Zainteresirani za sudjelovanje putem interneta? Zatražite priručnik

Kompleks nekretnina školsko-obrazovne namjene u Perugii, Strada Lacugnano, naselje San Sisto

Kompleks se nalazi na području Općine Perugia, u ulici Strada Lacugnano, u mješovitom poljoprivrednom i stambenom području, na kratkoj udaljenosti od naselja San Sisto, dobro opremljene stambene četvrti s infrastrukturom, javnim prijevozom i uslugama od općeg interesa kao što su željeznička stanica Perugia Silvestrini, bolnica Santa Maria della Misericordia te Odjel za medicinu i kirurgiju Sveučilišta u Perugii.
Ima ukupnu površinu od 31.577 m² prema katastarskim podacima.

Kompleks obuhvaća:
• zgradu namijenjenu školskoj ustanovi;
• dio namijenjen internatu za prihvat i smještaj učenika i polaznika tečajeva;
• prostore opremljene za televizijske studije, ranije sjedište lokalne TV postaje;
• samostalnu zgradu namijenjenu sportskoj dvorani s pripadajućim sportskim prostorima i pomoćnim prostorijama;
• odvojeni objekt namijenjen centru tehnoloških postrojenja;
• isključivo pripadno dvorište namijenjeno internim prometnicama, parkiralištima, zelenim površinama i poljoprivrednoj zoni

Izgrađen je između 1984. i 1986. godine te se sastoji od više građevinskih cjelina raspoređenih prema konfiguraciji terena, budući da se radi o brežuljkastom području s prirodnim visinskim razlikama, riješenima pomoću međukatnih razina i unutarnjih veza između različitih funkcija.
Glavni pristup kompleksu ostvaren je iz Strada di Lacugnano kroz kolni ulaz s metalnim vratima na automatizirano otvaranje, omeđen s dva armiranobetonska stupa koja nose vodoravnu gredu s natpisom; sa strane se nalaze metalna pješačka vrata.
Pročelje uz Strada di Lacugnano omeđeno je betonskim zidićem s metalnom ogradom iznad, dok je ostatak posjeda ograđen metalnom mrežom i metalnim stupovima.
Osim glavnog ulaza, postoje i dva ručna ulaza: jedan također na Strada di Lacugnano, koji vodi na ograđenu parcelu zemljišta na kojoj se nalazi bunar čestice br. 7, te drugi u blizini čestice br. 1489 (nije u vlasništvu); te dodatna automatizirana pješačka vrata smještena između čestice br. 1487 i platoa Crkve San Sisto.

Kompleks je podijeljen u četiri glavne građevinske cjeline, svaku sa specifičnim funkcionalnim obilježjima:
a) Dio namijenjen internatu i televizijskim studijima:
Predmetni dio zgrade bio je pretežno namijenjen prihvatu učenika i polaznika školskih i obrazovnih tečajeva. Unutar njega, u prizemlju, nalaze se i televizijski studiji, nekadašnje sjedište lokalne TV postaje. Zgrada se razvija na šest nadzemnih etaža, i to: prizemlje sa blagovaonicom i opremljenom kuhinjom, prostorije za pranje, ostava, praonica rublja, sanitarije; prvi kat s glavnim ulazom u internat, televizijskim studijima uključujući studio dvostruke visine, režiju, produkcijske urede, sanitarije, bivši stan domara, uredima TV postaje, funkcionalno odvojenima od proizvodnog dijela; drugi, treći i četvrti kat namijenjeni smještaju učenika i polaznika tečajeva, s br. 67 glavnih soba s kupaonicom različitog kapaciteta, zajedničkim prostorijama; peti kat sastavljen od br. 9 soba s kupaonicom, jednosobnog stana s kupaonicom, zajedničke prostorije.
b) Dio namijenjen školskoj ustanovi:
Školska zgrada se razvija na pet nadzemnih etaža, uz dvije poluukopane razine, raspoređene kako slijedi: poluukopana etaža pretežno namijenjena nastavnim aktivnostima i garaži, sastoji se od učionica i laboratorija, bloka sanitarija (muški/ženski), spremišta, garaže (u gruboj fazi), funkcionalne veze s učionicama smještenima ispod dvorane; poluukopana etaža pretežno namijenjena nastavnim aktivnostima, sastoji se od školskih učionica, sanitarija, servisnih prostorija; prizemlje pretežno namijenjeno ulazu i administrativnim funkcijama, sastoji se od predvorja s portirnicom, tajništva, upravnih i administrativnih ureda, sanitarija za uredski dio; prvi i drugi kat s učionicama, manjim prostorijama za nastavnike, servisnim prostorijama, blokom sanitarija za muškarce i žene; treći i četvrti kat pretežno namijenjeni stručnim tečajevima, sastoji se od obnovljenih učionica za tečajeve kozmetičara i masofizioterapeuta, sanitarija.
c) Dio namijenjen sportskoj dvorani:
Građevinski dio namijenjen sportskim aktivnostima izveden je kao montažna konstrukcija te je funkcionalno povezan s susjednom školskom zgradom putem natkrivenih struktura s unutarnjim prolazima. Dvorana je raspoređena na tri razine, i to: prizemlje namijenjeno igralištu, svlačionicama, tribinama, pristupima i servisnim prostorijama; povišena etaža namijenjena dvorani i spremištima.
d) Dio namijenjen tehničkim prostorijama (centrala tehnoloških postrojenja):
Radi se o tehničkoj zgradi ukopanoj s dvije strane, smještenoj uz plato i na koti razine blagovaonice, u kojoj se nalaze tehničke prostorije namijenjene centralama i glavnim općim instalacijama koje opslužuju cijeli školski kompleks i internat.
Površina uz gore opisani kompleks nekretnina prostire se na oko 12.000 m² te je većim dijelom asfaltirana i namijenjena unutarnjim prometnicama i parkiralištima, s ograničenim uređenim zelenim površinama i pješačkim stazama.
Zemljište s periurbanom poljoprivrednom namjenom "Ep" (čestice 6380-6382) nalazi se sjeverozapadno od zgrade, pravilnog je oblika i blago nagnute konfiguracije; na njemu se nalaze stabla masline posađena gotovo pravilnim razmakom i u pristojnom vegetativnom stanju.
Kako je prikazano u priloženom vještačenju, kompleks nekretnina je u cjelini usklađen s urbanističkog i katastarskog aspekta, osim manjih odstupanja koja se odnose na unutarnji raspored prostorija i na neke dijelove pročelja. Ta se odstupanja mogu legalizirati pokretanjem postupaka predviđenih regionalnim zakonom L.R. br. 1/2015 i izmjenama i dopunama, uz naknadno ažuriranje katastarske dokumentacije podnošenjem odgovarajuće promjene. Troškovi povezani s navedenim usklađivanjima, i urbanističkim i katastarskim, teretit će kupca te su implicitno uzeti u obzir pri određivanju procijenjene vrijednosti.

Građevinsko zemljište smješteno jugoistočno od zgrade (čestice 1485-1487-1270-1272), između vlasništva Župe San Sisto i drugih susjednih vlasništava, sastoji se od više čestica s različitim urbanističkim namjenama, od kojih je prevladavajuća "Fbs*"; nepravilnog je oblika i blago nagnute konfiguracije. Površina je djelomično zauzeta maslinikom nepravilnog sklopa s biljkama različite starosti u pristojnom vegetativnom stanju, a preostali dio je bez drvenastih vrsta. Čestice 1270-1272, kako je utvrđeno na očevidu, nalaze se izvan ograde koja omeđuje procijenjeno vlasništvo te su de facto uređene i korištene kao prometnica u korist susjedne Župe San Sisto.
S obzirom na navedeno, navedene čestice trebaju biti predmet ustupanja Župi.
U gore opisanom sektoru Fbs dopuštena je izgradnja auditorija s maksimalnim obujmom od 8.000 m³ i maksimalnom visinom 10,00 m, studentskog pansiona s maksimalnim obujmom od 2.000 m³ i maksimalnom visinom 7,00 m, te svlačionica u funkciji vanjskih sportskih sadržaja s maksimalnim obujmom od 600 m³ i maksimalnom visinom 3,50 m.

Dodatno se navodi da je preuzimanje građevinske dozvole za Auditorium uvjetovano besplatnim ustupanjem Općini dvaju područja namijenjenih javnom parkiranju u blizini sektora (ne u cijelosti u vlasništvu društva u likvidaciji) te plaćanjem iznosa potrebnih za izgradnju navedenih parkirališta.
U nekretninsku masu u vlasništvu društva ulazi i dodatna parcela zemljišta smještena sjeverozapadno od glavnog kompleksa, s potencijalnim pročeljima i pristupima na Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri i Via Enrico Caruso (Katastarski list 265 čestice 854-857). Riječ je o građevinskoj parceli, klasificiranoj prema važećem Generalnom urbanističkom planu u zoni "Cn*", s ukupnom katastarskom površinom od 6.030 m². Projekt parcelacije identificira područje kao parcelu br. 8 i predviđa izgradnju privatnog sportskog kompleksa koji se sastoji od bazena, teniskih terena i objekta za bar/svlačionice/rekreacijsku dvoranu, ukupnog obujma 210 m³. Ističe se da je isti projekt parcelacije unutar parcele br. 8 predvidio osiguranje površina za zelenilo i parkiranje koje treba ustupiti općini, a do danas nisu realizirane. Tijekom očevida utvrđeno je da su sve parcele izgrađene osim one koja je predmet procjene (parcela br. 8) i parcele br. 3.

Napominje se da su u trenutku izrade vještačenja pronađeni različiti ugovori o najmu i zakupu dijela poduzeća, svi različitog trajanja i godišnje zakupnine, s različitim namjenama kao što su organizacija, upravljanje i vođenje internata/spavaonice i menze, kao i organizacija, upravljanje i vođenje sportske dvorane u rekreativne i/ili profesionalne sportske svrhe, uz organizaciju i upravljanje školama i tečajevima za ispunjenje obveze obrazovanja, višeg obrazovanja i kontinuiranog obrazovanja, kako je detaljnije navedeno u vještačenju.
U tom pogledu treba istaknuti:
- da je ugovor o zakupu dijela poduzeća koje obavlja djelatnost organizacije i upravljanja internatom/spavaonicom, menzom i dvoranom otkazan te će stoga prirodno isteći 18.10.2026.;
- da će ugovor o zakupu dijela poduzeća koje obavlja djelatnost organizacije i upravljanja školama i
tečajevima za ispunjenje obveze obrazovanja, višeg obrazovanja i kontinuiranog obrazovanja, prirodno isteći 18.10.2026., bez automatskog produljenja na taj datum.

Katastar zgrada Općine Perugia, list 281:
Čestica 7 - Etaže T-1-2-3-4-5 - Kategorija B/5 - Klasa 3 - Volumen 52.000 m³ - Površina 14.222 m² - Katastarski prihod € 67.139,28

Katastar zemljišta Općine Perugia, list 281:
Čestice 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Za dodatne informacije konzultirati vještačenje i priloženu dokumentaciju