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Complejo inmobiliario de uso escolar-formativo en Perugia, Strada Lacugnano, Localidad San Sisto

El conjunto se encuentra en el Municipio de Perugia, en Strada Lacugnano, en una zona mixta agrícola y residencial, a poca distancia de la fracción de San Sisto, barrio residencial bien servido por infraestructuras, transporte público y servicios de interés colectivo como la estación ferroviaria Perugia Silvestrini, el hospital Santa Maria della Misericordia y el departamento de medicina y cirugía de la Universidad de Perugia.
Tiene una superficie total de 31.577 m² catastrales.

El complejo comprende:
• edificio destinado a instituto escolar;
• porción destinada a internado para la acogida y el alojamiento de estudiantes y asistentes a los cursos;
• espacios equipados para estudios de televisión, anteriormente sede de una emisora local;
• edificio independiente destinado a gimnasio con espacios deportivos anexos y locales auxiliares;
• cuerpo separado destinado a central de instalaciones tecnológicas;
• patio de pertenencia exclusivo destinado a viabilidad, aparcamientos, zonas verdes y área agrícola

Fue construido entre 1984 y 1986 y se desarrolla en varios cuerpos de edificación, dispuestos según la pendiente del terreno, tratándose de un área colinosa con desniveles naturales, gestionados mediante plantas escalonadas y conexiones internas entre las distintas funciones.
El acceso principal al complejo inmobiliario se realiza desde Strada di Lacugnano a través de un acceso para vehículos con portón metálico de apertura automatizada, delimitado por dos columnas de hormigón armado que sostienen una viga horizontal con el rótulo; a los lados hay portones peatonales metálicos.
El frente sobre Strada di Lacugnano está delimitado por un murete de hormigón con barandilla metálica superior, mientras que el resto de la propiedad está cercado con malla metálica y postes metálicos.
Además de la entrada principal, existen dos portones manuales, uno también en Strada di Lacugnano, que da acceso a la franja de terreno cercada donde se encuentra el pozo de la parcela n.º 7 y el otro cerca de la parcela n.º 1489 (no de propiedad); y un portón peatonal automatizado adicional situado entre la parcela n.º 1487 y la explanada de la Iglesia de San Sisto.

El complejo se articula en cuatro principales cuerpos edificados, cada uno con características funcionales específicas:
a) Porción destinada a internado y estudios de televisión:
La porción de edificio objeto estaba destinada principalmente a la acogida de estudiantes y participantes en cursos escolares y formativos. En su interior, en la planta baja, se ubican además los estudios de televisión, antaño sede de una emisora local. El edificio se desarrolla en seis niveles sobre rasante, articulados como sigue: planta baja con comedor con cocina equipada, locales de lavado, despensa, lavandería, servicios higiénicos; primera planta con entrada principal del internado, estudios de televisión que incluyen plató de doble altura, control de realización, oficinas de producción, servicios higiénicos, antiguo apartamento del conserje, oficinas de la emisora, funcionalmente separadas de la zona de producción; segunda, tercera y cuarta plantas destinadas al alojamiento de estudiantes y cursillistas, con n.º 67 habitaciones principales con baño, de distinta capacidad, salas comunes; quinta planta compuesta por n.º 9 habitaciones con baño, un apartamento de dos ambientes con baño, sala común.
b) Porción destinada a Instituto escolar:
El edificio escolar se desarrolla en cinco niveles sobre rasante, además de dos niveles semisótano, articulados de la siguiente manera: semisótano destinado principalmente a actividad didáctica y garaje, compuesto por: aulas y laboratorios, bloque de servicios higiénicos (hombres/mujeres), depósito, garaje (en estado bruto), conexión funcional con las aulas situadas bajo el gimnasio; semisótano destinado principalmente a actividad didáctica, compuesto por: aulas escolares, servicios higiénicos, locales de servicio; planta baja destinada principalmente a acceso y funciones administrativas, compuesta por: vestíbulo con conserjería, secretaría, despachos directivos y administrativos, servicios higiénicos para oficinas; primera y segunda plantas con aulas escolares, salas para docentes, locales de servicio, bloque de servicios higiénicos para hombres y mujeres; tercera y cuarta plantas destinadas principalmente a cursos profesionalizantes, compuestas por: aulas renovadas para cursos de esteticista y masofisioterapeuta, servicios higiénicos.
c) Porción destinada a Gimnasio:
El cuerpo de edificación destinado a actividades deportivas está realizado con estructura prefabricada y está funcionalmente conectado con el instituto escolar adyacente mediante estructuras cubiertas con pasos interiores. El gimnasio se articula en tres niveles, distinguidos como sigue: planta baja destinada a campo de juego, vestuarios, gradas, accesos y locales de servicio; planta elevada destinada a gimnasio y locales de depósito.
d) Porción destinada a locales técnicos (central de instalaciones tecnológicas):
Se trata de un edificio técnico semienterrado por dos lados, situado junto a la explanada y a la cota de la planta del comedor; alberga los locales técnicos destinados a las centrales y a las principales instalaciones generales al servicio de todo el complejo escolar y del internado.
La superficie colindante con el complejo inmobiliario arriba descrito se extiende por aproximadamente 12.000 m² y en su mayor parte está asfaltada y destinada a viabilidad interna y aparcamientos, con limitadas áreas acondicionadas como verde de pertenencia y senderos.
El terreno con destino agrícola periurbano "Ep" (parcelas 6380-6382) se sitúa al noroeste del edificio, presenta una conformación regular y una pendiente ligeramente inclinada; en el mismo hay olivos con marco de plantación casi regular y en un estado vegetativo discreto.
Como se ilustra en la pericia adjunta, el complejo inmobiliario resulta, en su conjunto, conforme desde el punto de vista urbanístico y catastral, salvo limitadas discrepancias relativas a la distribución interna de los locales y a algunas porciones de las fachadas. Dichas discrepancias son subsanables mediante la activación de los procedimientos previstos por la L.R. n.º 1/2015 y sus modificaciones e integraciones, con posterior actualización de la documentación catastral mediante la presentación de la correspondiente variación. Los costes asociados a dichas regularizaciones, tanto urbanísticas como catastrales, correrán a cargo de la parte adquirente y han sido tenidos en cuenta, de manera implícita, a efectos de la determinación del valor de tasación.

El terreno edificable ubicado al sureste del edificio (parcelas 1485-1487-1270-1272), comprendido entre la propiedad de la Parroquia de San Sisto y otras propiedades colindantes, está constituido por varias parcelas con diferentes destinos urbanísticos, de las cuales la predominante es "Fbs*"; presenta una conformación irregular y una pendiente ligeramente inclinada. La superficie está en parte ocupada por un olivar con marco de plantación irregular con árboles de distintas edades en discreto estado vegetativo y, en la parte restante, libre de especies arbóreas. Las parcelas 1270-1272, según se verificó durante la inspección, se encuentran fuera del cerramiento que delimita la propiedad objeto de tasación y de hecho están acondicionadas y utilizadas como viabilidad al servicio de la colindante Parroquia de San Sisto.
En consecuencia, dichas parcelas deberán ser objeto de cesión a la Parroquia.
En el compartimento Fbs recién descrito se admite la realización de un auditorio con volumetría máxima de 8.000 m³ y altura máxima de 10,00 m, una residencia para estudiantes con volumetría máxima de 2.000 m³ y altura máxima de 7,00 m, y vestuarios al servicio de equipamientos deportivos al aire libre con volumetría máxima de 600 m³ y altura máxima de 3,50 m.

Se precisa, además, que la retirada del permiso de construcción del Auditorio está supeditada a la cesión gratuita al Municipio de las dos áreas de aparcamiento público colindantes con el compartimento (no enteramente propiedad de la sociedad en liquidación) y al pago de las sumas necesarias para la realización de dichos aparcamientos.
Forma parte también del patrimonio inmobiliario propiedad de la sociedad otro lote de terreno ubicado al noroeste del complejo inmobiliario principal, con posibles frentes y accesos en Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri y Via Enrico Caruso (Hoja 265 parcelas 854-857). Se trata de un lote edificable, clasificado según el vigente Plan General de Ordenación en zona "Cn*", con una superficie catastral total de 6.030 m². El proyecto de urbanización identifica el área como lote n.º 8 y prevé la realización de una instalación deportiva privada, compuesta por piscina, pistas de tenis y edificación para bar/vestuarios/sala recreativa, por un total de 210 m³. Se destaca que el mismo proyecto de urbanización preveía dentro del lote n.º 8 la obtención de las áreas a destinar a zona verde y aparcamiento, a ceder al municipio, a día de hoy no realizados. Durante la inspección se constató que todos los lotes han sido edificados excepto el objeto de tasación (lote n.º 8) y el lote n.º 3.

Se informa de que, en el momento de la redacción de la pericia, se encontraron diversos contratos de arrendamiento y de alquiler de rama de empresa, todos de distinta duración y con distinto canon anual, con varias finalidades tales como la actividad de organización, gestión y explotación del internado/dormitorio y del comedor, así como la organización, gestión y explotación del gimnasio con fines deportivos amateur y/o profesional, además de la organización y gestión de escuelas y cursos para el cumplimiento de la obligación formativa, la formación superior y la formación continua, tal como se indica más detalladamente en la pericia.
Cabe señalar al respecto:
- que el contrato de alquiler de la rama de empresa que ejerce la actividad de organización y gestión del internado/dormitorio, comedor y gimnasio ha sido objeto de desistimiento y, por tanto, tendrá vencimiento natural el 18.10.2026;
- que el contrato de alquiler de la rama de empresa que ejerce la actividad de organización y gestión de escuelas y
cursos para el cumplimiento de la obligación formativa, la formación superior y la formación continua, tendrá vencimiento natural el 18.10.2026, sin renovación automática en dicha fecha.

Catastro de Edificios del Municipio de Perugia en la Hoja 281:
Parcela 7 - Plantas T-1-2-3-4-5 - Categoría B/5 - Clase 3 - Consistencia 52.000 m³ - Superficie 14.222 m² - Renta € 67.139,28

Catastro de Terrenos del Municipio de Perugia en la Hoja 281:
Parcelas 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Para más información, consulte la pericia y la documentación adjunta