Interessat a participar de forma telemàtica? Sol·licita el manual

Complex immobiliari amb destinació escolar-formativa a Perusa, Strada Lacugnano, Localitat San Sisto

El compendi està ubicat al Municipi de Perusa, a Strada Lacugnano, en una zona mixta agrícola i residencial, a poca distància de la fracció de San Sisto, barri residencial ben servit per infraestructures, transport públic i serveis d’interès col·lectiu com l’estació ferroviària Perugia Silvestrini, l’hospital Santa Maria della Misericordia i el departament de medicina i cirurgia de la Universitat de Perusa.
Té una superfície total de 31.577 m² cadastrals.
El complex inclou:
• edifici destinat a institut escolar;
• porció destinada a internat per a l’acollida i l’allotjament d’estudiants i assistents als cursos;
• espais equipats per a estudis de televisió, antigament seu d’una emissora local;
• edifici autònom destinat a gimnàs amb espais esportius annexos i locals auxiliars;
• cos separat destinat a central d’instal·lacions tecnològiques;
• pati pertinençal exclusiu destinat a viabilitat, aparcaments, zones verdes i zona agrícola
Va ser construït entre 1984 i 1986 i es desenvolupa en diversos cossos d’edificació, disposats segons el pendent del terreny, ja que es tracta d’una àrea de turons amb desnivells naturals, resolts mitjançant plantes esglaonades i connexions internes entre les diferents funcions.
L’accés principal al complex immobiliari es realitza des de Strada di Lacugnano a través d’un accés per a vehicles amb porta metàl·lica d’obertura automatitzada, delimitat per dues columnes de formigó armat que sostenen una biga horitzontal amb el rètol; als costats hi ha portes metàl·liques per a vianants.
El front a Strada di Lacugnano està delimitat per un muret de formigó amb una barana metàl·lica a sobre, mentre que la resta de la propietat està tancada amb malla metàl·lica i pals metàl·lics.
A més de l’entrada principal, hi ha dues portes manuals, una també a Strada di Lacugnano, que dona accés a la franja de terreny tancada on es troba el pou de la parcel·la núm. 7, i l’altra a prop de la parcel·la núm. 1489 (no en propietat); i una altra porta per a vianants automatitzada situada entre la parcel·la núm. 1487 i l’esplanada de l’Església de San Sisto.
El complex s’articula en quatre principals cossos d’edificació, cadascun amb característiques funcionals específiques:
a) Porció destinada a internat i estudis de televisió:
La porció d’edifici en qüestió estava destinada principalment a l’acollida dels estudiants i dels participants als cursos escolars i formatius. A l’interior, a la planta baixa, també s’hi ubiquen els estudis de televisió, antigament seu d’una emissora local. L’edifici es desenvolupa en sis nivells sobre rasant, articulats així: planta baixa amb menjador amb cuina equipada, locals de rentat, rebost, bugaderia, serveis higiènics; primera planta amb entrada principal de l’internat, estudis de televisió incloent un plató de doble alçada, control, oficines de producció, serveis higiènics, antic apartament del conserge, oficines de l’emissora, funcionalment separades de la zona de producció; segona, tercera i quarta plantes destinades a l’allotjament d’estudiants i cursistes, amb núm. 67 habitacions principals amb bany, de diversa capacitat, sales comunes; cinquena planta composta per núm. 9 habitacions amb bany, un apartament de dues estances amb bany, sala comuna.
b) Porció destinada a Institut escolar:
L’edifici escolar es desenvolupa en cinc nivells sobre rasant, a més de dos nivells semisoterrats, articulats com segueix: planta semisoterrada amb destinació predominant a activitat didàctica i garatge, composta per: aules i laboratoris, bloc de serveis higiènics (homes/dones), magatzem, garatge (en estat d’obra), connexió funcional amb les aules situades sota el gimnàs; planta semisoterrada amb destinació predominant a activitat didàctica, composta per: aules escolars, serveis higiènics, locals de servei; planta baixa amb destinació predominant a entrada i funcions administratives, composta per: vestíbul amb consergeria, secretaria, despatxos directius i administratius, serveis higiènics per a ús d’oficines; primera i segona plantes amb aules escolars, sales per a docents, locals de servei, bloc de serveis higiènics per a homes i dones; tercera i quarta plantes amb destinació predominant a cursos professionalitzadors, composta per: aules renovades per a cursos d’esteticista i massofisioterapeuta, serveis higiènics.
c) Porció destinada a Gimnàs:
El cos d’edificació destinat a activitats esportives està realitzat amb estructura prefabricada i està funcionalment connectat amb l’institut escolar adjacent mitjançant estructures cobertes amb passadissos interns. El gimnàs s’articula en tres nivells, distingits així: planta baixa destinada a camp de joc, vestidors, graderies, accessos i locals de servei; planta elevada destinada a gimnàs i locals de magatzem.
d) Porció destinada a locals tècnics (central d’instal·lacions tecnològiques):
Es tracta d’un edifici tècnic soterrat per dos costats, situat en adjacència a l’esplanada i a la cota de la planta menjador, que allotja els locals tècnics destinats a les centrals i a les principals instal·lacions generals al servei de tot el complex escolar i de l’internat.
La superfície propera al complex immobiliari descrita anteriorment s’estén per uns 12.000 m² i en la major part està asfaltada i destinada a viabilitat interna i aparcaments, amb zones limitades condicionades com a verd pertinençal i camins.
El terreny amb destinació agrícola periurbana "Ep" (parcel·les 6380-6382) està situat a la posició nord-oest de l’edifici, presenta una configuració regular i una pendent lleugerament inclinada; hi ha oliveres amb un marc de plantació gairebé regular i en discret estat vegetatiu.
Tal com s’il·lustra a la peritatge adjunta, el complex immobiliari resulta, en conjunt, conforme des del punt de vista urbanístic i cadastral, excepte per petites discrepàncies relatives a la distribució interna dels locals i a algunes parts de les façanes. Aquestes discrepàncies són esmenables mitjançant l’activació dels procediments previstos per la L.R. núm. 1/2015 i modificacions i integracions posteriors, amb la posterior actualització de la documentació cadastral mitjançant la presentació de la corresponent variació. Les càrregues vinculades a les regularitzacions esmentades, tant urbanístiques com cadastrals, aniran a càrrec de la part compradora i s’han tingut en consideració, de manera implícita, a l’efecte de la determinació del valor de taxació.
El terreny edificable situat al sud-est de l’edifici (parcel·les 1485-1487-1270-1272), comprès entre la propietat de la Parròquia de San Sisto i altres propietats confrontants, està constituït per diverses parcel·les amb diferents destinacions urbanístiques, de les quals la predominant és "Fbs*"; presenta una configuració irregular i una pendent lleugerament inclinada. El sòl està parcialment ocupat per un oliverar amb marc de plantació irregular amb arbres de diferents edats en discret estat vegetatiu i, per la resta, lliure d’espècies arbòries. Les parcel·les 1270-1272, tal com s’ha verificat durant la inspecció, queden fora del tancament que delimita la propietat objecte de taxació i, de fet, estan condicionades i utilitzades com a viabilitat d’ús de la Parròquia de San Sisto confrontant. Dit això, les esmentades parcel·les hauran de ser objecte de cessió a la Parròquia.
Al sector Fbs acabat de descriure s’admet la realització d’un auditori amb volumetria màxima de 8.000 m³ i alçada màxima de 10,00 m, una residència per a estudiants amb volumetria màxima de 2.000 m³ i alçada màxima de 7,00 m, vestidors al servei d’equipaments esportius a l’aire lliure amb volumetria màxima de 600 m³ i alçada màxima de 3,50 m.

S’especifica, a més, que la retirada del permís de construcció de l’Auditori està subordinada a la cessió gratuïta a l’Ajuntament de les dues àrees d’aparcament públic pròximes al sector (no íntegrament de propietat de la societat en liquidació) i al pagament de les sumes necessàries per a la realització dels mateixos aparcaments.
Formen part també de la consistència immobiliària propietat de la societat un altre tros de terreny situat al nord-oest del complex immobiliari principal, amb façanes i accessos potencials a Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri i Via Enrico Caruso (Full 265 parcel·les 854-857). Es tracta d’un solar edificable, classificat segons el vigent Pla General d’Ordenació en zona "Cn*", amb una superfície cadastral total de 6.030 m². El projecte de reparcel·lació identifica l’àrea com el solar núm. 8 i preveu la realització d’una instal·lació esportiva privada, composta per piscina, pistes de tennis i edificació per a bar/vestidors/sala recreativa, per un total de 210 m³. Es destaca que el mateix projecte de reparcel·lació identificava dins del solar núm. 8 l’obtenció de les àrees a destinar a zona verda i aparcament, a cedir a l’ajuntament, que a dia d’avui no s’han executat. En la inspecció s’ha constatat que tots els solars han estat edificats excepte el que és objecte de taxació (solar núm. 8) i el solar núm. 3.

S’informa que, en el moment de redacció de la peritatge, s’han localitzat diversos contractes de lloguer i d’arrendament de branca d’empresa, tots de diferent durada i diferent cànon anual, amb diverses finalitats com l’activitat d’organització, gestió i explotació de l’internat/dormitori i del menjador, així com l’organització, la gestió i l’explotació del gimnàs amb finalitats esportives amateurs i/o professionals, a més de l’organització i la gestió d’escoles i cursos per a l’obtenció de l’obligació formativa, de la formació superior, formació contínua, tal com s’indica més detalladament en la peritatge.

Cadastre d’Edificis del Municipi de Perusa al Full 281:
Parcel·la 7 - Plantes T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistència 52.000 m³ - Superfície 14.222 m² - Renda € 67.139,28

Cadastre de Terrenys del Municipi de Perusa al Full 281:
Parcel·les 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Per a més informació, consulteu la peritatge i la documentació adjunta