Intéressé à participer en ligne? Demandez le manuel

Ensemble immobilier à destination scolaire et de formation à Pérouse, Strada Lacugnano, localité San Sisto

Le complexe est situé sur la commune de Pérouse, Strada Lacugnano, dans une zone mixte agricole et résidentielle, à courte distance du hameau de San Sisto, quartier résidentiel bien desservi par les infrastructures, les transports publics et des services d’intérêt collectif tels que la gare Perugia Silvestrini, l’hôpital Santa Maria della Misericordia et le département de médecine et de chirurgie de l’Université de Pérouse.
Il a une superficie totale de 31 577 m² cadastraux.

Le complexe comprend :
• bâtiment affecté à un établissement scolaire ;
• partie destinée à un internat pour l’accueil et le logement des étudiants et des participants aux cours ;
• espaces aménagés pour des studios de télévision, ancien siège d’une chaîne locale ;
• bâtiment indépendant utilisé comme gymnase avec espaces sportifs annexes et locaux accessoires ;
• corps séparé destiné à la centrale des installations techniques ;
• cour de dépendance exclusive utilisée pour la voirie, les parkings, les espaces verts et la zone agricole

Il a été construit entre 1984 et 1986 et se développe en plusieurs corps de bâtiment, disposés selon la configuration du terrain, s’agissant d’une zone vallonnée avec des dénivelés naturels, gérés au moyen de niveaux décalés et de liaisons internes entre les différentes fonctions.
L’accès principal au complexe immobilier se fait depuis Strada di Lacugnano par un portail carrossable avec grille métallique à ouverture automatisée, délimité par deux colonnes en béton armé supportant une poutre horizontale portant l’enseigne ; sur les côtés se trouvent des portillons piétons métalliques.
La façade sur Strada di Lacugnano est délimitée par un muret en béton surmonté d’une rambarde métallique, tandis que le reste de la propriété est clôturé par un grillage métallique et des poteaux métalliques.
Outre l’entrée principale, il existe deux portails manuels, dont l’un toujours sur Strada di Lacugnano, donnant accès à la parcelle de terrain clôturée où se trouve le puits de la parcelle n° 7, et l’autre à proximité de la parcelle n° 1489 (non appartenant à la propriété) ; ainsi qu’un autre portillon piéton automatisé situé entre la parcelle n° 1487 et l’esplanade de l’église de San Sisto.

Le complexe est articulé en quatre principaux corps de bâtiment, chacun présentant des caractéristiques fonctionnelles spécifiques :
a) Partie utilisée comme internat et studios de télévision :
La partie de bâtiment concernée était principalement destinée à l’accueil des étudiants et des participants aux cours scolaires et de formation. À l’intérieur, au rez-de-chaussée, se trouvent également les studios de télévision, autrefois siège d’une chaîne locale. Le bâtiment se développe sur six niveaux hors sol, ainsi répartis : rez-de-chaussée avec réfectoire et cuisine équipée, locaux de lavage, réserve, buanderie, sanitaires ; premier étage avec entrée principale de l’internat, studios de télévision comprenant un plateau TV en double hauteur, régie, bureaux de production, sanitaires, ancien appartement du gardien, bureaux de la chaîne, fonctionnellement séparés de la zone de production ; deuxième, troisième et quatrième étages destinés à l’hébergement des étudiants et stagiaires, avec n° 67 chambres principales équipées de salle de bains, de capacité variable, et salles communes ; cinquième étage composé de n° 9 chambres avec salle de bains, un deux-pièces avec salle de bains, salle commune.
b) Partie utilisée comme établissement scolaire :
Le bâtiment scolaire se développe sur cinq niveaux hors sol, plus deux niveaux semi-enterrés, répartis comme suit : niveau semi-enterré à destination principalement pédagogique et garage, composé comme suit : salles de classe et laboratoires, bloc sanitaires (hommes/femmes), dépôt, garage (à l’état brut), liaison fonctionnelle avec les salles situées sous le gymnase ; niveau semi-enterré à destination principalement pédagogique composé comme suit : salles de classe, sanitaires, locaux de service ; rez-de-chaussée à destination principalement d’accueil et de fonctions administratives composé comme suit : hall avec conciergerie, secrétariat, bureaux de direction et administratifs, sanitaires à usage des bureaux ; premier et deuxième étages avec salles de classe, salles des professeurs, locaux de service, bloc sanitaires hommes et femmes ; troisième et quatrième étages à destination principalement de cours professionnalisants composés comme suit : salles rénovées pour des cours d’esthétique et de masseur-kinésithérapeute, sanitaires.
c) Partie destinée au gymnase :
Le corps de bâtiment destiné aux activités sportives est réalisé avec une structure préfabriquée et est fonctionnellement relié à l’établissement scolaire adjacent par des structures couvertes avec passages intérieurs. Le gymnase est articulé sur trois niveaux, ainsi distingués : rez-de-chaussée destiné au terrain de jeu, vestiaires, gradins, accès et locaux de service ; niveau surélevé destiné à la salle de sport et aux locaux de stockage.
d) Partie destinée aux locaux techniques (centrale des installations techniques) :
Il s’agit d’un bâtiment technique enterré sur deux côtés, situé à proximité de l’esplanade et au niveau du plan du réfectoire ; il abrite les locaux techniques destinés aux centrales et aux principaux équipements généraux au service de l’ensemble du complexe scolaire et de l’internat.
La surface attenante au complexe immobilier décrit ci-dessus s’étend sur environ 12 000 m² et est pour la plupart asphaltée et destinée à la voirie interne et aux parkings, avec des zones limitées aménagées en espaces verts de dépendance et des cheminements.
Le terrain à destination agricole périurbaine « Ep » (parcelles 6380-6382) est situé au nord-ouest du bâtiment, présente une forme régulière et une pente légèrement ascendante ; on y trouve des oliviers plantés selon un espacement presque régulier et dans un état végétatif satisfaisant.
Comme illustré dans l’expertise jointe, le complexe immobilier est, dans l’ensemble, conforme du point de vue urbanistique et cadastral, à l’exception de divergences limitées relatives à la distribution interne des locaux et à certaines parties des façades. Ces divergences peuvent être régularisées par l’activation des procédures prévues par la L.R. n° 1/2015 et ses modifications et intégrations, avec mise à jour ultérieure de la documentation cadastrale par le dépôt d’une variation appropriée. Les charges liées aux régularisations susmentionnées, tant urbanistiques que cadastrales, resteront à la charge de l’acquéreur et ont été prises en compte, de manière implicite, aux fins de la détermination de la valeur d’expertise.

Le terrain constructible situé au sud-est du bâtiment (parcelles 1485-1487-1270-1272), compris entre la propriété de la paroisse de San Sisto et d’autres propriétés limitrophes, est constitué de plusieurs parcelles aux affectations urbanistiques diverses, dont la principale est « Fbs* » ; il présente une forme irrégulière et une pente légèrement ascendante. La couverture végétale est en partie occupée par une oliveraie au schéma de plantation irrégulier avec des arbres d’âges différents en état végétatif satisfaisant, et pour le reste libre d’espèces arborées. Les parcelles 1270-1272, comme vérifié lors de la visite sur site, se trouvent à l’extérieur de la clôture délimitant la propriété faisant l’objet de l’estimation et sont de fait aménagées et utilisées comme voirie au service de la paroisse limitrophe de San Sisto.
Cela étant précisé, lesdites parcelles devront faire l’objet d’une cession à la paroisse.
Dans le secteur Fbs décrit ci-dessus, la réalisation d’un auditorium est autorisée avec un volume maximal de 8 000 m³ et une hauteur maximale de 10,00 m, ainsi qu’une résidence/foyer pour étudiants avec un volume maximal de 2 000 m³ et une hauteur maximale de 7,00 m, et des vestiaires au service des équipements sportifs de plein air avec un volume maximal de 600 m³ et une hauteur maximale de 3,50 m.

Il est précisé en outre que le retrait du permis de construire de l’Auditorium est subordonné à la cession gratuite à la commune des deux zones de stationnement public limitrophes du secteur (n’appartenant pas entièrement à la société en liquidation) ainsi qu’au paiement des sommes nécessaires à la réalisation desdits parkings.
Fait également partie du patrimoine immobilier de la société un autre terrain situé au nord-ouest du complexe immobilier principal, avec des façades et des accès potentiels sur Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri et Via Enrico Caruso (feuille 265 parcelles 854-857). Il s’agit d’un lot constructible, classé selon le Plan Régulateur Général en vigueur en zone « Cn* », avec une superficie cadastrale totale de 6 030 m². Le projet de lotissement identifie la zone comme lot n° 8 et y prévoit la réalisation d’une installation sportive privée, composée d’une piscine, de courts de tennis et d’un bâtiment pour bar/vestiaires/salle de loisirs, pour un total de 210 m³. Il est souligné que le même projet de lotissement prévoyait à l’intérieur du lot n° 8 la mise à disposition d’aires à destiner à espace vert et parking, à céder à la commune, à ce jour non réalisés. Lors de la visite sur site, il a été constaté que tous les lots ont été construits à l’exception de celui faisant l’objet de l’estimation (lot n° 8) et du lot n° 3.

Il est précisé qu’au moment de la rédaction de l’expertise, plusieurs contrats de location et de location-gérance (affitto di ramo d’azienda) ont été retrouvés, tous de durées et de loyers annuels différents, avec diverses finalités telles que l’activité d’organisation, de gestion et d’exploitation de l’internat/dortoir et du réfectoire, ainsi que l’organisation, la gestion et l’exploitation du gymnase à des fins sportives amateurs et/ou professionnelles, en plus de l’organisation et de la gestion d’écoles et de cours pour l’accomplissement de l’obligation de formation, de la formation supérieure et de la formation continue, comme mieux indiqué dans l’expertise.
Il convient de souligner à cet égard :
- que le contrat de location-gérance de la branche d’entreprise exerçant l’activité d’organisation et de gestion de l’internat/dortoir, du réfectoire et du gymnase a fait l’objet d’une résiliation et arrivera donc à échéance naturelle le 18.10.2026 ;
- que le contrat de location-gérance de la branche d’entreprise exerçant l’activité d’organisation et de gestion d’écoles et
de cours pour l’accomplissement de l’obligation de formation, de la formation supérieure et de la formation continue arrivera à échéance naturelle le 18.10.2026, sans renouvellement automatique à cette échéance.

Cadastre des bâtiments de la commune de Pérouse, feuille 281 :
Parcelle 7 - Niveaux Rdc-1-2-3-4-5 - Catégorie B/5 - Classe 3 - Consistance 52 000 m³ - Superficie 14 222 m² - Revenu cadastral 67 139,28 €

Cadastre des terrains de la commune de Pérouse, feuille 281 :
Parcelles 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pour plus d’informations, consulter l’expertise et la documentation en annexe