназначен за спортни дейности, е изпълнен с сглобяема конструкция и е функционално свързан със съседното учебно заведение чрез покрити конструкции с вътрешни проходи. Спортната зала е на три нива, както следва: партер предназначен за игрище, съблекални, трибуни, входове и обслужващи помещения; полуетаж предназначен за зала и складови помещения.
г) Част, предназначена за технически помещения (централа на технологичните инсталации):
Това е техническа сграда, вкопана от две страни, разположена в съседство с площада и на котата на етажа на столовата; в нея се помещават техническите помещения за централите и основните общи инсталации, обслужващи целия училищен комплекс и пансиона.
Прилежащата площ около гореописания комплекс се простира на около 12 000 кв.м и в по-голямата си част е асфалтирана и използвана за вътрешна пътна мрежа и паркинги, с ограничени площи, оформени като прилежаща зеленина и пешеходни алеи.
Земята с предназначение периурбанска земеделска зона „Ep“ (парцели 6380-6382) е разположена северозападно от сградата, с правилна форма и лек наклон; върху нея има маслинови дървета с почти редовна схема на засаждане и в добро вегетативно състояние.
Както е илюстрирано в приложената експертиза, имотният комплекс като цяло е съобразен от гледна точка на устройствените и кадастралните изисквания, с изключение на ограничени несъответствия, свързани с вътрешното разпределение на помещенията и с някои части от фасадите. Тези несъответствия подлежат на узаконяване чрез активиране на процедурите, предвидени в Регионален закон № 1/2015 и последващите изменения, с последващо актуализиране на кадастралната документация чрез подаване на подходяща промяна. Разходите, свързани с горепосочените урегулирания — както устройствените, така и кадастралните — ще бъдат за сметка на купувача и са били взети предвид, имплицитно, при определяне на оценъчната стойност.
Застрояемият терен, разположен югоизточно от сградата (парцели 1485-1487-1270-1272), между имота на енорията San Sisto и други съседни имоти, се състои от няколко парцела с различни устройствено-правни предназначения, като преобладаващото е „Fbs*“; има неправилна форма и лек наклон. Повърхността е частично заета от маслинова горичка с нерегулярна схема на засаждане с дървета на различна възраст в добро вегетативно състояние, а останалата част е свободна от дървесни видове. Парцелите 1270-1272, както е установено при оглед, попадат извън оградата, ограничаваща оценявания имот, и фактически са оформени и използвани като пътна площ за съседната енория San Sisto. С оглед на това, посочените парцели следва да бъдат предмет на прехвърляне на енорията.
В описания по-горе сектор Fbs е допустимо изграждането на аудиториум с максимален обем 8 000 куб.м и максимална височина 10,00 м, общежитие за студенти с максимален обем 2 000 куб.м и максимална височина 7,00 м, както и съблекални към открити спортни съоръжения с максимален обем 600 куб.м и максимална височина 3,50 м.

Уточнява се също, че получаването на разрешението за строеж за Аудиториума е обусловено от безвъзмездното прехвърляне на общината на двете площи за обществен паркинг, граничещи със сектора (не изцяло собственост на дружеството в ликвидация), както и от заплащането на сумите, необходими за изграждането на самите паркинги.
В имотната маса, собственост на дружеството, влиза и допълнителен поземлен имот, разположен северозападно от основния комплекс, с потенциални лица и достъпи към Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri и Via Enrico Caruso (лист 265 парцели 854-857). Това е застрояем парцел, класифициран съгласно действащия Общ устройствен план в зона „Cn*“, с обща кадастрална площ 6 030 кв.м. Проектът за парцелиране обозначава зоната като парцел № 8 и предвижда изграждането на частен спортен комплекс, състоящ се от басейн, тенис кортове и постройка за бар/съблекални/рекреационна зала, с общ обем 210 куб.м. Отбелязва се, че същият проект за парцелиране е предвиждал в рамките на парцел № 8 осигуряването на площи за зелени площи и паркинг, които да бъдат прехвърлени на общината, но към днешна дата не са реализирани. При оглед е установено, че всички парцели са застроени, с изключение на оценявания (парцел № 8) и парцел № 3.

Посочва се, че към момента на изготвяне на експертизата са били открити различни договори за наем и за отдаване под наем на част от предприятие, всички с различна продължителност и различен годишен наем, с различни цели като организация, управление и експлоатация на пансиона/спалните помещения и столовата, както и организация, управление и експлоатация на спортната зала за любителски и/или професионални спортни цели, в допълнение към организацията и управлението на училища и курсове за изпълнение на задължителното обучение, висше/следсредно обучение, продължаващо обучение, както е по-подробно посочено в експертизата.

Кадастър на сградите на община Перуджа, лист 281:
Парцел 7 – Етажи T-1-2-3-4-5 – Категория B/5 – Клас 3 – Обем 52 000 куб.м – Площ 14 222 кв.м – Данъчна оценка € 67 139,28

Кадастър на земите на община Перуджа, лист 281:
Парцели 7 – 1272 – 6380 – 6381 – 6382 – 6383 – 1485 – 1487 – 1490 – 1270 – 854 – 857

За допълнителна информация, моля, консултирайте експертизата и приложената документация.