Uzaktan katılmak istiyor musunuz? Kılavuzu isteyin

Perugia’da, Strada Lacugnano, San Sisto mevkii

Tesis, Perugia Belediyesi sınırları içinde, Strada Lacugnano üzerinde, tarımsal ve konut kullanımının birlikte bulunduğu karma bir bölgede; altyapı, toplu taşıma ve Perugia Silvestrini tren istasyonu, Santa Maria della Misericordia Hastanesi ile Perugia Üniversitesi Tıp ve Cerrahi Bölümü gibi kamu yararına hizmetlere iyi şekilde erişimi olan yerleşim bölgesi San Sisto’ya kısa mesafede konumlanmaktadır.
Kadastroya göre toplam yüzölçümü 31.577 m²’dir.

Kompleks şunları içerir:
• okul binası olarak kullanılan yapı;
• öğrencilerin ve kurs katılımcılarının kabulü ve barınması için pansiyon (yatakhane) olarak ayrılmış bölüm;
• daha önce yerel bir yayın kuruluşunun merkezi olan, televizyon stüdyoları için donatılmış alanlar;
• ek spor alanları ve yardımcı hacimleri bulunan, spor salonu olarak kullanılan bağımsız bina;
• teknolojik tesisat merkezine ayrılmış ayrı bir kütle;
• iç yol ağı, otoparklar, yeşil alanlar ve tarımsal bölge olarak kullanılan, mülke ait özel avlu/alan

1984-1986 yılları arasında inşa edilmiş olup, doğal kot farklarına sahip tepelik bir arazide yer aldığından arazi eğimine göre yerleştirilmiş, kademeli katlar ve farklı işlevler arasında iç bağlantılarla düzenlenmiş birden fazla yapı kütlesinden oluşmaktadır.
Komplekse ana giriş, Strada di Lacugnano’dan otomatik açılır metal kapılı bir araç giriş açıklığı ile sağlanır; giriş, üzerinde tabela bulunan yatay bir kirişi taşıyan iki betonarme kolonla sınırlandırılmıştır; yanlarda metal yaya kapıları mevcuttur.
Strada di Lacugnano cephesi üstünde metal korkuluk bulunan beton bir duvarla sınırlıdır; mülkün kalan kısmı ise metal tel örgü ve metal direklerle çevrilidir.
Ana girişe ek olarak iki adet manuel kapı bulunmaktadır: biri yine Strada di Lacugnano üzerinde olup, 7 no’lu parseldeki kuyunun bulunduğu çitli arazi parçasına açılır; diğeri 1489 no’lu parsel yakınındadır (mülkiyete ait değildir); ayrıca 1487 no’lu parsel ile San Sisto Kilisesi’nin meydanı arasına yerleştirilmiş otomatik bir yaya kapısı daha vardır.

Kompleks, her biri belirli işlevsel özelliklere sahip dört ana yapı kütlesinden oluşur:
a) Pansiyon ve televizyon stüdyoları olarak kullanılan bölüm:
Söz konusu yapı bölümü ağırlıklı olarak öğrencilerin ve okul/eğitim kurslarına katılanların konaklaması için planlanmıştır. Zemin katta ayrıca geçmişte yerel bir yayın kuruluşunun merkezi olan televizyon stüdyoları bulunmaktadır. Bina, zemin üstünde altı seviyeden oluşur: zemin kat; donanımlı mutfağı bulunan yemekhane, bulaşık/yıkama alanları, kiler, çamaşırhane, tuvaletler; birinci kat; pansiyonun ana girişi, çift yükseklikli stüdyo dahil televizyon stüdyoları, reji, prodüksiyon ofisleri, tuvaletler, eski kapıcı dairesi, prodüksiyon alanından işlevsel olarak ayrılmış yayın kuruluşu ofisleri; ikinci, üçüncü ve dördüncü katlar; öğrenciler ve kursiyerlerin konaklamasına ayrılmış olup farklı kapasitelerde, banyolu 67 ana oda ve ortak alanlar; beşinci kat; banyolu 9 oda, banyolu bir iki odalı daire, ortak salon.
b) Okul (eğitim kurumu) olarak kullanılan bölüm:
Okul binası, zemin üstünde beş seviye ile buna ek iki yarı bodrum seviyeden oluşur; düzeni şöyledir: yarı bodrum kat (ağırlıklı eğitim faaliyeti ve otopark); sınıflar ve laboratuvarlar, tuvalet bloğu (erkek/kadın), depo, kaba inşaat halinde otopark, spor salonu altındaki sınıflarla işlevsel bağlantı; yarı bodrum kat (ağırlıklı eğitim faaliyeti); sınıflar, tuvaletler, servis hacimleri; zemin kat (ağırlıklı giriş ve idari işlevler); danışma/kapıcı bölümü olan antre, sekreterlik, yönetim ve idari ofisler, ofis kullanımına yönelik tuvaletler; birinci ve ikinci kat; sınıflar, öğretmen odaları, servis hacimleri, erkek ve kadın için tuvalet bloğu; üçüncü ve dördüncü katlar (ağırlıklı mesleki kurslar); estetisyen ve masofizyoterapist kursları için yenilenmiş sınıflar, tuvaletler.
c) Spor salonu olarak ayrılmış bölüm:
Spor faaliyetlerine ayrılan yapı kütlesi prefabrik taşıyıcı sistemle inşa edilmiş olup, bitişikteki okul binasına üzeri örtülü yapılar ve iç geçişlerle işlevsel olarak bağlıdır. Spor salonu üç seviyeden oluşur: zemin kat; oyun sahası, soyunma odaları, tribünler, girişler ve servis hacimleri; yükseltilmiş kat; spor salonu ve depo alanları.
d) Teknik hacimler (teknolojik tesisat merkezi) olarak ayrılmış bölüm:
İki cephesi toprak altında kalan, avluya ve yemekhane kotuna komşu konumda teknik bir binadır; tüm okul kompleksi ve pansiyona hizmet eden santraller ve başlıca genel tesisatlara ayrılmış teknik hacimleri barındırır.
Yukarıda açıklanan gayrimenkul kompleksinin çevresindeki alan yaklaşık 12.000 m²’dir ve büyük ölçüde asfaltlanmış olup iç yol ağı ve otopark olarak kullanılmaktadır; sınırlı ölçüde peyzajlı yeşil alanlar ve yaya yolları mevcuttur.
Kentsel çevre tarımı amaçlı “Ep” (6380-6382 parselleri) olarak belirlenmiş arazi, yapının kuzeybatısında yer almakta; düzenli bir forma ve hafif eğimli bir topoğrafyaya sahiptir; üzerinde neredeyse düzenli dikim aralığında, vejetatif durumu orta düzeyde iyi olan zeytin ağaçları bulunmaktadır.
Ekli ekspertizde gösterildiği üzere, gayrimenkul kompleksi genel olarak imar ve kadastro açısından uyumludur; yalnızca iç mekân dağılımı ve bazı cephe kısımlarına ilişkin sınırlı aykırılıklar istisnadır. Bu aykırılıklar, L.R. no. 1/2015 ve sonraki değişikliklerde öngörülen prosedürlerin işletilmesiyle giderilebilir ve ardından uygun bir değişiklik beyanı sunularak kadastro dokümantasyonu güncellenebilir. Söz konusu düzenlemelere ilişkin gerek imar gerek kadastro masrafları alıcı tarafa ait olacak olup, değer takdirinin belirlenmesinde zımnen dikkate alınmıştır.

Yapının güneydoğusunda yer alan (1485-1487-1270-1272 parselleri) ve San Sisto Cemaati (Parrocchia) mülkiyeti ile diğer komşu mülkler arasında kalan imarlı arazi, farklı imar fonksiyonlarına sahip birden fazla parselden oluşur; baskın kullanım “Fbs*”tir; düzensiz bir forma ve hafif eğimli bir topoğrafyaya sahiptir. Üst örtü kısmen düzensiz dikim aralığına sahip, farklı yaşlarda ağaçlardan oluşan ve vejetatif durumu orta düzeyde iyi olan bir zeytinlik tarafından kaplıdır; kalan kısmı ise ağaçsızdır. 1270-1272 parsellerinin, yerinde yapılan incelemede tespit edildiği üzere, değerlemeye konu mülkü sınırlayan çitin dışında kaldığı ve fiilen komşu San Sisto Cemaati tarafından yol/ulaşım amacıyla düzenlenip kullanıldığı anlaşılmıştır.
Bu nedenle söz konusu parseller, Cemaate devre konu edilmelidir.
Az önce açıklanan Fbs bölümünde; azami 8.000 m³ hacim ve azami 10,00 m yükseklikle bir oditoryum, azami 2.000 m³ hacim ve azami 7,00 m yükseklikle öğrenciler için misafirhane/yurt, açık hava spor tesislerine hizmet eden soyunma odaları için azami 600 m³ hacim ve azami 3,50 m yükseklikle yapımına izin verilmektedir.

Ayrıca, Oditoryum inşaat ruhsatının alınmasının; bölüme bitişik iki kamusal otopark alanının Belediyeye bedelsiz devrine (tasfiye hâlindeki şirkete tamamen ait değildir) ve söz konusu otoparkların yapımı için gerekli bedellerin ödenmesine bağlı olduğu belirtilir.
Şirket mülkiyetindeki taşınmaz varlığı kapsamında, ana kompleksin kuzeybatısında yer alan ve Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri ve Via Enrico Caruso’ya cephe verme ve erişim imkânı bulunan ilave bir arazi parçası da bulunmaktadır (Pafta 265 parseller 854-857). Bu, yürürlükteki Genel İmar Planına göre “Cn*” bölgesinde sınıflandırılmış, toplam kadastro alanı 6.030 m² olan imarlı bir parseldir. Parselasyon (lottizzazione) projesi alanı 8 no’lu parsel olarak belirlemekte ve toplam 210 m³ olmak üzere havuz, tenis kortları ve bar/soyunma odaları/rekreasyon salonu için bir yapıdan oluşan özel bir spor tesisinin yapılmasını öngörmektedir. Aynı parselasyon projesinin, 8 no’lu parsel içinde Belediyeye devredilmek üzere yeşil alan ve otopark için ayrılacak alanların teminini öngördüğü, ancak bunların günümüze kadar gerçekleştirilmediği vurgulanır. Yerinde yapılan incelemede, değerlemeye konu parsel (8 no’lu) ve 3 no’lu parsel dışında tüm parsellerin yapılaşmış olduğu tespit edilmiştir.

Ekspertiz raporunun hazırlanması sırasında, tamamı farklı süre ve farklı yıllık bedellere sahip, çeşitli amaçlara yönelik birçok kira sözleşmesi ve işletme kolu kiralaması (ramo d’azienda) sözleşmesi bulunmuştur; bunlar arasında pansiyon/yatakhane ve yemekhane organizasyonu, yönetimi ve işletilmesi ile amatör ve/veya profesyonel spor amaçlı spor salonunun organizasyonu, yönetimi ve işletilmesi; ayrıca, ekspertizde daha ayrıntılı belirtildiği üzere, zorunlu eğitim, yükseköğretim düzeyi eğitim ve sürekli eğitim için okul ve kursların organizasyonu ve yönetimi yer almaktadır.
Bu bağlamda şu hususlar belirtilmelidir:
- pansiyon/yatakhane, yemekhane ve spor salonunun organizasyonu ve yönetimi faaliyetini yürüten işletme kolunun kiralanmasına ilişkin sözleşme feshedilmiş olup, bu nedenle 18.10.2026 tarihinde doğal olarak sona erecektir;
- zorunlu eğitim, yükseköğretim düzeyi eğitim ve sürekli eğitim için okul ve kursların organizasyonu ve yönetimi faaliyetini yürüten işletme kolunun kiralanmasına ilişkin sözleşme, 18.10.2026 tarihinde herhangi bir otomatik yenileme olmaksızın doğal olarak sona erecektir.

Perugia Belediyesi Bina Kadastrosu, Pafta 281:
Parsel 7 - Katlar T-1-2-3-4-5 - Kategori B/5 - Sınıf 3 - Hacim 52.000 m³ - Alan 14.222 m² - Gelir (Rendita) € 67.139,28

Perugia Belediyesi Arazi Kadastrosu, Pafta 281:
Parseller 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Daha fazla bilgi için raporu ve ekli belgeleri inceleyiniz