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Complejo inmobiliario de uso educativo-formativo en Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

El compendio se ubica en el Municipio de Perugia, en Strada Lacugnano, en una zona mixta agrícola y residencial, a poca distancia de la localidad de San Sisto, barrio residencial bien servido por infraestructuras, transporte público y servicios de interés colectivo como la estación ferroviaria Perugia Silvestrini, el hospital Santa Maria della Misericordia y el departamento de medicina y cirugía de la Universidad de Perugia.
Tiene una superficie total de 31.577 m² catastrales.
El complejo comprende:
• edificio destinado a instituto escolar;
• parte destinada a internado para la acogida y el alojamiento de estudiantes y asistentes a los cursos;
• espacios equipados para estudios de televisión, anteriormente sede de una emisora local;
• edificio independiente destinado a gimnasio con anexos espacios deportivos y locales auxiliares;
• cuerpo separado destinado a central de instalaciones tecnológicas;
• patio de pertenencia exclusiva destinado a viabilidad, aparcamientos, zonas verdes y zona agrícola
Fue construido entre 1984 y 1986 y se desarrolla en varios cuerpos de edificación, dispuestos según la pendiente del terreno, al tratarse de un área colinar con desniveles naturales, gestionados mediante plantas a distintos niveles y conexiones internas entre las distintas funciones.
El acceso principal al complejo inmobiliario se realiza desde Strada di Lacugnano a través de un paso carrable con portón metálico de apertura automatizada, delimitado por dos columnas de hormigón armado que sostienen una viga horizontal con el rótulo; a los lados hay portones peatonales metálicos.
La fachada sobre Strada di Lacugnano está delimitada por un murete de hormigón con barandilla metálica superior, mientras que el resto de la propiedad está vallado con malla metálica y postes metálicos.
Además de la entrada principal, hay dos portones manuales, uno también en Strada di Lacugnano, que da acceso a la franja de terreno vallada donde se encuentra el pozo de la parcela n.º 7 y el otro cerca de la parcela n.º 1489 (no de propiedad); y un portón peatonal automatizado adicional situado entre la parcela n.º 1487 y la explanada de la Iglesia de San Sisto.
El complejo se articula en cuatro principales cuerpos edificatorios, cada uno con características funcionales específicas:
a) Parte destinada a internado y estudios de televisión:
La parte del edificio en cuestión estaba destinada principalmente a la acogida de estudiantes y participantes en cursos escolares y formativos. En su interior, en la planta baja, se encuentran además los estudios de televisión, en su día sede de una emisora local. El edificio se desarrolla en seis niveles sobre rasante, articulados así: planta baja con comedor con cocina equipada, locales de lavado, despensa, lavandería, aseos; primera planta con acceso principal del internado, estudios de televisión que incluyen plató de doble altura, control de realización, oficinas de producción, aseos, antiguo apartamento del conserje, oficinas de la emisora, funcionalmente separadas de la zona de producción; segunda, tercera y cuarta plantas destinadas al alojamiento de estudiantes y cursillistas, con n.º 67 habitaciones principales con baño, de distinta capacidad, salas comunes; quinta planta compuesta por n.º 9 habitaciones con baño, un apartamento de dos ambientes con baño, sala común.
b) Parte destinada a instituto escolar:
El edificio escolar se desarrolla en cinco niveles sobre rasante, además de dos niveles semisótano, articulados como sigue: semisótano con destino prevalente a actividad didáctica y garaje, compuesto por: aulas y laboratorios, bloque de aseos (hombres/mujeres), almacén, garaje (en estado bruto), conexión funcional con las aulas situadas bajo el gimnasio; semisótano con destino prevalente a actividad didáctica compuesto por: aulas escolares, aseos, locales de servicio; planta baja con destino prevalente a acceso y funciones administrativas compuesta por: vestíbulo con conserjería, secretaría, despachos directivos y administrativos, aseos de uso de oficinas; primera y segunda plantas con aulas escolares, salas para docentes, locales de servicio, bloque de aseos para hombres y mujeres; tercera y cuarta plantas con destino prevalente a cursos profesionalizantes compuestas por: aulas renovadas para cursos de esteticista y masofisioterapeuta, aseos.
c) Parte destinada a gimnasio:
El cuerpo de edificación destinado a actividades deportivas está realizado con estructura prefabricada y está conectado funcionalmente con el instituto escolar adyacente mediante estructuras cubiertas con pasajes interiores. El gimnasio se articula en tres niveles, distinguidos así: planta baja destinada a cancha de juego, vestuarios, gradas, accesos y locales de servicio; planta elevada destinada a gimnasio y locales de almacén.
d) Parte destinada a locales técnicos (central de instalaciones tecnológicas):
Se trata de un edificio técnico semienterrado en dos lados, situado en adyacencia a la explanada y a la cota de la planta de comedor; alberga los locales técnicos destinados a las centrales y a las principales instalaciones generales al servicio de todo el complejo escolar y del internado.
La superficie colindante con el complejo inmobiliario descrito se extiende por aproximadamente 12.000 m² y en su mayor parte está asfaltada y destinada a viabilidad interna y aparcamientos, con limitadas áreas acondicionadas como zonas verdes de pertenencia y senderos.
El terreno con destino agrícola periurbano "Ep" (parcelas 6380-6382) se sitúa al noroeste del edificio, presenta una conformación regular y una pendiente ligeramente inclinada; en el mismo hay olivos con marco de plantación casi regular y en discreto estado vegetativo.
Como se ilustra en la pericia adjunta, el complejo inmobiliario resulta, en su conjunto, conforme desde el punto de vista urbanístico y catastral, salvo por limitadas discrepancias relativas a la distribución interna de los locales y a algunas porciones de las fachadas. Dichas discrepancias son subsanables mediante la activación de los procedimientos previstos por la L.R. n.º 1/2015 y s.m.i., con posterior actualización de la documentación catastral mediante la presentación de la correspondiente modificación. Los costes asociados a dichas regularizaciones, tanto urbanísticas como catastrales, correrán a cargo de la parte adquirente y han sido tenidos en cuenta, de manera implícita, a efectos de la determinación del valor de tasación.
El terreno edificable ubicado al sureste del edificio (parcelas 1485-1487-1270-1272), comprendido entre la propiedad de la Parroquia de San Sisto y otras propiedades colindantes, está constituido por varias parcelas con distintos destinos urbanísticos, de las cuales el predominante es "Fbs*"; presenta una conformación irregular y una pendiente ligeramente inclinada. La superficie está ocupada en parte por un olivar con marco de plantación irregular con árboles de distintas edades en discreto estado vegetativo y por la parte restante libre de especies arbóreas. Las parcelas 1270-1272, como se verificó en la inspección, se encuentran fuera del cerramiento que delimita la propiedad objeto de tasación y de hecho están acondicionadas y utilizadas como viabilidad al servicio de la colindante Parroquia de San Sisto. Dicho esto, las referidas parcelas deberán ser objeto de cesión a la Parroquia.
En el compartimento Fbs recién descrito se admite la realización de un auditorio con volumetría máxima de 8.000 m³ y altura máxima de 10,00 m, una residencia para estudiantes con volumetría máxima de 2.000 m³ y altura máxima de 7,00 m, vestuarios al servicio de equipamientos deportivos al aire libre con volumetría máxima de 600 m³ y altura máxima de 3,50 m.

Se precisa, además, que la retirada del permiso de construcción del Auditorio está supeditada a la cesión gratuita al Municipio de las dos áreas de aparcamiento público colindantes con el compartimento (no enteramente de propiedad de la sociedad en liquidación) y al pago de las sumas necesarias para la realización de dichos aparcamientos.
Forma parte también de la consistencia inmobiliaria propiedad de la sociedad otro lote de terreno ubicado al noroeste del complejo inmobiliario principal, con frentes y accesos potenciales a Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri y Via Enrico Caruso (Hoja 265 parcelas 854-857). Se trata de un lote edificable, clasificado según el vigente Plan General de Ordenación en zona "Cn*", con una superficie catastral total de 6.030 m². El proyecto de parcelación identifica el área como el lote n.º 8 y prevé la realización de una instalación deportiva privada, constituida por piscina, pistas de tenis y una construcción para bar/vestuarios/sala recreativa, por un total de 210 m³. Se destaca que el mismo proyecto de parcelación identificaba dentro del lote n.º 8 la obtención de las áreas destinadas a zona verde y aparcamiento, a ceder al municipio, a día de hoy no realizadas. En la inspección se constató que todos los lotes han sido edificados salvo el objeto de tasación (lote n.º 8) y el lote n.º 3.

Se informa que, en el momento de redacción de la pericia, se localizaron varios contratos de arrendamiento y de alquiler de rama de empresa, todos de distinta duración y distinto canon anual, con diversas finalidades como la actividad de organización, gestión y explotación del internado/dormitorio y del comedor, así como la organización, gestión y explotación del gimnasio para fines deportivos amateur y/o profesional, además de la organización y gestión de escuelas y cursos para el cumplimiento de la obligación formativa, de la formación superior, formación continua, tal y como se indica con mayor detalle en la pericia.

Catastro de Edificios del Municipio de Perugia en la Hoja 281:
Parcela 7 - Planta T-1-2-3-4-5 - Categoría B/5 - Clase 3 - Consistencia 52.000 m³ - Superficie 14.222 m² - Renta € 67.139,28

Catastro de Terrenos del Municipio de Perugia en la Hoja 281:
Parcelas 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Para más información, consulte la pericia y la documentación adjunta