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Complesso immobiliare a destinazione scolastico-formativa a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

U compendiu è ubicatu ntô Cumuni di Perugia, in Strada Lacugnano, in na zona mista agricola e residenziale, a brevi distanzi di la frazzioni di San Sisto, quartieri residenziale bonu servutu di infrastrutturi, trasporti pubblici e servizi di interessi cullettivi quali la stazioni ferroviaria Perugia Silvestrini, l'ospedali Santa Maria di la Misericordia e lu dipartimentu di medicina e chirurgia di l'Università di Perugia.
Ha na superficie complessiva pari a 31.577 mq catastali.
U complesso cunteni:
 edificio adibitu a istitutu scolastico;
 porzioni destinata a convitto pi l’accoglienza e l’alloggio di studenti e frequentatori di corsi;
 spazi attrezzati pi studi televisivi, già sede di un'emittente locale;
 edificio autonomu adibitu a palestra cu annessi spazi sportivi e locali accessori;
 corpu separatu destinatu a centrale impianti tecnologici;
 corte pertinenziale esclusiva adibita a viabilità, parcheggi, aree verdi e zona agricola
E' statu edificatu tra lu 1984 e lu 1986 e si sviluppa in più corpi di fabbrica, disposti secunnu l’andamentu di lu terrenu, trattannusi di un’area collinari cu dislivelli naturali, gestiti mediante piani sfalsati e collegamenti interni tra li diversi funzioni.
L’accessu principali ô complesso immobiliare avviene da Strada di Lacugnano attraversu un varcu carrabile cu cancello metallicu ad apertura automatizzata, delimitatu da dui colonne in cemento armatu chi sorregginu na trave orizzontali cu l’insegna; ai lati sunnu prisenti cancelli pedonali metallici.
U fronte su Strada di Lacugnano è delimitatu da muretto in cemento cu sovrastanti ringhiera metallica, mentri u restu di la proprietà è recintatu cu rete metallica e pali in metallo.
Oltre all’ingressu principali, sunnu prisenti dui cancelli manuali, unu sempri su Strada di Lacugnano, chi immetti supra la rata di terrenu recintata in cui ricade u pozzu di la particella n. 7 e l’altro in prossimità di la particella n. 1489 (non di proprietà); e un ulteriore cancello pedonale automatizatu postu tra la particella n. 1487 e u piazzali di la Chiesa di San Sisto.
U complesso è articolatu in quattru principali corpi edilizi, ciascunu cu specifiche caratteristiche funzionali:
a) Porzione adibita a convitto e studi televisivi:
La porzione di edificio in oggettu era destinata prevalentemente all’accoglienza di li studenti e di li partecipanti ai corsi scolastici e formativi. Al so internu, ô pianu terra, trovanu puru collocazione li studi televisivi, sede di un'emittente locale (attualmente sottoposta a procedura concorsuale). L’edificio si sviluppa su sei livelli fora terra, così articolati: pianu terra cu sala mensa cu cucina attrezzata, locali ad uso lavaggio, dispensa, lavanderia, servizi igienici; pianu primi cu ingressu principali di lu convitto, studi televisivi comprensivi di studio televisivo a doppia altezza, regia, uffici di produzione, servizi igienici, ex appartamento di lu custodi, uffici di l’emittente, separati funzionalmente dalla zona di produzione; piani secondu, terzu e quartu destinati all’ospitalità di li studenti e corsisti, cu n. 67 stanze principali dotate di bagno, di varia capienza, sale comuni; pianu quintu cumpostu di n. 9 stanze cu bagno, un bilocale cu bagno, sala comune.
b) Porzione adibita a Istituto scolastico:
L’edificio scolastico si sviluppa su cinque livelli fora terra, oltre a dui livelli seminterrati, articolati comu segue: pianu seminterratu a destinazione prevalente attività didattica e autorimessa così cumpostu: aule e laboratori, blocco servizi igienici (omini/donne), deposito, autorimessa (allo statu grezzo), collegamentu funzionale cu li aule poste sutta la palestra; pianu seminterratu a destinazione prevalente attività didattica così cumpostu: aule scolastiche, servizi igienici, locali di servizio; pianu terra a destinazione prevalente ingressu e funzioni amministrative così cumpostu: atriu cu portineria, segreteria, uffici direzionali e amministrativi, servizi igienici ad uso uffici; pianu primi e secondu cu aule scolastiche, salette pi docenti, locali di servizio, blocco servizi igienici pi omi e donne; piani terzu e quartu a destinazione prevalente corsi professionalizzanti così cumpostu: aule rinnovate pi corsi di estetista e massofisioterapista, servizi igienici.
c) Porzione destinata a Palestra:
U corpu di fabbrica destinatu ad attività sportive è realizatu cu struttura prefabbricata ed è funzionalmente cunnessu all’adiacente istituto scolastico tramite strutture coperte cu passaggi interni. La palestra è articolata su tre livelli, così distinti: pianu terra a destinazione campo da gioco, spogliatoi, gradinate, accessi e locali di servizio; pianu rialzatu a destinazione palestra e locali di deposito.
d) Porzione destinata a locali tecnici (centrale impianti tecnologici):
Trattasi di un fabbricatu tecnico interratu su dui lati, postu in adiacenza ô piazzali e alla quota di lu pianu mensa, ospita li locali tecnici destinati a li centrali e ai principali impianti generali a servizio di l’intero complesso scolastico e di lu convitto.
La superficie limitrofa ô complesso immobiliare supra descritto si estende pi circa 12.000 mq e pi la maggior parti risulta bitumata e adibita a viabilità interna e parcheggi, cu limitate aree sistemate a verde pertinenziale e camminamenti. U terrenu cu destinazione agricola periurbana "Ep" (particelle 6380-6382) è postu in posizione nord-ovest di lu fabbricato, presenta na conformazione regolare e giacitura lievemente acclive; supra lu stessu insistunu piante di olivo cu sesto d’impianto pressochì regolare ed in discreto statu vegetativo.
Comu illustratu nella "Relazione tecnica di stima dei beni immobili" redatta dai CTU Dott Agr. Riccardo Trabalza ed ing. Pietro Barberini u complesso immobiliare oggettu di vendita risulta, ntô so complesso, conforme sutta u profilo urbanisticu e catastali, fatta eccezione pi limitate difformità relative alla distribuzione interna di li locali e ad alcune porzioni di li prospetti. Tali difformità risultano sanabili mediante l’attivazione di li procedure previste dalla L.R. n. 1/2015 e s.m.i., cu successivu aggiornamentu di la documentazione catastale mediante presentazione di idonea variazione. Li oneri cunnessi a li suddette regolarizzazioni, sia urbanistiche chi catastali, resterannu a carico di la parte acquirente e sunnu stati tenuti in considerazione, in via implicita, ai fini di la determinazione di lu valore di stima.
U terrenu edificabile ubicatu a sud-est di lu fabbricato (particelle 1485-1487-1270-1272), cumpresu tra la proprietà di la Parrocchia di San Sisto e autri proprietà confinanti, è custituitu da più particelle cu diversi destinazioni urbanistiche di cui la prevalente è "Fbs*", presenta na conformazione irregolare e na giacitura lievemente acclive. U soprassuolo è in parti occupatu da un oliveto a sesto d’impianto irregolare cu piante disetanee in discreto statu vegetativo e pi la restante parti liberu da specie arboree. Li particelle 1270-1272, comu verificatu in sede di sopralluogo, ricadunu all’esternu di la recinzione delimitante la proprietà in stima e di fatti risultanu sistemate ed utilizzate comu viabilità ad uso di la confinante Parrocchia di San Sisto. Ciò premesso, li predette particelle dovrannu essiri oggettu di cessione alla Parrocchia.
Nel comparto Fbs appena descritto è ammessa la realizzazione di un auditorium cu volumetria massima pari a mc.8.000 e h. massima di m. 10,00, una foresteria pi studenti cu volumetria massima pari a mc. 2.000 e h. massima di m. 7,00, spogliatoi al servizio di attrezzature sportive all’aperto cu volumetria massima pari a mc. 600 e h. massima di m. 3,50.
Si precisa, inoltre, chi lu ritiru di lu permessu di costruire di l’Auditorium è subordinatu alla cessione gratuita ô Cumuni di li dui aree a parcheggio pubblico limitrofe ô comparto (non interamente di proprietà di la società in liquidazione) e dalla corresponsione di li somme necessarie pi la realizzazione di li parcheggi medesimi.
Rientra nella consistenza immobiliare di proprietà di la società puru un ulteriore appezzamentu di terrenu ubicatu a Nord-Ovest di lu complesso immobiliare principali, cu affacci e accessi potenziali su Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particelle 854-857). Si tratta di un lotto edificabile, classificatu secunnu lu vigente Piano Regolatore Generale in zona "Cn*", cu na superficie catastale complessiva pari a mq 6.030. U progetto di lottizzazione individua l’area cu lu lotto n. 8 e vi prevede la realizzazione di un impianto sportivo privatu, custituitu da piscina, campi da tennis e manufattu pi bar/spogliatoi/sala ricreativa, pi complessivi 210 mc. Si evidenzia chi lu stessu progetto di lottizzazione individuava all’interno di lu lotto n. 8 lu reperimentu di li aree da destinare a verde e parcheggio, da cedere ô cumuni, ad oggi non realizzati. In sede di sopralluogo si è accertato chi tutti li lotti sunnu stati edificati ad eccezione di chiddu in stima (indicato nel progetto di lottizzazione comu lotto n. 8) e di lu lotto n. 3.

Si fa presente chi ô mumentu di la redazione di la perizia sunnu stati reperiti diversi contratti di locazione e di affitto di ramo d'azienda, tutti di diversa durata e di diverso canone annuo, cu varie finalità quali l’attività di organizzazione, gestione ed esercizio di lu convitto/dormitorio e di la mensa, nonchì l’organizzazione, la gestione e l’esercizio di la palestra pi finalità sportivo dilettantistico e/o professionale, oltre all’organizzazione e la gestione di scuole e corsi pi lu conseguimentu di l’obbligo formativo, di la formazione superiore, formazione continua, così comu megghiu indicatu in perizia.

U compendiu è catastalmente censito comu segue:
- Catasto Fabbricati di lu Cumuni di Perugia al Foglio 281:
Particella 7 - Pianu T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superficie 14.222 mq - Rendita 67.139,28
- Catasto Terreni di lu Cumuni di Perugia al Foglio 281:
Particelle 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pi ulteriori informazioni consultare la perizia e la documentazione in allegato