Zainteresirani za sudjelovanje putem interneta? Zatražite priručnik

Nekretninski kompleks školsko-obrazovne namjene u Perugiji, Strada Lacugnano, lokalitet San Sisto

Kompleks se nalazi u Općini Perugia, u ulici Strada Lacugnano, u mješovitom poljoprivredno-stambenom području, na kratkoj udaljenosti od naselja San Sisto, stambene četvrti dobro opskrbljene infrastrukturom, javnim prijevozom i uslugama od zajedničkog interesa kao što su željeznička stanica Perugia Silvestrini, bolnica Santa Maria della Misericordia te Odjel za medicinu i kirurgiju Sveučilišta u Perugiji.
Ima ukupnu površinu od 31.577 m² katastarske površine.
Kompleks obuhvaća:
• zgradu namijenjenu školskom institutu;
• dio namijenjen učeničkom domu za prihvat i smještaj učenika i polaznika tečajeva;
• opremljene prostore za televizijske studije, ranije sjedište lokalne televizijske postaje;
• samostalnu zgradu namijenjenu sportskoj dvorani s pripadajućim sportskim prostorima i pomoćnim prostorijama;
• odvojeni objekt namijenjen središnjici tehnoloških instalacija;
• isključivo pripadajuće dvorište namijenjeno internim prometnicama, parkiralištima, zelenim površinama i poljoprivrednoj zoni
Izgrađen je između 1984. i 1986. te se sastoji od više građevinskih cjelina, raspoređenih prema konfiguraciji terena, s obzirom na to da se radi o brežuljkastom području s prirodnim visinskim razlikama, riješenima pomoću razina na različitim kotama i unutarnjih veza između različitih funkcija.
Glavni pristup kompleksu ostvaruje se sa Strada di Lacugnano kroz kolni ulaz s metalnim vratima na automatizirano otvaranje, omeđen dvama armiranobetonskim stupovima koji nose vodoravnu gredu s natpisom; sa strane se nalaze metalna pješačka vrata.
Pročelje uz Strada di Lacugnano omeđeno je betonskim zidićem s metalnom ogradom iznad, dok je ostatak posjeda ograđen žičanom ogradom i metalnim stupovima.
Osim glavnog ulaza, postoje i dva ručna ulaza: jedan također na Strada di Lacugnano, koji vodi na ograđeni dio terena na kojem se nalazi zdenac čestice br. 7, i drugi u blizini čestice br. 1489 (nije u vlasništvu); te dodatna automatizirana pješačka vrata smještena između čestice br. 1487 i platoa Crkve San Sisto.
Kompleks je organiziran u četiri glavna građevinska tijela, svako sa specifičnim funkcionalnim obilježjima:
a) Dio namijenjen učeničkom domu i televizijskim studijima:
Dio zgrade o kojem je riječ bio je pretežito namijenjen prihvatu učenika i sudionika školskih i obrazovnih tečajeva. U prizemlju su smješteni i televizijski studiji, nekoć sjedište lokalne TV postaje. Zgrada se razvija na šest nadzemnih etaža, i to: prizemlje s blagovaonicom i opremljenom kuhinjom, prostorijama za pranje, smočnicom, praonicom, sanitarnim čvorovima; prvi kat s glavnim ulazom u dom, televizijskim studijima koji uključuju TV studio dvostruke visine, režiju, produkcijske urede, sanitarne čvorove, bivši stan domara, uredima emitera, funkcionalno odvojenima od produkcijske zone; drugi, treći i četvrti kat namijenjeni smještaju učenika i polaznika tečajeva, s br. 67 glavnih soba s kupaonicom, različitog kapaciteta, zajedničkim prostorijama; peti kat sastavljen od br. 9 soba s kupaonicom, dvosobnog stana s kupaonicom, zajedničke prostorije.
b) Dio namijenjen školskom institutu:
Školska zgrada se razvija na pet nadzemnih etaža, uz dvije poluukopane etaže, raspoređene kako slijedi: poluukopana etaža pretežito namijenjena nastavnim aktivnostima i garaži, sastavljena od: učionica i laboratorija, bloka sanitarnih čvorova (muški/ženski), spremišta, garaže (u grubom stanju), funkcionalne veze s učionicama ispod sportske dvorane; poluukopana etaža pretežito namijenjena nastavnim aktivnostima sastavljena od: školskih učionica, sanitarnih čvorova, servisnih prostorija; prizemlje pretežito namijenjeno ulazu i administrativnim funkcijama sastavljeno od: predvorja s portirnicom, tajništva, upravnih i administrativnih ureda, sanitarnih čvorova za uredske prostore; prvi i drugi kat s učionicama, zbornicama za nastavnike, servisnim prostorijama, blokom sanitarnih čvorova za muškarce i žene; treći i četvrti kat pretežito namijenjeni strukovnim tečajevima sastavljeni od: obnovljenih učionica za tečajeve kozmetičarke i masofizioterapeuta, sanitarnih čvorova.
c) Dio namijenjen sportskoj dvorani:
Građevinsko tijelo namijenjeno sportskim aktivnostima izvedeno je kao montažna konstrukcija i funkcionalno je povezano sa susjednim školskim institutom putem natkrivenih struktura s unutarnjim prolazima. Sportska dvorana je raspoređena na tri razine, i to: prizemlje namijenjeno igralištu, svlačionicama, tribinama, pristupima i servisnim prostorijama; povišena etaža namijenjena dvorani i skladišnim prostorima.
d) Dio namijenjen tehničkim prostorijama (središnjica tehnoloških instalacija):
Riječ je o tehničkoj zgradi ukopanoj s dvije strane, smještenoj uz plato i na koti etaže blagovaonice, u kojoj se nalaze tehničke prostorije namijenjene centralama i glavnim općim instalacijama u službi cijelog školskog kompleksa i učeničkog doma.
Površina uz prethodno opisani kompleks proteže se na oko 12.000 m² i većim dijelom je asfaltirana te namijenjena internoj prometnoj mreži i parkiralištima, s ograničenim površinama uređenim kao pripadajuće zelenilo i pješačkim stazama.
Zemljište periurbane poljoprivredne namjene "Ep" (čestice 6380-6382) nalazi se na sjeverozapadnoj strani zgrade, pravilnog je oblika i blago nagnute konfiguracije; na njemu se nalaze stabla maslina s gotovo pravilnim razmakom sadnje i u solidnom vegetativnom stanju.
Kako je prikazano u priloženom vještačenju, nekretninski kompleks u cjelini je usklađen s urbanističkog i katastarskog aspekta, osim ograničenih odstupanja koja se odnose na unutarnju raspodjelu prostorija i neke dijelove pročelja. Ta su odstupanja otklonjiva aktiviranjem postupaka predviđenih L.R. br. 1/2015 i izmjenama i dopunama, uz naknadno ažuriranje katastarske dokumentacije podnošenjem odgovarajuće promjene. Troškovi povezani s navedenim usklađenjima, kako urbanističkim tako i katastarskim, teretit će kupca te su implicitno uzeti u obzir pri određivanju procijenjene vrijednosti.
Građevinsko zemljište smješteno jugoistočno od zgrade (čestice 1485-1487-1270-1272), između vlasništva Župe San Sisto i drugih susjednih vlasništava, sastoji se od više čestica s različitim urbanističkim namjenama, od kojih je prevladavajuća "Fbs*"; nepravilnog je oblika i blago nagnute konfiguracije. Površina je djelomično zauzeta maslinikom s nepravilnim razmakom sadnje i stablima različite starosti u solidnom vegetativnom stanju, a preostali dio je bez drvenastih vrsta. Čestice 1270-1272, kako je utvrđeno tijekom obilaska, nalaze se izvan ograde koja omeđuje procijenjenu imovinu te su u praksi uređene i koriste se kao pristupna cesta za susjednu Župu San Sisto. S obzirom na navedeno, navedene čestice trebaju biti predmet ustupanja Župi.
U prethodno opisanom području Fbs dopuštena je izgradnja auditorija s maksimalnim obujmom od 8.000 m³ i maksimalnom visinom od 10,00 m, studentskog pansiona s maksimalnim obujmom od 2.000 m³ i maksimalnom visinom od 7,00 m, te svlačionica u službi vanjskih sportskih sadržaja s maksimalnim obujmom od 600 m³ i maksimalnom visinom od 3,50 m.

Nadalje, napominje se da je preuzimanje građevinske dozvole za Auditorium uvjetovano besplatnim ustupanjem Gradu dvaju područja za javno parkiralište u blizini zone (ne u cijelosti u vlasništvu društva u likvidaciji) te uplatom iznosa potrebnih za izgradnju navedenih parkirališta.
U sastav nekretnine u vlasništvu društva ulazi i dodatna parcela zemljišta smještena sjeverozapadno od glavnog kompleksa, s potencijalnim pogledima i pristupima na Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri i Via Enrico Caruso (List 265 čestice 854-857). Riječ je o građevinskoj čestici, prema važećem Općem urbanističkom planu klasificiranoj u zoni "Cn*", s ukupnom katastarskom površinom od 6.030 m². Projekt parcelacije označava područje kao lot br. 8 te predviđa izgradnju privatnog sportskog objekta koji se sastoji od bazena, teniskih terena i građevine za bar/svlačionice/rekreacijsku dvoranu, ukupno 210 m³. Ističe se da je isti projekt parcelacije unutar lota br. 8 predvidio osiguranje površina namijenjenih zelenilu i parkiralištu za ustupanje Općini, koje do danas nisu realizirane. Tijekom obilaska utvrđeno je da su svi lotovi izgrađeni osim onoga koji je predmet procjene (lot br. 8) i lota br. 3.

Napominje se da su u trenutku izrade vještačenja pronađeni različiti ugovori o najmu i zakupu dijela poduzeća, svi različitog trajanja i različite godišnje zakupnine, s različitim namjenama kao što su organizacija, upravljanje i vođenje učeničkog doma/spavaonice i menze, kao i organizacija, upravljanje i vođenje sportske dvorane za amaterske i/ili profesionalne sportske svrhe, te organizacija i upravljanje školama i tečajevima za ispunjenje obveznog obrazovanja, višeg obrazovanja i cjeloživotnog učenja, kako je detaljnije navedeno u vještačenju.

Katastar zgrada Općine Perugia na Listu 281:
Čestica 7 - Etaža T-1-2-3-4-5 - Kategorija B/5 - Razred 3 - Zapremina 52.000 m³ - Površina 14.222 m² - Katastarski prihod € 67.139,28

Katastar zemljišta Općine Perugia na Listu 281:
Čestice 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Za dodatne informacije konzultirati vještačenje i priloženu dokumentaciju