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Complesso immobliare a uso scolastico-formativo a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

Il compendio l’è situato nel Comune di Perugia, in Strada Lacugnano, in una zona mista tra campagna e residenziale, a du’ passi dalla frazione di San Sisto, quartiere residenziale ben servito da infrastrutture, mezzi pubblici e servizi d’interesse collettivo come la stazione ferroviaria Perugia Silvestrini, l’ospedale Santa Maria della Misericordia e il dipartimento di medicina e chirurgia dell’Università di Perugia.
Ha una superficie complessiva di 31.577 mq catastali.

Il complesso comprende:
• edificio usato come istituto scolastico;
• porzione destinata a convitto per l’accoglienza e l’alloggio di studenti e frequentatori de’ corsi;
• spazi attrezzati per studi televisivi, già sede d’un’emittente locale;
• edificio autonomo adibito a palestra con annessi spazi sportivi e locali accessori;
• corpo separato destinato a centrale impianti tecnologici;
• corte pertinenziale esclusiva adibita a viabilità, parcheggi, aree verdi e zona agricola

L’è stato costruito tra il 1984 e il 1986 e si sviluppa in più corpi di fabbrica, disposti seguendo l’andamento del terreno, essendo una zona collinare con dislivelli naturali, gestiti con piani sfalsati e collegamenti interni tra le varie funzioni.
L’accesso principale al complesso immobliare avviene da Strada di Lacugnano tramite un varco carrabile con cancello metallico ad apertura automatizzata, delimitato da due colonne in cemento armato che reggon una trave orizzontale con l’insegna; ai lati ci sono cancelli pedonali metallici.
Il fronte su Strada di Lacugnano l’è delimitato da un muretto in cemento con sopra una ringhiera metallica, mentre il resto della proprietà l’è recintato con rete metallica e pali in metallo.
Oltre all’ingresso principale, ci sono du’ cancelli manuali: uno sempre su Strada di Lacugnano, che porta sulla rata di terreno recintata dove c’è il pozzo della particella n. 7, e l’altro in prossimità della particella n. 1489 (che un è di proprietà); e c’è anche un ulteriore cancello pedonale automatizzato messo tra la particella n. 1487 e il piazzale della Chiesa di San Sisto.

Il complesso l’è diviso in quattro principali corpi edilizi, ognuno con caratteristiche funzionali specifiche:
a) Porzione adibita a convitto e studi televisivi:
La porzione d’edificio in oggetto era destinata soprattutto all’accoglienza de’ studenti e de’ partecipanti ai corsi scolastici e formativi. Dentro, al piano terra, ci sono anche gli studi televisivi, un tempo sede d’un’emittente locale. L’edificio si sviluppa su sei livelli fuori terra, così organizzati: piano terra con sala mensa con cucina attrezzata, locali ad uso lavaggio, dispensa, lavanderia, servizi igienici; piano primo con ingresso principale del convitto, studi televisivi compresi studio televisivo a doppia altezza, regia, uffici di produzione, servizi igienici, ex appartamento del custode, uffici dell’emittente, separati funzionalmente dalla zona di produzione; piani secondo, terzo e quarto destinati all’ospitalità di studenti e corsisti, con n. 67 stanze principali con bagno, di varia capienza, sale comuni; piano quinto composto da n. 9 stanze con bagno, un bilocale con bagno, sala comune.
b) Porzione adibita a Istituto scolastico:
L’edificio scolastico si sviluppa su cinque livelli fuori terra, oltre a du’ livelli seminterrati, articolati così: piano seminterrato a destinazione prevalente attività didattica e autorimessa così composto: aule e laboratori, blocco servizi igienici (omini/donne), deposito, autorimessa (allo stato grezzo), collegamento funzionale con le aule sotto la palestra; piano seminterrato a destinazione prevalente attività didattica così composto: aule scolastiche, servizi igienici, locali di servizio; piano terra a destinazione prevalente ingresso e funzioni amministrative così composto: atrio con portineria, segreteria, uffici direzionali e amministrativi, servizi igienici ad uso uffici; piano primo e secondo con aule scolastiche, salette per docenti, locali di servizio, blocco servizi igienici per omini e donne; piani terzo e quarto a destinazione prevalente corsi professionalizzanti così composto: aule rinnovate per corsi di estetista e massofisioterapista, servizi igienici.
c) Porzione destinata a Palestra:
Il corpo di fabbrica per l’attività sportiva l’è fatto con struttura prefabbricata ed è collegato funzionalmente all’adiacente istituto scolastico tramite strutture coperte con passaggi interni. La palestra l’è articolata su tre livelli, così distinti: piano terra a destinazione campo da gioco, spogliatoi, gradinate, accessi e locali di servizio; piano rialzato a destinazione palestra e locali di deposito.
d) Porzione destinata a locali tecnici (centrale impianti tecnologici):
Si tratta d’un fabbricato tecnico interrato su du’ lati, a ridosso del piazzale e alla quota del piano mensa: ospita i locali tecnici destinati alle centrali e ai principali impianti generali a servizio dell’intero complesso scolastico e del convitto.
La superficie attorno al complesso immobliare sopra descritto si stende per circa 12.000 mq e per la maggior parte l’è bitumata e usata per viabilità interna e parcheggi, con poche aree sistemate a verde pertinenziale e camminamenti.
Il terreno con destinazione agricola periurbana "Ep" (particelle 6380-6382) l’è posizionato a nord-ovest del fabbricato, ha una forma regolare e una pendenza leggera; sopra ci sono piante d’olivo con sesto d’impianto quasi regolare e in discreto stato vegetativo.
Come mostrato nella perizia allegata, il complesso immobliare risulta, nel complesso, conforme dal punto di vista urbanistico e catastale, salvo piccole difformità relative alla distribuzione interna de’ locali e ad alcune porzioni de’ prospetti. Queste difformità son sanabili attivando le procedure previste dalla L.R. n. 1/2015 e s.m.i., con successivo aggiornamento della documentazione catastale tramite presentazione d’una variazione idonea. Gli oneri legati a queste regolarizzazioni, sia urbanistiche sia catastali, resteranno a carico della parte acquirente e son stati considerati, in modo implicito, ai fini della determinazione del valore di stima.

Il terreno edificabile situato a sud-est del fabbricato (particelle 1485-1487-1270-1272), compreso tra la proprietà della Parrocchia di San Sisto e altre proprietà confinanti, è formato da più particelle con diverse destinazioni urbanistiche, tra le quali la prevalente l’è "Fbs*"; ha una forma irregolare e una pendenza leggera. Il soprassuolo è in parte occupato da un oliveto a sesto d’impianto irregolare con piante disetanee in discreto stato vegetativo e per la restante parte libero da specie arboree. Le particelle 1270-1272, come verificato al sopralluogo, ricadono fuori dalla recinzione che delimita la proprietà in stima e di fatto risultano sistemate e usate come viabilità a uso della confinante Parrocchia di San Sisto.
Ciò premesso, le suddette particelle dovranno esser cedute alla Parrocchia.
Nel comparto Fbs appena descritto è ammessa la realizzazione d’un auditorium con volumetria massima pari a mc. 8.000 e h. massima di m. 10,00, una foresteria per studenti con volumetria massima pari a mc. 2.000 e h. massima di m. 7,00, spogliatoi a servizio d’attrezzature sportive all’aperto con volumetria massima pari a mc. 600 e h. massima di m. 3,50.

Si precisa inoltre che il ritiro del permesso di costruire dell’Auditorium è subordinato alla cessione gratuita al Comune delle due aree a parcheggio pubblico limitrofe al comparto (un interamente di proprietà della società in liquidazione) e al pagamento delle somme necessarie per la realizzazione de’ parcheggi medesimi.
Fa parte della consistenza immobliare di proprietà della società anche un ulteriore appezzamento di terreno situato a nord-ovest del complesso immobliare principale, con affacci e accessi potenziali su Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particelle 854-857). È un lotto edificabile, classificato secondo l’attuale Piano Regolatore Generale in zona "Cn*", con una superficie catastale complessiva pari a mq 6.030. Il progetto di lottizzazione individua l’area col lotto n. 8 e ci prevede la realizzazione d’un impianto sportivo privato, composto da piscina, campi da tennis e manufatto per bar/spogliatoi/sala ricreativa, per complessivi 210 mc. Si fa notare che lo stesso progetto di lottizzazione individuava dentro il lotto n. 8 il reperimento delle aree da destinare a verde e parcheggio, da cedere al Comune, a oggi un realizzati. In sede di sopralluogo s’è accertato che tutti i lotti son stati edificati tranne quello in stima (lotto n. 8) e il lotto n. 3.

Si fa presente che al momento della stesura della perizia son stati trovati diversi contratti di locazione e d’affitto di ramo d’azienda, tutti di durata diversa e di canone annuo diverso, con varie finalità come l’attività d’organizzazione, gestione ed esercizio del convitto/dormitorio e della mensa, nonché l’organizzazione, la gestione e l’esercizio della palestra per finalità sportivo dilettantistico e/o professionale, oltre all’organizzazione e la gestione di scuole e corsi per il conseguimento dell’obbligo formativo, della formazione superiore, formazione continua, così come meglio indicato in perizia.
Giova evidenziare a questo proposito:
- che il contratto d’affitto del ramo d’azienda che esercita l’attività d’organizzazione e gestione del convitto/dormitorio, mensa e palestra è stato disdettato e avrà dunque naturale scadenza il 18.10.2026;
- che il contratto d’affitto del ramo d’azienda che esercita l’attività d’organizzazione e gestione di scuole e corsi per il conseguimento dell’obbligo formativo, della formazione superiore, formazione continua, avrà naturale scadenza il 18.10.2026, senza rinnovo automatico a quella scadenza.

Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al Foglio 281:
Particella 7 - Piano T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superficie 14.222 mq - Rendita € 67.139,28

Catasto Terreni del Comune di Perugia al Foglio 281:
Particelle 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Per più informazioni, guarda la perizia e la documentazione in allegato