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Cumplessu immobiliare a destinaziò scolàstico-formativa a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

Lu cumplessu sta drento ar Comune de Perugia, su Strada Lacugnano, 'nna zona mista agricola e residenziale, a poca distanza da la fraziò de San Sisto, quartiere residenziale bè servitu da infrastrutture, trasporti pubblichi e servizzi d'interesse collettivu tipo la staziò ferroviaria Perugia Silvestrini, l'ospedale Santa Maria de la Misericordia e lu dipartimentu de medicina e chirurgia de l'Università de Perugia.
Tene 'na superficie totale de 31.577 mq catastali.

Lu cumplessu comprende:
• edificio adibitu a istitutu scolàsticu;
• porziò destinata a convittu pe l’accoglienza e l’alloggiu de studenti e frequentatori de li corsi;
• spazi attrezzati pe studi televisivi, già sede de 'n'emittente locale;
• edificio autonomu adibitu a palestra co spazi sportivi annessi e locali accessori;
• corpu separatu destinatu a centrale impianti tecnologici;
• corte pertinenziale esclusiva adibita a viabilità, parcheggi, aree verdi e zona agricola

È statu tiratu su tra lu 1984 e lu 1986 e se sviluppa 'n più corpi de fabbrica, messi secondo l’andamentu der terreno, essennu 'n’area collinare co dislivelli naturali, gestiti co piani sfalsati e collegamenti interni tra le diverse funzioni.
L’entrata principale ar cumplessu se fa da Strada de Lacugnano attraverso 'n varcu carrabile co cancello metallico ad apertura automatizzata, delimitatu da do colonne in cemento armatu che reggenu 'na trave orizzontale co l’insegna; ai lati ce stannu cancelli pedonali metallici.
Lu fronte su Strada de Lacugnano è delimitatu da murettu in cemento co sopra 'na ringhiera metallica, mentre lu restu de la proprietà è recintatu co rete metallica e pali in metallo.
Oltre ar ingresso principale, ce stannu do cancelli manuali: unu sempre su Strada de Lacugnano, che porta su la rata de terreno recintata indò ce cade lu pozzu de la particella n. 7, e l’atru vicino a la particella n. 1489 (non de proprietà); e pure 'n'altru cancello pedonale automatizzatu piazzatu tra la particella n. 1487 e lu piazzale de la Chiesa de San Sisto.

Lu cumplessu è divisu in quattru corpi edilizi principali, ognunu co caratteristiche funzionali sue:
a) Porziò adibita a convittu e studi televisivi:
La porziò de edificio in questione era destinata sopratuttu a l’accoglienza de studenti e partecipanti ai corsi scolastici e formativi. Drento, ar pianu terra, ce stannu pure li studi televisivi, 'na vorta sede de 'n'emittente locale. L’edificio se sviluppa su sei livelli fora terra, cusì: pianu terra co sala mensa e cucina attrezzata, locali pe lavà, dispensa, lavanderia, servizzi igienici; pianu primu co ingresso principale der convittu, studi televisivi co studio a doppia altezza, regia, uffici de produziò, servizzi igienici, ex appartamentu der custode, uffici de l’emittente, separati funzionalmente da la zona de produziò; piani secondu, terzu e quartu destinati a l’ospitalità de studenti e corsisti, co n. 67 stanze principali co bagnu, de capienza diversa, e sale comuni; pianu quintu co n. 9 stanze co bagnu, 'n bilocale co bagnu, sala comune.
b) Porziò adibita a Istitutu scolàsticu:
L’edificio scolàsticu se sviluppa su cinque livelli fora terra, più do livelli seminterrati, cusì: pianu seminterratu a destinaziò prevalente didattica e autorimessa, composto da aule e laboratori, bloccu servizzi igienici (òmeni/donne), deposito, autorimessa (allo statu grezzu), collegamentu funzionale co l’aule sotto la palestra; pianu seminterratu a destinaziò prevalente didattica, composto da aule scolastiche, servizzi igienici, locali de serviziu; pianu terra a destinaziò prevalente ingresso e funzioni amministrative, composto da atriu co portineria, segreteria, uffici direzionali e amministrativi, servizzi igienici pe uffici; pianu primu e secondu co aule scolastiche, salette pe docenti, locali de serviziu, bloccu servizzi igienici pe òmeni e donne; piani terzu e quartu a destinaziò prevalente corsi professionalizzanti, composto da aule rinnovate pe corsi da estetista e massofisioterapista, servizzi igienici.
c) Porziò destinata a Palestra:
Lu corpu de fabbrica pe attività sportive è fatto co struttura prefabbricata ed è collegatu funzionalmente all’istitutu scolàsticu vicino tramite strutture coperte co passaggi interni. La palestra è su trè livelli: pianu terra a destinaziò campu da ghjocu, spogliatoi, gradinate, accessi e locali de serviziu; pianu rialzatu a destinaziò palestra e locali deposito.
d) Porziò destinata a locali tecnici (centrale impianti tecnologici):
È 'n fabbricatu tecnicu interratu su do lati, messo vicino ar piazzale e a quota der pianu mensa; ospita li locali tecnici pe le centrali e li principali impianti generali a serviziu de tuttu lu cumplessu scolàsticu e der convittu.
La superficie lì vicino ar cumplessu descritto se stende pe circa 12.000 mq e pe la maggior parte è bitumata ed adibita a viabilità interna e parcheggi, co poche aree sistemate a verde pertinenziale e camminamenti.
Lu terreno a destinaziò agricola periurbana "Ep" (particelle 6380-6382) sta a nord-ovest der fabbricatu, tene 'na forma regolare e 'na giacitura leggermente in salita; ce stannu piante d’olivo co sesto d’impiantu quasi regolare e in discreto statu vegetativu.
Come se vede da la perizia allegata, lu cumplessu immobiliare risulta in generale conforme urbanisticamente e catastalmente, a parte poche difformità relative a la distribuziò interna de li locali e a certe porzioni de li prospetti. Ste difformità se ponnu sanà attivannu le procedure previste da la L.R. n. 1/2015 e s.m.i., e poi aggiornannu la documentaziò catastale presentannu 'na variaziò idonea. Li costi legati a ste regolarizzazioni, sia urbanistiche che catastali, restarannu a caricu de chi compra e so' stati considerati, in manera implicita, pe determinà lu valore de stima.

Lu terreno edificabile a sud-est der fabbricatu (particelle 1485-1487-1270-1272), tra la proprietà de la Parrocchia de San Sisto e altre proprietà confinanti, è fatto de più particelle co diverse destinazioni urbanistiche, tra le quali la principale è "Fbs*"; tene 'na forma irregolare e 'na giacitura leggermente in salita. Lu soprassuolo è in parte occupatu da 'n olivetu co sesto d’impiantu irregolare, co piante de età diversa in discreto statu vegetativu, e pe la parte restante è libero da alberi. Le particelle 1270-1272, come visto ar sopralluogo, stannu fora da la recinziò che delimita la proprietà in stima e de fatto so' sistemate e usate come viabilità a serviziu de la Parrocchia de San Sisto confinante.
Dettu questo, ste particelle dovrannu esse cedute a la Parrocchia.
Nel compartu Fbs appena descritto è permessa la realizzaziò de 'n auditorium co volumetria massima de mc 8.000 e altezza massima m 10,00; 'na foresteria pe studenti co volumetria massima mc 2.000 e altezza massima m 7,00; spogliatoi a serviziu de attrezzature sportive all’apertu co volumetria massima mc 600 e altezza massima m 3,50.

Se precisa inoltre che lu ritiro der permessu de costruì dell’Auditorium dipenne da la cessione gratuita ar Comune de do aree pe parcheggiu pubblicu vicino ar compartu (non tutte de proprietà de la società in liquidaziò) e dal pagamento de le somme necessarie pe fa' li parcheggi stessi.
Fa parte de la consistenza immobiliare de la società pure 'n'atra porziò de terreno messa a nord-ovest der cumpressu principale, co affacci e accessi potenziali su Strada de Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particelle 854-857). È 'n lotto edificabile, classificatu dal Piano Regolatore Generale vigente in zona "Cn*", co superficie catastale totale de mq 6.030. Lu progettuu de lottizzaziò indica l’area come lotto n. 8 e prevede la realizzaziò de 'n impiantu sportivu privatu, fatto da piscina, campi da tennis e manufattu pe bar/spogliatoi/sala ricreativa, pe un totale de 210 mc. Se fa notà che lo stessu progettuu de lottizzaziò prevedeva drento ar lotto n. 8 le aree da destinà a verde e parcheggiu da cede ar Comune, che ad oggi non so' stati fatti. Ar sopralluogo s’è verificatu che tutti li lotti so' stati edificati tranne quello in stima (lotto n. 8) e lu lotto n. 3.

Se fa presente che, ar momentu de la stesura de la perizia, so' stati trovati diversi contratti de locaziò e de affittu de ramu d’azienda, tutti de durata e canone annuu diversi, co finalità varie tipo l’attività de organizzaziò, gestione ed eserciziu der convittu/dormitoriu e de la mensa, e pure l’organizzaziò, gestione ed eserciziu de la palestra pe scopi sportivi dilettantistici e/o professionali, oltre a l’organizzaziò e gestione de scole e corsi pe ottene l’obbligu formativu, la formazió superiore e la formazió continua, come meglio indicatu in perizia.
Se deve evidenzià:
- che lu contratto de affittu der ramu d’azienda pe l’attività de organizzaziò e gestione der convittu/dormitoriu, mensa e palestra è statu disdettu e quindi finirà naturalmente lu 18.10.2026;
- che lu contratto de affittu der ramu d’azienda pe l’attività de organizzaziò e gestione de scole e corsi pe l’ottenimentu dell’obbligu formativu, de la formazió superiore e continua, finirà naturalmente lu 18.10.2026, senza rinnovo automaticu a quella scadenza.

Catastu Fabbricati der Comune de Perugia ar Foglio 281:
Particella 7 - Piano T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superficie 14.222 mq - Rendita € 67.139,28

Catastu Terreni der Comune de Perugia ar Foglio 281:
Particelle 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pe altre informazioni, guarda la perizia e la documentaziò in allegatu