Zainteresowany udziałem w trybie zdalnym? Poproś o podręcznik

Zespół budynków przeznaczonych na cele edukacyjne w Perugii, Strada Lacugnano, lokalizacja San Sisto

Nieruchomość znajduje się w gminie Perugia, przy Strada Lacugnano, w obszarze mieszanym rolniczym i mieszkalnym, w niedalekiej odległości od dzielnicy San Sisto, dobrze obsługiwanej przez infrastrukturę, transport publiczny i usługi zbiorowego użytku, takie jak stacja kolejowa Perugia Silvestrini, szpital Santa Maria della Misericordia oraz wydział medycyny i chirurgii Uniwersytetu w Perugii.
Ma całkowitą powierzchnię wynoszącą 31.577 m² według stanu ewidencyjnego.
Zespół obejmuje:
• budynek przeznaczony na instytut edukacyjny;
• część przeznaczoną na internat dla przyjęcia i zakwaterowania studentów oraz uczestników kursów;
• przestrzenie przystosowane do studiów telewizyjnych, będące siedzibą lokalnej stacji;
• autonomiczny budynek przeznaczony na siłownię z przyległymi przestrzeniami sportowymi i pomieszczeniami pomocniczymi;
• oddzielny budynek przeznaczony na centralę technologii;
• wyłączny teren przyległy przeznaczony na drogi, parkingi, tereny zielone i obszar rolniczy
Został zbudowany w latach 1984-1986 i rozwija się w kilku budynkach, rozmieszczonych zgodnie z ukształtowaniem terenu, w obszarze pagórkowatym z naturalnymi różnicami wysokości, zarządzanymi za pomocą poziomych planów i wewnętrznych połączeń między różnymi funkcjami.
Główne wejście do nieruchomości odbywa się z Strada di Lacugnano przez bramę wjazdową z automatycznie otwieraną metalową bramą, ograniczoną przez dwie kolumny z betonu zbrojonego, które podtrzymują poziomą belkę z napisem; po bokach znajdują się metalowe bramy dla pieszych.
Fasada przy Strada di Lacugnano jest ograniczona przez mur z betonu z metalowym balustradą, podczas gdy reszta nieruchomości jest ogrodzona siatką metalową i słupami metalowymi.
Oprócz głównego wejścia, znajdują się dwie bramy ręczne, jedna również przy Strada di Lacugnano, która prowadzi na ogrodzoną działkę, na której znajduje się studnia działki nr 7, a druga w pobliżu działki nr 1489 (nie będącej własnością); oraz dodatkowa automatyczna brama dla pieszych umieszczona między działką nr 1487 a placem przy Kościele San Sisto.
Zespół składa się z czterech głównych budynków, z których każdy ma specyficzne cechy funkcjonalne:
a) Część przeznaczona na internat i studia telewizyjne:
Część budynku, o której mowa, była przeznaczona głównie na przyjęcie studentów i uczestników kursów edukacyjnych i szkoleniowych. Wewnątrz, na parterze, znajdują się również studia telewizyjne, siedziba lokalnej stacji (aktualnie poddana procedurze przetargowej). Budynek rozwija się na sześciu poziomach nadziemnych, zorganizowanych w następujący sposób: parter z jadalnią z wyposażoną kuchnią, pomieszczeniami do mycia, spiżarnią, pralnią, toaletami; pierwsze piętro z głównym wejściem do internatu, studia telewizyjne, w tym studio telewizyjne o podwójnej wysokości, reżyseria, biura produkcyjne, toalety, były apartament dozorcy, biura stacji, funkcjonalnie oddzielone od strefy produkcji; drugie, trzecie i czwarte piętro przeznaczone na zakwaterowanie studentów i uczestników kursów, z 67 głównymi pokojami z łazienką, o różnej pojemności, wspólnymi salami; piąte piętro składające się z 9 pokoi z łazienką, jednego mieszkania z łazienką, wspólnej sali.
b) Część przeznaczona na instytut edukacyjny:
Budynek szkolny rozwija się na pięciu poziomach nadziemnych, a także na dwóch poziomach podziemnych, zorganizowanych w następujący sposób: poziom podziemny przeznaczony głównie na działalność dydaktyczną i garaż, składający się z: sal i laboratoriów, bloku toalet (mężczyźni/kobiety), magazynu, garażu (w stanie surowym), funkcjonalnego połączenia z salami znajdującymi się pod siłownią; poziom podziemny przeznaczony głównie na działalność dydaktyczną, składający się z: sal lekcyjnych, toalet, pomieszczeń pomocniczych; parter przeznaczony głównie na wejście i funkcje administracyjne, składający się z: holu z portiernią, sekretariatu, biur dyrekcji i administracji, toalet do użytku biurowego; pierwsze i drugie piętro z salami lekcyjnymi, pomieszczeniami dla nauczycieli, pomieszczeniami pomocniczymi, blokiem toalet dla mężczyzn i kobiet; trzecie i czwarte piętro przeznaczone głównie na kursy zawodowe, składające się z: odnowionych sal na kursy kosmetyczne i masażu, toalet.
c) Część przeznaczona na siłownię:
Budynek przeznaczony na działalność sportową jest zrealizowany w konstrukcji prefabrykowanej i jest funkcjonalnie połączony z sąsiednim instytutem edukacyjnym poprzez zadaszone struktury z wewnętrznymi przejściami. Siłownia jest zorganizowana na trzech poziomach, w następujący sposób: parter przeznaczony na boisko, szatnie, trybuny, wejścia i pomieszczenia pomocnicze; poziom podwyższony przeznaczony na siłownię i pomieszczenia magazynowe.
d) Część przeznaczona na pomieszczenia techniczne (centralę technologii):
Jest to budynek techniczny podziemny z dwóch stron, usytuowany w sąsiedztwie placu i na poziomie jadalni, mieszczący pomieszczenia techniczne przeznaczone dla central i głównych instalacji ogólnych służących całemu kompleksowi edukacyjnemu i internatowi.
Powierzchnia przylegająca do opisanego powyżej zespołu budynków wynosi około 12.000 m² i w większości jest utwardzona i przeznaczona na wewnętrzne drogi i parkingi, z ograniczonymi obszarami zagospodarowanymi na tereny zielone i ścieżki. Teren przeznaczony na cele rolnicze periurbane "Ep" (działki 6380-6382) znajduje się w północno-zachodniej części budynku, ma regularny kształt i lekko nachyloną powierzchnię; znajdują się na nim drzewa oliwne o regularnym rozstawie i w dobrym stanie wegetacyjnym.
Jak opisano w "Technicznej relacji dotyczącej wyceny nieruchomości" sporządzonej przez biegłych sądowych Dott Agr. Riccardo Trabalza i inż. Pietro Barberini, zespół budynków będący przedmiotem sprzedaży jest w całości zgodny z przepisami urbanistycznymi i ewidencyjnymi, z wyjątkiem ograniczonych niezgodności dotyczących wewnętrznego rozmieszczenia pomieszczeń i niektórych części elewacji. Takie niezgodności mogą być naprawione poprzez aktywację procedur przewidzianych w L.R. n. 1/2015 i zm., z późniejszą aktualizacją dokumentacji ewidencyjnej poprzez złożenie odpowiedniej zmiany. Koszty związane z powyższymi regulacjami, zarówno urbanistycznymi, jak i ewidencyjnymi, będą obciążały stronę kupującą i zostały uwzględnione, w sposób dorozumiany, przy ustalaniu wartości wyceny.
Teren budowlany położony na południowy wschód od budynku (działki 1485-1487-1270-1272), znajdujący się między własnością Parafii San Sisto a innymi sąsiednimi nieruchomościami, składa się z kilku działek o różnych przeznaczeniach urbanistycznych, z których dominującym jest "Fbs*", ma nieregularny kształt i lekko nachyloną powierzchnię. Powierzchnia nadziemna jest częściowo zajęta przez gaj oliwny o nieregularnym rozstawie z drzewami w dobrym stanie wegetacyjnym, a pozostała część jest wolna od drzew. Działki 1270-1272, jak ustalono podczas inspekcji, znajdują się poza ogrodzeniem ograniczającym nieruchomość będącą przedmiotem wyceny i w rzeczywistości są zagospodarowane i wykorzystywane jako drogi do użytku sąsiedniej Parafii San Sisto. W związku z tym, powyższe działki powinny być przedmiotem cesji na rzecz Parafii.
W obszarze Fbs, o którym mowa, dopuszcza się realizację audytorium o maksymalnej objętości wynoszącej 8.000 m³ i maksymalnej wysokości 10,00 m, internatu dla studentów o maksymalnej objętości wynoszącej 2.000 m³ i maksymalnej wysokości 7,00 m, szatni dla sprzętu sportowego na świeżym powietrzu o maksymalnej objętości wynoszącej 600 m³ i maksymalnej wysokości 3,50 m.
Ponadto należy zaznaczyć, że uzyskanie pozwolenia na budowę audytorium jest uzależnione od nieodpłatnego przekazania gminie dwóch sąsiednich terenów parkingowych (nie w całości będących własnością spółki w likwidacji) oraz od przekazania niezbędnych środków na realizację tych parkingów.
W skład nieruchomości będącej własnością spółki wchodzi również dodatkowa działka położona na północny zachód od głównego zespołu budynków, z potencjalnymi widokami i dostępami do Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri i Via Enrico Caruso (Arkusz 265 działki 854-857). Jest to działka budowlana, sklasyfikowana zgodnie z obowiązującym Planem Zagospodarowania Przestrzennego w strefie "Cn*", o całkowitej powierzchni ewidencyjnej wynoszącej 6.030 m². Projekt podziału wskazuje obszar jako działkę nr 8 i przewiduje realizację prywatnego obiektu sportowego, składającego się z basenu, kortów tenisowych oraz budynku na bar/szatnie/salę rekreacyjną, o łącznej objętości 210 m³. Należy podkreślić, że ten sam projekt podziału wskazywał w obrębie działki nr 8 pozyskanie terenów przeznaczonych na zieleń i parking, które miały być przekazane gminie, a które do tej pory nie zostały zrealizowane. Podczas inspekcji stwierdzono, że wszystkie działki zostały zabudowane, z wyjątkiem działki będącej przedmiotem wyceny (w projekcie podziału oznaczonej jako działka nr 8) oraz działki nr 3.

Należy zaznaczyć, że w momencie sporządzania ekspertyzy zebrano różne umowy najmu i dzierżawy, wszystkie o różnym czasie trwania i różnych rocznych czynszach, z różnymi celami, takimi jak organizacja, zarządzanie i prowadzenie internatu/sypialni oraz jadalni, a także organizacja, zarządzanie i prowadzenie siłowni w celach sportowych amatorskich i/lub profesjonalnych, a także organizacja i zarządzanie szkołami i kursami w celu uzyskania obowiązkowego kształcenia, kształcenia wyższego, kształcenia ustawicznego, jak lepiej opisano w ekspertyzie.

Zespół jest ewidencjonowany w następujący sposób:
- Ewidencja budynków gminy Perugia na Arkuszu 281:
Działka 7 - Poziom T-1-2-3-4-5 - Kategoria B/5 - Klasa 3 - Zawartość 52.000 m³ - Powierzchnia 14.222 m² - Dochód € 67.139,28
- Ewidencja gruntów gminy Perugia na Arkuszu 281:
Działki 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Aby uzyskać więcej informacji, proszę zapoznać się z ekspertyzą i załączoną dokumentacją.