Interessado em participar online? Solicite o manual

Complexo imobiliário com finalidade escolar-formativa em Perugia, Strada Lacugnano, Localidade San Sisto

O compêndio está localizado no Município de Perugia, na Strada Lacugnano, numa zona mista agrícola e residencial, a curta distância da localidade de San Sisto, bairro residencial bem servido por infraestruturas, transportes públicos e serviços de interesse coletivo, como a estação ferroviária Perugia Silvestrini, o hospital Santa Maria della Misericordia e o departamento de medicina e cirurgia da Universidade de Perugia.
Possui uma superfície total de 31.577 m² cadastrais.
O complexo compreende:
• edifício destinado a instituto escolar;
• porção destinada a internato para acolhimento e alojamento de estudantes e participantes dos cursos;
• espaços equipados para estúdios de televisão, anteriormente sede de uma emissora local;
• edifício autónomo destinado a ginásio com áreas desportivas anexas e locais acessórios;
• corpo separado destinado à central de instalações tecnológicas;
• pátio/área de pertença exclusiva destinada a vias internas, estacionamentos, áreas verdes e zona agrícola
Foi construído entre 1984 e 1986 e desenvolve-se em vários corpos de edifício, dispostos segundo o perfil do terreno, tratando-se de uma área colinar com desníveis naturais, geridos por meio de pisos desencontrados e ligações internas entre as diferentes funções.
O acesso principal ao complexo imobiliário ocorre a partir da Strada di Lacugnano, através de um portão de entrada para veículos com cancela metálica de abertura automatizada, delimitado por duas colunas em betão armado que suportam uma viga horizontal com a placa; lateralmente existem portões pedonais metálicos.
A frente para a Strada di Lacugnano é delimitada por um murete em betão com grade metálica por cima, enquanto o restante da propriedade está vedado com rede metálica e postes metálicos.
Além da entrada principal, existem dois portões manuais: um, também na Strada di Lacugnano, que dá acesso à faixa de terreno vedada onde se encontra o poço da parcela n.º 7, e o outro nas proximidades da parcela n.º 1489 (não pertencente à propriedade); e ainda um portão pedonal automatizado colocado entre a parcela n.º 1487 e o adro da Igreja de San Sisto.
O complexo está organizado em quatro principais corpos edificados, cada um com características funcionais específicas:
(a) Porção destinada a internato e estúdios de televisão:
A porção do edifício em causa destinava-se predominantemente ao acolhimento de estudantes e participantes de cursos escolares e formativos. No seu interior, no rés do chão, encontram-se também os estúdios de televisão, outrora sede de uma emissora local. O edifício desenvolve-se em seis níveis acima do solo, assim articulados: rés do chão com refeitório e cozinha equipada, locais de lavagem, despensa, lavandaria, instalações sanitárias; primeiro piso com entrada principal do internato, estúdios de televisão incluindo estúdio de dupla altura, régie, escritórios de produção, instalações sanitárias, ex-apartamento do porteiro, escritórios da emissora, funcionalmente separados da área de produção; segundo, terceiro e quarto pisos destinados ao alojamento de estudantes e formandos, com n.º 67 quartos principais com casa de banho, de várias capacidades, salas comuns; quinto piso composto por n.º 9 quartos com casa de banho, um T1 com casa de banho, sala comum.
(b) Porção destinada a Instituto escolar:
O edifício escolar desenvolve-se em cinco níveis acima do solo, além de dois níveis semienterrados, articulados como segue: piso semienterrado com destino prevalente a atividade didática e garagem, assim composto: salas e laboratórios, bloco de instalações sanitárias (homens/mulheres), arrecadação, garagem (no estado bruto), ligação funcional com as salas situadas sob o ginásio; piso semienterrado com destino prevalente a atividade didática, assim composto: salas de aula, instalações sanitárias, locais de serviço; rés do chão com destino prevalente a entrada e funções administrativas, assim composto: átrio com portaria, secretaria, gabinetes diretivos e administrativos, instalações sanitárias para uso dos escritórios; primeiro e segundo pisos com salas de aula, salas para docentes, locais de serviço, bloco de instalações sanitárias para homens e mulheres; terceiro e quarto pisos com destino prevalente a cursos profissionalizantes, assim composto: salas renovadas para cursos de esteticista e massofisioterapeuta, instalações sanitárias.
(c) Porção destinada a Ginásio:
O corpo do edifício destinado a atividades desportivas é realizado com estrutura pré-fabricada e está funcionalmente ligado ao instituto escolar adjacente através de estruturas cobertas com passagens internas. O ginásio está organizado em três níveis, assim distintos: rés do chão destinado a campo de jogo, balneários, bancadas, acessos e locais de serviço; piso elevado destinado a ginásio e locais de arrecadação.
(d) Porção destinada a locais técnicos (central de instalações tecnológicas):
Trata-se de um edifício técnico semienterrado em dois lados, situado junto ao pátio e à cota do piso do refeitório, que alberga os locais técnicos destinados às centrais e aos principais sistemas gerais ao serviço de todo o complexo escolar e do internato.
A área contígua ao complexo imobiliário acima descrito estende-se por cerca de 12.000 m² e, na sua maior parte, encontra-se asfaltada e destinada à circulação interna e estacionamentos, com limitadas áreas ajardinadas de pertença e caminhos.
O terreno com destino agrícola periurbano "Ep" (parcelas 6380-6382) situa-se a noroeste do edifício, apresenta uma conformação regular e uma inclinação ligeira; nele existem oliveiras com compasso de plantação quase regular e em razoável estado vegetativo.
Conforme ilustrado na perícia anexa, o complexo imobiliário apresenta-se, no seu conjunto, conforme sob o ponto de vista urbanístico e cadastral, com exceção de pequenas desconformidades relativas à distribuição interna dos espaços e a algumas porções das fachadas. Tais desconformidades podem ser regularizadas mediante a ativação dos procedimentos previstos pela L.R. n.º 1/2015 e alterações posteriores, com subsequente atualização da documentação cadastral mediante apresentação de adequada alteração. Os encargos ligados às referidas regularizações, tanto urbanísticas como cadastrais, ficarão a cargo da parte compradora e foram considerados, de forma implícita, para efeitos de determinação do valor de avaliação.
O terreno edificável localizado a sudeste do edifício (parcelas 1485-1487-1270-1272), entre a propriedade da Paróquia de San Sisto e outras propriedades confinantes, é constituído por várias parcelas com diferentes destinações urbanísticas, das quais a predominante é "Fbs*"; apresenta uma conformação irregular e uma inclinação ligeira. A cobertura do solo é parcialmente ocupada por um olival com compasso de plantação irregular, com árvores de diferentes idades em razoável estado vegetativo, e na restante parte livre de espécies arbóreas. As parcelas 1270-1272, conforme verificado na vistoria, situam-se fora da vedação que delimita a propriedade em avaliação e, de facto, encontram-se arranjadas e utilizadas como via de acesso ao serviço da confinante Paróquia de San Sisto. Posto isto, as referidas parcelas deverão ser objeto de cedência à Paróquia.
No compartimento Fbs acima descrito é permitida a realização de um auditório com volumetria máxima de 8.000 m³ e altura máxima de 10,00 m, uma residência/hostel para estudantes com volumetria máxima de 2.000 m³ e altura máxima de 7,00 m, balneários ao serviço de equipamentos desportivos ao ar livre com volumetria máxima de 600 m³ e altura máxima de 3,50 m.

Esclarece-se, ainda, que o levantamento da licença de construção do Auditório está subordinado à cedência gratuita ao Município das duas áreas de estacionamento público contíguas ao compartimento (não integralmente pertencentes à sociedade em liquidação) e ao pagamento das quantias necessárias para a realização dos referidos estacionamentos.
Integra também o património imobiliário pertencente à sociedade um outro terreno localizado a noroeste do complexo imobiliário principal, com frentes e acessos potenciais pela Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Folha 265 parcelas 854-857). Trata-se de um lote edificável, classificado, segundo o vigente Plano Diretor/Plano Regulador Geral, na zona "Cn*", com uma superfície cadastral total de 6.030 m². O projeto de loteamento identifica a área como lote n.º 8 e prevê nele a realização de uma instalação desportiva privada, constituída por piscina, campos de ténis e construção para bar/balneários/sala recreativa, num total de 210 m³. Salienta-se que o mesmo projeto de loteamento identificava, no interior do lote n.º 8, a obtenção das áreas a destinar a espaços verdes e estacionamento, a ceder ao município, ainda não realizadas. Na vistoria verificou-se que todos os lotes foram edificados, exceto o objeto da presente avaliação (lote n.º 8) e o lote n.º 3.

Informa-se que, no momento da elaboração da perícia, foram encontrados diversos contratos de locação e de arrendamento de ramo de empresa, todos com diferentes durações e diferentes rendas anuais, com várias finalidades, como a atividade de organização, gestão e exploração do internato/dormitório e do refeitório, bem como a organização, gestão e exploração do ginásio para fins desportivos amadores e/ou profissionais, além da organização e gestão de escolas e cursos para a obtenção da escolaridade obrigatória, do ensino/formação superior e da formação contínua, conforme melhor indicado na perícia.

Cadastro de Edifícios do Município de Perugia na Folha 281:
Parcela 7 - Piso T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistência 52.000 m³ - Superfície 14.222 m² - Rendimento € 67.139,28

Cadastro de Terrenos do Município de Perugia na Folha 281:
Parcelas 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Para mais informações, consulte a perícia e a documentação em anexo