Interesat să participi online? Solicită manualul

Complex imobiliar cu destinație școlară-formativă în Perugia, Strada Lacugnano, localitatea San Sisto

Ansamblul este situat în Municipiul Perugia, pe Strada Lacugnano, într-o zonă mixtă agricolă și rezidențială, la mică distanță de cătunul San Sisto, cartier rezidențial bine deservit de infrastructuri, transport public și servicii de interes colectiv, precum stația feroviară Perugia Silvestrini, spitalul Santa Maria della Misericordia și Departamentul de Medicină și Chirurgie al Universității din Perugia.
Are o suprafață totală de 31.577 mp cadastrali.
Complexul include:
• clădire destinată instituției școlare;
• porțiune destinată internatului pentru primirea și cazarea elevilor și a participanților la cursuri;
• spații amenajate pentru studiouri TV, fost sediu al unui post local;
• clădire autonomă destinată sălii de sport, cu spații sportive și încăperi accesorii;
• corp separat destinat centralei instalațiilor tehnologice;
• curte aferentă exclusivă destinată circulației, parcărilor, zonelor verzi și zonei agricole.
A fost edificat între 1984 și 1986 și se dezvoltă în mai multe corpuri de clădire, dispuse după configurația terenului, fiind vorba despre o zonă colinară cu denivelări naturale, gestionate prin nivele decalate și legături interne între diferitele funcțiuni.
Accesul principal în complexul imobiliar se face din Strada di Lacugnano, printr-o intrare carosabilă cu poartă metalică cu deschidere automatizată, delimitată de două coloane din beton armat care susțin o grindă orizontală cu firmă; pe laterale sunt prezente porți pietonale metalice.
Frontul către Strada di Lacugnano este delimitat de un parapet din beton cu balustradă metalică deasupra, în timp ce restul proprietății este împrejmuit cu plasă metalică și stâlpi metalici.
Pe lângă intrarea principală, există două porți manuale: una tot pe Strada di Lacugnano, care dă acces la fâșia de teren împrejmuită în care se află puțul parcelei nr. 7, iar cealaltă în apropierea parcelei nr. 1489 (care nu este în proprietate); precum și o poartă pietonală automatizată suplimentară, amplasată între parcela nr. 1487 și piațeta Bisericii din San Sisto.
Complexul este articulat în patru corpuri principale de clădire, fiecare cu caracteristici funcționale specifice:
(a) Porțiune destinată internatului și studiourilor TV:
Porțiunea de clădire în cauză era destinată preponderent primirii elevilor și participanților la cursuri școlare și de formare. În interior, la parter, se află și studiourile TV, cândva sediu al unui post local. Clădirea se dezvoltă pe șase niveluri supraterane, astfel: parter cu sală de mese cu bucătărie utilată, spații pentru spălare, cămară, spălătorie, grupuri sanitare; etajul întâi cu intrarea principală a internatului, studiouri TV incluzând studio TV cu dublă înălțime, regie, birouri de producție, grupuri sanitare, fost apartament al custodelui, birouri ale postului, separate funcțional de zona de producție; etajele doi, trei și patru destinate cazării elevilor și cursanților, cu nr. 67 camere principale dotate cu baie, de capacități diferite, săli comune; etajul cinci compus din nr. 9 camere cu baie, un apartament cu două camere cu baie, sală comună.
(b) Porțiune destinată instituției școlare:
Clădirea școlară se dezvoltă pe cinci niveluri supraterane, plus două niveluri semidemisol, structurate astfel: nivel semidemisol cu destinație preponderentă activitate didactică și garaj, compus din: săli de clasă și laboratoare, bloc grupuri sanitare (bărbați/femei), depozit, garaj (în stadiu brut), legătură funcțională cu sălile situate sub sala de sport; nivel semidemisol cu destinație preponderentă activitate didactică compus din: săli de clasă, grupuri sanitare, spații de serviciu; parter cu destinație preponderentă intrare și funcțiuni administrative compus din: hol cu portar, secretariat, birouri de conducere și administrative, grupuri sanitare pentru birouri; etajul întâi și al doilea cu săli de clasă, săli pentru profesori, spații de serviciu, bloc grupuri sanitare pentru bărbați și femei; etajele trei și patru cu destinație preponderentă cursuri de calificare profesională, compuse din: săli renovate pentru cursuri de estetician și masofizioterapeut, grupuri sanitare.
(c) Porțiune destinată sălii de sport:
Corpul de clădire destinat activităților sportive este realizat cu structură prefabricată și este conectat funcțional la instituția școlară adiacentă prin structuri acoperite cu pasaje interioare. Sala de sport este articulată pe trei niveluri, astfel: parter destinat terenului de joc, vestiarelor, gradinelor, acceselor și spațiilor de serviciu; nivel înălțat destinat sălii de sport și spațiilor de depozitare.
(d) Porțiune destinată spațiilor tehnice (centrala instalațiilor tehnologice):
Este vorba despre o clădire tehnică îngropată pe două laturi, amplasată lângă platformă și la cota nivelului sălii de mese; găzduiește spațiile tehnice destinate centralelor și principalelor instalații generale în serviciul întregului complex școlar și al internatului.
Suprafața adiacentă complexului imobiliar descris mai sus se întinde pe aproximativ 12.000 mp și, în cea mai mare parte, este asfaltată și destinată circulației interne și parcărilor, cu zone limitate amenajate ca spațiu verde aferent și alei pietonale.
Terenul cu destinație agricolă periurbană „Ep” (parcelele 6380-6382) este situat în partea nord-vestică a clădirii, are o conformație regulată și o pantă ușoară; pe acesta se află măslini cu distanțe de plantare aproape regulate și într-o stare vegetativă satisfăcătoare.
Așa cum este ilustrat în expertiza anexată, complexul imobiliar este, în ansamblu, conform din punct de vedere urbanistic și cadastral, cu excepția unor neconformități limitate privind compartimentarea interioară a încăperilor și anumite porțiuni ale fațadelor. Aceste neconformități pot fi remediate prin inițierea procedurilor prevăzute de L.R. nr. 1/2015 și modificările ulterioare, cu actualizarea ulterioară a documentației cadastrale prin depunerea unei variații adecvate. Costurile legate de regularizările menționate, atât urbanistice, cât și cadastrale, vor fi în sarcina părții cumpărătoare și au fost avute în vedere, implicit, la determinarea valorii de estimare.
Terenul construibil situat la sud-est de clădire (parcelele 1485-1487-1270-1272), între proprietatea Parohiei San Sisto și alte proprietăți limitrofe, este alcătuit din mai multe parcele cu destinații urbanistice diferite, dintre care cea predominantă este „Fbs*”; are o conformație neregulată și o pantă ușoară. Terenul este parțial ocupat de o livadă de măslini cu distanțe de plantare neregulate, cu arbori de vârste diferite într-o stare vegetativă satisfăcătoare, iar restul este liber de specii arboricole. Parcelele 1270-1272, conform verificărilor la fața locului, se află în afara împrejmuirii care delimitează proprietatea estimată și, de fapt, sunt amenajate și utilizate ca drum de acces pentru Parohia San Sisto învecinată. În aceste condiții, parcelele menționate trebuie să facă obiectul cesionării către Parohie.
În compartimentul Fbs descris mai sus este permisă realizarea unui auditoriu cu volum maxim de mc 8.000 și înălțime maximă de m 10,00, a unei case de oaspeți pentru studenți cu volum maxim de mc 2.000 și înălțime maximă de m 7,00, precum și a vestiarelor în serviciul dotărilor sportive în aer liber, cu volum maxim de mc 600 și înălțime maximă de m 3,50.

Se precizează, de asemenea, că ridicarea autorizației de construire pentru Auditoriu este condiționată de cedarea gratuită către Municipiu a celor două zone de parcare publică limitrofe compartimentului (care nu sunt integral în proprietatea societății aflate în lichidare) și de plata sumelor necesare realizării acestor parcări.
În patrimoniul imobiliar al societății se include și o parcelă suplimentară de teren situată la nord-vest de complexul imobiliar principal, cu deschideri și accese potențiale către Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri și Via Enrico Caruso (Foaia 265 parcelele 854-857). Este vorba despre un lot construibil, clasificat conform Planului Urbanistic General în vigoare în zona „Cn*”, cu o suprafață cadastrală totală de 6.030 mp. Proiectul de parcelare identifică zona ca lotul nr. 8 și prevede realizarea unei baze sportive private, alcătuită din piscină, terenuri de tenis și construcție pentru bar/vestiare/sală recreativă, pentru un total de 210 mc. Se evidențiază că același proiect de parcelare prevedea, în cadrul lotului nr. 8, asigurarea suprafețelor destinate spațiului verde și parcării, de cedat municipiului, care până în prezent nu au fost realizate. La inspecția la fața locului s-a constatat că toate loturile au fost construite, cu excepția celui evaluat (lotul nr. 8) și a lotului nr. 3.

Se menționează că, la momentul întocmirii expertizei, au fost identificate diverse contracte de închiriere și de arendare a unei ramuri de activitate, toate cu durate și chirii anuale diferite, cu diverse finalități, precum activitatea de organizare, administrare și exploatare a internatului/căminului și a cantinei, precum și organizarea, administrarea și exploatarea sălii de sport în scopuri sportive amatoricești și/sau profesionale, pe lângă organizarea și gestionarea de școli și cursuri pentru îndeplinirea obligației de formare, a formării superioare și a formării continue, așa cum este indicat mai detaliat în expertiză.

Cadastrul Clădirilor al Municipiului Perugia la Foaia 281:
Parcela 7 - Nivel T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Clasa 3 - Consistență 52.000 mc - Suprafață 14.222 mp - Venit cadastral € 67.139,28

Cadastrul Terenurilor al Municipiului Perugia la Foaia 281:
Parcelele 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pentru informații suplimentare, consultați expertiza și documentația anexată