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Complexo imobiliário destinado à educação e formação em Perugia, Strada Lacugnano, Localidade San Sisto

O imóvel está localizado no Município de Perugia, na Strada Lacugnano, em uma zona mista agrícola e residencial, a curta distância da fração de San Sisto, um bairro residencial bem servido por infraestrutura, transportes públicos e serviços de interesse coletivo, como a estação ferroviária Perugia Silvestrini, o hospital Santa Maria della Misericordia e o departamento de medicina e cirurgia da Universidade de Perugia.
Tem uma área total de 31.577 m² cadastrais.
O complexo inclui:
b7 edifício destinado a instituto escolar;
b7 porção destinada a internato para acolhimento e alojamento de estudantes e participantes dos cursos;
b7 espaços equipados para estúdios de televisão, já sede de uma emissora local;
b7 edifício autônomo destinado a ginásio com espaços esportivos anexos e locais acessórios;
b7 corpo separado destinado a central de instalações tecnológicas;
b7 pátio exclusivo destinado a vias de acesso, estacionamentos, áreas verdes e zona agrícola
Foi construído entre 1984 e 1986 e se desenvolve em vários corpos de edifício, dispostos de acordo com a topografia do terreno, tratando-se de uma área colinar com desníveis naturais, geridos por meio de níveis escalonados e conexões internas entre as diferentes funções.
O acesso principal ao complexo imobiliário é feito pela Strada di Lacugnano através de um portão de entrada com portão metálico de abertura automatizada, delimitado por duas colunas de concreto armado que sustentam uma viga horizontal com a placa; dos lados, há portões pedonais metálicos.
A frente na Strada di Lacugnano é delimitada por um muro de concreto com guarda-corpo metálico acima, enquanto o restante da propriedade é cercado com rede metálica e postes de metal.
Além da entrada principal, há dois portões manuais, um sempre na Strada di Lacugnano, que leva à área cercada onde se encontra o poço da partícula n. 7 e o outro próximo à partícula n. 1489 (não de propriedade); e um portão pedonal automatizado colocado entre a partícula n. 1487 e a praça da Igreja de San Sisto.
O complexo é dividido em quatro principais corpos de edifício, cada um com características funcionais específicas:
a) Porção destinada a internato e estúdios de televisão:
A porção do edifício em questão era destinada principalmente à acolhida de estudantes e participantes dos cursos escolares e formativos. Em seu interior, no térreo, também estão localizados os estúdios de televisão, sede de uma emissora local (atualmente sob processo de falência). O edifício se desenvolve em seis níveis acima do solo, assim distribuídos: térreo com refeitório com cozinha equipada, locais para lavagem, despensa, lavanderia, banheiros; primeiro andar com entrada principal do internato, estúdios de televisão incluindo estúdio de televisão com pé direito duplo, direção, escritórios de produção, banheiros, ex-apartamento do zelador, escritórios da emissora, funcionalmente separados da área de produção; andares segundo, terceiro e quarto destinados à hospedagem de estudantes e participantes dos cursos, com n. 67 quartos principais dotados de banheiro, de várias capacidades, salas comuns; quinto andar composto por n. 9 quartos com banheiro, um apartamento de dois quartos com banheiro, sala comum.
b) Porção destinada a Instituto escolar:
O edifício escolar se desenvolve em cinco níveis acima do solo, além de dois níveis subterrâneos, distribuídos da seguinte forma: andar subterrâneo destinado principalmente a atividades didáticas e garagem, assim composto: salas de aula e laboratórios, bloco de banheiros (masculino/feminino), depósito, garagem (em estado bruto), conexão funcional com as salas localizadas abaixo do ginásio; andar subterrâneo destinado principalmente a atividades didáticas, assim composto: salas de aula, banheiros, locais de serviço; térreo destinado principalmente à entrada e funções administrativas, assim composto: átrio com portaria, secretaria, escritórios diretores e administrativos, banheiros para uso de escritórios; primeiro e segundo andares com salas de aula, salas para professores, locais de serviço, bloco de banheiros para homens e mulheres; andares terceiro e quarto destinados principalmente a cursos profissionalizantes, assim compostos: salas renovadas para cursos de esteticista e massoterapeuta, banheiros.
c) Porção destinada a Ginásio:
O corpo de edifício destinado a atividades esportivas é realizado com estrutura pré-fabricada e está funcionalmente conectado ao instituto escolar adjacente por meio de estruturas cobertas com passagens internas. O ginásio é dividido em três níveis, assim distintos: térreo destinado a campo de jogo, vestiários, arquibancadas, acessos e locais de serviço; andar elevado destinado a ginásio e locais de depósito.
d) Porção destinada a locais técnicos (central de instalações tecnológicas):
Trata-se de um edifício técnico subterrâneo em dois lados, localizado adjacente à praça e ao nível do andar do refeitório, abriga os locais técnicos destinados às centrais e principais instalações gerais a serviço de todo o complexo escolar e do internato.
A área adjacente ao complexo imobiliário acima descrito se estende por cerca de 12.000 m² e, na maior parte, é asfaltada e destinada a vias internas e estacionamentos, com áreas limitadas organizadas em verde e calçadas. O terreno com destinação agrícola periurbana "Ep" (partículas 6380-6382) está localizado na posição noroeste do edifício, apresenta uma conformação regular e inclinação levemente ascendente; nele existem oliveiras com espaçamento de plantio quase regular e em estado vegetativo discreto.
Como ilustrado na "Relação técnica de avaliação dos bens imóveis" elaborada pelos CTUs Dr. Agr. Riccardo Trabalza e Eng. Pietro Barberini, o complexo imobiliário objeto de venda é, em sua totalidade, conforme sob o ponto de vista urbanístico e cadastral, exceto por limitações relativas à distribuição interna dos locais e a algumas porções das fachadas. Essas limitações podem ser regularizadas mediante a ativação dos procedimentos previstos pela L.R. n. 1/2015 e s.m.i., com subsequente atualização da documentação cadastral mediante apresentação de variação adequada. Os encargos relacionados a essas regularizações, tanto urbanísticas quanto cadastrais, ficarão a cargo da parte compradora e foram considerados, implicitamente, para a determinação do valor de avaliação.
O terreno edificável localizado a sudeste do edifício (partículas 1485-1487-1270-1272), situado entre a propriedade da Paróquia de San Sisto e outras propriedades vizinhas, é constituído por várias partículas com diferentes destinações urbanísticas, das quais a predominante é "Fbs*", apresenta uma conformação irregular e uma inclinação levemente ascendente. A superfície é em parte ocupada por um olival com espaçamento de plantio irregular, com plantas de idades variadas em estado vegetativo discreto e, na parte restante, livre de espécies arbóreas. As partículas 1270-1272, como verificado durante a inspeção, estão localizadas fora da cerca delimitadora da propriedade em avaliação e, de fato, estão organizadas e utilizadas como vias de acesso para a Paróquia vizinha de San Sisto. Dito isso, as referidas partículas deverão ser objeto de cessão à Paróquia.
No setor Fbs recém-descrito, é permitida a construção de um auditório com volumetria máxima de 8.000 m³ e altura máxima de 10,00 m, uma residência para estudantes com volumetria máxima de 2.000 m³ e altura máxima de 7,00 m, vestiários para equipamentos esportivos ao ar livre com volumetria máxima de 600 m³ e altura máxima de 3,50 m.
Além disso, ressalta-se que a obtenção da licença de construção do Auditório está condicionada à cessão gratuita ao Município das duas áreas de estacionamento público adjacentes ao setor (não inteiramente de propriedade da sociedade em liquidação) e ao pagamento das quantias necessárias para a construção dos referidos estacionamentos.
Faz parte da consistência imobiliária de propriedade da sociedade também um outro lote de terreno localizado ao Noroeste do complexo imobiliário principal, com fachadas e acessos potenciais na Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Folha 265 partículas 854-857). Trata-se de um lote edificável, classificado de acordo com o vigente Plano Diretor Geral na zona "Cn*", com uma área total cadastrada de 6.030 m². O projeto de loteamento identifica a área com o lote n. 8 e prevê a construção de uma instalação esportiva privada, composta por piscina, quadras de tênis e estrutura para bar/vestiários/sala recreativa, totalizando 210 m³. Destaca-se que o mesmo projeto de loteamento previa, dentro do lote n. 8, a obtenção das áreas a serem destinadas a verde e estacionamento, a serem cedidas ao município, que até hoje não foram realizadas. Durante a inspeção, foi verificado que todos os lotes foram edificados, exceto aquele em avaliação (indicado no projeto de loteamento como lote n. 8) e o lote n. 3.

Ressalta-se que no momento da elaboração da avaliação foram encontrados diversos contratos de locação e de arrendamento de ramo de empresa, todos com diferentes durações e diferentes aluguéis anuais, com várias finalidades, como a atividade de organização, gestão e operação do internato/dormitório e do refeitório, bem como a organização, gestão e operação do ginásio para fins esportivos amadores e/ou profissionais, além da organização e gestão de escolas e cursos para a obtenção da obrigação formativa, da formação superior, formação contínua, conforme melhor indicado na avaliação.

O imóvel está cadastrado da seguinte forma:
- Cadastro de Edificações do Município de Perugia na Folha 281:
b7 Partícula 7 - Andar T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistência 52.000 m³ - Área 14.222 m² - Renda e2¬ 67.139,28
- Cadastro de Terrenos do Município de Perugia na Folha 281:
b7 Partículas 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Para mais informações, consulte a avaliação e a documentação anexa.