Zainteresirani za sodelovanje prek spleta? Zahtevajte priročnik

Nepremičninski kompleks za šolsko-izobraževalne namene v Perugii, Strada Lacugnano, območje San Sisto

Kompleks se nahaja v občini Perugia, na Strada Lacugnano, na mešanem kmetijskem in stanovanjskem območju, v neposredni bližini zaselka San Sisto, dobro oskrbljene stanovanjske soseske z infrastrukturo, javnim prevozom in storitvami splošnega pomena, kot so železniška postaja Perugia Silvestrini, bolnišnica Santa Maria della Misericordia ter oddelek za medicino in kirurgijo Univerze v Perugii.
Skupna površina znaša 31.577 m² po katastru.

Kompleks vključuje:
• stavbo, namenjeno šoli;
• del, namenjen dijaškemu/študentskemu domu za sprejem in nastanitev študentov ter udeležencev tečajev;
• prostore, opremljene za televizijske studie, nekdanji sedež lokalne televizijske postaje;
• samostojno stavbo, namenjeno telovadnici, s pripadajočimi športnimi prostori in pomožnimi prostori;
• ločen objekt, namenjen centralni tehnoloških naprav;
• izključno pripadajoče dvorišče, namenjeno interni prometni ureditvi, parkiriščem, zelenim površinam in kmetijski coni

Zgrajen je bil med letoma 1984 in 1986 in se razvija v več stavbnih sklopih, razporejenih glede na potek terena, saj gre za gričevnato območje z naravnimi višinskimi razlikami, ki so urejene z zamaknjenimi etažami in notranjimi povezavami med različnimi funkcijami.
Glavni dostop do kompleksa poteka z Strada di Lacugnano skozi vozni vhod z avtomatiziranimi kovinskimi vrati, omejen z dvema armiranobetonskima stebroma, ki nosita vodoravni nosilec z napisom; ob straneh so kovinska peš vrata.
Fasada ob Strada di Lacugnano je omejena z betonskim zidcem z nadgrajeno kovinsko ograjo, preostali del posesti pa je ograjen z žično ograjo in kovinskimi stebri.
Poleg glavnega vhoda sta prisotni še dve ročni zapornici: ena prav tako na Strada di Lacugnano, ki vodi na ograjeno zemljišče, kjer se nahaja vodnjak parcele št. 7, in druga v bližini parcele št. 1489 (ni v lasti); ter dodatna avtomatizirana peš zapornica med parcelo št. 1487 in platojem cerkve San Sisto.

Kompleks je razdeljen na štiri glavne stavbne dele, vsak s posebnimi funkcionalnimi značilnostmi:
a) Del, namenjen dijaškemu/študentskemu domu in televizijskim studiem:
Obravnavani del stavbe je bil pretežno namenjen sprejemu študentov in udeležencev šolskih ter izobraževalnih tečajev. V pritličju se nahajajo tudi televizijski studii, nekdaj sedež lokalne televizijske postaje. Stavba se razprostira v šestih nadzemnih etažah, razporejenih takole: pritličje z jedilnico in opremljeno kuhinjo, prostori za pomivanje, shrambo, pralnico, sanitarije; prvo nadstropje z glavnim vhodom v dom, televizijskimi studii, vključno z dvoetažnim studiem, režijo, produkcijskimi pisarnami, sanitarijami, nekdanjim stanovanjem hišnika, pisarnami televizijske postaje, funkcionalno ločenimi od produkcijskega dela; drugo, tretje in četrto nadstropje so namenjena nastanitvi študentov in tečajnikov, z 67 glavnimi sobami z lastno kopalnico različnih kapacitet ter skupnimi prostori; peto nadstropje obsega 9 sob s kopalnico, dvosobno enoto s kopalnico in skupno sobo.
b) Del, namenjen šolskemu zavodu:
Šolska stavba se razprostira na petih nadzemnih etažah ter dodatnih dveh polkletnih nivojih, razporejenih kot sledi: polklet v pretežni meri za didaktične dejavnosti in garažo, sestavljen iz učilnic in laboratorijev, sanitarnega bloka (moški/ženske), skladišča, garaže (v grobem stanju), funkcionalne povezave z učilnicami pod telovadnico; polklet v pretežni meri za didaktične dejavnosti, sestavljen iz učilnic, sanitarij, servisnih prostorov; pritličje v pretežni meri namenjeno vhodu in administrativnim funkcijam, sestavljeno iz avle s sprejemnico/vratarjem, tajništva, vodstvenih in administrativnih pisarn, sanitarij za pisarne; prvo in drugo nadstropje z učilnicami, zbornicami za učitelje, servisnimi prostori, sanitarnim blokom za moške in ženske; tretje in četrto nadstropje v pretežni meri namenjeno poklicnim tečajem, sestavljeno iz prenovljenih učilnic za tečaje kozmetičarke in masofizioterapevta ter sanitarij.
c) Del, namenjen telovadnici:
Stavbni del, namenjen športnim dejavnostim, je izveden s prefabricirano konstrukcijo in je funkcionalno povezan s sosednjim šolskim zavodom prek pokritih struktur z notranjimi prehodi. Telovadnica je razdeljena na tri nivoje, in sicer: pritličje, namenjeno igrišču, garderobam, tribunami, dostopom in servisnim prostorom; mezzanin (dvignjena etaža), namenjen telovadnici in skladiščnim prostorom.
d) Del, namenjen tehničnim prostorom (centrala tehnoloških naprav):
Gre za tehnični objekt, vkopan z dveh strani, postavljen ob platoju na višini etaže jedilnice; v njem so tehnični prostori, namenjeni centralam in glavnim splošnim instalacijam, ki služijo celotnemu šolskemu kompleksu in domu.
Sosednja površina okoli zgoraj opisanega nepremičninskega kompleksa se razteza na približno 12.000 m² in je večinoma asfaltirana ter namenjena notranji prometni ureditvi in parkiriščem, z omejenimi urejenimi zelenimi pripadajočimi površinami in pešpotmi.
Periurbano kmetijsko zemljišče z namensko rabo "Ep" (parcele 6380-6382) leži severozahodno od objekta, ima pravilno obliko in rahlo nagnjeno lego; na njem rastejo oljke s skoraj pravilnim razmikom sajenja in v solidnem vegetativnem stanju.
Kot je prikazano v priloženem cenitvenem poročilu, je nepremičninski kompleks kot celota skladen z urbanističnega in katastrskega vidika, z izjemo omejenih neskladij, povezanih z notranjo razporeditvijo prostorov in nekaterimi deli fasad. Ta neskladja je mogoče legalizirati z aktivacijo postopkov, predvidenih z deželnim zakonom L.R. št. 1/2015 in spremembami, ter z naknadno posodobitvijo katastrske dokumentacije z vložitvijo ustrezne spremembe. Stroški, povezani z navedenimi uskladitvami, tako urbanističnimi kot katastrskimi, bodo bremenili kupca in so bili implicitno upoštevani pri določitvi ocenjene vrednosti.

Stavbno zemljišče, ki se nahaja jugovzhodno od objekta (parcele 1485-1487-1270-1272), umeščeno med lastnino župnije San Sisto in druge sosednje nepremičnine, je sestavljeno iz več parcel z različnimi urbanističnimi namembnostmi, med katerimi prevladuje "Fbs*"; ima nepravilno obliko in rahlo nagnjeno lego. Površina je delno zasedena z oljčnikom z nepravilnim razmikom sajenja in drevesi različnih starosti v solidnem vegetativnem stanju, preostali del pa je brez drevesnih vrst. Parcele 1270-1272, kot je bilo ugotovljeno ob ogledu, ležijo zunaj ograje, ki omejuje ocenjevano posest, in so dejansko urejene ter uporabljene kot dovozna pot v korist sosednje župnije San Sisto.
Glede na navedeno morajo biti navedene parcele predmet odstopa (prodaje/prenešenja) župniji.
V opisanem območju Fbs je dovoljena izvedba avditorija z največjo prostornino 8.000 m³ in največjo višino 10,00 m, prenočišča (foresterije) za študente z največjo prostornino 2.000 m³ in največjo višino 7,00 m ter garderob za potrebe zunanjih športnih naprav z največjo prostornino 600 m³ in največjo višino 3,50 m.

Dodatno se pojasnjuje, da je prevzem gradbenega dovoljenja za avditorij pogojen z brezplačnim odstopom občini dveh območij javnih parkirišč v bližini območja (ki nista v celoti v lasti družbe v likvidaciji) ter s plačilom zneskov, potrebnih za izvedbo navedenih parkirišč.
V nepremičninsko maso v lasti družbe spada tudi dodatna parcela zemljišča, ki se nahaja severozahodno od glavnega nepremičninskega kompleksa, s potencialnimi pogledi in dostopi na Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri in Via Enrico Caruso (list 265 parcele 854-857). Gre za stavbno zemljišče, po veljavnem Splošnem prostorskem načrtu uvrščeno v območje "Cn*", s skupno katastrsko površino 6.030 m². Projekt parcelacije opredeljuje območje kot parcelo št. 8 in predvideva izvedbo zasebnega športnega objekta, ki obsega bazen, teniška igrišča in objekt za bar/garderobe/rekreacijsko dvorano, skupno 210 m³. Poudarja se, da je isti projekt parcelacije znotraj parcele št. 8 predvidel zagotovitev površin za zelenice in parkirišča, ki bi se odstopile občini, vendar do danes niso izvedene. Ob ogledu je bilo ugotovljeno, da so bile zgrajene vse parcele, razen ocenjevane (parcela št. 8) in parcele št. 3.

Opozarja se, da je bilo ob pripravi cenitve najdenih več najemnih pogodb in pogodb o zakupu dela podjetja, vse z različnim trajanjem in različnim letnim nadomestilom, z različnimi nameni, kot so organizacija, upravljanje in izvajanje doma/spalnice in menze, pa tudi organizacija, upravljanje in izvajanje telovadnice za amaterske in/ali profesionalne športne namene, poleg organizacije in upravljanja šol ter tečajev za izpolnitev obveznega izobraževanja, višjega izobraževanja in vseživljenjskega učenja, kot je podrobneje navedeno v cenitvi.
V zvezi s tem je treba izpostaviti:
- da je bila pogodba o zakupu dela podjetja, ki izvaja dejavnost organizacije in upravljanja doma/spalnice, menze in telovadnice, odpovedana in bo zato naravno prenehala dne 18.10.2026;
- da bo pogodba o zakupu dela podjetja, ki izvaja dejavnost organizacije in upravljanja šol in
tečajev za izpolnitev obveznega izobraževanja, višjega izobraževanja in vseživljenjskega učenja, naravno prenehala dne 18.10.2026, brez samodejnega podaljšanja ob tem datumu.

Kataster stavb občine Perugia na listu 281:
Parcela 7 - etaže T-1-2-3-4-5 - kategorija B/5 - razred 3 - prostornina 52.000 m³ - površina 14.222 m² - katastrski dohodek € 67.139,28

Kataster zemljišč občine Perugia na listu 281:
Parcele 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Za dodatne informacije si oglejte cenitev in priloženo dokumentacijo