Zainteresirani za sodelovanje prek spleta? Zahtevajte priročnik

Nepremičninski kompleks za šolsko-izobraževalne namene v Perugii, Strada Lacugnano, kraj San Sisto

Kompleks se nahaja v občini Perugia, na cesti Strada Lacugnano, na mešanem kmetijskem in stanovanjskem območju, v neposredni bližini zaselka San Sisto, stanovanjskega predela z dobro infrastrukturo, javnim prevozom in storitvami splošnega pomena, kot so železniška postaja Perugia Silvestrini, bolnišnica Santa Maria della Misericordia ter oddelek za medicino in kirurgijo Univerze v Perugii.
Skupna površina znaša 31.577 m² katastrske površine.
Kompleks vključuje:
• stavbo, namenjeno šolskemu zavodu;
• del, namenjen internatu za sprejem in nastanitev študentov in udeležencev tečajev;
• opremljene prostore za televizijske studie, nekdanji sedež lokalne televizijske postaje;
• samostojno stavbo, namenjeno telovadnici, z pripadajočimi športnimi prostori in pomožnimi prostori;
• ločen objekt, namenjen centralni postaji tehnoloških instalacij;
• izključno pripadajoče dvorišče, namenjeno interni cestni mreži, parkiriščem, zelenim površinam in kmetijskemu območju.
Zgrajen je bil med letoma 1984 in 1986 ter je razporejen v več stavbnih sklopov, postavljenih glede na konfiguracijo terena, saj gre za gričevnato območje z naravnimi višinskimi razlikami, ki so urejene z zamaknjenimi etažami in notranjimi povezavami med različnimi funkcijami.
Glavni dostop do kompleksa je s ceste Strada di Lacugnano preko dovoza z avtomatsko kovinsko drsno/krilno zapornico, ki jo omejujeta dva armiranobetonska stebra, nosilca vodoravne preklade z napisom; ob straneh sta kovinski peš prehodni vratci.
Fasada ob Strada di Lacugnano je omejena z betonskim zidcem z nadgrajeno kovinsko ograjo, preostali del lastnine pa je ograjen z žično ograjo in kovinskimi stebri.
Poleg glavnega vhoda sta prisotna še dve ročno upravljani zapornici: ena prav tako na Strada di Lacugnano, ki vodi na ograjeni kos zemljišča, kjer se nahaja vodnjak na parceli št. 7, ter druga v bližini parcele št. 1489 (ni v lasti); ter dodatna avtomatizirana peš zapornica med parcelo št. 1487 in ploščadjo cerkve San Sisto.
Kompleks je razdeljen na štiri glavne stavbne sklope, vsak s specifičnimi funkcionalnimi značilnostmi:
a) Del, namenjen internatu in televizijskim studiem:
Obravnavani del stavbe je bil pretežno namenjen sprejemu študentov in udeležencev šolskih ter izobraževalnih tečajev. V pritličju so nameščeni tudi televizijski studii, nekoč sedež lokalne postaje. Stavba ima šest nadzemnih etaž, razporejenih takole: pritličje z jedilnico in opremljeno kuhinjo, prostori za pomivanje, shrambo, pralnico, sanitarije; prvo nadstropje z glavnim vhodom v internat, televizijskimi studii, vključno z dvoetažnim studiem, režijo, produkcijskimi pisarnami, sanitarijami, nekdanjim stanovanjem oskrbnika, pisarnami oddajnika, funkcionalno ločenimi od produkcijskega dela; drugo, tretje in četrto nadstropje so namenjeni nastanitvi študentov in tečajnikov, s 67 glavnimi sobami z lastno kopalnico različnih kapacitet ter skupnimi prostori; peto nadstropje obsega 9 sob s kopalnico, eno dvosobno stanovanje z kopalnico ter skupno sobo.
b) Del, namenjen šolskemu zavodu:
Šolska stavba ima pet nadzemnih etaž ter dve polkletni etaži, razporejeni kot sledi: polklet z prevladujočo namembnostjo za pouk in garažo, sestavljen iz učilnic in laboratorijev, sklopa sanitarij (moški/ženske), skladišča, garaže (v grobi fazi), funkcionalne povezave z učilnicami pod telovadnico; polklet z prevladujočo namembnostjo za pouk, sestavljen iz učilnic, sanitarij in servisnih prostorov; pritličje z prevladujočo namembnostjo za vhod in upravne funkcije, sestavljeno iz avle z recepcijo/portirnico, tajništva, vodstvenih in administrativnih pisarn ter sanitarij za pisarne; prvo in drugo nadstropje z učilnicami, zbornicami, servisnimi prostori ter sklopom sanitarij za moške in ženske; tretje in četrto nadstropje z prevladujočo namembnostjo za poklicne tečaje, sestavljeno iz prenovljenih učilnic za tečaje kozmetičarke in masofizioterapevta ter sanitarij.
c) Del, namenjen telovadnici:
Stavbni sklop, namenjen športnim dejavnostim, je izveden s prefabricirano konstrukcijo in je funkcionalno povezan s sosednjim šolskim zavodom preko pokritih konstrukcij z notranjimi prehodi. Telovadnica je razdeljena na tri nivoje: pritličje, namenjeno igralni površini, garderobam, tribunami, dostopom in servisnim prostorom; vmesna (dvignjena) etaža, namenjena telovadnici in skladiščnim prostorom.
d) Del, namenjen tehničnim prostorom (centralna postaja tehnoloških instalacij):
Gre za tehnični objekt, vkopan z dveh strani, postavljen ob ploščadi na višini jedilniške etaže; v njem so tehnični prostori, namenjeni centralam in glavnim splošnim instalacijam, ki služijo celotnemu šolskemu kompleksu in internatu.
Površina ob opisanem kompleksu se razteza na približno 12.000 m² in je večinoma asfaltirana ter namenjena notranjim cestam in parkiriščem, z omejenimi urejenimi zelenimi pripadajočimi površinami in pešpotmi.
Kmetijsko zemljišče v periurbanem območju z namembnostjo "Ep" (parcele 6380–6382) leži severozahodno od stavbe, ima pravilno obliko in rahlo nagnjen teren; na njem rastejo oljke v skoraj pravilnem sadilnem razmiku in v zadovoljivem vegetativnem stanju.
Kot je prikazano v priloženem izvedenskem poročilu, je nepremičninski kompleks kot celota skladen z urbanističnega in katastrskega vidika, razen manjših odstopanj, povezanih z notranjo razporeditvijo prostorov in z nekaterimi deli fasad. Ta odstopanja je mogoče legalizirati z uvedbo postopkov, predvidenih z L.R. št. 1/2015 in kasnejšimi spremembami, ter z naknadno posodobitvijo katastrske dokumentacije z vložitvijo ustrezne spremembe. Stroški, povezani z navedenimi uskladitvami, tako urbanističnimi kot katastrskimi, bodo bremenili kupca in so bili implicitno upoštevani pri določanju ocenjene vrednosti.
Stavbno zemljišče, ki se nahaja jugovzhodno od stavbe (parcele 1485–1487–1270–1272), med lastnino župnije San Sisto in drugimi sosednjimi lastninami, je sestavljeno iz več parcel z različnimi urbanističnimi namembnostmi, med katerimi prevladuje "Fbs*"; ima nepravilno obliko in rahlo nagnjen teren. Zemljišče je deloma zasedeno z oljčnikom z nepravilnim sadilnim razmikom in drevesi različnih starosti v zadovoljivem vegetativnem stanju, preostali del pa je brez drevesnih vrst. Parceli 1270–1272, kot je bilo ugotovljeno ob ogledu, ležita zunaj ograje, ki omejuje ocenjevano lastnino, in sta dejansko urejeni ter uporabljeni kot dovoz za sosednjo župnijo San Sisto. Glede na navedeno bosta navedeni parceli morali biti predmet odsvojitve župniji.
V pravkar opisanem območju Fbs je dovoljena gradnja avditorija z največjo prostornino 8.000 m³ in največjo višino 10,00 m, študentskega doma (gostišča) z največjo prostornino 2.000 m³ in največjo višino 7,00 m ter garderob za potrebe zunanjih športnih objektov z največjo prostornino 600 m³ in največjo višino 3,50 m.

Poleg tega se pojasnjuje, da je prevzem gradbenega dovoljenja za avditorij pogojen z brezplačnim odstopom občini dveh območij za javna parkirišča v bližini območja (ki nista v celoti v lasti družbe v likvidaciji) ter s plačilom zneskov, potrebnih za izvedbo navedenih parkirišč.
V nepremičninsko maso v lasti družbe spada tudi dodaten kos zemljišča, ki se nahaja severozahodno od glavnega kompleksa, z možnimi fasadami in dostopi na Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri in Via Enrico Caruso (list 265, parcele 854–857). Gre za stavbno zemljišče, ki je po veljavnem Splošnem urbanističnem načrtu razvrščeno v območje "Cn*", s skupno katastrsko površino 6.030 m². Projekt parcelacije območje opredeljuje kot parcelo št. 8 in predvideva izvedbo zasebnega športnega objekta, sestavljenega iz bazena, teniških igrišč in objekta za bar/garderobe/rekreacijsko dvorano, skupne prostornine 210 m³. Poudarja se, da je isti projekt parcelacije znotraj parcele št. 8 predvidel tudi zagotavljanje površin za zelenice in parkirišča, ki bi se odstopila občini, kar do danes ni bilo izvedeno. Ob ogledu je bilo ugotovljeno, da so bile vse parcele pozidane, razen ocenjevane (parcela št. 8) in parcele št. 3.

Opozarja se, da je bilo ob pripravi izvedenskega poročila pridobljenih več najemnih pogodb in pogodb o najemu poslovne enote, vse z različno veljavnostjo in različnimi letnimi najemninami, z različnimi nameni, kot so organizacija, upravljanje in izvajanje internata/spalnic ter menze, pa tudi organizacija, upravljanje in izvajanje telovadnice za rekreativne in/ali profesionalne športne namene, poleg organizacije in upravljanja šol ter tečajev za izpolnitev obveznega izobraževanja, višjega izobraževanja in vseživljenjskega učenja, kot je podrobneje navedeno v izvedenskem poročilu.

Kataster stavb občine Perugia, list 281:
Parcela 7 – etaže P-T-1-2-3-4-5 – kategorija B/5 – razred 3 – prostornina 52.000 m³ – površina 14.222 m² – katastrski dohodek € 67.139,28

Kataster zemljišč občine Perugia, list 281:
Parcele 7 – 1272 – 6380 – 6381 – 6382 – 6383 – 1485 – 1487 – 1490 – 1270 – 854 – 857

Za dodatne informacije si oglejte izvedensko poročilo in priloženo dokumentacijo