Zainteresowany udziałem w trybie zdalnym? Poproś o podręcznik

Zespół nieruchomości o przeznaczeniu szkolno-szkoleniowym w Perugii, Strada Lacugnano, miejscowość San Sisto

Kompleks jest zlokalizowany na terenie gminy Perugia, przy Strada Lacugnano, w strefie mieszanej rolniczo-mieszkalnej, w niewielkiej odległości od przysiółka San Sisto, dobrze skomunikowanej dzielnicy mieszkaniowej z infrastrukturą, transportem publicznym oraz usługami użyteczności zbiorowej, takimi jak stacja kolejowa Perugia Silvestrini, szpital Santa Maria della Misericordia oraz wydział medycyny i chirurgii Uniwersytetu w Perugii.
Posiada łączną powierzchnię 31 577 m² według ewidencji.
Kompleks obejmuje:
• budynek przeznaczony na instytut szkolny;
• część przeznaczoną na internat dla przyjęcia i zakwaterowania uczniów oraz uczestników kursów;
• przestrzenie wyposażone na potrzeby studiów telewizyjnych, dawniej siedziba lokalnego nadawcy;
• samodzielny budynek przeznaczony na halę sportową z przyległymi przestrzeniami sportowymi i pomieszczeniami pomocniczymi;
• oddzielny obiekt przeznaczony na centralę instalacji technologicznych;
• wyłączny teren przynależny przeznaczony na układ komunikacyjny, parkingi, tereny zielone oraz strefę rolną.
Został wzniesiony w latach 1984–1986 i składa się z kilku brył budowlanych rozmieszczonych zgodnie z ukształtowaniem terenu; jest to obszar pagórkowaty z naturalnymi różnicami poziomów, rozwiązanymi poprzez przesunięte kondygnacje i wewnętrzne połączenia między różnymi funkcjami.
Główne wejście do kompleksu znajduje się od Strada di Lacugnano poprzez wjazd z metalową bramą o zautomatyzowanym otwieraniu, ograniczony dwiema żelbetowymi kolumnami podtrzymującymi belkę poziomą z szyldem; po bokach znajdują się metalowe furtki.
Front od strony Strada di Lacugnano ogranicza betonowy murek z metalową balustradą, natomiast pozostała część posesji jest ogrodzona siatką metalową na metalowych słupkach.
Oprócz głównego wjazdu znajdują się dwie bramy ręczne: jedna również przy Strada di Lacugnano, prowadząca na ogrodzoną działkę, na której znajduje się studnia działki nr 7, oraz druga w pobliżu działki nr 1489 (niebędącej własnością); ponadto istnieje dodatkowa zautomatyzowana furtka zlokalizowana między działką nr 1487 a placem kościoła San Sisto.
Kompleks składa się z czterech głównych części budowlanych, z których każda ma określone cechy funkcjonalne:

a) Część przeznaczona na internat i studia telewizyjne:
Przedmiotowa część budynku była przeznaczona głównie do przyjmowania uczniów i uczestników kursów szkolnych oraz szkoleniowych. Wewnątrz, na parterze, znajdują się również studia telewizyjne, niegdyś siedziba lokalnego nadawcy. Budynek ma sześć kondygnacji nadziemnych, w następującym układzie: parter z jadalnią i wyposażoną kuchnią, pomieszczenia do zmywania, spiżarnia, pralnia, toalety; pierwsze piętro z głównym wejściem do internatu, studiami telewizyjnymi obejmującymi studio o podwójnej wysokości, reżyserkę, biura produkcyjne, toalety, dawne mieszkanie dozorcy, biura nadawcy, funkcjonalnie oddzielone od strefy produkcyjnej; drugie, trzecie i czwarte piętro przeznaczone na zakwaterowanie uczniów i kursantów, z 67 głównymi pokojami z łazienką o różnej pojemności oraz pomieszczeniami wspólnymi; piąte piętro składające się z 9 pokoi z łazienką, mieszkania dwupokojowego z łazienką oraz sali wspólnej.

b) Część przeznaczona na instytut szkolny:
Budynek szkolny ma pięć kondygnacji nadziemnych oraz dwie kondygnacje podziemne, w układzie: kondygnacja podziemna o przeważającym przeznaczeniu dydaktycznym i na garaż, składająca się z sal i laboratoriów, bloku toalet (męskie/damskie), magazynu, garażu (w stanie surowym), połączenia funkcjonalnego z salami znajdującymi się pod halą sportową; kondygnacja podziemna o przeważającym przeznaczeniu dydaktycznym: sale lekcyjne, toalety, pomieszczenia pomocnicze; parter o przeważającym przeznaczeniu na wejście i funkcje administracyjne: hol z portiernią, sekretariat, biura kierownicze i administracyjne, toalety dla biur; pierwsze i drugie piętro z salami lekcyjnymi, pokojami nauczycielskimi, pomieszczeniami pomocniczymi, blokiem toalet dla mężczyzn i kobiet; trzecie i czwarte piętro o przeważającym przeznaczeniu na kursy zawodowe: odnowione sale na kursy kosmetyczki i masażysty-fizjoterapeuty, toalety.

c) Część przeznaczona na halę sportową:
Budynek przeznaczony do działalności sportowej wykonano w technologii prefabrykowanej i jest funkcjonalnie połączony z sąsiednim instytutem szkolnym poprzez zadaszone konstrukcje z przejściami wewnętrznymi. Hala sportowa jest podzielona na trzy poziomy: parter przeznaczony na boisko, szatnie, trybuny, wejścia i pomieszczenia pomocnicze; podwyższony parter przeznaczony na salę ćwiczeń i pomieszczenia magazynowe.

d) Część przeznaczona na pomieszczenia techniczne (centrala instalacji technologicznych):
Jest to budynek techniczny zagłębiony z dwóch stron, zlokalizowany przy placu i na poziomie kondygnacji jadalni; mieści pomieszczenia techniczne przeznaczone na centrale i główne instalacje ogólne obsługujące cały kompleks szkolny i internat.
Powierzchnia przyległa do opisanego kompleksu wynosi około 12 000 m² i w większości jest pokryta nawierzchnią bitumiczną oraz przeznaczona na drogi wewnętrzne i parkingi, z ograniczonymi obszarami zieleni urządzonej i ciągami pieszymi.
Teren o przeznaczeniu rolnym podmiejskim „Ep” (działki 6380–6382) znajduje się po północno-zachodniej stronie budynku; ma regularny kształt i lekko nachylone ukształtowanie; rosną na nim drzewa oliwne w niemal regularnej rozstawie, w dość dobrym stanie wegetacyjnym.
Jak przedstawiono w załączonej opinii biegłego, kompleks nieruchomości jako całość jest zgodny pod względem urbanistycznym i ewidencyjnym, z wyjątkiem ograniczonych niezgodności dotyczących rozkładu wewnętrznego pomieszczeń oraz niektórych fragmentów elewacji. Niezgodności te mogą zostać zalegalizowane poprzez uruchomienie procedur przewidzianych w L.R. nr 1/2015 z późn. zm., z następczą aktualizacją dokumentacji ewidencyjnej poprzez złożenie odpowiedniej zmiany. Koszty związane z powyższymi uregulowaniami, zarówno urbanistycznymi, jak i ewidencyjnymi, pozostaną po stronie nabywcy i zostały uwzględnione, w sposób dorozumiany, przy określaniu wartości oszacowania.
Teren budowlany położony na południowy wschód od budynku (działki 1485–1487–1270–1272), pomiędzy własnością Parafii San Sisto a innymi sąsiednimi własnościami, składa się z kilku działek o różnych przeznaczeniach urbanistycznych, z których dominujące to „Fbs*”; ma nieregularny kształt i lekko nachylone ukształtowanie. Powierzchnia terenu jest częściowo zajęta przez gaj oliwny o nieregularnej rozstawie drzew w różnym wieku, w dość dobrym stanie wegetacyjnym, a w pozostałej części jest wolna od drzew. Działki 1270–1272, jak stwierdzono podczas oględzin, znajdują się poza ogrodzeniem wyznaczającym wycenianą własność i faktycznie są urządzone i wykorzystywane jako dojazd na potrzeby sąsiedniej Parafii San Sisto. W związku z tym wskazane działki powinny zostać zbyte na rzecz Parafii.
W opisanym powyżej obszarze Fbs dopuszcza się realizację audytorium o maksymalnej kubaturze 8 000 m³ i maksymalnej wysokości 10,00 m, domu gościnnego dla studentów o maksymalnej kubaturze 2 000 m³ i maksymalnej wysokości 7,00 m, a także szatni obsługujących otwarte obiekty sportowe o maksymalnej kubaturze 600 m³ i maksymalnej wysokości 3,50 m.

Ponadto informuje się, że odbiór pozwolenia na budowę Audytorium jest uzależniony od nieodpłatnego przekazania gminie dwóch przyległych terenów przeznaczonych na parking publiczny (nie w całości będących własnością spółki w likwidacji) oraz od wpłaty kwot niezbędnych do realizacji tych parkingów.
W skład majątku nieruchomego należącego do spółki wchodzi również dodatkowy grunt położony na północno-zachód od głównego kompleksu, z potencjalnymi frontami i dojazdami od Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri oraz Via Enrico Caruso (arkusz 265 działki 854–857). Jest to działka budowlana, sklasyfikowana zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Ogólnym w strefie „Cn*”, o łącznej powierzchni ewidencyjnej 6 030 m². Projekt podziału (lottizzazione) wskazuje ten obszar jako działkę nr 8 i przewiduje na niej realizację prywatnego obiektu sportowego obejmującego basen, korty tenisowe oraz obiekt na bar/szatnie/salę rekreacyjną, o łącznej kubaturze 210 m³. Zwraca się uwagę, że ten sam projekt podziału przewidywał w obrębie działki nr 8 zabezpieczenie terenów przeznaczonych na zieleń i parking, do przekazania gminie, które do dziś nie zostały zrealizowane. Podczas oględzin stwierdzono, że wszystkie działki zostały zabudowane z wyjątkiem wycenianej (działka nr 8) oraz działki nr 3.

Informuje się, że w momencie sporządzania opinii biegłego pozyskano różne umowy najmu oraz dzierżawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wszystkie o różnym czasie trwania i różnym rocznym czynszu, o różnych celach, takich jak organizacja, zarządzanie i prowadzenie internatu/hostelu oraz stołówki, jak również organizacja, zarządzanie i prowadzenie hali sportowej w celach amatorskich i/lub profesjonalnych, a także organizacja i zarządzanie szkołami oraz kursami w celu realizacji obowiązku kształcenia, kształcenia wyższego i kształcenia ustawicznego, zgodnie z bardziej szczegółowym opisem w opinii.

Ewidencja budynków gminy Perugia, arkusz 281:
Działka 7 – kondygnacje T-1-2-3-4-5 – kategoria B/5 – klasa 3 – kubatura 52 000 m³ – powierzchnia 14 222 m² – dochód katastralny 67 139,28 €

Ewidencja gruntów gminy Perugia, arkusz 281:
Działki 7 – 1272 – 6380 – 6381 – 6382 – 6383 – 1485 – 1487 – 1490 – 1270 – 854 – 857

W celu uzyskania dalszych informacji należy zapoznać się z opinią biegłego oraz załączoną dokumentacją