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Bien immobilier en cours de rénovation à Cavagnolo (TO), Via Enrico Fermi/Via A. Diaz - LOT 3/4

Les biens mis aux enchères sont situés dans une zone desservie, à vocation résidentielle.
Bâtiment à usage résidentiel et commercial, en cours de rénovation, construit à l’origine en maçonnerie porteuse de briques pleines et de pierres, puis modifié par l’ajout de profilés métalliques et de poteaux en béton armé. Les planchers sont en hourdis. La toiture à pans inclinés est dotée d’une charpente porteuse en bois et d’une couverture en tuiles canal.
Les façades sont revêtues d’un enduit traditionnel peint. De grandes vitrines sont présentes au rez-de-chaussée,
tandis qu’à l’étage, côté rue, les ouvertures sont équipées de persiennes extérieures. Dans l’ensemble, le bâtiment est inutilisable sans travaux préalables d’achèvement et de mise en conformité.

Le complexe à vocation productive et artisanale se compose de :
- une partie en maçonnerie s’élevant sur deux niveaux hors sol, avec des planchers de différents types ;
- un corps principal constitué d’un vaste espace rectangulaire de pleine hauteur, avec des murs périphériques de remplissage en briques pleines ;
- une toiture réalisée avec une structure métallique, surmontée de plaques ondulées, en partie en polycarbonate et en partie en fibrociment susceptible de contenir de l’amiante ;
- un bâtiment isolé construit en maçonnerie enduite, situé en limite de la parcelle cadastrale n° 802 et auquel il n’a pas été possible d’accéder ;
- un corps secondaire adossé au mur côté sud-ouest.

Un escalier intérieur permet d’accéder à l’étage supérieur ; il est réalisé avec une structure métallique et des marches en tôle.
Récemment, en vue de la réhabilitation de l’ensemble immobilier, la société a déposé une demande d’autorisation d’urbanisme supplémentaire :
- permis de construire n° 03/2024 du 22/10/2024 – dossier d’urbanisme n° 3/2021 du 05/02/2021 pour la rénovation du bâtiment en vue de la réalisation du complexe résidentiel « Titty », à usage d’habitation, situé à Cavagnolo, via C. Colombo n° 157, via E. Fermi n° 11 et via A. Diaz n° 2 et 6, les travaux ayant débuté le 29/01/2025.
D’après les documents consultés auprès de la commune, le projet prévoyait :
- la réhabilitation du bâtiment dénommé « A », situé à l’angle de via Armando Diaz et de via Colombo, avec maintien de l’usage commercial d’un lot immobilier au rez-de-chaussée (LOT 1), création d’un lot à usage résidentiel au rez-de-chaussée (LOT 2), maintien de l’usage commercial d’un lot immobilier au premier étage (LOT 3), création d’un lot à usage résidentiel au deuxième étage sous les combles (LOT 4) – lots faisant partie du lot 5 ;
- le changement d’affectation du bâtiment « B », situé sur les parcelles cadastrales n° 803 et 308, d’un usage artisanal et productif (entrepôt) à un usage résidentiel, avec la création de 5 lots immobiliers comprenant chacun 2 occupants : le LOT 5 sur deux niveaux hors sol, et les LOTS 6, 7, 8 et 9 dotés d’une mezzanine.
Sur la base du projet approuvé, la commune de Cavagnolo a demandé à la société le paiement d’un montant de 22 410,26 € au titre de la contribution aux frais de construction. Il apparaît que la société a versé uniquement la première échéance, nécessaire à la délivrance du permis de construire, et qu’elle a également
souscrit une garantie bancaire destinée à garantir le solde restant dû (16 807,69 €). Par courrier du 27/05/2025, réf. 3051, la commune de Cavagnolo a ensuite réclamé le paiement de la deuxième échéance de la contribution aux frais de construction, d’un montant de 5 602,57 €, ainsi que d’une sanction administrative de 560,26 €, appliquée en vertu de l’article 42, al. 2, lettre A), du DPR 380/2001 pour retard de paiement.
Les documents trouvés dans le dossier permettent d’établir que les travaux ont débuté le 29/01/2025 et qu’ils devront, par conséquent, être achevés au plus tard le 29/01/2028.
Toutes les charges, tous les frais, toutes les formalités, contributions, sanctions, intégrations de documents et démarches d’urbanisme, cadastrales ou administratives, liés de quelque manière que ce soit à la poursuite, au transfert, à la caducité, à la régularisation ou à la mise au clair du permis de construire et des travaux décrits dans le rapport d’expertise,
resteront à la charge exclusive de l’adjudicataire, sans droit à une réduction du prix, à une indemnisation, à des dommages-intérêts ou à un remboursement, ces éléments ayant été pris en compte dans la détermination du prix de départ.
L’adjudicataire reconnaît la présence, même potentielle ou suspectée, de matériaux contenant de l’amiante ou des fibres assimilables, comme indiqué dans le rapport d’expertise, et assume intégralement à sa charge tous les contrôles, prélèvements, autorisations, mesures de sécurisation, opérations de désamiantage, enlèvements, transports et éliminations, à l’exclusion de toute garantie ou responsabilité et de toute réduction du prix ou demande de remboursement à l’encontre de la procédure.
L’adjudicataire devra procéder, à ses frais et sous sa responsabilité, à la démolition et à l’élimination de tous les éléments qui s’avéreront contenir des fibres d’amiante (Eternit), en faisant appel à une entreprise spécialisée pour leur retrait en toute sécurité, leur encapsulage, leur transport et leur confinement.
Des irrégularités sont présentes.

Cadastre des bâtiments de la commune de Cavagnolo, feuille 7 :
Parcelle 803 - rattachée à la parcelle 370 - Catégorie D/1 - Revenu cadastral : 770,00 €
Parcelle 306 - Sous-lot 1 - Catégorie C/1 - Classe 3 - Contenance : 60 m² - Revenu cadastral : 502,00 €
Parcelle 306 - Sous-lot 2 - Catégorie C/1 - Classe 3 - Contenance : 46 m² - Revenu cadastral : 384,86 €
Parcelle 306 - Sous-lot 3 - Catégorie A/2 - Classe 3 - Contenance : 7 pièces - Revenu cadastral : 704,96 €
Parcelle 306 - Sous-lot 105 - Bien commun non cadastré
Parcelle 306 - Sous-lot 104 - Catégorie F/1 - Contenance : 735 m²

Cadastre des terrains de la commune de Cavagnolo, feuille 7 :
Parcelle 803 - Bien urbain - Superficie : 625 m²
Partie de la parcelle 308 - Bien urbain : 305 m²
L’adjudicataire déclare être conscient que l’ensemble immobilier est concerné par des travaux non achevés, des demandes d’autorisation d’urbanisme en cours ou présentant un intérêt quelconque, d’éventuelles irrégularités, des charges d’urbanisme, des contributions aux frais de construction, des sanctions administratives, une présence, même potentielle, de matériaux contenant de l’amiante, ainsi que la nécessité d’achever les travaux, de procéder à une mise en conformité, à un désamiantage et à une régularisation des aspects liés au bâtiment, à l’urbanisme, au cadastre et aux installations. Toutes les charges, tous les frais, risques et obligations correspondants resteront à sa charge exclusive, sans droit à une réduction du prix, à des dommages-intérêts, à une indemnisation ou à un remboursement, ces éléments ayant été pris en compte dans la détermination du prix de départ.