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Immobilienkomplex für schulische und berufliche Zwecke in Perugia, Strada Lacugnano, Ort San Sisto

Das Anwesen befindet sich in der Gemeinde Perugia, in der Strada Lacugnano, in einem gemischten landwirtschaftlichen und Wohngebiet, in unmittelbarer Nähe des Stadtteils San Sisto, einem gut erschlossenen Wohnviertel mit Infrastruktur, öffentlichen Verkehrsmitteln und Gemeinschaftsdiensten wie dem Bahnhof Perugia Silvestrini, dem Krankenhaus Santa Maria della Misericordia und der medizinischen Fakultät der Universität Perugia.
Es hat eine Gesamtfläche von 31.577 m² Katasterfläche.
Der Komplex umfasst:
) Gebäude, das als Schule genutzt wird;
) Teil, der als Internat für die Aufnahme und Unterbringung von Schülern und Kursteilnehmern dient;
) ausgestattete Räume für Fernsehstudios, die bereits Sitz eines lokalen Senders sind;
) eigenständiges Gebäude, das als Turnhalle mit angeschlossenen Sportflächen und Nebenräumen genutzt wird;
) separater Teil, der für die zentrale technische Anlagen vorgesehen ist;
) exklusive zugehörige Fläche, die für Verkehrswege, Parkplätze, Grünflächen und landwirtschaftliche Flächen genutzt wird.
Es wurde zwischen 1984 und 1986 erbaut und erstreckt sich über mehrere Baukörper, die entsprechend dem Verlauf des Geländes angeordnet sind, da es sich um ein hügeliges Gebiet mit natürlichen Höhenunterschieden handelt, die durch versetzte Ebenen und interne Verbindungen zwischen den verschiedenen Funktionen verwaltet werden.
Der Hauptzugang zum Immobilienkomplex erfolgt von der Strada di Lacugnano durch ein Zufahrtstor mit automatischem Metalltor, das von zwei Stahlbetonsäulen flankiert wird, die einen horizontalen Balken mit dem Schild tragen; an den Seiten befinden sich metallene Fußgängertore.
Die Frontseite zur Strada di Lacugnano ist durch eine Betonmauer mit darüber liegender Metallgeländer begrenzt, während der Rest des Eigentums mit einem Metallzaun und Metallpfosten eingezäunt ist.
Neben dem Haupteingang gibt es zwei manuelle Tore, eines ebenfalls an der Strada di Lacugnano, das auf das eingezäunte Grundstück führt, in dem sich der Brunnen der Parzelle Nr. 7 befindet, und das andere in der Nähe der Parzelle Nr. 1489 (nicht im Eigentum); und ein weiteres automatisiertes Fußgängertor, das zwischen der Parzelle Nr. 1487 und dem Platz der Kirche von San Sisto liegt.
Der Komplex ist in vier Hauptbaukörper gegliedert, die jeweils spezifische funktionale Merkmale aufweisen:
a) Teil, der als Internat und Fernsehstudios genutzt wird:
Der betreffende Gebäudeteil war hauptsächlich für die Aufnahme von Schülern und Teilnehmern an schulischen und beruflichen Kursen vorgesehen. Im Inneren befinden sich im Erdgeschoss auch die Fernsehstudios, die Sitz eines lokalen Senders sind (derzeit einem Ausschreibungsverfahren unterzogen). Das Gebäude erstreckt sich über sechs oberirdische Ebenen, wie folgt gegliedert: Erdgeschoss mit Mensa und ausgestatteter Küche, Waschräumen, Lager, Wäscherei, Sanitäranlagen; erste Etage mit dem Haupteingang des Internats, Fernsehstudios einschließlich eines zweigeschossigen Fernsehstudios, Regie, Produktionsbüros, Sanitäranlagen, ehemaliger Wohnung des Hausmeisters, Büros des Senders, funktional getrennt von der Produktionszone; zweite, dritte und vierte Etage für die Unterbringung von Schülern und Kursteilnehmern, mit 67 Hauptzimmern mit Bad, unterschiedlicher Kapazität, Gemeinschaftsräumen; fünfte Etage besteht aus 9 Zimmern mit Bad, einer Zweizimmerwohnung mit Bad, Gemeinschaftsraum.
b) Teil, der als Schule genutzt wird:
Das Schulgebäude erstreckt sich über fünf oberirdische Ebenen sowie zwei Untergeschosse, gegliedert wie folgt: Untergeschoss mit überwiegender Nutzung für Unterricht und Garage, bestehend aus: Klassenräumen und Laboren, Sanitäranlagen (Männer/Frauen), Lager, Garage (im Rohzustand), funktionale Verbindung zu den unter der Turnhalle gelegenen Klassenräumen; Untergeschoss mit überwiegender Nutzung für Unterricht, bestehend aus: Klassenräumen, Sanitäranlagen, Diensträumen; Erdgeschoss mit überwiegender Nutzung für Eingang und Verwaltungsfunktionen, bestehend aus: Foyer mit Empfang, Sekretariat, Direktion und Verwaltungsbüros, Sanitäranlagen für Büros; erste und zweite Etage mit Klassenräumen, Lehrerzimmer, Diensträumen, Sanitäranlagen für Männer und Frauen; dritte und vierte Etage mit überwiegender Nutzung für berufliche Kurse, bestehend aus: renovierten Klassenräumen für Kosmetiker- und Physiotherapie-Kurse, Sanitäranlagen.
c) Teil, der für die Turnhalle genutzt wird:
Der Baukörper, der für sportliche Aktivitäten vorgesehen ist, ist mit einer Fertigteilstruktur realisiert und funktional mit der angrenzenden Schule verbunden durch überdachte Strukturen mit internen Durchgängen. Die Turnhalle ist auf drei Ebenen gegliedert, wie folgt: Erdgeschoss mit Spielfeld, Umkleideräumen, Tribünen, Zugängen und Diensträumen; Zwischengeschoss mit Turnhalle und Lagerräumen.
d) Teil, der für technische Räume (zentrale technische Anlagen) genutzt wird:
Es handelt sich um ein technisches Gebäude, das auf zwei Seiten unterirdisch ist, angrenzend an den Platz und die Ebene der Mensa, und die technischen Räume beherbergt, die für die zentralen und wichtigsten allgemeinen Anlagen des gesamten Schulkomplexes und des Internats vorgesehen sind.
Die Fläche, die an den oben beschriebenen Immobilienkomplex angrenzt, erstreckt sich über etwa 12.000 m² und ist größtenteils asphaltiert und für interne Verkehrswege und Parkplätze genutzt, mit begrenzten Flächen, die als Grünflächen und Gehwege angelegt sind. Das landwirtschaftlich genutzte periurbane Grundstück "Ep" (Parzellen 6380-6382) befindet sich nordwestlich des Gebäudes, hat eine regelmäßige Form und eine leicht ansteigende Lage; darauf stehen Olivenbäume mit nahezu regelmäßiger Pflanzdichte und in gutem vegetativen Zustand.
Wie in dem "Technischen Bericht zur Schätzung der Immobilien" dargestellt, erstellt von den CTU Dott Agr. Riccardo Trabalza und Ing. Pietro Barberini, ist der zum Verkauf stehende Immobilienkomplex insgesamt städtebaulich und katasterlich konform, mit Ausnahme von begrenzten Abweichungen bezüglich der internen Verteilung der Räume und einiger Teile der Fassaden. Diese Abweichungen sind durch die Aktivierung der Verfahren gemäß L.R. Nr. 1/2015 und s.m.i. sanierbar, mit anschließender Aktualisierung der Katasterdokumentation durch Einreichung einer geeigneten Änderung. Die mit den genannten Regularisierungen verbundenen Kosten, sowohl städtebauliche als auch katasterliche, gehen zu Lasten des Käufers und wurden implizit bei der Schätzung des Wertes berücksichtigt.
Das bebaubare Grundstück, das sich südöstlich des Gebäudes befindet (Parzellen 1485-1487-1270-1272), liegt zwischen dem Eigentum der Pfarrei San Sisto und anderen angrenzenden Eigentümern und besteht aus mehreren Parzellen mit unterschiedlichen städtebaulichen Bestimmungen, wobei die vorherrschende "Fbs*" ist, hat eine unregelmäßige Form und eine leicht ansteigende Lage. Die Oberfläche ist teilweise von einem Olivenhain mit unregelmäßiger Pflanzdichte und Pflanzen in gutem vegetativen Zustand besetzt und der Rest ist frei von Baumarten. Die Parzellen 1270-1272, wie bei der Besichtigung festgestellt, liegen außerhalb der Begrenzung des zu schätzenden Eigentums und werden tatsächlich als Verkehrswege für die angrenzende Pfarrei San Sisto genutzt. Vor diesem Hintergrund müssen die genannten Parzellen an die Pfarrei übertragen werden.
Im gerade beschriebenen Fbs-Bereich ist die Errichtung eines Auditoriums mit einem maximalen Volumen von 8.000 m³ und einer maximalen Höhe von 10,00 m, einer Unterkunft für Studenten mit einem maximalen Volumen von 2.000 m³ und einer maximalen Höhe von 7,00 m, Umkleideräumen für Sportgeräte im Freien mit einem maximalen Volumen von 600 m³ und einer maximalen Höhe von 3,50 m erlaubt.
Es wird außerdem darauf hingewiesen, dass die Genehmigung für den Bau des Auditoriums von der kostenlosen Übertragung der beiden angrenzenden Parkflächen an die Gemeinde abhängig ist (nicht vollständig im Eigentum der liquidierenden Gesellschaft) und von der Zahlung der erforderlichen Beträge für die Errichtung der Parkplätze.
Zu dem Immobilienbestand der Gesellschaft gehört auch ein weiteres Grundstück, das sich nordwestlich des Hauptimmobilienkomplexes befindet, mit Blick und potenziellen Zugängen zur Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri und Via Enrico Caruso (Blatt 265 Parzellen 854-857). Es handelt sich um ein bebaubares Grundstück, das gemäß dem geltenden Generalbebauungsplan in der Zone "Cn*" klassifiziert ist, mit einer Gesamtfläche von 6.030 m² Katasterfläche. Der Bebauungsplan sieht die Errichtung einer privaten Sportanlage vor, bestehend aus einem Schwimmbad, Tennisplätzen und einem Gebäude für Bar/Umkleideräume/Freizeitraum, mit insgesamt 210 m³. Es wird darauf hingewiesen, dass derselbe Bebauungsplan innerhalb des Grundstücks Nr. 8 die Bereitstellung von Flächen für Grünflächen und Parkplätze, die an die Gemeinde abzugeben sind, vorsah, die bis heute nicht realisiert wurden. Bei der Besichtigung wurde festgestellt, dass alle Grundstücke bebaut wurden, mit Ausnahme des zu schätzenden Grundstücks (im Bebauungsplan als Grundstück Nr. 8 angegeben) und des Grundstücks Nr. 3.

Es wird darauf hingewiesen, dass zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens mehrere Miet- und Pachtverträge für Unternehmenszweige gefunden wurden, die alle unterschiedliche Laufzeiten und unterschiedliche Jahresmieten hatten, mit verschiedenen Zwecken wie der Organisation, Verwaltung und Durchführung des Internats/Schlafsaals und der Mensa, sowie der Organisation, Verwaltung und Durchführung der Turnhalle für sportliche Amateur- und/oder professionelle Zwecke, sowie der Organisation und Verwaltung von Schulen und Kursen zur Erfüllung der Schulpflicht, der höheren Bildung, der kontinuierlichen Ausbildung, wie im Gutachten näher beschrieben.

Das Anwesen ist katasterlich wie folgt erfasst:
- Kataster der Gebäude der Gemeinde Perugia auf Blatt 281:
Parzelle 7 - Etage T-1-2-3-4-5 - Kategorie B/5 - Klasse 3 - Volumen 52.000 m³ - Fläche 14.222 m² - Ertrag 67.139,28
- Kataster der Grundstücke der Gemeinde Perugia auf Blatt 281:
Parzellen 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Für weitere Informationen konsultieren Sie das Gutachten und die angehängte Dokumentation.