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Immobilienkomplex mit schulisch-ausbildungsbezogener Nutzung in Perugia, Strada Lacugnano, Ortsteil San Sisto

Das Ensemble befindet sich in der Gemeinde Perugia, an der Strada Lacugnano, in einem gemischt landwirtschaftlich und wohnbaulich geprägten Gebiet, in kurzer Entfernung zum Ortsteil San Sisto, einem gut erschlossenen Wohnviertel mit Infrastruktur, öffentlichen Verkehrsmitteln und Einrichtungen von allgemeinem Interesse wie dem Bahnhof Perugia Silvestrini, dem Krankenhaus Santa Maria della Misericordia sowie der Fakultät für Medizin und Chirurgie der Universität Perugia.
Es hat eine Gesamtfläche von 31.577 m² (Katasterfläche).
Der Komplex umfasst:
• ein als Schule genutztes Gebäude;
• einen Bereich als Internat zur Aufnahme und Unterbringung von Schülerinnen/Schülern sowie Kursteilnehmenden;
• ausgestattete Flächen für Fernsehstudios, ehemals Sitz eines lokalen Senders;
• ein eigenständiges Gebäude, als Turnhalle genutzt, mit angeschlossenen Sportflächen und Nebenräumen;
• einen separaten Baukörper als Zentrale für technische Anlagen;
• einen exklusiven zugehörigen Außenbereich, genutzt als Erschließung, Parkplätze, Grünflächen und landwirtschaftliche Fläche.
Er wurde zwischen 1984 und 1986 errichtet und besteht aus mehreren Baukörpern, die dem Geländeprofil folgen, da es sich um ein hügeliges Areal mit natürlichen Höhenunterschieden handelt, die durch versetzte Ebenen und interne Verbindungen zwischen den verschiedenen Funktionen ausgeglichen werden.
Der Hauptzugang zum Immobilienkomplex erfolgt von der Strada di Lacugnano über eine Fahrzeugzufahrt mit automatischem Metalltor, eingefasst von zwei Stahlbetonsäulen, die einen horizontalen Träger mit der Beschilderung tragen; seitlich befinden sich metallische Fußgängertore.
Die Front zur Strada di Lacugnano ist durch eine Betonmauer mit darüberliegendem Metallgeländer begrenzt, während der übrige Teil des Grundstücks mit Maschendrahtzaun und Metallpfosten eingefriedet ist.
Neben dem Haupteingang gibt es zwei manuelle Tore, eines ebenfalls an der Strada di Lacugnano, das auf den eingezäunten Geländestreifen führt, auf dem sich der Brunnen der Parzelle Nr. 7 befindet, und das andere in der Nähe der Parzelle Nr. 1489 (nicht im Eigentum); sowie ein weiteres automatisches Fußgängertor zwischen der Parzelle Nr. 1487 und dem Vorplatz der Kirche San Sisto.
Der Komplex gliedert sich in vier Hauptgebäudeteile, jeweils mit spezifischen funktionalen Merkmalen:
a) Bereich als Internat und Fernsehstudios:
Der betreffende Gebäudeteil war überwiegend für die Unterbringung von Schülerinnen/Schülern und Teilnehmenden an schulischen und beruflichen Kursen bestimmt. Im Erdgeschoss befinden sich außerdem die Fernsehstudios, früher Sitz eines lokalen Senders. Das Gebäude erstreckt sich über sechs oberirdische Ebenen, wie folgt: Erdgeschoss mit Speisesaal und ausgestatteter Küche, Spül-/Waschräumen, Vorratsraum, Wäscherei, Sanitäranlagen; erstes Obergeschoss mit Haupteingang des Internats, Fernsehstudios einschließlich Studio mit doppelter Raumhöhe, Regie, Produktionsbüros, Sanitäranlagen, ehemalige Hausmeisterwohnung, Senderbüros, funktional getrennt vom Produktionsbereich; zweites, drittes und viertes Obergeschoss für die Unterbringung von Schülerinnen/Schülern und Kursteilnehmenden, mit Nr. 67 Hauptzimmern mit Bad, unterschiedlicher Belegungskapazität, Gemeinschaftsräumen; fünftes Obergeschoss bestehend aus Nr. 9 Zimmern mit Bad, einer Zweizimmerwohnung mit Bad, Gemeinschaftsraum.
b) Bereich als Schule:
Das Schulgebäude erstreckt sich über fünf oberirdische Ebenen sowie zwei Untergeschosse, gegliedert wie folgt: Untergeschoss mit überwiegender Nutzung für Unterrichtstätigkeiten und Garage, wie folgt bestehend: Klassenräume und Labore, Sanitärblock (Herren/Damen), Lager, Garage (im Rohzustand), funktionale Verbindung zu den unter der Turnhalle befindlichen Räumen; Untergeschoss mit überwiegender Nutzung für Unterrichtstätigkeiten, wie folgt bestehend: Klassenräume, Sanitäranlagen, Diensträume; Erdgeschoss mit überwiegender Nutzung für Eingang und Verwaltungsfunktionen, wie folgt bestehend: Eingangshalle mit Pförtnerloge, Sekretariat, Leitungs- und Verwaltungsbüros, Sanitäranlagen für Büros; erstes und zweites Obergeschoss mit Klassenräumen, Lehrerzimmern, Diensträumen, Sanitärblock für Herren und Damen; drittes und viertes Obergeschoss mit überwiegender Nutzung für berufliche Qualifizierungskurse, wie folgt bestehend: renovierte Unterrichtsräume für Kurse zur Kosmetikerin und zum Masseur/Physiotherapeuten, Sanitäranlagen.
c) Bereich als Turnhalle:
Der für sportliche Aktivitäten bestimmte Baukörper ist als Fertigteilkonstruktion ausgeführt und funktional über überdachte Strukturen mit internen Durchgängen mit der benachbarten Schule verbunden. Die Turnhalle ist in drei Ebenen gegliedert, wie folgt: Erdgeschoss für Spielfeld, Umkleideräume, Tribünen, Zugänge und Diensträume; Zwischenebene für Turnhalle und Lagerräume.
d) Bereich für technische Räume (Zentrale der technischen Anlagen):
Es handelt sich um ein Technikgebäude, das an zwei Seiten unterirdisch liegt, angrenzend an den Platz und auf Höhe der Mensaebene; es beherbergt die technischen Räume für die Zentralen und die wichtigsten allgemeinen Anlagen, die dem gesamten Schulkomplex und dem Internat dienen.
Die an den oben beschriebenen Immobilienkomplex angrenzende Fläche erstreckt sich über ca. 12.000 m² und ist größtenteils asphaltiert und als interne Erschließung und Parkplätze genutzt, mit begrenzten Bereichen als zugehörige Grünflächen und Gehwegen.
Das periurbane landwirtschaftliche Grundstück mit der Nutzung „Ep“ (Parzellen 6380–6382) liegt nordwestlich des Gebäudes, weist eine regelmäßige Form und eine leicht ansteigende Lage auf; darauf befinden sich Olivenbäume mit nahezu regelmäßigem Pflanzraster und in zufriedenstellendem Vegetationszustand.
Wie in dem beigefügten Gutachten dargestellt, ist der Immobilienkomplex insgesamt aus städtebaulicher und katasterrechtlicher Sicht konform, mit Ausnahme geringfügiger Abweichungen hinsichtlich der inneren Raumaufteilung und einiger Fassadenbereiche. Diese Abweichungen sind durch Einleitung der nach dem Regionalgesetz L.R. Nr. 1/2015 i. d. g. F. vorgesehenen Verfahren heilbar, mit anschließender Aktualisierung der Katasterunterlagen durch Einreichung einer geeigneten Änderung. Die mit den genannten Regularisierungen verbundenen Kosten, sowohl städtebaulicher als auch katasterrechtlicher Art, gehen zulasten der Käuferseite und wurden bei der Ermittlung des Schätzwertes implizit berücksichtigt.
Das südöstlich des Gebäudes gelegene Bauland (Parzellen 1485–1487–1270–1272), zwischen dem Eigentum der Pfarrei San Sisto und anderen angrenzenden Eigentümern gelegen, besteht aus mehreren Parzellen mit unterschiedlichen städtebaulichen Widmungen, von denen die vorherrschende „Fbs*“ ist; es weist eine unregelmäßige Form und eine leicht ansteigende Lage auf. Die Oberfläche ist teilweise von einem Olivenhain mit unregelmäßigem Pflanzraster und unterschiedlich alten Bäumen in zufriedenstellendem Vegetationszustand belegt und im übrigen Teil frei von Baumbestand. Die Parzellen 1270–1272 liegen, wie bei der Ortsbesichtigung festgestellt, außerhalb der das Bewertungsobjekt umgrenzenden Einfriedung und sind tatsächlich als Verkehrsfläche zugunsten der benachbarten Pfarrei San Sisto hergerichtet und genutzt. Vor diesem Hintergrund müssen die genannten Parzellen an die Pfarrei abgetreten werden.
Im soeben beschriebenen Fbs-Bereich ist die Errichtung eines Auditoriums mit einem maximalen Volumen von 8.000 m³ und einer maximalen Höhe von 10,00 m zulässig, eines Gästehauses/Internats für Studierende mit einem maximalen Volumen von 2.000 m³ und einer maximalen Höhe von 7,00 m sowie Umkleideräumen zur Nutzung für Sportanlagen im Freien mit einem maximalen Volumen von 600 m³ und einer maximalen Höhe von 3,50 m.

Es wird außerdem darauf hingewiesen, dass die Abholung der Baugenehmigung für das Auditorium von der unentgeltlichen Abtretung an die Gemeinde der zwei öffentlichen Parkplatzflächen in der Nähe des Bereichs (nicht vollständig im Eigentum der in Liquidation befindlichen Gesellschaft) sowie von der Zahlung der zur Realisierung dieser Parkplätze erforderlichen Beträge abhängig ist.
Zum Immobilienbestand im Eigentum der Gesellschaft gehört auch ein weiteres Grundstück nordwestlich des Hauptimmobilienkomplexes, mit möglichen Fronten und Zugängen zur Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri und Via Enrico Caruso (Blatt 265 Parzellen 854–857). Es handelt sich um ein Baugrundstück, das gemäß dem geltenden Flächennutzungsplan/Generalbebauungsplan in der Zone „Cn*“ eingestuft ist, mit einer gesamten Katasterfläche von 6.030 m². Der Erschließungs-/Parzellierungsplan weist das Areal als Los Nr. 8 aus und sieht dort die Errichtung einer privaten Sportanlage vor, bestehend aus Schwimmbad, Tennisplätzen und einem Bauwerk für Bar/Umkleiden/Freizeitraum, insgesamt 210 m³. Es wird darauf hingewiesen, dass derselbe Erschließungsplan innerhalb des Loses Nr. 8 die Bereitstellung von als Grünfläche und Parkplatz zu widmenden Flächen vorsah, die an die Gemeinde abzutreten sind und bis heute nicht realisiert wurden. Bei der Ortsbesichtigung wurde festgestellt, dass alle Lose bebaut wurden, mit Ausnahme des zu bewertenden Loses (Los Nr. 8) und des Loses Nr. 3.

Es wird darauf hingewiesen, dass zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens verschiedene Miet- und Pachtverträge über einen Betriebsteil vorgefunden wurden, alle mit unterschiedlicher Laufzeit und unterschiedlichem Jahreszins/Mietzins, mit verschiedenen Zwecken wie der Organisation, Verwaltung und dem Betrieb des Internats/Schlafsaals und der Mensa sowie der Organisation, Verwaltung und dem Betrieb der Turnhalle für Zwecke des Amateur- und/oder Profisports, zusätzlich zur Organisation und Verwaltung von Schulen und Kursen zum Erwerb der Schul-/Ausbildungspflicht, der höheren Ausbildung und der Weiterbildung, wie im Gutachten näher angegeben.

Gebäudekataster der Gemeinde Perugia, Blatt 281:
Parzelle 7 – Ebene EG-1-2-3-4-5 – Kategorie B/5 – Klasse 3 – Umfang 52.000 m³ – Fläche 14.222 m² – Katasterertrag € 67.139,28

Grundstückskataster der Gemeinde Perugia, Blatt 281:
Parzellen 7 – 1272 – 6380 – 6381 – 6382 – 6383 – 1485 – 1487 – 1490 – 1270 – 854 – 857

Für weitere Informationen konsultieren Sie das Gutachten und die beigefügten Unterlagen