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Complexo imobiliário com destino escolar-formativo em Perugia, Strada Lacugnano, Localidade San Sisto

O compêndio está localizado no Município de Perugia, na Strada Lacugnano, numa zona mista agrícola e residencial, a curta distância da localidade de San Sisto, bairro residencial bem servido por infraestruturas, transportes públicos e serviços de interesse coletivo, como a estação ferroviária Perugia Silvestrini, o hospital Santa Maria della Misericordia e o departamento de medicina e cirurgia da Universidade de Perugia.
Possui uma superfície total de 31.577 m² cadastrais.

O complexo inclui:
• edifício destinado a instituto escolar;
• porção destinada a internato para acolhimento e alojamento de estudantes e frequentadores dos cursos;
• espaços equipados para estúdios de televisão, anteriormente sede de uma emissora local;
• edifício autónomo destinado a ginásio com espaços desportivos anexos e compartimentos acessórios;
• corpo separado destinado a central de instalações tecnológicas;
• pátio/área de pertença exclusiva destinado a vias de circulação, estacionamentos, zonas verdes e área agrícola

Foi construído entre 1984 e 1986 e desenvolve-se em vários corpos de edifício, dispostos segundo o relevo do terreno, tratando-se de uma área colinar com desníveis naturais, geridos através de pisos desencontrados e ligações internas entre as diferentes funções.
O acesso principal ao complexo imobiliário faz-se a partir da Strada di Lacugnano através de um portão carrável com cancela metálica de abertura automatizada, delimitado por duas colunas em betão armado que suportam uma viga horizontal com a placa/sinalética; nas laterais existem portões pedonais metálicos.
A frente para a Strada di Lacugnano é delimitada por um murete em betão com grade metálica por cima, enquanto o restante da propriedade é vedado com rede metálica e postes metálicos.
Além da entrada principal, existem dois portões manuais, um também na Strada di Lacugnano, que dá acesso à parcela de terreno vedada onde se encontra o poço da parcela n.º 7, e o outro nas proximidades da parcela n.º 1489 (não propriedade); e um outro portão pedonal automatizado situado entre a parcela n.º 1487 e o adro/terreiro da Igreja de San Sisto.

O complexo está articulado em quatro principais corpos edificados, cada um com características funcionais específicas:
a) Porção destinada a internato e estúdios de televisão:
A porção do edifício em questão destinava-se principalmente ao acolhimento de estudantes e participantes em cursos escolares e formativos. No seu interior, ao nível do rés do chão, encontram-se também os estúdios de televisão, outrora sede de uma emissora local. O edifício desenvolve-se em seis níveis acima do solo, assim articulados: rés do chão com refeitório e cozinha equipada, espaços de lavagem, despensa, lavandaria, instalações sanitárias; primeiro piso com entrada principal do internato, estúdios de televisão incluindo estúdio de televisão de dupla altura, régie, escritórios de produção, instalações sanitárias, antigo apartamento do porteiro/zelador, escritórios da emissora, funcionalmente separados da zona de produção; segundo, terceiro e quarto pisos destinados ao alojamento de estudantes e formandos, com n.º 67 quartos principais com casa de banho, de várias capacidades, salas comuns; quinto piso composto por n.º 9 quartos com casa de banho, um T1 com casa de banho, sala comum.
b) Porção destinada a Instituto escolar:
O edifício escolar desenvolve-se em cinco níveis acima do solo, além de dois níveis semienterrados, articulados como segue: piso semienterrado com destino prevalente a atividade didática e garagem/estacionamento, assim composto: salas de aula e laboratórios, bloco de instalações sanitárias (homens/mulheres), arrecadação, garagem (em estado tosco), ligação funcional com as salas situadas sob o ginásio; piso semienterrado com destino prevalente a atividade didática, assim composto: salas de aula, instalações sanitárias, compartimentos de serviço; rés do chão com destino prevalente a entrada e funções administrativas, assim composto: átrio com portaria, secretaria, gabinetes de direção e administrativos, instalações sanitárias de uso dos escritórios; primeiro e segundo pisos com salas de aula, salas para docentes, compartimentos de serviço, bloco de instalações sanitárias para homens e mulheres; terceiro e quarto pisos com destino prevalente a cursos profissionalizantes, assim composto: salas renovadas para cursos de esteticista e massofisioterapeuta, instalações sanitárias.
c) Porção destinada a Ginásio:
O corpo do edifício destinado a atividades desportivas é realizado com estrutura pré-fabricada e está funcionalmente ligado ao instituto escolar adjacente através de estruturas cobertas com passagens internas. O ginásio está articulado em três níveis, assim distinguidos: rés do chão destinado a campo de jogo, balneários, bancadas, acessos e compartimentos de serviço; piso elevado destinado a ginásio e arrecadações.
d) Porção destinada a compartimentos técnicos (central de instalações tecnológicas):
Trata-se de um edifício técnico enterrado em dois lados, situado em adjacência ao terreiro e à cota do piso do refeitório, que alberga os compartimentos técnicos destinados às centrais e às principais instalações gerais ao serviço de todo o complexo escolar e do internato.
A área contígua ao complexo imobiliário acima descrito estende-se por cerca de 12.000 m² e, na sua maior parte, encontra-se asfaltada e destinada a circulação interna e estacionamento, com limitadas áreas ajardinadas de pertença e passeios.
O terreno com destino agrícola periurbano "Ep" (parcelas 6380-6382) situa-se a noroeste do edifício, apresenta uma conformação regular e uma inclinação ligeiramente ascendente; nele existem oliveiras com compasso de plantação quase regular e em estado vegetativo razoável.
Conforme ilustrado na perícia anexa, o complexo imobiliário é, no seu conjunto, conforme do ponto de vista urbanístico e cadastral, com exceção de limitadas desconformidades relativas à distribuição interna dos compartimentos e a algumas porções das fachadas. Tais desconformidades são passíveis de regularização mediante ativação dos procedimentos previstos pela L.R. n.º 1/2015 e alterações subsequentes, com posterior atualização da documentação cadastral mediante apresentação de adequada alteração. Os encargos associados às referidas regularizações, quer urbanísticas quer cadastrais, ficarão a cargo da parte adquirente e foram considerados, de forma implícita, para efeitos de determinação do valor de avaliação.

O terreno edificável localizado a sudeste do edifício (parcelas 1485-1487-1270-1272), compreendido entre a propriedade da Paróquia de San Sisto e outras propriedades confinantes, é constituído por várias parcelas com diferentes destinos urbanísticos, dos quais o predominante é "Fbs*"; apresenta uma conformação irregular e uma inclinação ligeiramente ascendente. O coberto vegetal é em parte ocupado por um olival com compasso de plantação irregular, com árvores de idades diversas em estado vegetativo razoável, e na restante parte livre de espécies arbóreas. As parcelas 1270-1272, conforme verificado na vistoria, situam-se fora da vedação que delimita a propriedade em avaliação e, de facto, encontram-se arranjadas e utilizadas como via de circulação ao serviço da confinante Paróquia de San Sisto.
Face ao exposto, as referidas parcelas deverão ser objeto de cessão à Paróquia.
No compartimento Fbs acima descrito é permitida a realização de um auditório com volumetria máxima de 8.000 m³ e altura máxima de 10,00 m, uma residência/hostel para estudantes com volumetria máxima de 2.000 m³ e altura máxima de 7,00 m, e balneários ao serviço de equipamentos desportivos ao ar livre com volumetria máxima de 600 m³ e altura máxima de 3,50 m.

Especifica-se, além disso, que o levantamento/retirada da licença de construção do Auditório está subordinado à cessão gratuita ao Município das duas áreas de estacionamento público contíguas ao compartimento (não inteiramente propriedade da sociedade em liquidação) e ao pagamento das quantias necessárias para a realização dos referidos estacionamentos.
Integra igualmente o património imobiliário propriedade da sociedade um outro terreno situado a noroeste do complexo imobiliário principal, com frentes e acessos potenciais para a Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Folha 265 parcelas 854-857). Trata-se de um lote edificável, classificado de acordo com o vigente Plano Diretor/Plano Regulador Geral na zona "Cn*", com uma superfície cadastral total de 6.030 m². O projeto de loteamento identifica a área como o lote n.º 8 e prevê aí a realização de uma instalação desportiva privada, constituída por piscina, campos de ténis e construção para bar/balneários/sala recreativa, no total de 210 m³. Salienta-se que o mesmo projeto de loteamento identificava no interior do lote n.º 8 a obtenção das áreas a destinar a verde e estacionamento, a ceder ao município, ainda não realizadas. Na vistoria verificou-se que todos os lotes foram edificados, com exceção do que está em avaliação (lote n.º 8) e do lote n.º 3.

Informa-se que, no momento da elaboração da perícia, foram encontrados diversos contratos de arrendamento e de arrendamento de ramo de empresa, todos com durações e rendas anuais diferentes, com várias finalidades, tais como a atividade de organização, gestão e exploração do internato/dormitório e do refeitório, bem como a organização, gestão e exploração do ginásio para fins desportivos amadores e/ou profissionais, além da organização e gestão de escolas e cursos para obtenção do cumprimento da escolaridade obrigatória, da formação superior, formação contínua, conforme melhor indicado na perícia.
Deve salientar-se a este respeito:
- que o contrato de arrendamento do ramo de empresa que exerce a atividade de organização e gestão do internato/dormitório, refeitório e ginásio foi objeto de denúncia e terá, portanto, termo natural em 18.10.2026;
- que o contrato de arrendamento do ramo de empresa que exerce a atividade de organização e gestão de escolas e
cursos para a obtenção do cumprimento da escolaridade obrigatória, da formação superior, formação contínua, terá termo natural em 18.10.2026, sem renovação automática nessa data.

Cadastro de Edifícios do Município de Perugia na Folha 281:
Parcela 7 - Piso R/C-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Capacidade 52.000 m³ - Superfície 14.222 m² - Rendimento € 67.139,28

Cadastro de Terrenos do Município de Perugia na Folha 281:
Parcelas 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Para mais informações, consulte a perícia e a documentação em anexo