Interessat a participar de forma telemàtica? Sol·licita el manual

Complex immobiliari d’ús escolar-formatiu a Perusa, Strada Lacugnano, Localitat San Sisto

El compendi està situat al municipi de Perusa, a Strada Lacugnano, en una zona mixta agrícola i residencial, a poca distància de la fracció de San Sisto, barri residencial ben servit per infraestructures, transport públic i serveis d’interès col·lectiu com l’estació de ferrocarril Perugia Silvestrini, l’hospital Santa Maria della Misericordia i el departament de medicina i cirurgia de la Universitat de Perusa.
Té una superfície total de 31.577 m² cadastrals.

El complex inclou:
• edifici destinat a institut escolar;
• porció destinada a internat per a l’acollida i allotjament d’estudiants i assistents als cursos;
• espais equipats per a estudis de televisió, antiga seu d’una emissora local;
• edifici autònom destinat a gimnàs amb espais esportius annexos i locals auxiliars;
• cos separat destinat a central d’instal·lacions tecnològiques;
• pati pertinençal exclusiu destinat a vialitat, aparcaments, zones verdes i zona agrícola

Va ser edificat entre 1984 i 1986 i es desenvolupa en diversos cossos d’edificació, disposats segons el pendent del terreny, atès que es tracta d’una àrea de turons amb desnivells naturals, resolts mitjançant plantes esglaonades i connexions internes entre les diferents funcions.
L’accés principal al complex immobiliari es fa des de Strada di Lacugnano a través d’un pas carrossable amb porta metàl·lica d’obertura automatitzada, delimitat per dues columnes de formigó armat que sostenen una biga horitzontal amb el rètol; als costats hi ha portes per a vianants metàl·liques.
La façana sobre Strada di Lacugnano està delimitada per un muret de formigó amb barana metàl·lica a sobre, mentre que la resta de la propietat està tancada amb malla metàl·lica i pals metàl·lics.
A més de l’entrada principal, hi ha dues portes manuals, una també a Strada di Lacugnano, que dona accés a la franja de terreny tancada on hi ha el pou de la parcel·la núm. 7, i l’altra a prop de la parcel·la núm. 1489 (no en propietat); i una altra porta per a vianants automatitzada situada entre la parcel·la núm. 1487 i l’esplanada de l’Església de San Sisto.

El complex s’articula en quatre principals cossos d’edificació, cadascun amb característiques funcionals específiques:
a) Porció destinada a internat i estudis de televisió:
La porció d’edifici objecte era destinada principalment a l’acollida d’estudiants i participants en cursos escolars i formatius. A l’interior, a la planta baixa, també s’hi ubiquen els estudis de televisió, antigament seu d’una emissora local. L’edifici es desenvolupa en sis nivells sobre rasant, articulats així: planta baixa amb menjador amb cuina equipada, locals de rentat, rebost, bugaderia, serveis higiènics; primera planta amb entrada principal de l’internat, estudis de televisió que inclouen plató de doble alçada, control, oficines de producció, serveis higiènics, antic apartament del conserge, oficines de l’emissora, funcionalment separades de la zona de producció; segona, tercera i quarta plantes destinades a l’allotjament d’estudiants i cursistes, amb núm. 67 habitacions principals amb bany, de diverses capacitats, sales comunes; cinquena planta composta per núm. 9 habitacions amb bany, un apartament de dues estances amb bany, sala comuna.
b) Porció destinada a Institut escolar:
L’edifici escolar es desenvolupa en cinc nivells sobre rasant, a més de dos nivells semisoterrats, articulats com segueix: planta semisoterrada amb destinació prevalent d’activitat docent i garatge, composta per: aules i laboratoris, bloc de serveis higiènics (homes/dones), magatzem, garatge (en estat d’obra), connexió funcional amb les aules situades sota el gimnàs; planta semisoterrada amb destinació prevalent d’activitat docent composta per: aules escolars, serveis higiènics, locals de servei; planta baixa amb destinació prevalent d’entrada i funcions administratives composta per: vestíbul amb consergeria, secretaria, despatxos directius i administratius, serveis higiènics d’ús d’oficines; primera i segona plantes amb aules escolars, sales per a professorat, locals de servei, bloc de serveis higiènics per a homes i dones; tercera i quarta plantes amb destinació prevalent de cursos professionalitzadors compostes per: aules renovades per a cursos d’esteticista i massofisioterapeuta, serveis higiènics.
c) Porció destinada a Gimnàs:
El cos d’edificació destinat a activitats esportives està realitzat amb estructura prefabricada i està funcionalment connectat a l’institut escolar adjacent mitjançant estructures cobertes amb passadissos interiors. El gimnàs s’articula en tres nivells, distingits així: planta baixa destinada a pista de joc, vestidors, graderies, accessos i locals de servei; planta elevada destinada a gimnàs i locals de magatzem.
d) Porció destinada a locals tècnics (central d’instal·lacions tecnològiques):
Es tracta d’un edifici tècnic soterrat en dos costats, situat adjacent a l’esplanada i a la cota de la planta menjador; allotja els locals tècnics destinats a les centrals i a les principals instal·lacions generals al servei de tot el complex escolar i de l’internat.
La superfície contigua al complex immobiliari descrit anteriorment s’estén per aproximadament 12.000 m² i en la seva major part està asfaltada i destinada a vialitat interna i aparcaments, amb zones limitades enjardinades com a verd pertinençal i camins.
El terreny amb destinació agrícola periurbana "Ep" (parcel·les 6380-6382) està situat al nord-oest de l’edifici, presenta una conformació regular i un pendent lleugerament ascendent; hi ha oliveres amb marc de plantació gairebé regular i en discret estat vegetatiu.
Tal com s’il·lustra a la pericial adjunta, el complex immobiliari resulta, en el seu conjunt, conforme des del punt de vista urbanístic i cadastral, excepte per limitades disconformitats relatives a la distribució interna dels locals i a algunes porcions de les façanes. Aquestes disconformitats són esmenables mitjançant l’activació dels procediments previstos per la L.R. núm. 1/2015 i modificacions i integracions successives, amb posterior actualització de la documentació cadastral mitjançant la presentació de la variació adequada. Les càrregues associades a aquestes regularitzacions, tant urbanístiques com cadastrals, aniran a càrrec de la part compradora i s’han tingut en consideració, de manera implícita, a l’efecte de determinar el valor de taxació.

El terreny edificable situat al sud-est de l’edifici (parcel·les 1485-1487-1270-1272), comprès entre la propietat de la Parròquia de San Sisto i altres propietats confrontants, està constituït per diverses parcel·les amb diferents destinacions urbanístiques, de les quals la prevalent és "Fbs*"; presenta una conformació irregular i un pendent lleugerament ascendent. La coberta vegetal està en part ocupada per un oliverar amb marc de plantació irregular, amb arbres de diferents edats en discret estat vegetatiu, i en la resta, lliure d’espècies arbòries. Les parcel·les 1270-1272, tal com es va verificar en la inspecció, queden fora del tancament que delimita la propietat objecte de taxació i, de fet, estan condicionades i utilitzades com a vialitat d’ús de la Parròquia de San Sisto confrontant.
Atès això, les esmentades parcel·les hauran de ser objecte de cessió a la Parròquia.
En el sector Fbs acabat de descriure s’admet la realització d’un auditori amb volumetria màxima de 8.000 m³ i alçada màxima de 10,00 m, una residència per a estudiants amb volumetria màxima de 2.000 m³ i alçada màxima de 7,00 m, vestidors al servei d’equipaments esportius a l’aire lliure amb volumetria màxima de 600 m³ i alçada màxima de 3,50 m.

S’especifica, a més, que la retirada del permís de construcció de l’Auditori està subordinada a la cessió gratuïta a l’Ajuntament de les dues àrees d’aparcament públic contigües al sector (no íntegrament propietat de la societat en liquidació) i al pagament de les quantitats necessàries per a la realització dels mateixos aparcaments.
Forma part també de la consistència immobiliària propietat de la societat un altre tros de terreny situat al nord-oest del complex immobiliari principal, amb façanes i accessos potencials a Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri i Via Enrico Caruso (Full 265 parcel·les 854-857). Es tracta d’un lot edificable, classificat segons el vigent Pla General d’Ordenació en zona "Cn*", amb una superfície cadastral total de 6.030 m². El projecte de parcel·lació identifica l’àrea com el lot núm. 8 i hi preveu la realització d’una instal·lació esportiva privada, constituïda per piscina, pistes de tennis i edificació per a bar/vestidors/sala recreativa, per un total de 210 m³. S’evidencia que el mateix projecte de parcel·lació identificava dins del lot núm. 8 la reserva de les àrees destinades a zona verda i aparcament, a cedir a l’ajuntament, que a dia d’avui no s’han executat. En la inspecció es va comprovar que tots els lots han estat edificats excepte el que es valora (lot núm. 8) i el lot núm. 3.

S’informa que, en el moment de redacció de la pericial, es van localitzar diversos contractes de lloguer i d’arrendament de branca d’empresa, tots de durada i cànon anual diferents, amb diverses finalitats com l’activitat d’organització, gestió i explotació de l’internat/dormitori i del menjador, així com l’organització, gestió i explotació del gimnàs per a finalitats esportives amateurs i/o professionals, a més de l’organització i la gestió d’escoles i cursos per a l’obtenció de l’obligació formativa, de la formació superior i formació contínua, tal com s’indica millor a la pericial.
Cal destacar al respecte:
- que el contracte d’arrendament de la branca d’empresa que exerceix l’activitat d’organització i gestió de l’internat/dormitori, menjador i gimnàs ha estat objecte de preavís de rescissió i, per tant, tindrà venciment natural el 18.10.2026;
- que el contracte d’arrendament de la branca d’empresa que exerceix l’activitat d’organització i gestió d’escoles i
cursos per a l’obtenció de l’obligació formativa, de la formació superior i formació contínua, tindrà venciment natural el 18.10.2026, sense renovació automàtica en aquesta data.

Cadastre d’Edificis del Municipi de Perusa al Full 281:
Parcel·la 7 - Planta T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistència 52.000 m³ - Superfície 14.222 m² - Renda € 67.139,28

Cadastre de Terrenys del Municipi de Perusa al Full 281:
Parcel·les 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Per a més informació, consulteu la pericial i la documentació adjunta