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Complesso immobiliare a destinazion scolastico-formativa a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

El compendio el xe in tel Comun de Perugia, in Strada Lacugnano, in na zona mista agricola e residenziale, a poca distanza da la frazion de San Sisto, quartier residenziale ben servìo da infrastruture, trasporti pubblici e servizi de interes coletivo come la stazion feroviaria Perugia Silvestrini, l’ospedale Santa Maria de la Misericordia e el dipartimento de medicina e chirurgia de l’Università de Perugia.
El ga na superfìcie complessiva pari a 31.577 mq catastai.

El complesso el comprende:
• edificio adibìo a istituto scolastico;
• porzion destinada a convitto par l’acoiensa e l’alogio de studenti e frequentadori dei corsi;
• spazi atresài par studi televisivi, zà sede de na emitente locale;
• edificio autonomo adibìo a palestra co anessi spazi sportivi e locali acessori;
• corpo separà destinà a centrale impianti tecnologici;
• corte pertinenziale esclusiva adibìa a viabilità, parchegi, aree verdi e zona agricola

El xe stà fabricà tra el 1984 e el 1986 e el se desenvòlze in più corpi de fabrica, messi secondo l’andamento del teren, essendo na area colinare co dislivèi naturai, gestìi co piani sfalsài e colegamenti interni tra le diverse funsion.
L’accesso prinsipale al complesso immobiliare el avién da Strada de Lacugnano tramite un varco carabile co canceo metalico a apertura automatizada, delimità da do colone in cemento armà che regge na trave orizontale co l’insegna; ai fianchi ghe xe cancei pedonai metalici.
El fronte su Strada de Lacugnano el xe delimità da un mureto in cemento co sora na ringhiera metalica, mentre el resto de la proprietà el xe recintà co rete metalica e pali in metalo.
Oltre a l’ingresso prinsipale, ghe xe do cancei manuali, uno sempre su Strada de Lacugnano, che imete su la riva de teren recintada dove che el rìca el pozzo de la particela n. 7 e l’altro in prossimità de la particela n. 1489 (mìa de proprietà); e un altro canceo pedonale automatizà posto tra la particela n. 1487 e el piassale de la Ciesa de San Sisto.

El complesso el xe articulà in quatro corpi edilizi prinsipai, ciascun co carateristiche funsionai specifiche:
a) Porzion adibìa a convitto e studi televisivi:
La porzion de edificio in oggetto la gera destinada principalment a l’acoiensa dei studenti e dei partecipanti ai corsi scolastici e formativi. Dentro, al pian tera, ghe xe anca i studi televisivi, un tempo sede de na emitente locale. L’edificio el se desenvòlze su sie livelli fora tera, cussì articulài: pian tera co sala mensa co cusina atresada, locali par lavajo, dispensa, lavanderia, servizi igienici; pian primo co ingresso prinsipale del convitto, studi televisivi comprensivi de studio televisivo a dopia alteza, regìa, ufici de produzion, servizi igienici, ex apartamento del custode, ufici de l’emitente, separài funsionalment da la zona de produzion; piani secondo, terso e quarto destinài a l’ospitalità dei studenti e corsisti, co n. 67 stanse prinsipai co bagno, de varia capienza, sale comuni; pian quinto composto da n. 9 stanse co bagno, un bilocal co bagno, sala comune.
b) Porzion adibìa a Istituto scolastico:
L’edificio scolastico el se desenvòlze su cinco livelli fora tera, oltre a do livelli seminterrài, articulài cussì: pian seminterrà a destinazion prevalente atività didàtica e autorimessa cussì composto: aule e laboratorì, bloco servizi igienici (omeni/done), deposito, autorimessa (al stato grezo), colegamento funsional co le aule poste soto la palestra; pian seminterrà a destinazion prevalente atività didàtica cussì composto: aule scolastìche, servizi igienici, locali de servisio; pian tera a destinazion prevalente ingresso e funsion amministrative cussì composto: atrio co portineria, segreteria, ufici direzionali e amministrativi, servizi igienici par ufici; pian primo e secondo co aule scolastìche, salete par docenti, locali de servisio, bloco servizi igienici par omini e done; piani terso e quarto a destinazion prevalente corsi professionalizanti cussì composto: aule rinnovàe par corsi de estetista e massofisioterapista, servizi igienici.
c) Porzion destinada a Palestra:
El corpo de fabrica destinà a atività sportive el xe fato co strutura prefabbricada e el xe conesso funsionalment a l’adiacente istituto scolastico tramite struture coverte co passagi interni. La palestra la xe articulada su tre livelli, cussì distinti: pian tera a destinazion campo da zogo, spogliatoi, gradinate, acessi e locali de servisio; pian rialzà a destinazion palestra e locali de deposito.
d) Porzion destinada a locali tecnici (centrale impianti tecnologici):
Se trata de un fabricà tecnico interrà su do lati, posto in adiacensa al piassale e a la quota del pian mensa, el ospita i locali tecnici destinài a le centrali e ai prinsipai impianti generai a servìsio de tuto el complesso scolastico e del convitto.
La superfìcie visina al complesso immobiliare sora descritto la se stende par circa 12.000 mq e par la maggior parte la risulta bitumada e adibìa a viabilità interna e parchegi, co poche aree sistemàe a verde pertinenziale e caminamenti.
El teren co destinazion agricola periurbana "Ep" (particele 6380-6382) el xe in posizion nord-ovest del fabricà, el presenta na conformazion regolare e na zàcitura ligeiramente acclive; sora el steso ghe xe piante de olivo co sesto d’impianto pressoché regolare e in discreto stato vegetativo.
Come illustrà in la perizia allegada el complesso immobiliare el risulta, nel so insieme, conforme soto el profilo urbanistico e catastal, fata ecsezion par poche diformità relative a la distribuzion interna dei locali e a cualche porzion dei prospeti. Ste diformità le risulta sanàbili tramite l’ativazion de le procedure previste da la L.R. n. 1/2015 e s.m.i., co sucesivo ajornamento de la documentazion catastal tramite presentazion de idònea variazion. I oneri conesi a ste regularizazion, sia urbanistiche che catastai, i restarà a carico de la parte acquirente e i xe stà considerài, in modo implicito, ai fini de la determinazion del valor de stima.

El teren edificabile in tel sud-est del fabricà (particele 1485-1487-1270-1272), compreso tra la proprietà de la Paròchia de San Sisto e altre proprietà confinanti, el xe costituito da più particele co diverse destinazion urbanistiche, de cui la prevalente la xe "Fbs*"; el presenta na conformazion irregolare e na zàcitura ligeiramente acclive. El soprassuolo el xe in parte ocupà da un oliveto co sesto d’impianto irregolare co piante disetànee in discreto stato vegetativo e par el resto libero da specie arboree. Le particele 1270-1272, come verificà in sopralluogo, le rìca fora de la recinsion che delimita la proprietà in stima e de fato le risulta sistemàe e doparàe come viabilità par l’uso de la confinante Paròchia de San Sisto.
Sto premesso, ste particele le dovarà esser oggetto de cession a la Paròchia.
Nel comparto Fbs appena descritto la xe ammessa la realizazion de un auditorium co volumetrìa massima pari a mc. 8.000 e h. massima de m. 10,00, na foresteria par studenti co volumetrìa massima pari a mc. 2.000 e h. massima de m. 7,00, spogliatoi a servìsio de atresadure sportive all’averto co volumetrìa massima pari a mc. 600 e h. massima de m. 3,50.

Se precisa anca che el ritiro del permesso de costruir de l’Auditorium el xe subordinà a la cession gratuita al Comun de le do aree a parchegio pubblico visine al comparto (mìa interamente de proprietà de la società in liquidazion) e a la corresponsion de le some necessarie par la realizazion dei parchegi stesi.
Rientra ne la consistenza immobiliare de proprietà de la società anca un altro pezo de teren in tel Nord-Ovest del complesso immobiliare prinsipale, co affaci e acessi potensiài su Strada de Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particele 854-857). Se trata de un loto edificabile, classifegà secondo el Piano Regolatore Generale vigente in zona "Cn*", co na superfìcie catastal complessiva pari a mq 6.030. El projeto de lottizazion el individua l’area co el loto n. 8 e el prevede la realizazion de un impianto sportivo privà, costituito da piscina, campi da tennis e manufato par bar/spogliatoi/sala ricreativa, par un totale de 210 mc. Se evidenzia che el steso projeto de lottizazion el individuava dentro el loto n. 8 el reperimento de le aree da destinar a verde e parchegio, da ceder al comun, che a oggi mìa realizzàe. In sopralluogo se ga acertà che tuti i lòti i xe stà edificài a ecsezion de queo in stima (loto n. 8) e del loto n. 3.

Se fa presente che al momento de la redazion de la perizia i xe stà reperìi diversi contrati de locazion e de afito de ramo d’azienda, tuti de durata diversa e de canone annuo diverso, co varie finalità come l’atività de organizazion, gestione e esercizio del convitto/dormitorio e de la mensa, e anca l’organizazion, la gestione e l’esercizio de la palestra par finalità sportivo diletantistica e/o professionale, oltre a l’organizazion e la gestione de scole e corsi par conseguir l’obligo formativo, la formazion superiore, la formazion continua, come mejo indicà in perizia.
Se deve evidenziar in merito:
- che el contratto de afito del ramo d’azienda che fa l’atività de organizazion e gestione del convitto/dormitorio, mensa e palestra el xe stà disdeto e el gavarà scadensa naturale el 18.10.2026;
- che el contratto de afito del ramo d’azienda che fa l’atività de organizazion e gestione de scole e
corsi par conseguir l’obligo formativo, la formazion superiore, formazion continua, el gavarà scadensa naturale el 18.10.2026, sensa rinnovo automatico a la scadensa.

Catasto Fabbricati del Comun de Perugia al Foglio 281:
Particela 7 - Pian T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superfìcie 14.222 mq - Rendita € 67.139,28

Catasto Terreni del Comun de Perugia al Foglio 281:
Particele 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Par ulteriori informazion vardar la perizia e la documentazion in alegato